Sentencia Civil Nº 520/2011, Audiencia Provincial de Alicante, Sección 6, Rec 384/2009 de 16 de Noviembre de 2011

Encabezamiento

Rollo de apelación nº 384/2009.-

Juzgado de Primera Instancia nº Siete de Denia.

Procedimiento Juicio Ordinario nº 325/2007.-

Cuantía de la demanda: 240.000 euros.

Cuantía de la demanda acumulada: 240.000 euros.

S E N T E N C I A Nº 520/11

Iltmos Srs.

Don José María Rives Seva.

Doña María Dolores López Garre.

Doña Encarnación Caturla Juan.

En la Ciudad de Alicante a dieciséis de Noviembre de dos mil once.

La Sección Sexta de la Audiencia Provincial de esta Ciudad de Alicante, integrada por los Iltmos. Srs. expresados al margen ha visto, en grado de apelación, Rollo de la Sala nº 384/09 los autos de Juicio Ordinario nº 325/07 seguidos en el Juzgado de Primera Instancia nº Siete de la ciudad de Denia en virtud del recurso de apelación entablado por la parte demandada entidad URBANIZACIÓN AITANA S.L. que ha intervenido en esta alzada en su condición de recurrente, representado/a por el/la Procurador/ra Don/ña José Antonio Saura Ruiz y defendido/a por el/la Letrado Don/ña Jorge Sig Formentín y siendo apelada la parte demandante entidad UNEXPECTED S.L. representado/a por el/la Procurador/ra Don/ña María José Carbonell Pagán y defendido/a por el/la Letrado Don/ña José Font Serrat.

Antecedentes

Primero. - Por el Juzgado de Primera Instancia nº Siete de la Ciudad de Denia y en los autos de Juicio Ordinario nº 325/07 en fecha 29 de diciembre de 2008 se dictó sentencia cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO.- Desestimando íntegramente la pretensión de Urbanización Aitana S.L. por la que solicitaba la nulidad de pleno derecho de la escritura pública de 25 de febrero de 2005 firmada entre D. Humberto en nombre de Aitana S.L. y Unexpected S.L., debo absolver y absuelvo a Unexpected S.L. de todas las pretensiones ejercitadas en su contra y estimando íntegramente la pretensión de Unexpected S.L. frente a Urbanización Aitana S.L. debo condenar y condeno a la demandada Urbanización Aitana S.L. a elevar a escritura pública de compraventa el derecho de opción de compra concedido mediante escritura pública de fecha 25 de febrero de 2005, sobre la finca registral nº 16232 del término municipal de Sagra e inscrita en el Registro de la Propiedad de Pego al tomo 868, libro 27, folio 52, con entrega del resto del precio, debiendo entregarse la finca libre de toda carga y gravamen y al corriente de toda clase de gastos e impuestos. En materia de costas, al desestimarse la pretensión de Urbanización Aitana S.L. frente a Unexpected S.L., por aplicación de los artículos 394 y siguientes de la Lec , será condenada Urbanización Aitana al pago de las mismas y al estimarse la pretensión de Unexpected S.L. frente a Urbanización Aitana S.L., por aplicación de los artículos 394 y siguientes de la Lec , ser condenada Urbanización Aitana al pago de las costas".

Segundo .- Contra dicha sentencia se interpuso recurso de apelación en tiempo y forma por la representación de la parte demandada siendo tramitado conforme a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil , con traslado del mismo a la parte demandante por término de diez días, remitiéndose las actuaciones seguidamente a esta Iltma. Audiencia Provincial, Sección Sexta, donde se formó el correspondiente rollo de apelación nº 384/09.

Tercero .- En la sustanciación de esta causa se han observado todas las prescripciones legales, señalándose para votación y fallo el día 8 de noviembre de 2011 y siendo ponente el Iltmo. Sr. Don José María Rives Seva, tras cambio de ponencia acordado en 29 de marzo de 2011.

Fundamentos

Primero. - Es necesario a la Sala consignar, siquiera sea brevemente, los hechos que dieron origen al presente procedimiento, y así: En escritura pública otorgada en fecha 25 de febrero de 2005 Don Humberto , en su condición de administrador solidario de la mercantil Urbanización Aitana S.L. según escritura de 3 de julio de 2003 y en representación de ésta, y Doña Adelaida , en su condición de administradora única de la mercantil Unexpected S.L. según escritura de 23 de agosto de 2004 y en representación de la misma, suscriben una opción de compra sobre dos fincas urbanas, las nº 514 y 1.623 del Registro de la Propiedad de Pego, situada la primera en la localidad de Benidoleig y valorada en 180.000 euros y la segunda situada en la localidad de Sagra y valorada en 240.000 euros, debiendo ejercitar la opción la segunda de las mercantiles en la fecha de 31 de diciembre de 2007. El precio fijado por la opción es de 10.000 euros por cada una de las fincas y es entregado y recibido con anterioridad a dicho acto. El precio global de la compra es de 420.000 euros que deben pagarse al contado en el momento de formalizar la escritura, con la entrega de las fincas libres de cargas y gravámenes. En fecha 31 de enero de 2007 la mercantil Unexpected S.L. efectúa requerimiento notarial a la demandada ejercitando el derecho de opción sobre la finca 1.623 y citando en la Notaría de Javea a los efectos del otorgamiento de escritura pública, requerimiento que no es atendido por la mercantil demandada. Se interpone la demanda con la pretensión de que se condene a la demandada al otorgamiento de la escritura y la entrega de la finca libre de cargas, con la entrega simultánea del resto del precio; o bien subsidiariamente se abone el precio con el descuento de las cargas y gravámenes existentes. Tras la oposición de la entidad demandada que alegó la nulidad e ineficacia de la escritura de opción, fue dictada sentencia en la instancia estimatoria de la demanda, articulándose frente a la misma el pertinente recurso de apelación.

Segundo .- Antes de entrar a conocer sobre el fondo del asunto en vía de apelación convendrá resolver las alegadas por la recurrente infracciones de normas esenciales del juicio, ello en virtud del artículo 459 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , que se refiere a la posibilidad que tiene el recurrente de alegar en el escrito de apelación la infracción de normas o garantías procesales en la primera instancia, debiéndose citar las normas que se consideren infringidas y alegar, en su caso, la indefensión sufrida. Asimismo, el apelante deberá acreditar que denunció oportunamente la infracción, si hubiere tenido oportunidad procesal para ello.

En primer lugar debe ser desestimada la infracción referida a la alegada litispendencia y anormalidad en la acumulación de procesos. Ciertamente en el Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Denia se interpuso la demanda de fecha 12 de abril de 2007 que dio origen a los autos de Juicio Ordinario nº 325/07, y ante el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de la misma localidad la demanda de 7 de mayo de 2007 que dio origen a los autos de Juicio Ordinario nº 325/07, esta demanda fue articulada por la entidad Urbanización Aitana S.L. y dirigida frente a la mercantil Unexpected S.L. y frente a Don Humberto , y en al que se interesaba la nulidad de la escritura de opción de compra, con otras consecuencias derivadas todas ellas de la misma declaración. Pues bien, no cabe duda alguna que ambas demandas tienen la misma causa de pedir y están amparadas en los mismos hechos, y de ahí que el Juzgado de Instancia nº 7 aceptara la acumulación de autos, que lo fue mediante auto de 3 de septiembre de 2007, siendo recurrido en reposición y resuelto mediante auto de 4 de octubre del mismo año; y que el Juzgado de Instancia nº 1 aceptara el requerimiento de inhibición mediante auto de 19 de septiembre de 2007, y todas estas resoluciones no solamente quedaron firmes, sino que, incluso, en el acto de la audiencia previa celebrado en 15 de octubre de 2008 se hace constar que por la parte demandada se renuncia a las cuestiones de litispendencia. Por ello se debe concluir que no existe infracción alguna de normas procesales con la trascendencia de indefensión para la parte que pudiera motivar una nulidad de las actuaciones.

Pero es que tampoco existe infracción de normas procesales en cuanto a la vulneración del artículo 428.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y la apertura de la fase probatoria en el juicio ordinario. No se trata de que las pretensiones de las partes quedaran reducidas a una cuestión jurídica y que el juez a quo no abriera el período probatorio, sino que, como se puede ver del mismo acto de la audiencia previa antes citado, si que se abrió dicho período, lo que sucede es que la prueba quedó reducida a la documental aportada, por lo que la conclusión de los autos para el dictado de la sentencia fue correcto. Además, siendo ello así, no puede alegarse indefensión alguna por dicho motivo cuando la parte recurrente ha tenido ocasión en el recurso de apelación de articular medios probatorios comprendidos en el artículo 460.1.1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , esto es, los que hubieren sido indebidamente denegados en la primera instancia, siempre que se hubiere intentado la reposición de la resolución denegatoria o se hubiere formulado la oportuna protesta en la vista; no habiéndolo hecho.

Tercero .- Entrando a resolver sobre el fondo del asunto se ha de convenir que tanto del estudio de la demanda origen del procedimiento, como de la propia demanda de juicio acumulado, la cuestión se reduce simplemente a la interpretación del contrato de opción de compra que se suscribió entre las dos mercantiles litigantes en fecha 25 de febrero de 2005, ya que una de ellas, la entidad Unexpected S.L. pretende su cumplimiento, y la otra, la entidad Urbanización Aitana S.L., su ineficacia por ser un contrato nulo.

Como tiene dicho esta Sala en sentencias de 1 de abril y 29 de diciembre de 1999 , 5 de noviembre de 2007 , 7 y 18 de febrero de 2008 , 22 de mayo de 2000 , entre otras, el llamado contrato de "opción de compra" es una figura negocial sui géneris, situada en el ámbito de los precontratos o contratos de promesa de compra y venta, y que consiste en conceder a una persona, llamada optante, la facultad exclusiva de prestar su consentimiento a la consumación de una venta en el plazo que se ha señalado por otra, que es el oferente o promitente, siendo de esa forma vinculante para éste último que no podrá retirar dicha oferta en el plazo señalado y que le impedirá efectuar cualquier operación que frustre su efectividad. Para que el contrato de opción tenga eficacia ha de reunir los siguientes requisitos:

El consentimiento, el mismo no debe estar viciado. Pero una cosa es el consentimiento para formalizar la opción, y otra el consentimiento para formalizar la definitiva venta. No obstante en virtud de la propia opción no existe necesidad de efectuar un nuevo y posterior consentimiento para que la compraventa se perfeccione en cuanto tendrá plena eficacia por sí desde el momento que quién tiene concedido el derecho ejercita la opción dentro del plazo, pero siempre que en el pacto de opción ya concurran los elementos del consentimiento, objeto y causa que se especifican en el artículo 1.261 del Código Civil .

En cuanto a la cosa ha de reunir tres caracteres: existencia real o posible, lícito comercio y determinación. No podrá decirse que la cosa objeto de la opción esté determinada cuando haya de acudirse a un nuevo convenio para fijar precisamente su concreción.

En cuanto al precio. El derecho de opción puede ser gratuito o retribuido. En este último supuesto el dueño de la cosa hace suyo el precio pactado por la concesión de la opción, salvo que las partes hubieren convenido otro destino al precio. Pero el precio ha de ser cierto y estar determinado, ya que al no estarlo el contrato de opción carecería de causa y sería inexistente y absolutamente nulo.

En cuanto al plazo. El denominado contrato de opción de compra es un contrato unilateral ya que solamente obliga al vendedor a transmitir el dominio; se fija un precio y se fija un plazo, y es así que aquella opción queda sujeta a que el optante la ejercite en el plazo indicado.

En definitiva, una vez ejercitada la opción se extinguirá la misma y quedará consumado automáticamente el contrato de compraventa pero siempre y cuando en la opción se hayan contemplado de forma definitiva los elementos esenciales del negocio jurídico de la compraventa, esto es, el consentimiento, el objeto y la causa, y que se especifican en el artículo 1.261 del Código Civil . Siendo el precio de la compraventa elemento esencial y la razón última que mueve al vendedor, teniendo un indudable carácter de causa a los efectos del artículo 1.274 del Código Civil , debiendo ser verdadero, cierto y consistir en dinero o signo que lo represente.

Basta que se haya comunicado al promitente la voluntad de ejercitar el derecho de opción por el optante en el plazo oportuno, desde ese momento surge la venta y la aplicabilidad de los artículos 1.445 y 1.450 del Código Civil , que mantienen la perfección del contrato aunque ni la cosa ni el precio en que consiste la venta se hayan entregado. Y por supuesto la viabilidad del contenido de los artículos 1.124 y 1.504 en cuanto suponen el cumplimiento o la resolución del contrato como consecuencia de las obligaciones recíprocas o bilaterales establecidas en el contrato. Además, transcurrido el tiempo señalado en el contrato para su ejercicio, el derecho de opción se extingue sin necesidad de declaración judicial alguna, y por supuesto, sin que el propietario del objeto de la opción esté obligado a la devolución del precio, salvo lo estipulado entre las partes.

Cuarto .- Traducida la anterior doctrina al caso concreto la Sala debe comenzar manifestando que no existe alegación discordante alguna en cuanto al plazo de la opción. En el contrato de opción de 25 de febrero de 2005 se concede el plazo para el ejercicio de la misma hasta el 31 de diciembre de 2007, siendo que en fecha 31 de enero de 2007 se pretende ejercitar la misma con citación en Notaria oportuna a los efectos pertinentes el día 6 de febrero de 2007, todo ello antes de aquél plazo, a pesar de que al requerimiento notarial se contestara por Doña Lidia , que figura en la sociedad demandada como apoderada de la misma, que no se hacía cargo del requerimiento ya que el apoderamiento que se había efectuado en su día se había hecho sin su consentimiento. Pero como decimos, esto no ha sido objeto de debate en el pleito.

En cuanto al consentimiento, el mismo fue libremente otorgado por dos personas que figuraban como legítimos representantes de las mercantiles. No existe ni error ni dolo en la contratación por más que se pretenda decir que existían vinculaciones de personas entre las mercantiles, puesto que ninguna actuación fraudulenta se ha desvelado en la perfección de la oposición, siendo por ello improcedente acudir a la teoría del levantamiento del velo o a la figura de la autocontratación.

En cuanto a la cosa. La misma está claramente especificada. Se trata de dos fincas urbanas, una en la localidad de Benidoleig, la registral nº 514, y la otra en la localidad de Sagra, siendo la registral nº 1.623. Puede llamar la atención la circunstancia de que en el requerimiento notarial para el ejercicio de la opción con el otorgamiento de la escritura pública se limite a la segunda de las fincas, pero esto queda despejado por la circunstancia de que en fecha 22 de junio de 2005 se otorga nueva escritura pública entre las mismas partes contratantes (documento 12 de la demanda acumulada) en la que se excluye del pacto a aquella primera.

En cuanto al precio. Tampoco queda la menor duda que el mismo está claramente determinado en el contrato de opción. Son inicialmente dos fincas (514 con valor de 180.000 euros y 1.623 con valor de 240.000 euros) y se otorga un precio de la opción de 10.000 euros por cada una de ellas, y que además los concedentes confiesan recibido con anterioridad al acto otorgando carta de pago. Existe causa en el contrato, por la entrega del precio, con independencia de los motivos que llevaron a las partes, personas jurídicas, a la contratación. Y no obstante, con relación a los motivos, como dice la sentencia de la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial de 6 de noviembre de 1993 , la causa del contrato ha tenido siempre un carácter objetivo que atiende al fin que persiguen los contratantes, pero actualmente se tiende a construir una concepción subjetiva de la misma, viendo no sólo el fin del contrato sino lo perseguido concretamente que se incorpora al acto jurídico como elemento determinante de la declaración de voluntad, lo que supone que en esa dirección se pretende elevar a la categoría de causa los motivos que impulsaron a la formalización del contrato con lo cuál queda de manifiesto que estos, de naturaleza subjetiva y tan variables como puede ser la multitud de estímulos humanos, se presentan como el origen del pacto, de forma que cuando esos motivos, de ordinario irrelevantes, se incorporan a la declaración de voluntad llegan a formar parte de la causa y por ello pueden tener repercusión jurídica si son reconocidos por las partes y son exteriorizados o relevantes. Pero en el caso presente del contrato de opción no se deduce motivo alguno que haga suponer ni que el precio de la misma fuere vil, ni que sobre las fincas existiera actuación urbanística alguna que repercutiera en un precio superior, por lo que la causa existe, siendo cosa distinta que el precio de la posterior consumación del contrato de compraventa, por el precio, pareciera inferior al que verdaderamente la finca tuviera en el mercado inmobiliario, aunque de todas formas el precio es el querido por las partes en su libertad de contratación.

Solamente queda por agregar la conclusión y es que ejercitada la opción, como se devela en los autos, se extingue la misma y queda consumado automáticamente el contrato de compraventa al concurrir los elementos esenciales del negocio jurídico de la compraventa, esto es, el consentimiento, el objeto y la causa. Siendo el precio de la compraventa elemento esencial y la razón última que mueve al vendedor, teniendo un indudable carácter de causa a los efectos del artículo 1.274 del Código Civil , debiendo ser verdadero, cierto y consistir en dinero o signo que lo represente. Con relación al precio en el caso concreto de que tratamos no cabe duda que el mismo está especificado. Repetimos que se trata de dos fincas, la nº 514 con valor de 180.000 euros y la nº 1.623 con valor de 240.000 euros, por lo que el total es 420.000 euros; el precio de la compraventa se fija globalmente en 420.000 euros, con lo que coincide con aquellos valores, por lo que el precio de la segunda será de 240.000 euros; si la entidad demandante pagó 10.000 euros como precio de opción por esta segunda, y además como parte del precio al estar establecido en el contrato, e hizo ofrecimiento de pago en su comparecencia en la Notaria en 6 de febrero de 2007 con dos talones por importe total de 127.515 euros, aún no alcanzando la suma de todo el importe de la venta, ello no es obstáculo a considerar consuma la venta, ya que basta que se haya comunicado al promitente la voluntad de ejercitar el derecho de opción por el optante en el plazo oportuno para que desde ese momento surja la venta y la aplicabilidad de los artículos 1.445 y 1.450 del Código Civil que mantienen la perfección del contrato aunque ni la cosa ni el precio en que consiste la venta se hayan entregado.

Por todo lo manifestado procede la desestimación del recurso de apelación y la confirmación de la sentencia de instancia al estar ajustada a derecho.

Quinto. - De conformidad con lo dispuesto en los artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , son de imponer las costas de esta alzada a la parte recurrente al ser preceptivas.

Vistos los preceptos legales citados, sus concordantes y demás de general y pertinente aplicación al caso,

Fallo

Desestimar el recurso de apelación interpuesto por el/la Procurador/ra Don/ña José Antonio Saura Ruiz en representación de la mercantil Urbanización Aitana S.L. contra la sentencia dictada por el Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia nº Siete de la ciudad de Denia en fecha 29 de diciembre de 2008 y en los autos de los que dimana el presente rollo, y en su consecuencia CONFIRMAR COMO CONFIRMAMOS íntegramente la misma al estar ajustada a derecho, con imposición de las costas de esta alzada a la parte recurrente al ser preceptivas.

Notifíquese esta sentencia conforme a lo establecido en el artículo 248 nº 4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial , y artículo 208 nº 4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , advirtiéndose a las partes que contra la misma caben los recursos extraordinarios, que deberán ser interpuestos, en su caso, ante este Tribunal en el plazo de veinte días, y para su posterior remisión al Tribunal Supremo.

Y en su momento, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, de los que se servirá acusar recibo, acompañados del pertinente testimonio de esta resolución para ejecución y cumplimiento de lo acordado y resuelto, uniendo otro testimonio al rollo de apelación y el original al legajo de sentencias.

Así por esta nuestra sentencia definitiva, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En el mismo día ha sido leída y publicada la anterior sentencia por el Iltmo. Sr. Ponente que la suscribe hallándose la Sala celebrando Audiencia Pública. Doy fe.