Sentencia Civil Nº 52/2013, Audiencia Provincial de Murcia, Sección 5, Rec 562/2012 de 05 de Febrero de 2013

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5

CARTAGENA

SENTENCIA: 00052/2013

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MURCIA

SECCION QUINTA (CARTAGENA)

ROLLO DE APELACION Nº 562/12

JUICIO ORDINARIO Nº 715/10

JUZGADO DE 1ª. INSTANCIA Nº 4 DE SAN JAVIER

SENTENCIA NUM. 52/13

Iltmos. Sres.

D. José Manuel Nicolás Manzanares

Presidente

D. Miguel Ángel Larrosa Amante

D. Matías M. Soria Fernández Mayoralas

Magistrados

En la ciudad de Cartagena, a 5 de febrero de 2013.

La Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Murcia, con sede en Cartagena, integrada por los Iltmos. Sres. expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de Juicio Ordinario nº 715/10 -Rollo nº 562/12-, que en primera instancia se han seguido en el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 4 de San Javier, entre las partes: como actor Community in Spain S.L. , representado por el/la Procurador/a Dña. María Dolores Cantó Cánovas y dirigido por el Letrado Dª Yolanda López García, y como demandado Polaris World Real Estate S.L. , representado por el/la Procurador/a D. José Augusto Hernández Foulquie y dirigido por el Letrado D. David Odraizola Alcaraz . En esta alzada actúa como apelante Community in Spain S.L. y como apelado Polaris World Real Estate S.L. . Siendo Ponente el Iltmo. Sr. Don Miguel Ángel Larrosa Amante, que expresa la convicción del Tribunal.

Antecedentes

Primero: Por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de San Javier en los referidos autos, tramitados con el nº 715/10, se dictó sentencia con fecha 23 de julio de 2012 , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: ' Que desestimo íntegramente la demanda interpuesta por Dña. María Dolores Cantó Cánovas, Procurador de los Tribunales, en nombre y representación de Community in Spain S.L. contra Polaris World Real Estate S.L., representada por el Procurador de los Tribunales D. José Augusto Hernández Foulquie.

Que estimo íntegramente la demanda reconvencional interpuesta por D. José Augusto Hernández Foulquie, procurador de los tribunales, en nombre y representación de Polaris World Real Estate S.L. contra Community in Spain S.L. , representada por el Procurador de los Tribunales Dña. María Dolores Cantó Cánovas, obligando a Community in Spain S.L. al otorgamiento de escritura de los contratos de compraventa M09, M091, M092 y M093 suscritos con Polaris World Real Estate S.L. y de no hacerlo se llevará a cabo por el presente Juzgado. Igualmente se obliga a Community in Spain S.L. a abonar a Polaris World Real Estate S.L. la cuantía de 688.291,20 € más el IVA vigente en el momento de la escrituración.

Se imponen las costas al a parte demandante'.

Segundo: Contra dicha sentencia, se preparó recurso de apelación por Community in Spain S.L. que, una vez admitido a trámite, interpuso en tiempo y forma, exponiendo por escrito y dentro del plazo que al efecto le fue conferido, la argumentación que le sirve de sustento. Del escrito de interposición del recurso se dio traslado a Polaris World Real Estate S.L. , emplazándolas por diez días para que presentaran escrito de oposición al recurso o, en su caso, de impugnación de la resolución apelada en lo que les resultara desfavorable, dentro de cuyo término, presentaron escrito de oposición al recurso. Seguidamente, previo emplazamiento de las partes por término de treinta días, fueron remitidos los autos a este Tribunal, donde se formó el correspondiente rollo de apelación, con el nº 562/12, que ha quedado para sentencia sin celebración de vista, tras señalarse para el día su votación y fallo.

Tercero: En la tramitación de esta instancia se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Primero: Error en la valoración de la prueba con relación al plazo de entrega de la vivienda.

Entre los diversos motivos de apelación articulados por la mercantil apelante, el primero de ellos es el que denuncia la existencia de error en la valoración de la prueba con respecto al plazo de entrega de la vivienda pactado en el contrato. Viene a sostener la apelante que no hay prueba alguna de que se iniciasen las obras con fecha 6 de mayo de 2009 y ello a pesar de que la licencia de obras se concedió el día 14 de enero de 2008, por lo que considera que existe un retraso imputable al vendedor en el inicio de la construcción de las viviendas objeto de la compraventa, siendo insuficiente para acreditar tal fecha de inicio la declaración del testigo pues a pesar de ser uno de los Arquitectos directores de la obra es evidente su interés en el objeto de este proceso.

Por la parte apelada se opone a este motivo y solicita la desestimación del mismo pues partiendo de que no se impugna al plazo marcado en el contrato, 18 meses desde el inicio de las obras, la parte apelante se trata de aprovechar de un error al no unir un documento a la contestación de la demanda al que se hace expresa referencia y se describe en su contenido en dicho escrito, omisión involuntaria y que en todo caso fue suplida por la testifical del Arquitecto Sr. Florentino ; de hecho entiende que en la demanda la apelante viene a reconocer que conocía que las obras se iniciaron en mayo de 2009, habiendo sido entregadas las viviendas en plazo a pesar de la importancia del complejo residencial que se ha ejecutado. En todo caso considera que estaríamos en presencia de un leve retraso sin que el plazo pueda ser considerado esencial en modo alguno.

Planteadas de forma sintética las posiciones de las partes con relación a este motivo de impugnación de la sentencia apelada debe de resaltarse que en este proceso, a diferencia de de otros procedimientos seguidos contra Polaris World para la resolución de contratos de compraventa, por la parte actora y ahora apelante no se discute la validez de la cláusula 1ª del contrato sino que se acepta el plazo marcado en la misma, dieciocho meses desde el inicio de las obras, de tal manera que la discusión se centra en determinar sí el inicio del cómputo de dicho plazo debe comenzar a contarse desde la concesión de la licencia de obras (14 de enero de 2008) o desde el inicio efectivo de la obras de construcción de la concreta fase en la que se encontraban las viviendas adquiridas (6 de mayo de 2009), partiendo por ser un hecho aceptado por ambas partes de que el día final del cómputo del plazo es el de la obtención de la licencia de primera ocupación de cada una de las viviendas (6 de abril de 2010). Si se aceptase como día inicial el de la obtención de la licencia de obras, no hay duda alguna de que la entrega habría sobrepasado en algo más de ocho meses el plazo pactado; por el contrario si se toma como día inicial el comienzo de las obras, la vendedora hubiera estado en condiciones de entregar dentro del plazo pactado.

Segundo : Esta sección ya ha tenido ocasión de pronunciarse sobre el día inicial en el cómputo del plazo de dieciocho meses, debiendo anticiparse que se considera como tal la fecha del efectivo inicio de las obras aunque no venga a coincidir con la fecha de la licencia de obras. En tal sentido nos hemos pronunciado en la reciente SAP Murcia (5ª) de 18 de diciembre de 2012 (rolo 522/12): ' Con respecto al mismo, ya se ha señalado anteriormente, que atendiendo a la propia literalidad de la cláusula, dicho plazo se computaría desde el inicio efectivo de las obras de construcción de la vivienda, que no siempre tiene porqué coincidir con la fecha de la licencia de obras...'. Partiendo de este criterio uniforme de interpretación en esta sección en casos similares, lo cierto es que en el presente recurso se incorpora un matiz que debe ser tomado en consideración, como es el entendimiento por parte de la apelante de que tal fecha de inicio de las obras no ha quedado probada ante la falta de unión a la contestación de la demanda del documento nº 13 que se corresponde con la certificación sellada por el Colegio de Arquitectos sobre el inicio de las obras en la fase en la que se encontraban las viviendas que fueron objeto de la compraventa que se pretende resolver. Ciertamente hay que admitir que la carga de la prueba de esta fecha de inicio de las obras corresponde a la parte vendedora, de tal manera que si existen discrepancias entre dicha fecha y la correspondiente a la licencia de obras y no se acredita la fecha real de inicio habrá que tomar como día inicial el de la licencia de obras, pues éste es el momento a partir del cual ya está la promotora en condiciones legales para poder iniciar la construcción de las viviendas. Normalmente se suele acreditar por la mercantil Polaris World dicha fecha a través de una certificación del Arquitecto director de la obra visada por el Colegio Oficial de Arquitectos, a la cual se hace expresa referencia en la contestación de la demanda e incluso se le numera como documento nº 13, aunque tal documento no fue unido a la contestación y por ello no puede ser valorado. La única prueba en tal sentido ha sido la testifical pericial del Arquitecto Don. Florentino , uno de los tres codirectores de las obras del complejo urbanístico, prueba que en principio, por más que se pueda poner en entredicho por la parte apelante lógicamente en defensa de sus legítimos intereses, es adecuada para la acreditación de este extremo. En tal sentido, como se pudo apreciar por este tribunal al revisar la grabación del juicio oral, acto en el que se apreció por parte del juzgador a quo la inexistencia del documento nº 13 en la contestación de la demanda, el testigo fue muy claro y concreto al señalar que la promoción de 1600 viviendas inició sus obras a partir de la obtención de la licencia de obras, compatibilizando la construcción de las viviendas con las obras de urbanización y que dado la extensión del proyecto las viviendas se fueron construyendo de forma escalonada y progresiva, afirmando igualmente que las obras de la fase en la que estaban las viviendas objeto de los contratos de compraventa se iniciaron en mayo de 2009, por lo que sí se ha acreditado dicha fecha como la del inicio de las obras, sin que por la letrada de la parte apelante se formulase pregunta alguna al testigo. La testifical es una prueba hábil para acreditar los hechos discutidos y suficiente para convencer al tribunal de cuál fue la fecha de inicio de las obras que debe ser tomada en consideración para determinar si la entrega se produjo o no en plazo. Por tanto iniciadas las obras en mayo de 2009, el plazo de terminación alcanzaría hasta noviembre de 2010, siendo evidente que la licencia de primera ocupación estaba ya concedida varios meses antes del plazo máximo contractual fijado, por lo que no habría incumplimiento alguno imputable a la vendedora y no sería posible la resolución del contrato al amparo del artículo 1124 del Código Civil .

Tercero : Con el fin de agotar los argumentos del apelante, aunque se considerase, a efectos puramente dialécticos, que la fecha de inicio de las obras no ha sido probada y por ello habría que acudir a la fecha de la licencia de obras, tampoco podría ser estimado el presente motivo. Por el juego de las fechas de la licencia de obras (14 de enero de 2008) y la de la licencia de la primera ocupación (6 de abril de 2010) se aprecia que las obras estuvieron terminadas en poco más de 26 meses, lo que supone un retraso de más de ocho meses con respecto al plazo pactado en el contrato, lo que implicará la necesidad de valorar si el mismo tiene eficacia resolutoria, así como sí el plazo de entrega era o no esencial. Y la respuesta a esta cuestión debe anticiparse que será negativa y por ello tampoco por esta vía tendría eficacia la resolución del contrato pretendida por la parte actora y que fue estimada en la sentencia apelada.

Lo primero que es preciso señalar es que reiteradamente ha señalado esta sección que ' el incumplimiento de una parte, para que sea esencial, deberá recaer sobre la propia esencia del contrato en función de las expectativas que el negocio jurídico generaba para cada uno de los contratantes, lo que implica que no todo incumplimiento es siempre motivo de resolución contractual, pues es posible, en atención al caso concreto, admitir la posibilidad de cumplimientos defectuosos o meros retrasos, que pueden generar para una de las partes contratantes un derecho a indemnización pero que no tienen la suficiente entidad como para justificar la resolución contractual pretendida (Cfr. STS de 12 de marzo de 2009 )', tal como se señala en las SSAP Murcia (5ª) de 11 de septiembre de 2012 (rollo nº 176/12 ) y 18 de diciembre de 2012 (rollo 522/12 ).

No estamos en presencia de un retraso mínimo, pues abarcaría varios meses, pero ello no implica que necesariamente tuviera carácter resolutorio, pues ello sólo sería posible en el caso de que el plazo de entrega tuviese para el comprador un carácter esencial. En contestación a dicho argumento basta citar lo que ya señalamos en la SAP Murcia (5ª) de 30 de abril de 2012 (rollo nº 117/12 ) '... Ninguna prueba existe del carácter esencial del plazo de entrega ni tampoco dicho carácter se deriva de la normativa aplicable, pues ni del artículo 3 de la Ley 57/1968 ni del artículo 5.5 del RD 515/1989 se puede desprender que en toda compraventa de inmuebles el plazo de entrega sea siempre esencial. Es evidente que se trata de un elemento importante que debe ser reflejado por imperativo legal y con fundamento en la imposibilidad de dejar el cumplimiento del contrato indefinido, pero la esencialidad del mismo, puesta en relación con el propio fin del contrato, debe quedar claramente probada por la parte que lo alega y no puede presumirse...'.Si se examinan las actuaciones, no se puede apreciar que exista ningún tipo de prueba de dicho carácter esencial. De hecho, si se examinan los documentos acompañados con la demanda se aprecia que a pesar de ser firmados los contratos el 18 de mayo de 2006, la primera comunicación pidiendo la resolución del contrato lo fue con fecha 28 de octubre de 2009, esto es, más de tres años después y sin que hubiese existido anteriormente ningún tipo de actuación que justificase el carácter esencial de la fecha de entrega de las viviendas. La necesidad de las viviendas y el carácter esencial del plazo podía haber sido probado de muy diversas maneras y ninguna razón se ha alegado que justifique que se compraron las cuatros viviendas y que el retraso supone una frustración del fin del contrato.

Por todo lo anterior se desestima el motivo de impugnación y procede entrar a resolver sobre el resto de las causas de apelación.

Cuarto : Falta de entrega de los avales.

En el segundo de los motivos de apelación se viene a insistir por la parte apelante en que ha existido un incumplimiento por parte de la mercantil vendedora de la obligación de entregar los avales por las cantidades anticipadas a cuenta, señalando que sí bien tal incumplimiento no puede considerarse esencial en todo caso, sí que supone la realidad de una falta de cumplimiento del contrato que debe ser así declarada en la sentencia.

Por la parte apelada se opone a dicho motivo al entender que dicha declaración no se solicitó en la demanda sino que la falta de entrega de los avales se configuraba como una de las causas de resolución del contrato de compraventa, por lo que entiende que existe una simple pretensión de evitar la condena en costas de la primera instancia.

El presente motivo debe ser desestimado pues no es posible acceder a lo solicitado dado que no fue objeto de la demanda interpuesta, aparte de que en caso de estimarse sería un pronunciamiento inútil a los fines pretendidos en la demanda. La mercantil recurrente reconoce en su recurso que nunca planteó la resolución del contrato por incumplimiento de la obligación de entrega de los avales al ser plenamente conocedora de la jurisprudencia que niega su carácter esencial, sino que lo planteó como uno más de los incumplimientos que determinaban su derecho a resolver el contrato. Si se examina el suplico de la demanda en el mismo se solicita, como única petición, la declaración de la resolución de los contratos de compraventa y la condena a la demandada a la devolución de las cantidades entregadas a cuenta. En ningún momento se solicita que previamente a dicha petición resolutoria se lleve a cabo un pronunciamiento expreso de carácter declarativo sobre ningún incumplimiento concreto de la vendedora y por tanto no se solicita que se declare que se ha incumplido la obligación de entregar los avales. Por ello lo pretendido en el recurso, que no es otra cosa que se lleve a cabo tal declaración, supone una nueva pretensión no ejercitada en la demanda y que por ello excede del ámbito del recurso de apelación al modificar el suplico de la demanda inicial. En consecuencia procede desestimar este motivo e incorporar a la presente resolución el fundamento de derecho sexto de la sentencia apelada en el que de forma motivada y brillante se resuelve sobre la falta de alcance resolutorio de la no entrega de los avales, haciendo nuestro dichos argumentos para evitar reiteraciones innecesarias y dado que la apelante no discute la falta de fuerza resolutoria de este incumplimiento.

Quinto : Existencia de cargas no canceladas.

En el tercer motivo se impugna expresamente el fundamento de derecho séptimo, al entender que no se ha motivado adecuadamente que la existencia de cargas urbanísticas vigentes inscritas en el Registro de la Propiedad no supone un incumplimiento de la obligación de entregar la finca libre de cargas y gravámenes. En tal sentido considera que las afecciones urbanísticas son una carga de acuerdo con lo previsto en los artículos 8 , 16 , 18 , 27 , 28 y 54 del RD Legislativo 2/2008 , Texto Refundido de la Ley del Suelo así como la jurisprudencia de la Sala 3ª del Tribunal Supremo, no estando cancelada la misma en la fecha de entrega de las viviendas, esto es cuando fue requerido para el otorgamiento de las escrituras públicas, lo que supone un incumplimiento grave que da derecho a la resolución del contrato.

Por la apelada se opone al motivo negando la existencia de ningún tipo de gravamen, pues los costes de urbanización no son cargas sino afecciones legales y además dichos costes están avalados por el vendedor lo que implica que en ningún caso se reclamaría dicha cantidad a los propietarios de la vivienda.

Esta sección ya se ha pronunciado sobre esta cuestión en la reciente SAP Murcia (5ª) 18 de diciembre de 2012, rollo nº 520/12 , en la que se ha considerado que las afecciones urbanísticas que afectan a las viviendas y que constan inscritas en el Registro de la Propiedad son meras afecciones legales y no cargas propiamente dichas, por lo que no existe incumplimiento del vendedor de su obligación de entregar las viviendas libres de cargas y gravámenes. Reiterando los argumentos de dicha resolución es preciso señala que está pacíficamente aceptado por ambas partes que conforme a la cláusula 1.1 del contrato, el vendedor se compromete a la entrega de la vivienda adquirida libre de cargas, gravámenes y arrendamientos. Tampoco existe discusión sobre el hecho que cuando se convocó a la mercantil apelante al otorgamiento de las escrituras públicas las viviendas estaban afectadas al pago del impuesto y a los gastos de urbanización en los términos que resultan de la certificación del Registro de la Propiedad de Torre Pacheco (documentos 16 a 19 de la demanda). La sentencia de instancia viene a entender que se trata de una afección legal y no de una carga por lo que no existe causa de justificación de la falta de otorgamiento de la escritura pública y por ello no concurre esta causa de resolución contractual instada por la actora.

Lo primero que es preciso señalar es que no existe falta de motivación alguna en la sentencia pues en el fundamento de derecho séptimo se da una respuesta cumplida y motivada a la causa de resolución puesta de manifiesto por la parte actora. Debe anticiparse que en relación con los conceptos de 'carga' y 'afección' estamos en presencia de dos conceptos totalmente diferentes tanto en su origen como en sus efectos. Curiosamente la parte apelante no considera que la afección de la finca al pago de afecciones fiscales sea una carga, cuando los efectos derivados del pago de dichos impuestos serían los mismos que los generados por la falta de pago de los costes de urbanización, esto es la responsabilidad de las fincas por la parte proporcional que les corresponda del pago de dichos impuestos o gastos de urbanización, por lo que no es congruente entender que las afecciones fiscales no son cargas a efectos de resolución del contrato y sí las afecciones urbanísticas que puedan concurrir derivadas de los costes de urbanización.

Por un lado, dicha calificación jurídica deriva de la propia literalidad del texto legal pues el artículo 19 del RD 1093/1997, de 4 de julio se denomina ' de la afección de las fincas de resultado al cumplimiento de la obligación de urbanizar'y a lo largo de toda la redacción del citado artículo siempre se repite el concepto de afección al igual que ocurre en el artículo 20 del mismo texto legal en relación la ' caducidad y cancelación de la afección'.Ello nos lleva a la necesidad de delimitar un concepto puramente administrativo como es el de afección o afectación con relación a un concepto puramente civil como es el de carga o gravamen.

El Diccionario de la Lengua Española de la Real Academia define la voz afectación como Acción de afectar,es decir, Imponer gravamen u obligación sobre alguna cosa, sujetándola el dueño a la efectividad de ajeno derecho.Aunque de esta definición pueda parecer que son sinónimos, en el ámbito del Derecho no se da tal relación ni coincidencia de conceptos. Así la afección, en el Derecho administrativo, y este es el ámbito normativo en el que se aplica la normativa citada por la parte apelante relativa a la Ley del Suelo, está siempre vinculada a la institución del dominio público y a las previsiones legales que la constituyen para la protección de intereses públicos. Por su parte el gravamen o carga, desde una perspectiva civil, normalmente va referido a una carga u obligación de contenido económico de un inmueble, que van unidas al mismo con independencia de quién sea su titular, y que por su existencia merman el valor de la cosa, debiendo añadirse que normalmente estas cargas derivan de la autonomía privada para su constitución.

Continuando con las diferencias entre ambas figuras jurídicas, la afectación actúa como un límite del derecho de la propiedad y no como una limitación de la misma, distinción que no es baladí dado que los límites del derecho de la propiedad, normalmente determinados por las leyes en atención a la función social de la propiedad y a los que se refiere expresamente el artículo 348 del Código Civil , no son cargas ni gravámenes desde un punto de vista del derecho civil, a diferencia de las limitaciones del derecho de propiedad, normalmente acordadas en virtud de pacto entre las partes (hipoteca, servidumbre, prenda) y que sí reducen el ámbito del propio derecho de propiedad y constituyen una carga civilmente relevante. Si por límites (afección) se entiende el estatuto jurídico de la propiedad, a la que se pueden establecer restricciones por un interés público, como puede ser el medio ambiente o el urbanismo, o de interés privado dirigidos a conciliar los derechos de los propietarios vecinos, las limitaciones (cargas o gravámenes) suponen el cercenamiento del derecho real de propiedad. El límite es la frontera de la propiedad y la limitación actúa dentro de los límites. Cumplir la normativa urbanística, por ejemplo, no supone una limitación del dominio, sino un límite del mismo, sin embargo, tener que ceder el paso por la propia finca supone una limitación del derecho real de propiedad y de su facultad de exclusión y por tanto es una carga o gravamen. También puede decirse que los límites son internos, la silueta o figura del dominio, mientras que las limitaciones o cargas son externas al dominio, imponiendo restricciones al estatuto jurídico normal, a las facultades de hacer tipificadas legalmente como propias del titular del derecho. El dominio es pleno aunque evidentemente tiene límites. La plenitud se produce dentro de los límites. Por el contrario, si existe una limitación del dominio, este ya no es pleno, pues se encuentra gravado.

Desde esta perspectiva la jurisprudencia ha analizado este concepto y ha llegado a la conclusión ya anunciada, esto es, que las afecciones urbanísticas no son cargas ni gravámenes desde un punto de vista civil. En tal sentido se ha pronunciado reiteradamente la jurisprudencia señalando la STS de 23 de octubre de 1997 que '... La jurisprudencia de esta Sala ha excluido las limitaciones derivadas del régimen urbanístico del concepto de cargas y gravámenes ( sentencia de 15 de diciembre de 1992 , que cita las de 27-1-1906 y 28-2-1990 ). Las previsiones urbanísticas, con su consecuente ajobo expropiatorio, no son, conforme lo expuesto, propias cargas o gravámenes ni tampoco defectos ocultos, sino que más bien representan limitaciones y restricciones que afectan directa y esencialmente al predio enajenado, aunque no tengan realidad presente, pero sí constatada de su efectiva incidencia en un futuro próximo, por lo que afectan esencialmente al objeto del contrato, y su ocultación es acreditativa de actuación de mala fe, que determina incumplimiento al generar error en el consentimiento de los compradores que resultó de esta manera viciado e inválido...'.Ello no supone que estos límites impuestos al derecho de propiedad por la legislación urbanística no tengan eficacia resolutoria de los contratos, pero para ello es preciso no su simple existencia, sino el desconocimiento de la misma o su ocultación por parte del vendedor al comprador, como señala la propia STS de 23 de octubre de 1997 , con apoyo en otras resoluciones del mismo tribunal de fecha 19 de enero de 1990 , 24 de febrero de 1993 , 26 de abril de 1993 , 18 de abril de 1994 y 28 de mayo de 1996 . Y esta ocultación no concurre en este caso pues los gastos de urbanización de los que responden las fincas de resultado vienen impuestos por la norma administrativa (RD 1093/1997), por lo que son públicos y conocidos en especial cuando la parte apelante se dedica profesionalmente a la actividad inmobiliaria por lo que difícilmente puede alegar desconocimiento de este aspecto urbanístico y además los mismos fueron expresamente puestos de manifiesto por su inscripción en el Registro de la Propiedad y sin duda se hubieran igualmente reflejado en la escritura de compraventa.

La jurisprudencia menor también viene aceptando de forma mayoritaria que dichas afecciones urbanísticas no son cargas a efectos civiles. En tal sentido se pronuncian la SAP Tarragona (1ª) de 3 de septiembre de 2012 : ' La cuestión de si la carga o afección que constaba en el Registro de la Propiedad, relativa a los gastos de reparcelación y urbanización, justifica la resolución contractual viene correctamente resuelta en la sentencia apelada, exponiendo la jurisprudencia que niega el carácter de carga a las legalmente denominadas afecciones urbanísticas. Explica claramente su relevancia jurídica, según la normativa urbanística expuesta que si bien exige que sean conocidas por los compradores, la jurisprudencia que relaciona considera cumplimentada esta información urbanística cuando resulta del Registro de la Propiedad o del Ayuntamiento ( SSTS. 17 noviembre 2006 y 8 noviembre 2007 ). En su virtud considera que la afección urbanística pudo ser conocida por la compradora antes del contrato porque constaba en el Registro de la Propiedad y seguramente la conocía dado que su representante se dedicaba a la promoción inmobiliaria, por lo que también debía saber la escasa relevancia de esta afección cuando los gastos que garantiza están avalados e incluso pagados tal como trató de acreditarle la vendedora (doc. nº 8 a 11 de la demanda) que, procurando un nuevo plazo de diez días para otorgar escritura, reiteró su voluntad de vender. Se pone de manifiesto que la carga (que es una afección urbanística no concertada voluntariamente) no puede ser cancelada sino previo certificado del Ayuntamiento transcurrido el año de garantía desde la entrega de las obras de urbanización teniendo en cuenta que el importe de la afección sólo podía reclamarse por la Junta de Compensación, órgano actuante en la urbanización y su única acreedora siendo ésta la beneficiaria de la reclamación como se establece en el Reglamento de Gestión Urbanística y demás normativa invocada en la sentencia';la SAP Valladolid (3ª) de 14 de junio de 2012 : '... La afección de los inmuebles a las cargas urbanísticas debe enmarcarse en el ámbito de las obras de urbanización, sin que quepa imputar a esta mención abstracta las graves consecuencias de la resolución...';o la SAP Segovia de 23 de marzo de 2011 : ' En última instancia cabría también plantearse si se puede incluir dentro del concepto genérico de cargas a que se hace mención en la estipulación 4.1 del contrato, la afección las cargas urbanísticas, sobre todo si la valoramos conjuntamente con la estipulación 1.5 antes mencionada, pues no es una cuestión pacífica. En este sentido sentencias como la SAP Barcelona Secc. 13ª, de 31 de julio de 2010 , o la de 25 de marzo de 2008, argumentan que 'es doctrina jurisprudencial reiterada (que se remonta a la STS 7.1.1906 y se reitera en posteriores, p.e. 7.12.1956 , 10.1.90 , 15.12.92 , 24.2.93 , 23.10.97 , 3.3.2000 , 17.11.2006 , entre otras) la que excluye las limitaciones derivadas del régimen urbanístico del suelo del concepto de cargas y gravámenes, que deja referidos a los constitutivos de derechos reales, limitativos de los derechos de goce o disposición que corresponden al propietario...'.

Partiendo de lo razonado anteriormente es claro que no puede considerarse la afección al pago de la parte proporcional de los gastos de urbanización como una carga a efectos civiles y no es posible considerar la existencia de un gravamen a los efectos de la resolución del contrato.

Quinto : Falta de cumplimiento del comprador.

Resueltos los motivos principales del recurso de apelación resta por examinar el motivo, relativo esta vez a la estimación de la reconvención formulada por parte de la vendedora para obligar a la compradora al otorgamiento de la escritura pública y al pago del resto del precio de las cuatro viviendas.

Este motivo no tiene en especial mucho interés pues la parte recurrente parte de la consideración de que ha probado los incumplimientos de la parte vendedora y que por ello no es posible considerar que dicha parte ha incumplido su obligación de comparecer a otorgar la escritura pública de compraventa y al pago del precio restante, pues el contrato estaba resuelto anteriormente a la citación para dicho otorgamiento. Lógicamente dado el planteamiento efectuado por la parte apelante el motivo está abocado a la desestimación, pues como se ha razonado en los fundamentos de derecho anteriores, no existe incumplimiento alguno con relevancia resolutoria del contrato que sea imputable a la vendedora, lo que implica que los burofaxes remitidos para la resolución del contrato por parte de la compradora no han producido efecto alguno al haberse opuesto a dicha resolución la vendedora y no ser ratificada en vía judicial la concurrencia de causa resolutoria. Ello supone que la obligación estaba vigente cuando se le citó para el otorgamiento de la escritura pública por lo que su incomparecencia en dicho acto sí ha supuesto un incumplimiento esencial de su obligación y de ahí que la propia vendedora haya optado, como le autoriza el artículo 1124 del Código Civil , por exigir el cumplimiento del contrato, por lo que es correcta la estimación de la acción reconvencional planteada a tal fin. Es evidente que este motivo de apelación es congruente con los anteriores del mismo recurso, pues de haberse estimado la resolución la demanda reconvencional debería de haber sido desestimada, pero desde el mismo momento en el que no se han estimado los motivos anteriores, la desestimación de este motivo no ofrece duda alguna.

Sexto : Costas de la primera instancia.

El último motivo de impugnación de la sentencia se corresponde con la condena al pago de las costas de la demanda y la reconvención impuestas en la sentencia apelada. Entiende que la demanda no ha sido temeraria por existir base racional para entender la concurrencia de causa de resolución y en todo caso se ha probado el incumplimiento de la obligación de entregar los avales, existiendo dudas de derecho sobre la consideración como carga o afección el pago de los gastos de urbanización.

Este motivo será desestimado, y con él el recurso en su integridad, dado que la sentencia apelada es correcta al aplicar el criterio del vencimiento objetivo que impone el artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil como regla general en aquellos casos en los que se han desestimado íntegramente las pretensiones de una de las partes. La única excepción a este régimen radica en el hecho de la posible existencia de dudas de hecho o de derecho, que no se dan en este caso, por más que pueda ser discutible la consideración como carga o afección de la participación en los gastos de urbanización, discusión que quizás pueda tener sentido en el ámbito administrativo pero no en el civil en el que se trata de un concepto claro y no discutido; de hecho todo el apoyo argumental de la parte apelante radica en jurisprudencia de la Sala 3ª del Tribunal Supremo inaplicable en el orden jurisdiccional civil. Se trata por tanto de una duda de derecho artificialmente creada por la propia parte apelante y que por ello no justifica la no imposición de costas. Se confirma, en definitiva, la sentencia apelada en su integridad.

Séptimo : Costas de la segunda instancia.

De conformidad con lo previsto en el artículo 398.1 en relación con el artículo 394.1, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil , al ser desestimado el recurso procede la imposición de las costas de esta alzada a la parte apelante.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por Community in Spain S.L. , contra la sentencia dictada en fecha 23 de julio de 2012 por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de San Javier , en los autos de Juicio nº 715/10, debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOSíntegramente la citada resolución y todo ello con expresa condena a la parte apelante al pago de las costas de esta alzada.

Se acuerda la pérdida del depósito constituido para recurrir, debiéndose dar al mismo el destino legal correspondiente.

Notifíquese esta sentencia conforme a lo establecido en el artículo 248 de la Ley Orgánica del Poder Judicial , haciéndose saber que esta resolución no es firme y contra la misma cabe recurso de casación, que deberá interponerse mediante escrito presentado ante este Tribunal en el plazo de veinte días siguientes a su notificación, en los términos previstos en el artículo 479 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Previamente a la interposición deberá la parte que pretenda recurrir en casación proceder al depósito de la cantidad de 50 € mediante su consignación en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones de esta Sala, debiendo acreditar el pago de dicho depósito con el escrito interponiendo el recurso de casación, de conformidad con lo previsto en la Disposición Adicional 15ª apartados 1 , 3 y 6 añadida a la Ley Orgánica del Poder Judicial por la LO 1/2009.

En su momento, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, de los que se servirá acusar recibo, acompañados de certificación literal de la presente resolución a los oportunos efectos de ejecución de lo acordado, uniéndose otro al rollo de apelación.

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.