Sentencia Civil Nº 520/2011, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 5, Rec 729/2010 de 29 de Noviembre de 2011

Encabezamiento

S E N T E N C I A Nº 520

AUDIENCIA PROVINCIAL MÁLAGA

SECCION QUINTA AUDIENCIA PROVINCIAL DE MALAGA

PRESIDENTE ILMO. SR.

D.HIPOLITO HERNANDEZ BAREA

MAGISTRADOS, ILTMOS. SRES.

D.MELCHOR HERNANDEZ CALVO

DOÑA MARIA TERESA SAEZ MARTÍNEZ

REFERENCIA:

JUZGADO DE PROCEDENCIA: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº2 DE MALAGA

ROLLO DE APELACIÓN Nº 729/2010

JUICIO Nº 1427/2009

En la Ciudad de Málaga a veintinueve de noviembre de dos mil once.

Visto, por la SECCION QUINTA AUDIENCIA PROVINCIAL DE MALAGA de esta Audiencia, integrada por los Magistrados indicados al márgen, el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en juicio de Procedimiento Ordinario seguido en el Juzgado de referencia. Interpone el recurso SONTRES 2005 S.L. que en la instancia fuera parte demandada y comparece en esta alzada representado por el Procurador D. AURELIA BERBEL CASCALES y defendido por el Letrado D. JOSE MANUEL ARREBOLA RUIZ,. Es parte recurrida Lorena y Braulio que están representados por el Procurador D. JUAN MANUEL MEDINA GODINO , que en la instancia ha litigado como parte demandante.

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia el día 9 de Febrero de 2010, en el juicio antes dicho, cuya parte dispositiva es como sigue:

"Que estimando la pretensión planteada por la representación de la parte actora , debo declarar y declaro resuelto el contrato de compraventa celebrado entre los ahora litigantes con fecha 10-10-2006 y aportado como documento número 1 junto a la demanda y debo condenar y condeno a la entidad SONTRES 2005 S.L. a que abone a los actores DON Braulio y DOÑA Lorena la cantidad de 33.670 euros en concepto de principal , así como los intereses legales de dicho importe . "

SEGUNDO.- Interpuesto recurso de apelación y admitido a trámite, el Juzgado realizó los preceptivos traslados y una vez transcurrido el plazo elevó los autos a esta Sección de la Audiencia, donde se formó rollo y se ha turnado de ponencia. La votación y fallo ha tenido lugar el día 23 de Noviembre de 2011 quedando visto para sentencia.

TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. MELCHOR HERNANDEZ CALVO quien expresa el parecer del Tribunal.

Fundamentos

PRIMERO.- Disconforme con el pronunciamiento judicial que declara resuelto el contrato de compraventa celebrado entre las partes con devolución a los actores de las cantidades entregadas a cuenta, comparece en esta alzada la representación procesal de la mercantil SONTRES 2005 S.L., alegando los siguientes motivos de impugnación: 1) Indebida interpretación del contrato, concluyendo erróneamente el Juzgador de Instancia que la entrega de la finca se debía producir a los 18 meses contados desde la firma del contrato, basándose en la cláusula 5ª y sin tener el cuenta del resto del clausulado, en concreto la estipulación 1ª y cláusula 6º, de las que se ha de convenir que las partes estipularon una fecha aproximada de terminación de obras, supeditándose su entrega al otorgamiento de la escritura pública la cual se otorgaría cuando se produzca la expedición del certificado final de obra por parte de la Dirección Facultativa, hecho que ocurrió el día 19 de junio de 2008, de tal forma, que estando prevista su eminente emisión con fecha 19 de mayo de 2008 se requirió a los compradores al objeto de que, si lo deseaban, comparecieran al otorgamiento de escritura de compraventa, al ser de todos conocido, que para la entrega de la vivienda no es necesario estar en posesión de la licencia de primera ocupación, cuyo retraso en la obtención es debido a la actuación administrativa que resuelve fuera de plazo, esto es, el día 28 de noviembre de 2008. 2) Ausencia de incumplimiento esencial imputable a su representada, al concurrir un pequeño retraso, más bien de naturaleza administrativa, no apto para justificar la resolución, máxime cuando la obtención de la licencia de primera ocupación no aparece como requisito esencial del contrato, ni siquiera se menciona ni ha sido alegado como causa de incumplimiento. 3) Error en la valoración de la prueba, al no haber tenido en cuenta el Juzgador de Instancia lo manifestado por los compradores en el acto del juicio, que no ha sido valorado en unión de la documental obrante en autos, de tal forma que se han dado una serie de actuaciones por parte de éstos que dan a entender que la voluntad de los compradores era llevar a buen fin el contrato, dado que desde la terminación de la vivienda hasta el día 20 de noviembre de 2008, es decir, durante cinco meses nunca manifestaron su voluntad de no desear la vivienda, acometieron reformas, por lo que su actuación posterior sólo puede obedecer a una suerte de arrepentimiento por la evolución del mercado inmobiliario o a una falta de financiación o de recursos. Pretensión revocatoria a la que se opone la representación procesal de los actores, al compartir las conclusiones a las que llega el Juzgador de Instancia, pues de otro modo, se dejaría indeterminada la fecha de entrega y al arbitrio de una de las partes su terminación, entrega que no puede depender exclusivamente del certificado final de obra, que no habilita para el uso y ocupación de la vivienda. El plazo para la entrega de la vivienda finalizó el 10 de abril de 2008 y aún cuando el certificado final de obra se expidió en junio de ese año, la licencia de primera ocupación no se otorga hasta el 28 de noviembre de 2008 y ocho días antes, en concreto, el día 20, se había notificado la resolución contractual por quienes tiene la condición de consumidores. Por otro lado, es de aplicación el artículo 3 de la Ley 57/1968 , que incumplido el plazo de entrega otorga al comprador la facultad de optar por la resolución del contrato o prorrogar, pero siempre por escrito y como cláusula adicional, cosa que ni tan siquiera se ha alegado. Por último, no incurre el Juzgador en indebida valoración de la prueba, tergiversándose de contrario lo manifestado por sus poderdante, que se limitaron a exigir un cuarto de aseo que existía en plano y que sólo fueron preguntados por la preinstalación de aire acondicionado. También manifestaron que tenían concedido el préstamo hipotecario y que al final, por retraso, se lo habían denegado.

SEGUNDO.- La sentencia recurrida concluye, que de conformidad con lo pactado en la estipulación quinta del contrato, que la terminación de las obras estaba "prevista" en el plazo de dieciocho meses a contar de la fecha de suscripción del contrato, esto es, el día 10/04/2008 "finalizó" el plazo, que, si bien no significa ser una fecha determinante y exacta para el cumplimiento de la obligación de entrega, sí lo es de la determinación de un período máximo durante el cual el vendedor ha de hacer entrega del objeto de la compraventa, si no desea incurrir en mora. Y al establecer plazo para la terminación de la construcción y entrega de la vivienda, no puede llevar a decir como hace la recurrente que la ejecución y puesta a disposición de dicho inmueble dentro de un período determinado no fuese un elemento esencial del contrato para el comprador o determinante de éste, pues se convino expresamente. Y la interpretación dada en la instancia no cabe calificarla de ilógica. Además, el art. 5.5 RD 515/1989 establece la exigencia de que en los contratos de compraventa de viviendas en construcción se ha de hacer constar «con toda claridad la fecha de entrega»; donde la finalidad protectora del comprador consumidor se cumple al producirse la mora del vendedor con el incumplimiento de la obligación de entrega en la fecha prevista, ya que no puede sujetarse al acreedor a una espera indefinida, como en última instancia parece pretender la apelante en apoyo de su pretensión absolutoria. Por otro lado, cuando los compradores requieren a la mercantil demandada interesando la resolución contractual por incumplimiento de la obligación de entrega en plazo, la vivienda no tenía la licencia de primera ocupación, que se otorga con posterioridad, el 28 de noviembre de 2008. Y como ya dijera el TS en su ya antigua S 30 Nov. 1984, «una cosa es la conclusión de la obra, que se acredita mediante la correspondiente certificación facultativa y otra muy distinta es el libramiento de la cédula de habitabilidad, que incumbe a la Administración y autoriza para usar el inmueble». En efecto, el mencionado Certificado es requisito imprescindible para obtener la Cédula de Habitabilidad, la cual certifica de la habilidad y seguridad de la vivienda para su ocupación y permite obtener los suministros de agua y energía eléctrica (TS S 30 Sep. 1987) pues como dijera la TS S 11 Dic. 1995 «De nada sirve que se termine el edificio o que se le dote de mobiliario o que, incluso, se le entreguen los apartamentos si no van acompañados de sus correspondientes cédulas», continuando esta sentencia con que «la terminación material de la obra sin disponer de las licencias de habitabilidad y ocupación, significa que no puede considerarse cumplido por completo el contrato y la obligación de entrega». Por su parte, la TS S 22 Dic. 1993, indica las distintas fases o etapas que se siguen - normalmente- tras la finalización de unas determinadas obras constructivas: certificación final de obra; licencia municipal de ocupación; cédula de habitabilidad; entrega de llaves y ocupación efectiva de la vivienda, precisando la TS S 21 Jul. 1993 que es «obligación exclusiva de la promotora finalizar la obra de modo que reúna las características constructivas ofrecidas públicamente a los futuros compradores, conforme a lo establecido en los arts. 1091 , 1096 , 1101 , 1256 y 1258 CC y art. 8 Ley General para la Defensa de los consumidores y usuarios ». Por ello, dado que el incumplimiento contractual ha de verificarse en el momento de la resolución unilateralmente ejercitada por los actores ( STS nº 706 de 25 octubre de 2011 por todas) deben desestimarse el primer y segundo motivo de impugnación estudiados conjuntamente.

TERCERO.- Y no mejor suerte ha de correr el tercer motivo de impugnación, en el que se denuncia error en la valoración de la prueba. Es sobradamente conocido que en la apreciación de las pruebas no puede prevalecer el particular interés de las partes sobre el criterio objetivo e imparcial del Juzgador a quo, salvo que sus resultados sean ilógicos o absurdos, llegando a decirse, en la STS de 18-4-1992 , 30-4-1988 , «en principio, es soberano (el Tribunal) en la apreciación de la prueba, salvo que aquélla resulte ilógica o absurda» o «contraria a las máximas de experiencia o a las normas de la sana crítica». Y es que en nuestro ordenamiento rige el principio de la libre valoración de la prueba por el Tribunal, cuyos resultados, obtenidos a través de la valoración conjunta de toda la prueba, han de prevalecer por estar inspirados en criterios objetivos y desinteresados, SS. 11-4- 1988 , 18-10-1989 , 8-7-1991 , entre otras muchas. Error que no es de apreciar, no sólo por ser fiel reflejo las conclusiones fácticas contenidas en la resolución recurrida de los hechos declarados controvertidos en la Audiencia Previa, sino por que se intenta coligar una voluntad conservativa del contrato que no es manifestado por la parte actora al instar la resolución contractual, quedando patente esta voluntad.

CUARTO.- Que al confirmarse la sentencia apelada, procede condenar al apelante al pago de las costas causadas en esta instancia ( artículo 398.1 en relación con el artículo 394 de la L.E.Civil ).

En atención a lo expuesto, en nombre S.M. el Rey y por la autoridad conferida en la Constitución,

Fallo

Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de SONTRES 2005 S.L., contra la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 2 de Málaga, en los autos de juicio Ordinario 1427/09 a que dicho recurso se refiere, CONFIRMANDO la resolución recurrida, condenado a la parte apelante al pago de las costas causadas en esta alzada.

Notificada que sea la presente resolución con expresión de los recursos que proceden, remítase testimonio de la misma, en unión de los autos principales al Juzgado de Instancia, interesando acuse de recibo.

Así por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- En el día de su fecha fue leída la anterior sentencia, por el Iltmo. Sr. Magistrado Ponente, estando constituido en Audiencia Pública, de lo que doy fe.