Sentencia Civil Nº 520/2008, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 13, Rec 736/2007 de 14 de Noviembre de 2008

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 13

MADRID

SENTENCIA: 00520/2008

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

Sección 13

1280A

FERRAZ 41

Tfno.: 91-4933835/6/3909/11 Fax: 91-493.39.10

N.I.G. 28000 1 7038072 /2007

Rollo: RECURSO DE APELACION 736 /2007

Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 195 /2006

Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 42 de MADRID

De: Pablo

Procurador: ROCIO MONTERROSO BARRERO

Contra:

Procurador:

Ponente: ILMO. SR. D. JOSÉ GONZÁLEZ OLLEROS

Magistrados:

Ilmo. Sr. D. MODESTO DE BUSTOS GÓMEZ RICO

Ilmo. Sr. D. CARLOS CEZÓN GONZÁLEZ

Ilmo. Sr. D. JOSÉ GONZÁLEZ OLLEROS

SENTENCIA

En Madrid, a catorce de noviembre de dos mil ocho. La Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta

por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de Juicio Ordinario sobre Reclamación de Cantidad, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 42 de Madrid, seguidos entre partes, de una, como demandante-apelante Don Pablo , y de otra, como demandado-apelado Don Iván y Dña Claudia .

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 42, de Madrid, en fecha 19 de junio de 2007, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que debo desestimar y desestimo la demanda inicial de estas actuaciones interpuesta por la Procuradora Dña. ROCIO MONTERROSO BERRERO en nombre y representación de D. Pablo contra D. Iván y Dña. Claudia , absolviendo a dichos demandados de las pretensiones contra ellos deducidas en la demanda y debo condenar y condeno al actor al pago de las costas causadas en el presente procedimiento".

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, que fue admitido en ambos efectos, del cual se dio traslado a la parte apelada, elevándose los autos ante esta Sección en fecha treinta y uno de octubre de 2007, para resolver el recurso.

TERCERO.- Recibidos los autos en esta Sección, se formó el oportuno Rollo turnándose su conocimiento, a tenor de la norma preestablecida en esta Sección de reparto de Ponencias, y conforme dispone la Ley de Enjuiciamiento Civil, quedó pendiente para la correspondiente DELIBERACIÓN, VOTACIÓN Y FALLO, la cual tuvo lugar, previo señalamiento, el día doce de noviembre de dos mil ocho.

CUARTO.- En la tramitación del presente recurso se han observado todas las disposiciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Por la representación del apelante D. Pablo , actor en primera instancia, se interpone recurso contra la sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez de 1ª instancia nº 42 de Madrid con fecha 19 de junio de 2.07, desestimatoria de la demandas de resolución de contrato de compraventa y reintegro de arras penitenciales, interpuesta por el referido actor contra los demandados D. Iván y Dª Claudia , denunciando como motivos de apelación errónea interpretación del contrato y de las pruebas practicadas.

SEGUNDO.- En la demanda iniciadora del procedimiento el actor exponía resumidamente que con fecha 8 de julio de 2.004, concertó con los demandados la compra de la vivienda sita en la c/ DIRECCION000 NUM000 , NUM001 . De Madrid haciéndoles entrega en concepto de arras penitenciales de la cantidad de 6.000 euros a descontar del total importe en el momento de la elevación del contrato a escritura publica, que debería otorgarse antes del 20 de septiembre de 2.004. Que los vendedores se comprometieron a dar acceso a la vivienda para tasación, que se hizo por cuenta de Ibercaja, a la que el actor había acudido para solicitar un préstamo, tasación que ascendió a 171.405 euros condicionada a que la vivienda quedara libre de ocupantes pues el piso estaba ocupado por una persona, circunstancia desconocida por el comprador. Que el 17 de septiembre ante el inminente cumplimiento del plazo estipulado en el contrato para la elevación a público, envió al vendedor un burofax solicitándole prorroga para una nueva tasación, recibiendo como respuesta insultos y descalificaciones, por lo que el día 29 de septiembre envió otro si obtener ya respuesta alguna. Que tuvo noticias de la venta del piso por los demandados, por lo que ante su incumplimiento interesaba la devolución del importe doblado de las arras entregadas equivalente a 12.000 euros.

Los demandados se opusieron, alegando que el actor desde el primer momento era perfectamente conocedor de la ocupación del piso en precario por una persona, que se había comprometido a dejarlo libre tan pronto como fuese requerida, pues ya antes del contrato habían visitado la vivienda y asimismo habían facilitado el acceso a la empresa tasadora. Que no existió por su parte incumplimiento alguno pues su compromiso era que la vivienda se encontrara libre de cargas en el momento de elevar a publico el contrato, y como limite el 20 de septiembre sin que en ningún momento hasta esa fecha, hicieran requerimiento alguno a los vendedores para otorgar la escritura. Que la verdadera razón por la que los compradores no cumplieron el contrato, fue porque no tenían dinero para hacer frente a la compra, pues la entidad tasadora había valorado el piso en 171.405 euros, cuando el precio de venta era de 198.334 euros. Que al margen de lo expuesto el piso quedo libre el día 29 de julio y no el 17 de septiembre. Que el motivo de pedir un prórroga se debió a que la entidad bancaria todavía no le había concedido el préstamo. Que cumplieron todas sus obligaciones contractuales. Que el informe de tasación no hubiera variado aunque en la fecha en que se hizo el piso hubiera quedado libre de ocupantes pues se condicionó a dicha circunstancia. Que llegado el 20 de septiembre rescindieron el contrato vendiendo el piso diez meses después a un tercero. Que por lo expuesto habían cumplido todas sus obligaciones contractuales, que no desistieron nunca de la venta, que se pactó que en caso de incumplimiento del comprador harían suyas las arras sin necesidad de notificación alguna, y que el actor ha omitido intencionadamente que el di 9 de septiembre le habían enviado un burofax tanto al domicilio designado en el contrato como a su domicilio real en el que se le citaban para el dia 15 de septiembre, y si no podía para el 20 de ese mismo mes en una Notaria concreta para el otorgamiento de la escritura publica, sin que en esta ultima fecha compareciera el demandante, levantándose por ello Acta Notarial.

El Juzgador de instancia desestimó la demanda.

TERCERO.- En las alegaciones de su recurso, afirma el apelante que la sentencia ha interpretado erróneamente el contrato y la prueba, por cuanto, si bien es cierto que en la visita que hicieron al piso antes de la venta, comprobaron que el mismo estaba ocupado, siempre pensaron, ante lo afirmado por los vendedores que en la fecha de la compra el día 8 de julio de 2.004, este ya se encontraba libre, siendo por el informe de tasación luego efectuado por el que tuvieron noticia de que piso seguía ocupado y que el ocupante se había comprometido a dejarlo libre el 1 de septiembre de 2.004, por lo que es claro que los vendedores habían incumplido sus obligaciones. Que no recibió el burofax de requerimiento de los vendedores al que hacen referencia, y que sin embargo ante la remisión del suyo el 17 de 17 pidiendo prórroga estos no contestaron, por lo que es claro que cumplió sus obligaciones.

El recurso debe ser claramente rechazado. No cabe la menor duda, y además resulta indiscutido por las partes, que estamos en presencia de un contrato de compraventa del piso sito en la DIRECCION000 nº NUM000 , NUM001 . por precio total de 198.334 euros, en el que mediaron arras penitenciales. Así se refleja literalmente en la cláusula tercera del contrato de 8 de julio de 2.004 , según la cual "La parte compradora entrega a la parte vendedora, la cantidad de 6.000 euros...en concepto de arras penitenciales", por lo que, si conforme al art.1.454 del C.C . "Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas", la única cuestión a resolver, una vez mas, consiste en determinar, si como insiste el apelante, los demandados incumplieron sus obligaciones contractuales.

Pero de la prueba practicada en modo alguno puede extraerse esta consecuencia. En el referido contrato los demandados vendieron al comprador el inmueble libre de ocupantes (cláusula primera ), pero asimismo pactaron que el resto del precio sería abonado en el momento de elevar el contrato privado a escritura pública, cuya firma tendría lugar no mas tarde del 20 de septiembre de 2.004 (cláusula cuarta ). El incumplimiento por tanto, por cualquiera de las partes, de sus obligaciones, facultaba a la otra para pedir la resolución del contrato, conforme prevé el art. 1.124 del C.C . cuando dice "La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe", y mientras la actitud de los demandados vendedores ha sido claramente y en todo momento la de cumplimiento de sus compromisos, pues antes de que llegara el día 20 de septiembre de 2.004 (fecha final para pago del resto del precio y del otorgamiento de la escritura publica), requirieron al comprador a tales fines mediante el envío de dos burofax con fecha 9 de septiembre, uno remitido a la dirección que hizo constar en el contrato, y el otro al domicilio que hace constar en su demanda, ninguno de los cuales fueron recogidos por su destinatario, a pesar de haberle dejado aviso, burofax en los que se le citaba en una Notaria concreta, primero para el día 15 de septiembre y luego para el día 20 ambos de septiembre de 2.004, (sin que en ninguno de esos días compareciera el apelante, tal y como resulta de las Actas Notariales levantadas al efecto), por el contrario la actitud del apelante ha sido claramente la de eludir o tratar de retrasar el cumplimiento de sus obligaciones, esencialmente la de hacer frente al pago del resto del precio en la fecha máxima pactada, amparándose en una supuesta ocupación del piso, cuando el mismo reconoce que tenia perfecto conocimiento de la ocupación antes de la firma del contrato, y cuando en el contrato nada se pactó acerca de que el mismo estuviera desocupado en la fecha del contrato, sino como es lógico, solo en el momento de su consumación, y el piso se había desalojado el 29 de julio. La remisión por el apelante de su burofax del 17 de septiembre lo único que trataba era de amparar o disfrazar sus incumplimientos, siendo por ello por lo que no podían exigir a los vendedores demandados la indemnización de daños consistente en la devolución doblada de las arras entregadas, porque el citado art. 1.124 del C.C ., que autoriza al perjudicado a optar por el cumplimiento o la resolución del contrato, precisa según constante jurisprudencia, además de que se trate de obligaciones reciprocas y de que el incumplimiento sea grave, que el que ejercita la acción haya cumplido su parte de obligaciones (SS.T.S.18 marzo y 22 mayo 91, 9 mayo 94 y 24 octubre 95 entre otras muchas), y en el presente caso, es claro, como decimos el comprador no había cumplido con las suyas.

CUARTO.- Por disposición del art. 398 de la L.E.C . las costas de este recurso deberán ser impuestas al apelante.

Vistos los preceptos legales citados y los demás de general aplicación.

Fallo

Que desestimando como desestimamos el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Dª. Rocio Monterroso Barrero en nombre y representación de D. Pablo , contra la sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrado Juez de 1ª instancia núm. 42 de Madrid con fecha 19 de junio de 2.007, de la que el presente Rollo dimana, debemos confirmarla y la confirmamos, con imposición al apelante de las costas causadas en este recurso.

Así por nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala nº 736/07 lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico