Sentencia Civil Nº 52/2013, Audiencia Provincial de Toledo, Sección 1, Rec 181/2012 de 18 de Febrero de 2013

Encabezamiento

Rollo Núm. .......................... 181/2012.-

Juzgado de 1ª Inst. Núm. 1 de Illescas.-

J. Ordinario Núm. .............. 1503/2010.-

SENTENCIA NÚM. 52

AUDIENCIA PROVINCIAL DE TOLEDO

SECCION PRIMERA

Ilmo. Sr. Presidente:

D. MANUEL GUTIÉRREZ SÁNCHEZ CARO

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. EMILIO BUCETA MILLER

D. URBANO SUÁREZ SÁNCHEZ

Dª GEMA ADORACIÓN OCARIZ AZAUSTRE

En la Ciudad de Toledo, a dieciocho de febrero de dos mil trece.

Esta Sección Primera de la Ilma. Audiencia Provincial de TOLEDO, integrada por los Ilmos. Sres. Magistrados que se expresan en el margen, ha pronunciado, en NOMBRE DEL REY, la siguiente,

SENTENCIA

Visto el presente recurso de apelación civil, Rollo de la Sección núm. 181 de 2012, contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia Núm. 1 de Illescas, en el juicio ordinario núm. 1503/10, en el que han actuado, como apelante DOSNUEVE S.L., representada por el Procurador de los Tribunales Sr. Vaquero Delgado y defendida por el Letrado Sr. Lumbreras Vázquez; y como apelados D. Alejo y Dª Ana María , representados por la Procuradora de los Tribunales Sra. Rodríguez Martínez y defendidos por la Letrado Sra. Zaballos Pulido.

Es Ponente de la causa la Ilma. Sra. Magistrada Dª GEMA ADORACIÓN OCARIZ AZAUSTRE, que expresa el parecer de la Sección, y son,

Antecedentes

PRIMERO:Por el Juzgado de 1ª Instancia Núm. 1 de Illescas, con fecha 23 de febrero de 2012, se dictó sentencia en el procedimiento de que dimana este rollo, cuya PARTE DISPOSITIVA dice: 'Desestimar la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales don Fernando Mª Vaquero Delgado, en nombre y representación de la entidad Dosnueve, S.L. contra don Alejo y doña Ana María , representados por el Procurador de los Tribunales doña Dolores Rodríguez Martínez y condenar a la parte actora al pago de las costas procesales'.-

SEGUNDO:Contra la anterior resolución y por DOSNUEVE S.L., dentro del término establecido, tras anunciar la interposición del recurso y tenerse por interpuesto, se articularon por escrito los concretos motivos del recurso de apelación, que fueron contestados de igual forma por los demás intervinientes, con lo que se remitieron los autos a ésta Audiencia, donde se formó el oportuno rollo, quedando los autos vistos para deliberación y resolución.-

SE CONFIRMAN Y RATIFICANlos antecedentes de hecho, fundamentos de derecho y fallo de la resolución recurrida, en cuanto se entienden ajustados a derecho, por lo que, en definitiva, son

Fundamentos

PRIMERO:Se alza el apelante contra la sentencia de primera instancia alegando en definitiva, como sostenia en su demanda, que se han integrado las circunstancias por las que se preveia en el contrato pactado con los demandados una clausula resolutoria, por la imposibilidad real y juridica de que puedan cumplirse los compromisos asumidos. Ello es en esencia porque se concerto la compraventa de las fincas de los demandados vinculada a la aprobacion de un PAU y en funcion de la alternativa tecnica que en el curso de aquel fuera seleccionada por el Ayuntamiento, adquiriendose unicamente la superficie de dichas fincas que tras la aprobacion del PAU fuera apta para construir o edificar en ella, alegando que pasado el tiempo (siete años desde el contrato) no se ha seleccionado alternativa tecnica porque el PAU se ha archivado pues la Comision Provincial de Urbanismo informo la imposibilidad de aprobarlo dado que las normas subsidiarias de planeamiento vigentes en el municipio no lo permitian, solo cabiendo el cambio de clasificacion del suelo en municipios que contaran con un Plan de Ordenacion Municipal, cuya tramitacion ha iniciado el Ayuntamiento de Borox. pero que todavia no ha aprobado, habiendose retirado entre tanto los agentes urbanizadores que intervenian en el inicial PAU al que se alega que se vinculaba exclusivamente el contrato.

En definitiva se plantea una cuestion juridica de interpretacion del contrato pactado y de las condiciones previstas para la resolucion del mismo, asi como de la desaparicion de la base del negocio para dar lugar a su ineficacia con reintegro de prestaciones. Las cuestiones planteadas no se sustentan asi en la infraccion de normas y garantias procesales por lo que en nada son relevantes las alegaciones en la oposicion al recurso sobre los requisitos del art 459 de la LEC a fin de no poder estimar los argumentos del recurso por inexistencia de aquellos, porque no estamos ante el supuesto previsto en dicho precepto.

SEGUNDO:Los hechos que se alegan en el recurso respecto del curso que siguio la tramitacion del PAU abierta al momento de contratatar son probados en autos, si bien cuestion distinta es si cabe darle a dichos elementos los efectos y consecuencias que de los mismos se pretende sobre todo a la vista del resultado arrojado por otros elementos facticos tambien probados.

Efectivamente la clausula segunda del contrato establece 'para el supuesto de que la totalidad de la finca este fuera del area de actuacion, el vendedor debera entregar al comprador las cantidades recibidas y el comprador entregarle el pleno dominio de la finca quedando resuelto de pleno derecho el presente contrato sin que las partes tengan mas que reclamarse'. La inclusion solo parcial de la finca en el area de actuacion, como se deriva de los parametros de calculo del precio en razon de la concreta superficie real incluida en la misma, no daba lugar a la resolucion del contrato sino a un ajuste o regularizacion final del precio en atencion a la definitivamente incluida. Es esencial considerar ademas que por la estipulacion primera del contrato resulta que la compradora adquiria aquella parte de dichas fincas de suelo rustico que, tras la tramitacion correspondiente, cambiaran su clasificacion permitiendose su urbanizacion y edificacion para su utilizacion residencial por la apelante.

Pero ante los hechos alegados en el recurso y probados ya reseñados y que fundan las pretensiones de la apelante, tambien debe considerarse que por las sentencias de fechas 13.1.11 esta Sala en litigios seguidos en cuanto al mismo contrato entre las mismas partes (para su cumplimiento) se determino que a) los contratos aparecen redactados precisamente por la compradora apelante, por ser absolutamente identicos (salvo los datos de hecho) aun suscritos cada uno con distinto vendedor, por lo que si alguna oscuridad presenta la clausula resolutoria del mismo que la apelante ahora alega no adecuada, sin prever supuestos como el aquiaaducido de la falta de aprobacion en un plazo concreto del PAU, su interpretacion no podra favorecer a la parte que ocasiono dicha oscuridad: la apelante ( art 1288 C. Civil ) y b) mas alla de lo determinado en dicha clausula el municipio de Borox carecia de POM y como señalo dicha sentencia de la Sala pese a que es reiterada la Jurisprudencia (STS 19.1.90 , 24.2 y 26.4.93 , 18.4.94 , 28.5.96 y 23.10.97 ) en el sentido de que los impedimentos urbanisticos y administrativos, cuando los compradores no alcanzan su conocimiento al tiempo de celebrar el contrato, actuan como causa resolutoria de la relacion, en el caso de la aquí apelante no cabe entender ni remotamente que por su condicion de sociedad dedicada al negocio de la construccion y constituida desde 1974 pudiera desconocer la situacion urbanistica de las fincas que compraba ni la legalidad urbanistica del lugar donde las compraba ni la necesidad de aprobar un POM previamente al PAU a que se refiere el contrato y debia ser consciente del riesgo que asumia.

Partiendo de ello en relacion a los concretos motivos de recurso el contrato hace referencia a dos alternativas tecnicas contradictorias presentadas por dos agentes urbanizadores en el PAU sin vincularse a una u otra, solo a la finalmente seleccionada, por lo que la desvinculacion del contrato con las vicisitudes de los agentes urbanizadores del PAU cuya tramitacion estaba abierta es clara y la desaparicion de facto de uno y otro no es causa de resolucion por impedimento real de cumplimiento pues no puede olvidarse que cualquiera puede constituirse en agente urbanizador (art 120 LOTAU) sin que la continuidad de los entonces actuantes se constituyese como elemento esencial para la eficacia del contrato, es decir, las fincas se compraban para obtener suelo urbanizable residencial en cuanto asi fueran clasificadas a traves de un PAU cuyo agente urbanizador era indiferente para los contratantes, por lo que las alegaciones en otro sentido que fundamentan el recurso no pueden ser acogidas.

Con todo ello debe considerarse con el recurso de principio que la interpretacion del contrato en su conjunto determina que si no se aprueba el PAU no hay parte alguna de las fincas que este incluida en un area de actuacion urbanistica porque esta es inexistente, es decir, quedarian fuera de un area de actuacion como se preveia en la clausula resolutoria del contrato, pero ello fue pactado sin referencia a las vicisitudes de tramitacion del PAU y solo en atencion al resultado final (lo que se aprobase), y sin plazo fijado pues la clausula resolutoria pactada no preve la resolucion por falta de aprobacion en un plazo dado, que ahora se hubiera sobrepasado, del PAU, y ademas cualquiera que fueran las subsanaciones o modificaciones que pudieran producirse en su curso para el cumplimiento de normas administrativas, puesto que nada en sentido contrario se pacta en el contrato como clausula que determinara su ineficacia en algun supuesto asi considerado expresamente en el contrato redactado por la apelante, por lo que, a falta de excepcion, el contrato habia de regir hasta la final aprobacion del cambio de clasificacion del suelo cualquiera que fuera su plazo y cualquiera que fueran las necesidades legales administrativas que se precisaran, entre ellas y principalmente que mediase la previa o conjunta aprobacion de un POM en Borox, lo que no puede considerarse imprevisible para la compradora como ya se ha expuesto o bien habia de regir hasta que definitivamente constase un imposible cambio de clasificacion del suelo litigioso.

Pues bien asi las cosas el inicial PAU consta archivado, pero ello no impli ca que una vez subsanados los presupuestos legales (POM aprobado) no pueda volver a tramitarse para dar lugar al cambio de clasificacion del suelo pues el archivo del inicial presentado no cierra la via administrativa para cuando, superados los obstaculos a su aprobacion, pueda volver a presentarse. Ello ademas resulta tambien de los siguientes datos: 1º) el Ayuntamiento de Borox como bien dice el recurso no esta obligado solo por presentarse un PAU a aprobar un POM pero si debia hacerlo si queria seguir adelante con el cambio de clasificacion del suelo en que se fijaba el PAU y efectivamente lo esta tramitando para su aprobacion, lo que determina que es la voluntad de dicho organismo eliminar el impedimento legal preexistente para su aprobacion , 2º) en la comunicación de la apelante a la apelada de 16.7.08 solicitando la suspension o posposicion de las obligaciones hasta la aprobacion definitiva del PAU, la propia apelante mencionaba tal posposicion vinculandola a la presentacion de un nuevo PAU aun cuando ya conocia el archivo del inicialmente abierto (2006), la necesidad de aprobar el POM y las vicisitudes administrativas producidas, lo que no le impedia, dentro del cumplimiento del contrato, aludir a la presentacion de nuevo PAU que levantaria la suspension que pretendia para seguir la eficacia del contrato., 3º) en los procedimientos ordinarios 709/08 del Juzgado de Primera Instancia num 3 de Talavera de la Reina y 724/08 del Juzgado Num 1 tambien de Talavera la aquí apelante pretendia, ya conocido el archivo y demas circunstancias administrativas, que se le permitiera no pagar el tercer plazo del precio hasta la aprobacion de PAU que ya sabia archivado, postura procesal que indica que el archivo del inicial para la apelante no era obstaculo para mantener el contrato vigente cuando se llegara a aprobar ese PAU o uno nuevo, pues en otro caso ello constituiria un fraude al pretender dilatar un pago hasta el acaecimiento de un hecho futuro que sabia de imposible produccion o que aunque sucediese estariamos ante un contrato ya ineficaz, que es lo que sin embargo ahora alega: que el PAU al que se vinculaba el contrato era el inicial y no uno que se pueda aprobar en el futuro.

Asi, la vinculacion directa y exclusiva del contrato a aquel concreto PAU inicial y solo con el (y ello con irrelevancia de si ello es en el mismo expediente administrativo o en varios), a lo que tanto alude el recurso, es evidente de los propios actos de la parte ahora apelante que no existe admitiendose la eficacia del contrato si por la tramitacion de otro PAU se alcanzaba el objeto final: la adquisicion final de suelo clasificado como urbanizable, como tambien pretende la apelada, siendo asi que de los actos de las partes posteriores al contrato se deriva una interpretacion de este contraria a la que ahora pretende la apelante contraviniendo sus propios actos, lo que no puede ser acogido.

TERCERO:Por tanto actualmente no se han salvado los impedimentos administrativos para que se proceda a obtener el objeto del contrato, pero no consta por lo expuesto que estos sean impedimentos definitivos e irreversibles, por el contrario, la aprobacion del POM esta en tramite y la tramitacion con arreglo a el de un PAU es posible tras dicha aprobacion, sin que como se ha visto incida el archivo del PAU inicial que incluso podria llegar a presentarse en iguales condiciones respecto de las fincas objeto del contrato pues no consta lo contrario, como debia acreditar la apelante ( art 217 LEC ) que lo invocaba en apoyo de sus pretensiones en la causa Ello es asi porque en cuanto a las alegaciones sobre lo que actualmente esta previendo el POM puesto que esta pendiente de aprobacion es claro que no son circunstancias definitivas y no se relacionan en el recurso sino respecto de todo el inicial PAU sin determinacion de la concreta afectacion a las fincas objeto del contrato, lo que igualmente ocurre con los terrenos que se dicen expropiados (Autovia de La Sagra) de los que no se determina su relacion con las fincas objeto del contrato, es decir, de todas estas alegaciones no se deduce que definitivamente no pueda aprobarse un PAU que integre las fincas litigiosas y en conclusion no consta la imposibilidad definitiva juridica y/o real de que las fincas objeto del contrato puedan llegar a clasificarse de terreno apto para uso urbanistico.

CUARTOAlega el recurso que por el tiempò transcurrido y esperado se le ha producido a la apelante una situacion perjudicial y ha desaparecido la base del negocio por causa sobrevenida posterior a la firma del contrato. La Sala no comparte esta consideracion: al apelante se le habran reducido sus expectativas de ganancias o se le retrasaria la obtencion de estas porque se le ha plasmado en la realidad un riesgo de espera que debia conocer por su experiencia en el sector ya cuando contrato, es decir, no por una causa sobrevenida no previsible al contratar sino por una causa que conocia al consentir el contrato y a cuyo acaecimiento real se arriesgo conscientemente, a no ser que pretendiera jugar a que el PAU se aprobara infringiendo normas administrativas que conocia vigentes (o que debia conocer desplegando una minima diligencia) en lo que no puede ser amparado. Aquí no se ha producido una alteracion de las circunstancias que existian al perfeccionar el contrato que sea ademas extraordinaria sino un retraso previsible como consecuencia de las circunstancias urbanisticas existentes ya al contratar, ni se ha roto definitivamente el equilibrio de prestaciones entre las partes pues no consta ya como elemento irreversible que el terreno objeto del contrato aun con los previos tramites necesarios no pueda cambiar su clasificacion a la de urbanizable residencial, al menos todavia porque no esta aprobado el POM que lo permitiria o impediria y sin perjuicio de hechos nuevos futuros ya definitivos, y la situacion actual no se ha producido por condiciones imprevisibles sino por un riesgo conocido y previsible al contratar que se ha hecho realidad.

El recurso en definitiva no puede prosperar

QUINTOLas costas procesales se impondrán al recurrente, en aplicación del art. 398 de la Ley 1/2000 , de Enjuiciamiento Civil.-

Fallo

Que DESESTIMANDOel recurso de apelación que ha sido interpuesto por la representación procesal de DOSNUEVE S.L., debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia Núm. 1 de Illescas, con fecha 23 de febrero de 2012 , en el procedimiento núm.1503/10, de que dimana este rollo, imponiendo las costas procesales causadas en el presente recurso a la parte apelante.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación al Rollo de la Sección, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Leída y publicada la anterior resolución mediante su lectura íntegra por la Ilma. Sra. Magistrada Ponente Dª GEMA ADORACIÓN OCARIZ AZAUSTRE, en audiencia pública. Doy fe.-