Encabezamiento
JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA
E INSTRUCCIÓN N.º 4 MASSAMAGRELL
Juicio verbal (250.2) [VRB] - 000810/2020-B
N.I.G.:46164-41-1-2020-0002891
CPJ ID-45
De: D/ña. URBANIZACION PLAY-PUIG
Procurador/a Sr/a. BROCH CANDIDO, MARIA LUISA
Contra: D/ña. JATIVAL
Procurador/a Sr/a. FERRER AZNAR, ELISA
SENTENCIA núm.52/2021
Massamagrell a seis de abril de dos mil veintiuno
Vistos por Pablo Ignacio Luján Martínez Magistrado-Juez del Juzgado nº 4 de la ciudad de Massamagrell y su partido, los presentes autos de Juicio verbal entre las personas referidas, sobre reclamación de 246,21 euros han resultado los siguientes:
Antecedentes
PRIMERO.-Por turno de reparto correspondió a este Juzgado demanda de proceso monitorio que fue registrada el 11/02/2020 en reclamación de 246,21 euros.
La demanda fue registrada en la causa 201/2020 por diligencia de ordenación acordándose requerir a la parte demandada para que en el plazo de veinte días pagara al actor las cantidades reclamadas acreditándolo ante este Juzgado o compareciera y alegara sucintamente en escrito de oposición las razones por las que a su entender no las debía o en parte.
Por la parte demandada se presentó escrito de oposición al procedimiento monitorio dictándose el decreto de finalización de procedimiento, con registro de la causa como juicio verbal.
La parte demandante impugnó la oposición mediante escrito.
El día 01/04/2021 tuvo lugar la vista solicitada por las partes en la que se practicó la siguiente prueba:
1. Por la actora. Documental por reproducida. Más documental aportada en la vista. Testifical ( Florinda, Martin)
2. Por la demandada. Documental por reproducida. Más documental aportada en la vista. Testifical ( Gabriela, Martin)
En la tramitación del presente procedimiento se han observado las prescripciones legales.
Fundamentos
PRIMERO.- 1.Planteaba el actor la reclamación de la suma en el procedimiento monitorio de 246,21 euros, cantidad que afirma generada como consecuencia del reparto de gastos comunes derivados del art.21 de la Ley de Propiedad Horizontal, correspondientes a las plazas de garaje números NUM000 y NUM001 del EDIFICIO000 en los ejercicios 2012/2013 a 2018/19.
En el procedimiento monitorio se aporta el acta general de la Junta General ordinaria de 09/12/2018 con liquidación y aprobación de la deuda (doc.1), certificado del administrador acerca de la liquidación de la cantidad reclamada (doc.4) y acreditación de la reclamación extrajudicial (doc.5). Se sostiene por la actora de que la plaza nº NUM000 en cuanto a primero de los ejercicios reclamados se había realizado un pago parcial por lo que se minoraba la reclamación.
2. La parte demandada se opuso a la petición inicial de procedimiento monitorio por los siguientes motivos: negación de la pertenencia de los inmuebles a la URBANIZACION000, negación de la existencia de un régimen de propiedad horizontal del complejo Villamar respecto de la URBANIZACION000, considerando la misma una finca segregada de la matriz en la que se constituyó la primera.
3. Partiendo de algunos elementos fácticos reconocidos, del documento 1 de la oposición al procedimiento monitorio (Certificación del Registro de la Propiedad de Massamagrell), la constitución de la URBANIZACION000 se deriva de la finca NUM002, en la que se inscribió una agrupación de terrenos el 16/04/1982 siendo el titular la mercantil PlayPuig S.A., promotora del mismo. En la segunda inscripción se reflejan los Estatutos de Régimen interno que afectarían a las 75 parcelas que integran el elemento objetivo de la URBANIZACION000. Se comprueba en las notas marginales que, en lo que aquí es relevante hubo segregaciones de la finca original en abril de 1984, que quedan inscritas con los números 13.204 a 13.213.
4. Del acta de la Junta General aportada de 28/10/2020, se comprueba que al EDIFICIO000 se le atribuye un 4,420 % de participación, siendo su representante en la Junta el testigo Martin. De la documentación aportada por la parte demandada en la vista, se destaca la escritura de declaración de obra nueva en construcción y constitución del Régimen de Propiedad Horizontal de 21/03/2006, siendo el otorgante la mercantil Antana 90 S.L., cuyo legal representante era el testigo Martin. Se describen cincuenta fincas que integrarían el Conjunto Inmobiliario Residencial EDIFICIO000, destacando que la finca número NUM000 es la plaza de aparcamiento número NUM000 que participa en el conjunto en un 0,107% número NUM001 es la plaza de aparcamiento número NUM001 que participa en el conjunto en el 0,151%. Dichas dos plazas son propiedad actual de la demandada Jatival, por las que la parte actora reclama el abono de parte de los gastos de la comunidad URBANIZACION000.
5. La parte demandada mediante la nueva documental aportada justifica la asignación de un Código de identificación Fiscal de la denominada 'Comunidad de Propietarios Residencial EDIFICIO000 el URBANIZACION000',(doc.c) destacando que el domicilio social se sitúa físicamente en la URBANIZACION000, lo que concuerda con la realidad física de una finca inicial en la que se produjo una segregación. La parte acredita la celebración de contratos por parte de la comunidad para el suministro de agua potable y el mantenimiento de la piscina o limpieza (doc.c) y el registro de la comunidad en la nota marginal a la inscripción 9ª de la finca registral NUM003 tomo NUM004 NUM005 de El Puig el 11/05/2009.
6. La parte actora aporta copia de los Estatutos de la URBANIZACION000 incorporados en la escritura de segregación de parcelas primera de 30/08/1997 inscritos en el Registro de la Propiedad de Sagunto, y que habían sido reflejados en la inscripción registral ya señalada. De dichos estatutos se destacan los siguientes artículos:
Art.6. Que asigna a la propiedad de una parcela o unidad resultante un derecho que denomina copropiedad sobre los elementos y servicios comunes mediante la atribución de una cuota en el proindiviso.
Art.8 Que describe los elementos comunes, destacando para este pleito las calzadas, viales, y demás dotaciones urbanísticas mientras el Ayuntamiento no se ha cargo de ellos, y los postes de alumbrado en calzadas y viales. También relaciona los muros, vallas y setos, las redes generales de electricidad, desagüe y otras.
Art.9 Que describe los servicios comunes de forma enunciativa, destacando los de limpieza, conservación y mantenimiento de calzadas, viales, arcenes y jardinería, o entre otros los de guardas, conserjes, porteros o jardineros.
Art.11. Guarda gran relevancia en el presente pleito en tanto que reconoce la posibilidad de que se constituyan parcelas en régimen de Propiedad Horizontal, y lo más destacable es que establece que la cuota total de la parcela será distribuida entre los pisos, locales o viviendas resultantes, en relación con el edificio o agrupamiento.
Los siguientes artículos regulan el funcionamiento de la comunidad, destacando que la asamblea General de Propietarios (art.20) se forma por la totalidad de los titulares de las parcelas individuales y por los presidentes de las Comunidades de Propietarios de los edificios que se constituyan en Régimen de Propiedad Horizontal.
7. Del informe técnico municipal aportado (doc.3) se extrae el ineludible conocimiento que Martin, en representación de Antana 90 S.L. tenía en 1997 de que la parcela vacante Area de Ordenanza P-3 subárea 4 donde se iba a construir el Residencial EDIFICIO000 se encontraba inserto en la URBANIZACION000 de la Playa de El Puig. Dicha realidad física se aprecia en las fotografías (doc.2) y casa con la realidad registral, y con la previsión del plan general de ordenación (doc.1 de los aportados en la vista, documento 1. De la actora) que describe el área P-3 donde se construyó el Residencial EDIFICIO000.
8. La testifical de la administradora Sra. Florinda, no hace sino confirmar lo que acredita la prueba documental, esto es, la existencia de una parcela inicial den la que operan segregaciones, la vigencia de unos estatutos comunitarios y la obligación de abono de la cuota correspondiente a gastos comunes, que en el caso de constitución de un régimen de Propiedad Horizontal se distribuiría la de la parcela concreta entre los pisos o locales resultantes. Describió la testigo existencia de zonas comunes tales como zonas de aparcamiento exterior, jardines, viales o alumbrado y la existencia de piscinas comunes. La testigo señaló que el Residencial EDIFICIO000 inicialmente se suministraba de unos pozos de agua comunes y que respecto de los viales aunque fueron cedidos al ayuntamiento nunca se hizo cargo del mantenimiento dicha corporación.
9. De la declaración testifical del Sr. Martin (realmente interrogatorio de parte) se destaca por su espontaneidad la primera respuesta dada al motivo de no pagar, señalando al letrado de la demandada que dejó de pagar porque no podía. Ciertamente a continuación el Sr. Martin afirmó que entendía que la parcela era independiente y no recibía ningún servicio de PlayPuig negando la existencia de una subcomunidad. De la testigo Sra. Gabriela, que ostenta una propiedad en el EDIFICIO000 desde 2016 se extrae que aquella negó conocer dependencia del edificio acerca de la URBANIZACION000 o la existencia de elementos comunes.
10. La sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga, Sección 6ª, Sentencia 233/2000 de 30 Jun. 2000, Rec. 697/1999 es parcialmente aplicable al señalar que 'Sometida así la cuestión a esta Sala, y partiendo de la doctrina contenida en el anterior apartado, resulta que en los puntos no previstos por la Ley o en los que ésta es derogable, la Comunidad se gobierna por los Estatutos, teniendo declarado el Tribunal Supremo 'no resulta ni ilógico ni desorbitado que se puedan establecer tantas Comunidades parciales como portales tiene un bloque' ( sentencia de 16 Feb. 1971 ), pero se entiende que para ello será necesario que la certificación de Registro no omita a la referida subcomunidad, que esté legítimamente constituida y que el Reglamento de la Comunidad establezca la posibilidad de estas agrupaciones de propietarios y sus propios Reglamentos Internos, por eso, la Dirección General de Registros y Notariado, en su Resolución de 15 Nov. 1994, dice que si determinado conjunto de propietarios forman un órgano colectivo específico de la Comunidad parcial de intereses, para la efectividad de sus actos sería necesario que exista ese órgano especial permanente, es decir, que de los Estatutos resulte de modo indubitado que determinados asuntos habrán de ser decididos por una Junta que es especial, por estar constituida solo por esos propietarios. Pero de lo que resulta de las actuaciones y manifestaciones de las partes, la constitución de la subcomunidad se hizo extraestatutariamente y sin inscripción en el Registro, por ello, si bien es correcto afirmar que para la mejor gestión de los intereses de los propietarios de aparcamientos y trasteros éstos pueden pactar la constitución de tal subcomunidad, ello tendrá efectos entre los que así lo pactaron pero no frente a terceros ni frente a la Comunidad de Propietarios a la que pertenecen, y sin que, por ello, se haya podido extinguir la obligación de pago que recae en los miembros de esa subcomunidad de las cuotas devengadas de conformidad con el artículo 9.5 de la Ley de Propiedad Horizontalal ser miembros también y pertenecer a la Comunidad de Propietarios del edificio, hasta tanto, y en su caso, la creación de tal subcomunidad y su segregación de la Comunidad de Propietarios constituida sobre el edificio conste en los Estatutos con la consiguiente modificación del título constitutivo, (...)'.
11. Se indica que es parcialmente aplicable dicha sentencia, porque en este caso, con anterioridad a la segregación de la parcela donde se edificaría años más tarde el edificio EDIFICIO000, aquella se encontraba regida por los Estatutos de la URBANIZACION000. Como ya se ha citado anteriormente los estatutos contemplaban la posibilidad de que las parcelas segregadas se constituyeran en régimen de Propiedad Horizontal. Dicha segregación no puede tener efectos liberatorios, sino que el porcentaje de participación de la parcela en la Comunidad, se debe dividir conforme al título entre los pisos o locales que se generen en el nuevo régimen. De los documentos ya citados, la parcela donde se construyó el Residencial EDIFICIO000 (2016) participaba en el 4,420 % de los elementos comunes de la URBANIZACION000, lo que le generaba derechos (entre otros la participación en la Asamblea General representada por su Presidente, el Sr. Martin en algunos ejercicios) pero también las obligaciones propias del art.21 de la LPH, esto es la contribución al sostenimiento de los gastos comunes. Dicho 4,420% se reparte por la cuota de participación de cada uno de las cincuenta fincas que la integren incluyéndose conforme a su título también los dos garajes señalados en este litigio conforme a la siguiente participación:
- Plaza de garaje nº NUM000 (0,107% de la C.P. EDIFICIO000) que a su vez es el 0,00472% de la participación global en la URBANIZACION000.
- Plaza de garaje nº NUM001 (0,151% de la C.P. EDIFICIO000) que a su vez es el 0,00667% de la participación global en la URBANIZACION000.
12. El mismo caso de autos es otras urbanizaciones de la misma época que en la provincia de Valencia han generado múltiples pronunciamientos jurisprudenciales:
- Urbanización Cumbres de Calicanto. STS Sala Primera 07/05/2008 (ROJ: STS 2576/2008 )'la Asociación de Propietarios, constituida como consecuencia de las previsiones de la normativa de planeamiento urbanístico, gestionaba y administraba servicios de la Urbanización, que aprovechaban a los propietarios de las diversas parcelas, por tratarse de elementos de interés común, y que a la fecha en que el actor impetraba el reconocimiento del derecho a separarse de la Asociación, pese a la ulterior constitución de una entidad urbanística colaboradora y a la aprobación del Proyecto de Reparcelación -1 de abril de 1999- por el Ayuntamiento de Chiva, la Asociación de Propietarios seguía prestando tales servicios, sin interrupción desde su constitución, hasta el punto de que, como se indica en el acuerdo municipal, de no haberlos prestado, en cumplimiento del cometido que le atribuyen los Estatutos y el cometido que le atribuyó el Plan Parcial, la Urbanización estaría en un grado insospechado de degradación, por lo que gracias a la función desarrollada por la citada Asociación se mantenía el nivel de servicios que existe actualmente en la Urbanización.
La Asociación de Propietarios se constituyó con mucha anterioridad a la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal llevada a efecto por Ley 8/1999, de 6 de abril. Su creación obedeció a la necesidad de dar efectividad a la gestión y mantenimiento de una serie de servicios e intereses comunes, cuyo coste había de ser sufragado por los vecinos propietarios de las parcelas. La consecuencia de esta doctrina es el deber que incumbe a los propietarios de costear los gastos necesarios para la administración, gestión y mantenimiento de las cosas, servicios e intereses comunes, no cabiendo desligarse de tal obligación por la unilateral voluntad de un copropietario, sin que deba desconocerse que en las urbanizaciones se dan situaciones de interdependencia que hacen precisa la implantación de servicios comunes, y que todos los vecinos contribuyan económicamente al sostenimiento de los mismos. El artículo 11 de los Estatutos de la Asociación demandada establece que 'Tiene por objeto la administración de los elementos y servicios comunes de la Urbanización, la ordenación de su uso y disfrute y la vigilancia y acatamiento por todos los propietarios de la Urbanización de las normas de los presente estatutos. No pretende un fin especial de lucro, sino tan solo el beneficio que para todos los asociados supone su existencia y funcionamiento en orden al uso y disfrute de los bienes y servicios comunes y demás fines de la Asociación'.
- Cumbres de Hita de Siete Aguas.Respecto de la Asociación Cumbres de Hita de Siete Aguas la sección 7ª de la Audiencia Provincial de Valencia realiza cita en su sentencia reciente (y citada) de 23/02/2015 otras tantas sentencias donde se ha reconocido la legitimación activa para reclamar cuotas gastos derivados del mantenimiento de las instalaciones comunes y la obligación de los condueños de contribuir a los mismos sobre la base de que es aplicable la LPH y de la subsistencia de aquéllos sin que fuera petitum de las respectivas demanda la declaración contraria a esa subsistencia, ( Sentencias de la Audiencia Provincial de Valencia sección 8ª (25/04/2008, 13/12/2011) sección 7ª (sentencias de 10/12/2008 04/04/2011, 03/03/2010, 04/04/2012) sección 6ª (16/12/2010, 06/07/2012).
Sentencia de la sección 7ª de la Audiencia Provincial de Valencia de 30/01/2015 'Así, este misma sección, en la Sentencia del 03/03/2010 , Roj : SAP V 1646/2010 , ya dijimos: 'La legitimación de la demandante está reconocida por sentencia de la Sección Séptima de la A.P. de Valencia de 10 de diciembre de 2008 que declaró el derecho a constituirse en Comunidad independiente de la Asociación de Propietarios DIRECCION000 , la cual no está disuelta, por lo que existen servicios que gestiona esta y otros que gestiona la demandante en beneficio e interés de todos los propietarios de parcelas de la fase, razón que justifica que sin pertenecer a dicha asociación civil, forma en que se constituyó para poder gestionar los servicios, resulte obligada a su pago, no solo porque el artículo 4 de los estatutos establece que sus fines es la de gestionar los servicios públicos en favor de los propietarios integrados en la fase Cumbre, sino también porque aun reconociendo el derecho constitucional a no pertenecer a una asociación de propietarios no le exime del cumplimiento de las obligaciones contractuales de naturaleza primordial que, en su condición de titulares de un inmueble sito en la urbanización, hayan asumido en beneficio de aquella asociación ( esa doctrina emana de la STC nº 183/89 de de 3 de noviembre ) y se recoge en el fundamento tercero de la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 16 de Valencia de 25 de marzo de 2009 aportada a las actuaciones y que se hacen propias .'
(...)
-Y en este partido judicial, URBANIZACION001 Residencial DIRECCION001 - Club de Campo sentencia dictada en este juzgado por este juzgador en el juicio verbal 202/2018 donde se señalaba que 'Los Estatutos del Club de Campo (doc.2) de fecha 09/01/1982 no suponen sino una concreción de lo anterior, condicionándose de forma inseparable la condición de socio a la propiedad de una cuota de participación y condominio del patrimonio del club ( artículo 8º), siendo clave en este litigio examinar el Reglamento del Régimen Interno del Club de Campo , destacando que en el art.4º a) 'Socio de número', es el propietario de una parcela, bungalow, o apartamento en la URBANIZACION001 Residencial DIRECCION001 del que el club es anexo. Se reitera en dicho documento la unión inescindible de la cualidad de socio a la propiedad de una parcela, bungalow o apartamento.
En consecuencia acreditada la condición de propietario del demandado (doc.8 de la demanda), extremo no negado, implica la obligación de responder de los gastos que genere el Club de Campo como anexo de la Urbanización, encontrándose unida la condición de socio a la de propietario.'
- Juicio verbal 104/2020-A, sentencia 19/10/2020, respecto de la SOCIEDAD CIVIL PARTICULAR URBANIZACION RESIDENCIAL ALFINACH SCP donde citaba la siguiente resolución 'La Audiencia Provincial de Valencia, Sección 6ª, en su sentencia 433/2001 de 31 May. 2001, Rec. 341/2000 ya indicaba sobre esta misma sociedad que 'Uno de los fenómenos más característicos del urbanismo moderno es el de las urbanizaciones que han proliferado atendiendo a las necesidades de viviendas, y que han encontrado el ánimo propicio en los pequeños municipios costeros o próximos a los grandes núcleos urbanos, al hallar en las mismas unos pingües ingresos con los que solucionar sus siempre precarias economías municipales, a cambio de conceder unas licencias para el desarrollo urbanístico en lugares alejados del casco urbano y cuyos servicios e infraestructura son gestionados por las propias urbanizaciones con nulo o muy escaso costo para las arcas locales. Su regulación encuentra un vacío legal, pese a la gran importancia que han adquirido, que se cubre por distintos procedimientos, acudiéndose primeramente a la voluntad de sus miembros manifestada en los llamados Estatutos, Reglamentos de Régimen interior, etc., y subsidiariamente en la aplicación de las normas existentes para la Propiedad Horizontal en aquello que les sea de aplicación. No siendo en modo alguno el régimen especial de la propiedad horizontal, impedimento para que dentro de la misma urbanización existan bloques de apartamentos que, a su vez, y por la propia naturaleza de la construcción horizontal, constituyan su propia comunidad de propietarios y que tengan sustantividad independiente de los demás en razón a sus propios servicios y propiedad común que afecten exclusivamente a los miembros de cada una de estas comunidades.
Ciertamente debemos de decir que la normativa que recoge la Ley de Propiedad Horizontal tiene en principio carácter necesario, pero su imperatividad, como señala en doctrina jurisprudencial, STS 19 Ene . y 2 Mar. 1989 , 29 Jun. 1992 , no es pluscuamperfecta, sino de grado medio o atenuado, lo que viene reflejado precisamente en sus arts. 5 y 12-1, al poner de relieve en los mismos cómo, en el desarrollo y aplicación de la referida normativa, se concede un muy interesante juego a la autonomía de la voluntad, consignado como principio en el art. 1255CC''
13. Por tanto, en el caso de autos nada obstaba a la constitución de la parcela donde se erigió el Residencial EDIFICIO000 en régimen de Propiedad Horizontal en el año 2016, pero esto no puede suponer la desaparición del régimen de la comunidad matriz, en la que la nueva comunidad participa en el 4,42%, no constando acreditado que hayan desaparecido ni los elementos ni los servicios comunes de la URBANIZACION000 de los que se sigue beneficiando.
SEGUNDO.-1. Respecto a los intereses los artículos 1101 y 1108 del Código Civil disponen que quedan sujetos a la indemnización de los daños y perjuicios causados los que en el cumplimiento de sus obligaciones incurrieren en dolo, negligencia o morosidad, y los que de cualquier modo contravinieren al tenor de aquéllas, y si la obligación consistiere en el pago de una cantidad de dinero, y el deudor incurriere en mora, la indemnización de daños y perjuicios, no habiendo pacto en contrario, consistirá en el pago de los intereses convenidos y a falta de convenio, en el interés legal. Se entiende que el pago de intereses es un efecto de la mora del deudor cuando la obligación consiste en el pago de una cantidad de dinero, cuando sea exigible, vencida y determinada o liquida, y en relación con este último requisito tiene establecido la jurisprudencia más actual que deben abonarse los intereses de la cantidad que determina la sentencia aunque sea menor que la reclamada en demanda. Por dichas razones procede imponer el interés legal desde la fecha de presentación de la reclamación inicial del procedimiento monitorio y el previsto en el art.576 LEC desde la fecha de la presente sentencia.
TERCERO.-De conformidad con lo dispuesto en el artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en los procesos declarativos, las costas de la primera instancia se impondrán a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones, en este caso la demandada.
Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación
Fallo
Acuerdo estimar íntegramente la demanda formulada por URBANIZACION000 contra la mercantil JATIVAL condenando a la parte demandada al pago a la actora de doscientos cuarenta y seis euros con veintiún céntimos (246,21 €) más intereses legales desde la interposición de la petición inicial del procedimiento monitorio e intereses del art.576 LEC desde la fecha de la presente sentencia.
Costas procesales.Se condena a la parte demandada al abono de las costas procesales causadas.
RÉGIMEN DE RECURSOS.Notifíquese esta resolución a las partes haciéndole saber que contra la misma no cabe recurso de apelación por no alcanzar la cuantía mínima legalmente prevista. ( art.455 LEC).
Así, por esta mi sentencia, lo pronuncio, mando y firmo.
DILIGENCIA.-Seguidamente, la extiendo yo el Letrado de la Administración de Justicia para hacer constar que la anterior sentencia ha sido dictada por el Ilmo. Sr. Juez de este Juzgado, la cual se lleva al libro correspondiente de este Juzgado, quedando testimonio de la misma en los autos originales, y la cual será notificada a las partes. Doy fe.
