Sentencia Civil Nº 52/2016, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 11, Rec 200/2014 de 21 de Febrero de 2016

Encabezamiento

Audiència Provincialde Barcelona

Secció 11a

Rotlle núm. 200/2014Jutjat de Primera Instància i Instrucció núm. 8 de Gavà.Actuacions de procediment ordinari núm. 246/2012

Sentència núm.52/2016

Il·lms. Srs.

Josep Mª Bachs i EstanyFrancisco Herrando MillánMaría del Mar Alonso Martínez

Barcelona, 22 de febrer de 2016

La Secció Onzena de l' Audiència Provincial de Barcelona ha vist amb el núm. 200/2014 les actuacions de recurs d'apel·lació interposat per la procuradora Sra. Manzanares i Coromines, en representació dels srs. Lourdes (abans Juan Pablo ) i Demetrio , part actora, i ha pronunciat la següent Sentència.

Antecedentes

Primer. La part dispositiva de la Sentència apel·lada és la següent: 'FALLO.- Debo acordar y acuerdo desestimar íntegramente la demanda interpuesta por Susana Manzanares Corominas en nombre y representación de Demetrio y Lourdes contra Julián y Begoña . Procede la imposición de las costas del presente proceso a la parte actora'

Segon . Ha comparegut en aquesta alçada la part recurrent a través de la procuradora Sra. Manzanares i Corominas. Ha comparegut en aquesta alçada la part oponent a través de la procuradora Sra. Pérez i Nofuentes. Ha estat assenyalada per a deliberació, votació i decisió del recurs l'audiència del dia 3 de febrer de 2016, el que ha tingut lloc a l'hora prevista. HA ESTAT VIST, essent ponent l'Il·lm. Sr. Magistrat Josep Mª Bachs i Estany, President de la Secció.

Fundamentos

Primer. Apel·la la part actora la Sentència d'instància (f. 130 i ss.) pels següents motius: 1er) Vulneració dels arts. 1117 , 1124 i 1281 CC : es va pactar que si no s'obtenia finançament es tornarien les arres lliurades als avui demandats. Al seu moment es van lliurar 3.000 + 14.000 ? en concepte d'arres el 17-6-2010 i d'ampliació d'arres el 23-6-2010. La data de l'escriptura s'havia fixat per al 10-8-2010. Es va condicionar a l'obtenció de finançament. No es va poder obtenir el finançament i es reclamen les arres (no duplicades) simplement lliurades. La sentència no està ajustada a Dret perquè denega aquesta devolució per no haver-se notificat a la part receptora de les arres en els 15 dies de termini màxim pactat 'desde la fecha de hoy' la denegació del finançament, quan dit termini, des de la data de la signatura, estava més que passat. Cal interpretar correctament el contracte perquè enmig hi hagué una ampliació de les arres el 23 de juny sense cap referència a dit termini i el 5 d'agost es van modificar algunes clàusules del precontracte, concretant una nova data per a escripturar a 3-9-2010. De manera que si a 5 d'agost el que es bvolia era obtenir el finançament ha de prevaldre el principi de que no hi ha contracte si no s'obté, hagin passat els dies que hagin passat. El Jutjat s'aferra massa a la literalitat: en els primers quinze dies, termini estrictament pactat, no es podia notificar res perquè encara no s'havia denegat el finançament, quan es signa la pròrroga de la data per a escripturar ja havia expirat el termini; de l'actitud dels demandats resulta clar que no volien resoldre; i perquè ningú els ha requerit a signar. L'error del Jutjat es desprèn de la pròpia documental. Consta que es va denegar l'11 d'agost, es va concertar una reunió el 12 i aleshores se'ls va notificar. La part demandada ni els va requerir de compliment del contracte ni de resolució, ni els va retornar les arres. Reclamades les arres per aquesta part, no es va obtenir resposta (doc. 10 demanda). 2on) vulneració de l' art. 1124 CC : resolució per mutu dissens: la part venedora no va reclamar el compliment, per tal s'ha d'entendre que va accedir tàcitament a retornar el diner rebut; fins i tot a la testifical es va expressar per part del Sr. Felicisimo , intermediari de la immobiliària, com fou la reunió d'agost, on els venedors van explicar que havien invertit les arres rebudes en l'entrada d'un altre immoble i que van arribar a un pacte informal, ja que es volia retornar els diners, de que ho farien si assolien vendre la finca a un tercer. El Jutjat no té en compte que mai es va exigir el compliment als ara actors. I que segons doctrina jurisprudencial ambdues conductes es neutralitzen i cal tornar les arres ( sent. TS 7-5-2013 , sent. AP Tarragona -3a- de 27-2-2008 , sent. AP Barcelona -4a- 28-9-2009 , sent. AP A Coruña -3a- de 18-2-2011 . 3er) Subsidiàriament demana la no imposició de costes atesos els dubtes i les dificultats de valoració que el cas comportava. S'oposa la part demandada (f. 157 i ss.) pels següents motius: 1er) Segons la recurrent el termini de quinze dies era una estipulació ambigua i superada o extingida per la novació de la clàusula cinquena. Cal deixar clar primer que a la demanda el fonament de la reclamació era que en no trobar finançament el contracte quedava extingit en complir-se una condició resolutòria, que la obligació de comunicar la denegació s'havia de fer efectiva en 15 dies des de conèixer-la i que les parts havien acordat retornar les arres si es venia a un tercer o bé si obtinguessin finançament en el període en que estigués novament a la venda. Però heus aquí que en alçada es diu que la clàusula de termini de 15 dies era ambigua o poc clara, que no és aplicable perquè en dit termini res s'havia de notificar i que quan es va denegar ja havia passat el termini, que ja no és exigible perquè la pròpia venedora no el va tenir en compte i el va deixar expirar, perquè no van instar el compliment i això implicava tàcita acceptació de la resolució, perquè van incomplir els venedors en no requerir-los a signar i perquè són tant arres confirmatòries com penitencials. Tot això és res nova. Es tergiversa de forma interessada la realitat dels fets: no hi ha cap ambiguïtat a la clàusula que posa un termini de 15 dies des de la signatura de les arres. Impossibilitat d'obtenir finançament i denegació del finançament als seus efectes és el mateix. És obvi que res van comunicar dintre de dit termini. La pròpia actora deixa clar que no han pogut obtenir finançament en diverses entitats. La clàusula és ben clara. Res es va comunicar dintre d'aquest termini. Tampoc es va obtenir finançament en l'ampliació del termini per a escripturar. No s'ha extingit el termini per l'ampliació del termini per a escripturar. Són qüestions diferents. Només es modifica el termini per escripturar, la resta del contracte resta igual. Es va fer perquè ja constava que no trobaven finançament. La conclusió és que les arres es van perdre en transcórrer els 15 dies sense notificar no haver obtingut finançament i no obtenir-lo efectivament. 2on) No és cert que els pactes estiguin modificats pels actes propis posteriors dels venedors: l'al·legació de que no els van requerir de compliment i que això implica mutu desistiment és res nova. Igual que el suposat compromís de retorn de les arres. A la reunió de principis d'agost a la immobiliària es va constatar que el contracte d'arres estava incomplert i es va resoldre, per bé que els van concedir un termini de gràcia per signar fins setembre. Copm sigui que mai van dir que ja tenien finançament era absurd citar-los a Notaria a signar. El contracte està incomplert per culpa dels compradors, no dels venedors. Es remet a la testifical dels Don. Felicisimo que deixa clar que aquesta part va prometre tornar les arres si assolia vendre l'immoble a tercer ja que no tenien per tornar-les en haver-les invertit en una paga i senyal, però fins 3- 9-2010. Mai van desistir els venedors de la venda. La finca es va haver de posar a lloguer per l'incompliment dels ara actors el desembre de 2010 3er) No hi ha cap dubte seriós de fet o de Dret que permeti no imposar costes.

Segon. L'anàlisi de l'actuat revela acreditats els següents antecedents i fets: a) A la seva demanda els actors reclamen la devolució de les arres lliurades per a la compra d'un habitatge a Castelldefels (f. 14 i ss., 3.000 el 17 de juny i 14.000 el 23 de juny de 2010 , 17.000 ? en total) sota condició de trobar finançament i que no es va poder comprar per aquesta causa. Sosté la part actora que es va pactar que si l'entitat bancària denegava el finançament ho havien de notificar en 15 dies hàbils 'a comptar des de la data d'avui (f. 15, 17-6-2010, és a dir, fins el 2 de juliol)' en quin cas les hi tornarien. Això no ha passat. Com que no es va assolir el finançament a començament d'agost es va fer una reunió el 12-8-2010 on es va ampliar el termini per a escripturar fins 3-9-2010 (f. 18) i es va pactar verbalment (no consta a la novació) el retorn de les arres si es venia a tercers o es concedia el préstec en el nou període en que el pis sortís a la venda. Reconeix l'actora que la primera entitat que van visitar fou la immobiliària Molowny Gestion Inmobiliaria SL i que ho van fer el 29-6-2010, on van recavar la informació sobre la documentació necessària per tal d'obtenir finançament (mail de dita data al f. 49), i van contractar els serveis de Filadors 2008 Finance SL (oferta o proposta d'hipoteca de data 1-7-2010 al f. 20 i altres de data 12-7-2010 al f. 21), que els va remetre a Caixa Geral. També van anar a RN tu solució hipotecaria (a partir de 23-6-2010, f. 31), i res. Banco caixa Geral certifica denegació a data 11-8-2010 (f. 36). Van notificar-ho el 13 d'agost (f. 37). Dintre dels 15 dies des de la denegació. Acompanyen reclamació extrajudicial de 18-5-2011 (f. 39 i ss.) b) A la seva contestació, els demandats s'oposen a la reclamació i defensen que es va pactar que si no trobaven finançament ho havien de comunicar en 15 dies hàbils des de la signatura de les arres (17-6-2010) i que si era així els tornarien les arres donades el 17-6-2010 (3.000 ?). En el termini assignat els ara actors no van trobar finançament però tampoc ho van notificar. En un acte de bona fe, aquesta part prorroga el termini per a escripturar (passa de 10 d'agost a 3 de setembre). Res més es va modificar del precontracte inicial. Sosté que no se'ls va informar de la impossibilitat d'obtenir finançament fins 2 mesos després, el 12-8-2010. La seva conclusió és que en haver passat el termini sense notificar-los res, es poden quedar les arres. Les 3.000 i les 14.000 de l'ampliació, perquè mai es va escripturar el contracte. A la reunió del 12-8-2010 els van oferir o bé la compra de l'habitatge sense la plaça d'aparcament o que algú els avali, ofertes que van rebutjar. No és cert que es pactés verbalment el retorn de les arres si es venia a tercer o els donaven la hipoteca. I encara que fora així, la realitat és que no ha passat ni una cosa ni l'altra. No tenien un termini de 15 dies hàbils des de la denegació, sinó des del contracte d'arres. Subsidiàriament defensen que només s'haurien de tornar 3.000 euros lliurats el 17-6-2010. No els 17.000 de l'ampliació. No és cert que l'immoble es llogués a principis de setembre sinó l'1 de desembre de 2010 (f. ) c) L'audiència prèvia es va celebrar el 3-6-2013 (f. 103 i DVD). Es van centrar com a fets controvertits si hi hagué o no desistiment dintre de termini per no produir perjudicis a l'actora, si hi hagué acord per a retornar-li quantitats i si hi ha o no pluspetició en el sentit de que s'ahgin de tornar només 3.000 e en el seu cas. L'actora va proposar interrogatori del demandat, documental per reproduïda i testifical dels Srs. Felicisimo i Julián . La demandada va proposar la documental per reproduïda. d) El judici es va celebrar el 3-12-2013 (f. 116 i DVD). La demandant renuncia l'interrogatori dels demandats. Declaren com a testimonis: 1) el Sr. Felicisimo i Felicisimo (min. 2.59 i ss. DVD), agent immobiliari que va mediar, explica que van fer el contracte d'arres condicionat a la concessió del préstec hipotecari, una condició resolutòria, i aclareix que no hi havia problemes d'entrada i després es va complicar la cosa per la situació laboral de l'esposa; es va quedar sense feina; ells posen una data d'escriptura màxima, en haver-hi problemes amb la hipoteca i els venedors ja havien lliurat les arres per senyal i es va pactar ampliar el termini i que si els compradors no assolien el finançament i els venedors venien a tercers els tornarien les arres. Estaven les parts i el Sr. Julián . Els compradors van ser diligents en cercar finançament. Es va llogar després, no recorda dates. No pot dir que fora el setembre. En principi no hi havien problemes, la hipoteca els deien concedida i després es va complicar. Poc abans de la primera data d'escripturació. Hi hagué reunió i es va explicar als venedors. Els venedors volien tornar les arres. La data inicial de l'escriptura era 10 d'agost i es va prorrogar al 3 de setembre. Si es va fer a la reunió de principis d'agost, no recorda; dedueix que seria posterior la reunió sobre què fer amb les arres. El pacte reitera que era si després tens feina i reps hipoteca es ven, si no s'ha venut abans; i si s'ha venut a tercer, et tornem les arres. El termini inicial era de 15 dies. En aquests 15 dies es pensaven que els donaven la hipoteca. La denegació és un fet imprevist, posterior. Pot ser que els oferissin vendre la finca sense aparcament i la possibilitat d'un avalista però no tenien possibilitat d'aportar-ne cap. Creu. No recorda l'actitud d'ells davant la primera oferta. No recorda. Els venedors no tenien les arres quan passa tot això perquè ja l'havien invertit en la compra d'un altre immoble. Creu que fou un compromís verbal, no hi ha document signat al respecte. De bona voluntat. 2) el Sr. Julián i Calixto (min. 14:47 i ss. DVD), mediador hipotecari, va intervenir cercant un préstec hipotecari. Va contractar amb ell a través de la immobiliària. Li va demanar la documentació i van cercar vàries entitats i no es va poder coincidir. Ho comunica i punt. Ells van fer tot el que podien fer. Van fer el possible per a obtenir fins i tot avalistes, no s'hi va negar; els pares no podien avalar, però. Ell va estar a una reunió sobre el tema però no recorda. Abans no sap si ja se'ls va dir que existien aquests problemes. El normal seria això abans de la reunió. Per experiència. No recorda si hi hagué una pròrroga del termini de signatura. No recorda ni qui hi havia. Recorda vagament que la operació financera no es va poder fer i com que estava condicionada la compra es va demanar retornar els diners. El coneixement que té és de coneixement per part del Sr. Felicisimo . En aquella època hi havia moltes reunions. Els actors en cap manera van obstaculitzar l'operació.

Tercer. La Sentència d'instància, de data 3 de desembre de 2013 (f. 118 i ss.) desestima íntegrament la demanda. Entén no discutit que es va signar el contracte de 17-6-2010 pel quelaels demandants van lliurar 3.000 euros al moment i ampliaren la suma en 14.000 més el 23-6-2010. Es va pactar que el contracte quedava condicionat a la concessió de préstec hipotecari als compradors i, en cas que se'ls denegués dit préstec, 'la part compradora haurà de notificar per escrit a la part venedora dita denegació en el termini de quinze dies hàbils des de la data d'avui, en quin cas les quantitats lliurades seran tornades a la part compradora sense cap perjudici' Entén que dita clàusula és clara i que establia un termini que acabava el 9 de juliol conra la tesi dels actors de que disposaven de 15 dies hàbils des de la negativa del banc, i que ho haurien fet en comunicar-ho dos dies després, el 13-8-2010. Entén, per tant, que és l'actora (compradora) qui va incomplir. No solament el termini sinó amb l'obligació de comprar. Res aporta la novació de 12-8-2010 que només va modificar el termini per a escripturar. Conseqüentment, desestima i absol els demandats. Amb costes als actors.

Quart. El primer motiu de rcurs combat la interpretació de les clàusules del contracte que en fa la sentència d'instància, entenent que quan es va ampliar el termini d'escripcturac ió també es va ampliar tàcitament el termini per a denunciar la manca d'obtenció de finançament. No pot prosperar. La literalitat del contracte és la que és ( art. 1281,1 CC ) In claris non fit interpretatio, ens ensenya la jurisprudència constant del TS (sents. 12-6- 1990 , 20-1-2000 , etc.). En cap moment, en prorrogar el termini per a escripturar, es va ampliar el termini per a denunciar la manca d'obtenció de finançament. El raonament dels actors no passa per entendre que tàcitament se'ls hagi dispensat del termini en prorrogar la data d'escripturació, sinó que tàcitament s'hauria deixat inoperant el termini inicial en no haver reclamat ja aleshores la resolució, immediatament de passat aquest termini, el 3 de juliol, els venedors. En realitat estem davant d'una clàusula dura, que només dóna un molt breu termini de 15 dies hàbils, 23 naturals. Però la prova ha demostrat que la raó de ser de la mateixa era la dificultat que fins aleshores havien tingut els actors per a obtenir finançament bancari. De manera que per la immobiliària se'ls presenta una financera -on, per cert, les primeres gestions que consten fetes ja es comencen tard, sobre el 29 de juny- que ja farà una proposta passat el termini assignat contractualment. Dura però justificada. En 23 dies naturals és molt just o certament complicat tancar un préstec hipotecari, però sobrat per saber si de la documentació aportada l'entitat creditícia donarà o no llum verda al finançament demanat. Una altra qüestió -però aleshores el litigi hauria d'entaular-se amb la immobiliària, no amb els venedors que van rebre les arres- és si, en les condicions dels compradors, en la que era molt més que probable, objectivament, a priori, que sense avalistes no els donés ningú cap préstec, com així fou, i si, en dites condicions, no se'ls hauria d'haver animat a signar el contracte ni se'ls hauria d'haver admès cap tipus d'arres-. Per tant, el termini per a denunciar manca de finançament i resoldre el contracte unilateralment amb retorn de les arres, segons el pactat, ja estava preclòs definitivament quan finalment es manifesta a la part compradora la impossibilitat de signar la compravenda. L'actora, altrament, en cap moment ens demostra que no es manifestés dintre del termini pactat la negativa al finançament per part de l'entitat financera que esmenta. Cap document ho avala. Admeten haver anat a partir de 23-6-2010 a RN tu solución hipotecaria, on tot indica que els haurien denegat el finançament, atès que el 29 cerquen una altra solució a través de la immobiliària Molowny Gestión Inmobiliaria SL. L'únic que tenim és una proposta de Filadors 2008 Finance SL, inicialment ja tardana perquè són els propis actors qui acudeixen a la immobiliària Molowny tard. Res sabem del cert de la reunió del dia 5-8-2009 més que, en paraules de l'actora, el fet que en ella es va perllongar el termini d'escripturació poc més d'un mes. És improbable que manifestessin la necessitat d'ampliar el termini per cercar finançament. Per manca de finançament fins al moment. Si s'hagués manifestat que encara no el tenien -el que sí es van veure obligats a fer a partir de la negativa de caixa Geral, el 13-8-2010- segurament els venedors haurien resolt immediatament el contracte. La pròrroga del termini per a escripturar lògicament només podria obeir a un missatge relatiu a que tot estava bé però encara s'estava tramitant i potser es faria curt per qüestió de dies. Fixem-nos que una pròrroga de només un mes realment només podria servir per a salvar problemes d'agenda del notari o d'ultimar tràmits més formals que econòmics per al banc, com ara taxació i demés. El més versemblant és que s'aferressin a la idea d'assolir allò que malauradament finalment fou impossible fins al darrer moment. O que el que capital que els concedien era menys del previst. A la reunió del 12-8-2010 s'admet pels demandats que se'ls va proposar adquirir només l'habitatge, sense l'aparcament, o que algú els avalés, propostes que sosté -i no ho nega l'actora- es van rebutjar les dues. No estem ni davant d'una errònia interpretació dels termes del contracte ni dels actes coetanis i posteriors de les parts. Tot indica que el termini per a desfer el contracte sense conseqüències per als compradors és el que és i que es va exhaurir el 2 de juliol de 2010.

Cinquè. El segon motiu de recurs entén que s'ha infringit l' art. 1124 Cc perquè en realitat els fets van superar el pactat i les parts van resoldre el contracte per mutu dissens. No es pot acollir. El fet que la part venedora no hagi dit res, tenint com tenia les arres en el seu poder, ni hagi resolt formalment el contracte, és del tot irrellevant. En cap moment ha donat a entendre una resolució amical o mútua amb devolució recíproca de prestacions. Ni tenien per què exigir el compliment del contracte si de l' art. 1454 CC es segueix que el comprador sempre pot desistir perdent les arres o senyal. No estem en un supòsit de resolució per mutu dissens perquè en cap moment els venedors s'han plegat a tornar les arres. Ni el fet que sigui cert que a la reunió d'agost a la que es refereix el testimoni Sr. Felicisimo es manifestés a la reclamació dels actors per aquests que no les tenien, que ja les havien lliurat a l'ensems com a senyal per a una compra per la seva part és indicatiu de voler retornar-les, com ens pretén fer creure la part recurrent. Si bé és un principi de bon govern i de prudència no disposar de les arres fins saber del cert que la venda es tancaria en ferm, cap obligació tenien de no fer-ho fins a comprovar el contrari. Ni sabem del cert si dita senyal es va donar després de preclòs el termini de resolució voluntària. No és un acte concloent d'allò que voldria el recurrent. Per tot això, hem de desestimar el recurs i confirmar plenament la sentència d'instància.

Sisè. Les costes de l'apel·lació s'imposen a la part recurrent que ha de veure desestimat íntegrament el recurs i confirmada la sentència d'instància totalment 8 art. 398 LEC ).

Fallo

Desestimem íntegramentel recurs d'apel·lació interposat per la representació de la part actora contra la sentència dictada el 3 de desembre de 2013 pel Jutjat de Primera Instància i Instrucció núm. 8 de Gavà a les actuacions de procediment ordinari núm. 246/2012 (Rotlle núm. 200/2014) que confirmem íntegrament, amb imposició de costes de l'alçada a la part apel·lant. La desestimació total del recurs determina per al recurrent la pèrdua del dipòsit constituït per recórrer. Així, per aquesta Sentència, ho pronuncia, mana i signa aquest Tribunal.

PUBLICACIÓ.- Aquesta Sentència ha estat llegida i publicada el mateix dia de la seva data pel/per la Magistrat/ada Ponent, i s'ha celebrat audiència pública. EN DONO FE.