Sentencia CIVIL Nº 520/2021, Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Sección 1, Rec 1945/2018 de 12 de Julio de 2021

Encabezamiento

T R I B U N A L S U P R E M O

Sala de lo Civil

Sentencia núm. 520/2021

Fecha de sentencia: 12/07/2021

Tipo de procedimiento: CASACIÓN E INFRACCIÓN PROCESAL

Número del procedimiento: 1945/2018

Fallo/Acuerdo:

Fecha de Votación y Fallo: 07/07/2021

Ponente: Excmo. Sr. D. Francisco Marín Castán

Procedencia: Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife, sección 3.ª

Letrada de la Administración de Justicia: Ilma. Sra. Dña. Mª Teresa Rodríguez Valls

Transcrito por: CVS

Nota:

CASACIÓN E INFRACCIÓN PROCESAL núm.: 1945/2018

Ponente: Excmo. Sr. D. Francisco Marín Castán

Letrada de la Administración de Justicia: Ilma. Sra. Dña. Mª Teresa Rodríguez Valls

TRIBUNAL SUPREMO

Sala de lo Civil

Sentencia núm. 520/2021

Excmos. Sres. y Excma. Sra.

D. Francisco Marín Castán, presidente

D. Francisco Javier Arroyo Fiestas

D.ª M.ª Ángeles Parra Lucán

D. José Luis Seoane Spiegelberg

D. Antonio García Martínez

En Madrid, a 12 de julio de 2021.

Esta sala ha visto el recurso extraordinario por infracción procesal y el recurso de casación interpuestos por el demandante D. Adriano, representado por la procuradora D.ª Marta Sillero García bajo la dirección letrada de D. Carlos Comitre Couto, contra la sentencia dictada el 1 de marzo de 2018 por la sección 3.ª de la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife en el recurso de apelación n.º 348/2017, dimanante de las actuaciones de juicio ordinario n.º 607/2016 del Juzgado de Primera Instancia n.º 5 de Santa Cruz de Tenerife sobre restitución de cantidades anticipadas por los compradores de viviendas en construcción. Ha sido parte recurrida la entidad demandada Caixabank S.A., representada por el procurador D. Miguel Ángel Montero Reiter bajo la dirección letrada de D. Mario Mas Palacios y D.ª Cristina Leal Arenas.

Ha sido ponente el Excmo. Sr. D. Francisco Marín Castán.

Antecedentes

PRIMERO.-El 25 de enero de 2016 se presentó ante el decanato de los juzgados de primera instancia de Málaga demanda interpuesta por D. Adriano contra Caixabank S.A. solicitando se dictara sentencia con los siguientes pronunciamientos:

'Declare que el demandado es responsable de haber recibido cantidades a cuenta del Sr. Adriano sin haber velado que tales cantidades estuvieran cubiertas por el aval o seguro obligatorio.

'Condene al demandado a la reintegración de las cantidades percibidas a cuenta de la vivienda en unión a sus intereses legales desde el pago.

'Condene al demandado a las costas del proceso.

'Subsidiariamente solicitamos se estime que la póliza de garantía contratada entre CANUETEC S.L. y la demandada extiende su cobertura al Sr. Adriano, condene al demandado a la reintegración de las cantidades percibidas a cuenta de la vivienda, a las que nos referimos en el hecho SEGUNDO de la demanda, sumadas a sus intereses legales desde el pago de las mismas y condene al demandado a las costas del proceso'.

SEGUNDO.-Repartida la demanda al Juzgado de Primera Instancia n.º 12 de Málaga, dando lugar a las actuaciones n.º 117/2016 de juicio ordinario, y emplazada la demandada, esta propuso declinatoria por falta de competencia territorial, que fue estimada por auto de fecha 8 de julio de 2016 en el que dicho juzgado acordó su inhibición a los juzgados 'correspondientes a la circunscripción de Santa Cruz de Tenerife'.

TERCERO.-Repartida la demanda al Juzgado de Primera Instancia n.º 5 de Santa Cruz de Tenerife, dando lugar a las actuaciones n.º 607/2016 de juicio ordinario, y emplazada la entidad demandada, esta compareció y contestó a la demanda solicitando su íntegra desestimación con imposición de costas al demandante.

CUARTO.-Recibido el pleito a prueba y seguido por sus trámites, la magistrada-juez del mencionado juzgado dictó sentencia el 2 de marzo de 2017 desestimando la demanda con imposición de costas al demandante.

QUINTO.-Interpuesto por el demandante contra dicha sentencia recurso de apelación, al que se opuso la entidad demandada y que se tramitó con el n.º 348/2017 de la sección 3.ª de la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife, esta dictó sentencia el 1 de marzo de 2018 desestimando el recurso y confirmando la sentencia apelada, con imposición de las costas de la segunda instancia al apelante.

SEXTO.-Contra la sentencia de segunda instancia la parte demandante-apelante interpuso recurso extraordinario por infracción procesal y recurso de casación.

El recurso extraordinario por infracción procesal se articulaba en dos motivos con los siguientes enunciados:

'PRIMERO.- Infracción de las normas procesales reguladoras de la sentencia, en concreto, al amparo del ordinal 2.º del artículo 469.1LEC, se denuncia la infracción del artículo 218.1 LEC'.

'SEGUNDO.- ERROR POR OMISIÓN EN LA VALORACIÓN DE LA PRUEBA'.

El recurso de casación, formulado al amparo del art. 477.2.3.º LEC en su modalidad de oposición a la doctrina jurisprudencial de esta sala, se articulaba en tres motivos con los siguientes enunciados:

'PRIMERO: 'Infracción, en concepto de interpretación y aplicación errónea de la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo e infracción de los artículos 1 y 7 de la Ley 57/1968, de 27 de julio'. Derechos irrenunciables'.

'SEGUNDO. Infracción de la doctrina del Tribunal Supremo respecto de la protección al adquirente de la vivienda no entregada por parte de los artículos 1, 2 y 3 de la ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas. La sentencia recurrida, dictada por la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife, dicen en su fundamento de derecho cuarto: 'es posible la aplicación de la Ley 57/1968 por expreso pacto contractual, pacto que se contiene en el contrato privado suscrito entre CANUETEC S.L. y el actor''.

'TERCERO: Infracción de la doctrina del Tribunal Supremo en cuanto a la responsabilidad máxima de la entidad financiera. ( Artículo 1, 2, 3 y 7 de la Ley 57/1968)'.

SÉPTIMO.-Recibidas las actuaciones en esta sala y personadas ante la misma ambas partes, los recursos fueron admitidos por auto de 3 de junio de 2020, a continuación de lo cual la parte recurrida presentó escrito de oposición a los recursos solicitando su desestimación con imposición de costas a la parte recurrente.

OCTAVO.-Por providencia de 17 de junio del corriente año se nombró ponente al que lo es en este trámite y se acordó resolver el recurso sin celebración de vista, señalándose para votación y fallo el 7 de julio siguiente, en que ha tenido lugar mediante el sistema de videoconferencia habilitado por el Ministerio de Justicia.

Fundamentos

PRIMERO.-En el presente litigio el comprador de una vivienda en construcción, que también era administrador de la promotor-vendedora, pidió la condena del banco hoy recurrido el reintegro de las cantidades anticipadas a cuenta del precio de una vivienda en construcción más intereses conforme a la responsabilidad legal del art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 y, subsidiariamente, que el banco respondiera como avalista, pretensiones que han sido desestimadas en ambas instancias, entre otras razones por considerarse que la compraventa se resolvió por mutuo disenso entre promotora y comprador y no por el incumplimiento de la promotora.

Son antecedentes relevantes para la decisión de los recursos son los siguientes:

1.Hechos probados o no discutidos:

1.1. Con fecha 24 de marzo de 2003 D. Adriano constituyó la mercantil Canuetec S.L., sociedad unipersonal cuyo objeto social comprendía la compraventa de terrenos y su urbanización.

1.2. El Sr. Adriano fue el único partícipe y administrador de dicha entidad hasta el 21 de agosto de 2003, en que siguió siendo único partícipe pero pasó a ser administrador mancomunado junto con D. Eliseo (doc. 12 de la contestación a la demanda, folio 323).

1.3. El Sr. Adriano era también administrador único de la entidad Hierrez & Zanidel S.L. (en adelante HZ), de la que eran socios él y su entonces pareja (con la que luego se casó) D.ª Clara.

1.4. Con fecha 27 de septiembre de 2005 el Sr. Adriano suscribió con la entidad Canuetec S.L. en adelante (Canuetec o la promotora) un contrato privado de compraventa de vivienda en construcción que tenía por objeto la señalada como n.º 17 de la promoción denominada 'Residencial Novecento' que la citada entidad proyectaba construir en una finca de su propiedad sita en el término municipal de Granadilla de Abona, provincia de Tenerife (doc. 2 de la demanda).

En lo que ahora interesa, el contrato estipulaba:

A) Que el precio de la vivienda más impuestos era de 138.823,17 euros, y que a cuenta del mismo el comprador entregaba 27.155,31 euros en el momento de la firma y se comprometía a entregar 24.000 euros mediante ingreso en cuenta de la promotora, 5.281,60 euros mediante un pagaré aceptado con vencimiento al 20 de enero de 2006, 30.000 euros 'como resultado de la regularización de las aportaciones realizadas por los socios [...]' y 52.386,26 euros 'como anticipo a buena cuenta del previsible beneficio que se obtendrá de la promoción [...]' (estipulación segunda).

B) Que la vivienda debía entregarse 'en el plazo de 18 meses a partir de la firma del acta de replanteo contado aproximadamente a partir de la fecha de este contrato', si bien podía demorarse como máximo 180 días por razones técnicas o causas ajenas a la constructora (estipulación séptima).

C) Que las cantidades entregadas a cuenta por el comprador debían ingresarse en la cuenta 'especial' terminada en 897 que la promotora tenía abierta en 'Cajacanarias' (Caja General de Ahorros de Canarias S.A., luego Banca Cívica S.A. y actualmente Caixabank S.A., en adelante el banco), debidamente garantizada mediante 'Aval Suficiente formalizado por dicha entidad' (estipulación decimocuarta, en la que se decía además que con la constitución de dicha garantía se cumplía con lo dispuesto en la Ley 57/1968 y en la d. adicional 1.ª de la LOE).

1.5. El comprador anticipó a la promotora un total de 67.400 euros (doc. 4 de la demanda), a razón de 24.000 euros el 13 de diciembre de 2004 mediante ingreso en una cuenta no especial de la promotora en el citado banco terminada en 889 (folio 50 de las actuaciones de primera instancia) 36.400 euros el 23 de diciembre de 2005 (folio 53 de las actuaciones de primera instancia) mediante transferencia a la cuenta especial terminada en 897, 6.000 euros el 16 de marzo de 2007 mediante ingreso en la cuenta no especial ya referida (folio 53 de las actuaciones de primera instancia) y 1.000 euros el 4 de diciembre de 2007 mediante ingreso en la misma cuenta no especial y en concepto de 'devolución de pagaré' (folio 51 de las actuaciones de primera instancia).

1.6. En garantía de la devolución de dichas cantidades más sus intereses, con fecha 25 de octubre de 2005 la promotora y el banco suscribieron una póliza de afianzamiento de línea de avales (doc. 6 de la demanda, folio 306 de las actuaciones de primera instancia), si bien no llegó a expedirse certificado individual en favor del Sr. Adriano.

1.7. Otras viviendas de la misma promoción fueron compradas por familiares y entidades relacionadas con el Sr. Adriano.

En concreto, una por su pareja, para ser destinada a residencia de ambos, y una segunda vivienda por la entidad HZ antes mencionada (vivienda n.º NUM000), otra vivienda por su suegro (vivienda n.º NUM001), otra por su suegra (socia además del Sr. Adriano) y otra por D.ª Cecilia, empleada de la promotora que fue quien certificó las cantidades recibidas de manos del Sr. Adriano (doc. 3 de la demanda), siendo este último quien, como administrador de la promotora, certificó las cantidades entregadas a cuenta por el resto de compradores (folio 322 de las actuaciones de primera instancia).

El banco sí llegó a emitir certificados individuales en favor de HZ y del suegro y la pareja (luego esposa) del Sr. Adriano.

1.8. Con fecha 10 de noviembre de 2009 el comprador y la promotora (representada por la Sra. Cecilia) acordaron resolver de mutuo acuerdo el contrato de compraventa con devolución de las cantidades anticipadas. Según el expositivo III, el acuerdo resolutorio respondía al mero deseo de la promotora de 'recuperar los derechos sobre la vivienda previamente vendida al comprador' (doc. 8 de la demanda, folio 69 de las actuaciones de primera instancia).

2.Tras no ser atendido un previo requerimiento extrajudicial (recibido el 14 de diciembre de 2015, doc. 11 de la demanda), a finales de enero de 2016 el comprador demandó al banco interesando su condena a devolver la totalidad de las cantidades anticipadas a cuenta del precio de la vivienda (67.400 euros) más intereses legales desde la fecha de los anticipos. Subsidiariamente pidió su condena como avalista.

En síntesis, y en lo que ahora interesa, alegaba: (i) que al no haber llegado la construcción a buen fin (incumplimiento del plazo de entrega de la vivienda) el banco demandado debía responder conforme al art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 de la totalidad de las cantidades anticipadas por el comprador e ingresadas en cuentas de la promotora en dicha entidad, más sus intereses, por haberlas aceptado sin asegurarse de que la cuenta fuera especial y estuviera debidamente garantizada; y (ii) que, con carácter subsidiario, el banco debía responder como avalista colectivo, toda vez que la póliza 'extiende su cobertura al Sr. Adriano'. En la demanda nada se alegaba sobre la finalidad de la compra de la vivienda.

3.El banco se opuso a la demanda alegando, en síntesis: (i) que el banco no pudo conocer ni por lo tanto controlar los pagos de las cantidades reclamadas porque nunca se ingresaron en la entidad demandada en concepto de entregas a cuenta del precio de la vivienda del demandante y, además, no tenían correspondencia con los pagos previstos en el contrato y se ingresaron en cuentas distintas de la especial; (ii) que tampoco concurría el presupuesto de que la vivienda no se hubiera podido entregar por incumplimiento del promotor, pues el contrato se resolvió por mutuo disenso; (iii) que no procedía responsabilizar al banco por no haberse asegurado de que la promotora cumpliera sus obligaciones legales en un caso en que el demandante, por su condición de administrador de la promotora, era el responsable de constituir el aval, ingresar las cantidades en la cuenta especial y terminar las obras en plazo; y (iv) que la falta de certificado individual de aval a nombre del demandante respondía precisamente a la inexistencia de anticipos a cuenta, pues a otros compradores que sí los hicieron sí se les expidieron. Subsidiariamente, para caso de condena, pedía que los intereses se computaran a partir de la reclamación extrajudicial.

4.La sentencia de primera instancia desestimó la demanda y condenó en costas al demandante.

Sus razones fueron, en síntesis, las siguientes: (i) el demandante, como administrador de la promotora-vendedora, que no era un mero administrador nominal sino que participaba activamente en la gestión, era responsable de que aquella hubiera incumplido las obligaciones que le imponía la Ley 57/1968 (citaba y extractaba la sentencia de esta sala de 23 de mayo de 2014); (ii) en consecuencia, la pretensión principal debía desestimarse, pues no procedía declarar responsable al banco conforme al art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 al no ser admisible 'que quien incumple sus obligaciones como administrador de una sociedad pretenda exigir responsabilidad a la entidad de crédito por no haberse percatado de que incumplía'; (iii) tampoco procedía estimar la pretensión subsidiaria de que se condenara al banco como avalista colectivo, pues partiendo de que la Ley 57/1968 era aplicable al caso (lo contrario fue aducido por el banco extemporáneamente - acto del juicio- por considerar que la vivienda no estaba destinada a un fin residencial sino que se adquirió como inversión, pero aunque así fuera, existía pacto expreso de las partes para aplicar dicha ley), lo relevante era que el contrato de compraventa se extinguió de mutuo acuerdo, por lo que faltaba el presupuesto del incumplimiento contractual de la vendedora; y (iv) además, al ser el demandante a la vez comprador y administrador de la promotora, esa 'confusión de posiciones jurídicas' impedía que el banco avalista debiera responder (en este sentido, citaba y extractaba una sentencia de la Audiencia Provincial de Zaragoza de 9 de noviembre de 2015).

5.La sentencia de segunda instancia, desestimando el recurso de apelación del comprador-demandante, confirmó íntegramente la sentencia apelada e impuso las costas a la parte apelante.

Sus razones son, en lo que ahora interesa y en síntesis, las siguientes: (i) la jurisprudencia contenida en las sentencias 33/2018, de 24 de enero, 582/2017, de 26 de octubre, y 420/2016, de 24 de junio, niega la protección de la Ley 57/1968 a los compradores de viviendas con una finalidad inversora; (ii) esta jurisprudencia es aplicable al caso porque el demandante era administrador de la promotora, partícipe de la misma, y había adquirido otras dos viviendas de la misma promoción (una con su pareja, que sí estaba destinada a residencia, y otra a nombre de la mercantil de ambos), y porque en el propio contrato litigioso se contemplaba 'la especificidad de ser el adquirente socio de la vendedora promotora', razón por la cual se mencionó el pago de 30.000 euros en concepto de resultado de la regularización de las aportaciones realizadas por los socios y de 52.386,26 euros como anticipo a buena cuenta del previsible beneficio que se obtendría de la promoción; (iii) aunque la condición de inversor del demandante no impide la aplicación al caso de la Ley 57/1968, por existir pacto expreso al respecto, 'la única cantidad que sería exigible a la demandada sería la ingresada por el actor en la cuenta especial designada en el contrato' (36.400 euros), pues el hecho de que el resto de cantidades no se ingresaran en ella constituye un incumplimiento de la promotora que fue propiciado por el propio comprador-administrador; (iv) no obstante, el banco ni siquiera debe responder de esa suma, dado que no se emitió certificado individual por las circunstancias concurrentes y conocidas por dicha entidad (condición de comprador-administrador del demandante y especialidades en la forma de pago del precio como socio de la promotora); y (v) además, el contrato litigioso se resolvió por mutuo disenso y no por incumplimiento contractual previo de la promotora, lo que hace que sea contradictorio que el comprador requiriese después extrajudicialmente al banco interesando la resolución contractual y la devolución de las cantidades anticipadas.

6.Contra esta sentencia el demandante-apelante interpuso recurso extraordinario por infracción procesal, articulado en dos motivos, y recurso de casación por interés casacional en su modalidad de oposición a la doctrina jurisprudencial de esta sala, articulado en tres motivos.

7.La parte recurrida se ha opuesto a los recursos pidiendo su desestimación.

Recurso extraordinario por infracción procesal

SEGUNDO.-Los dos motivos de este recurso van a ser analizados conjuntamente dada su estrecha relación entre sí.

El motivo primero, formulado al amparo del ordinal 2.º del art. 469.1LEC, se funda en infracción del art. 218.1LEC porque, según el recurrente, 'la sentencia recurrida realiza una interpretación del contenido del acuerdo firmado por la parte el 10 de noviembre de 2009 (documento 8 de la demanda) erróneo, pues no analiza si ha existido un retraso de año y medio (entonces) en la entrega de la vivienda y se apoya para absolverla en un hecho no negado por la parte demandada, como es que la promotora había incumplido sobradamente sus obligaciones de entrega a la firma de tal acuerdo'.

El motivo segundo se formula al amparo del ordinal 4.º del art. 469.1LEC y se funda en infracción del art. 24 de la Constitución por 'error por omisión en la valoración de la prueba'. En su desarrollo se alega, en síntesis: (i) que la sentencia recurrida no ha valorado debidamente el retraso en la entrega de la vivienda, hecho que el recurrente considera 'inmediatamente verificable al contrastar el plazo de entrega del contrato con la fecha del documento resolutorio'; y (ii) que también incurre en error fáctico, material o de hecho al responsabilizar al recurrente por su condición de administrador de la promotora, dado que su carácter mancomunado le privaba del ejercicio efectivo del cargo y era la Sra. Cecilia quien lo ejercía de forma efectiva, como reconoció el representante del banco en el juicio.

La parte recurrida se ha opuesto conjuntamente a los dos motivos alegando, en síntesis: (i) que la sentencia recurrida no incurre en error patente en la valoración de la prueba, que lo único que se pretende, al discrepar de la valoración del tribunal sentenciador, es que esta sala realice una nueva valoración, lo que no resulta procedente, y que además el recurrente confunde la valoración fáctica con las conclusiones jurídicas que el tribunal sentenciador ha extraído de los hechos probados; y (ii) que, en particular, no es que no se haya valorado el retraso en la entrega de la vivienda, sino que el tribunal sentenciador tiene en cuenta otras circunstancias concurrentes para concluir que el acuerdo resolutorio entre comprador y promotora no respondió al incumplimiento contractual de esta sino a la existencia de un conflicto intrasocietario en dicha entidad, de la que era administrador el comprador, que tampoco puede considerarse errónea la valoración probatoria por el mero hecho de que la sentencia recurrida no haga expresa mención a la declaración del representante del banco y, en fin, que tampoco es cierto que no se haya valorado el carácter mancomunado de su cargo, pues la sentencia considera este dato como un hecho probado.

TERCERO.-Respecto del deber de congruencia y su infracción, a lo que se refiere el motivo primero, es jurisprudencia constante, sintetizada por la sentencia 460/2020, de 3 de septiembre, que 'puede resumirse en la necesaria correlación que ha de existir entre las pretensiones de las partes, teniendo en cuenta lo pedido y la causa de pedir, y el fallo de la sentencia (p.ej. sentencias 165/2020, de 11 de marzo, 132/2020, de 27 de febrero, 58/2020, de 28 de enero, y 622/2019, de 20 de noviembre); que no debe confundirse la incongruencia con la falta de acierto del razonamiento jurídico, revisable únicamente en casación (p.ej. sentencias 468/2018, de 19 de julio, y 580/2016, de 30 de julio); que por regla general las sentencias desestimatorias no pueden incurrir en incongruencia, pues resuelven sobre todo lo pedido (así, sentencia 31/2020, de 21 de enero, con cita de las sentencias 131/2018, de 7 de marzo, 261/2018, de 3 de mayo y 297/2018, de 23 de mayo); que por ello las sentencias absolutorias solo serán incongruentes cuando la desestimación de las pretensiones deducidas por las partes se hubiera debido a una alteración de la causa de pedir o a la estimación de una excepción no opuesta por aquellas ni aplicable de oficio por el órgano judicial ( sentencia 722/2015, citada por la 622/2019) y, en fin, que no hay incongruencia omisiva cuando el silencio judicial puede interpretarse razonablemente como desestimación implícita (entre otras, sentencias 297/2018, de 23 de mayo, 453/2018, de 11 de julio, 661/2017, de 12 de diciembre, y 572/2017, de 23 de octubre)'.

En cuanto al error patente en la valoración de la prueba, la sentencia 24/2021, de 25 de enero, recuerda que 'es jurisprudencia constante de esta sala que en nuestro sistema procesal no cabe una tercera instancia y que, por esta razón, para que un error en la valoración de la prueba permita estimar un recurso extraordinario de infracción procesal amparado en el art. 469.1.4.º LEC (no en otro ordinal del mismo art. 469.1) debe ser de tal magnitud que vulnere el derecho a la tutela judicial efectiva del art. 24 de la Constitución (p.ej. sentencias 479/2020, de 21 de septiembre, 189/2020, de 19 de mayo, y 147/2020, de 4 de marzo, dictadas también en recursos sobre el art. 1-2.ª de la Ley 57/1968). De acuerdo con esta jurisprudencia, no todos los errores en la valoración probatoria tienen relevancia constitucional, y la excepcional revisión por esta sala de la actividad probatoria del tribunal de instancia, limitada a la existencia de error patente, arbitrariedad o infracción de norma tasada de prueba, precisa la justificación de la comisión de dicho error fáctico -material o de hecho-, 'es decir, sobre las bases fácticas que han servido para sustentar la decisión', que, además, ha de ser inmediatamente verificable de forma incontrovertible a través de las actuaciones judiciales y necesariamente referirse a la valoración de un medio de prueba en concreto (entre otras, sentencias 484/2020, de 22 de septiembre, 337/2020, de 22 de junio, y 298/2020, de 15 de junio), todo lo cual obliga a la parte recurrente a exponer cómo, dónde o cuándo se ha producido el error, siendo insuficiente la mera cita como infringido del art. 24 de la Constitución, sin mayor concreción -es decir, sin identificar con precisión en qué consiste la supuesta indefensión material- (entre otras, sentencias 333/2020, de 22 de junio, y 568/2018, de 10 de octubre)'.

Finalmente, también es pertinente recordar la jurisprudencia que sintetiza la sentencia 43/2021, de 2 de febrero ( con cita de las sentencias 330/2020, de 22 de junio, 325/2020, de 22 de junio, 134/2019, de 6 de marzo, 528/2018, de 26 de septiembre, y 426/2018, de 4 de julio), según la cual 'no cabe plantear mediante el recurso extraordinario por infracción procesal cuestiones referidas no a la valoración fáctica sino a las consecuencias jurídicas que derivan de los hechos probados, pues la apreciación de estas consecuencias entraña una valoración jurídica solo susceptible de ser examinada en casación'.

CUARTO.-De aplicar la doctrina jurisprudencial anteriormente expuesta a los dos motivos del recurso se desprende que ambos deben ser desestimados por las siguientes razones:

1.ª) En cuanto al motivo primero, la sentencia recurrida, confirmando la de primera instancia, desestima totalmente las pretensiones del comprador-demandante ahora recurrente, por lo que es plenamente congruente con lo pedido en la demanda, sin que pueda confundirse incongruencia con la mera disconformidad de la parte recurrente con los razonamientos jurídicos que sustentan el fallo, cuya conformidad o no a Derecho solo cabe revisar en casación. De ahí que sea incorrecto plantear en infracción procesal la incongruencia de la sentencia mediante argumentos de carácter inequívocamente sustantivo y, por lo tanto, ajenos por completo al deber de congruencia e incluso a la existencia de cualquier otra infracción de normas procesales, como es la disconformidad del recurrente con la interpretación del contenido de un acuerdo o con las consecuencias jurídicas que a su juicio han de vincularse a la existencia de lo que considera un evidente retraso en la entrega de su vivienda.

2.ª) En cuanto al motivo segundo, lo que cuestiona materialmente tampoco es un error fáctico o material, sino la conclusión jurídica del tribunal sentenciador fundada en la verdadera razón del acuerdo resolutorio de la compraventa y la condición del comprador-demandante de administrador efectivo de la promotora.

Recurso de casación

QUINTO.-El recurso se articula en tres motivos. Los dos primeros se refieren a la pretensión principal de la demanda de que se declare la responsabilidad legal del banco conforme al art. 1-2.ª de la Ley 57/1968.

El motivo primero se funda en infracción de los arts. 1 y 7 de la Ley 57/1968 y la jurisprudencia que los interpreta sobre el carácter irrenunciable de los derechos de los compradores de viviendas sujetos a dicho régimen legal, al considerar el recurrente que su condición de administrador de la promotora no debe ser un impedimento para reconocerle la protección que dispensa la Ley 57/1968 al comprador, ni, por tanto, para no declarar legalmente responsable al banco receptor de los anticipos, toda vez que, según se alega, 'el demandado sin duda conocía el contrato'. En apoyo de su tesis cita y extracta la ' sentencia 102/2018'.

El motivo segundo, relacionado directamente con el anterior, se funda en infracción de los arts. 1, 2 y 7 de la Ley 57/1968 y de la jurisprudencia que permite la aplicación de dicha ley por pacto entre el comprador y la promotora, alegando el recurrente que, al no discutirse su aplicación al caso, la sentencia recurrida infringe la doctrina jurisprudencial sobre la responsabilidad legal del banco como receptor de los anticipos, toda vez que esta responsabilidad no puede limitarse a las cantidades ingresadas en la cuenta especial. En apoyo de su tesis cita y extracta las sentencias 142/2016, de 9 de marzo, y 420/2017, de 4 de julio.

La parte recurrida se ha opuesto a los dos motivos alegando, en síntesis: (i) en cuanto al motivo primero, que la sentencia recurrida no vulnera la jurisprudencia sobre la no aplicación de la Ley 57/1968 cuando no se acredita que la vivienda se compre para una finalidad residencial, además de que en cualquier caso esta cuestión carece de relevancia porque el tribunal sentenciador considera que dicha ley sí era aplicable en virtud del pacto entre comprador y promotora; y (ii) en cuanto al motivo segundo, que tampoco se vulnera la jurisprudencia sobre la responsabilidad legal de las entidades de crédito conforme al art. 1-2.ª de la Ley 57/1968, porque el banco cumplió sus obligaciones al exigir a la promotora la apertura de cuenta especial y la constitución de la debida garantía, porque la responsabilidad del banco se limitaría a las cantidades ingresadas en dicha cuenta y porque, en cualquier caso, la razón para exonerar de responsabilidad al banco se encuentra en que el comprador, por su condición de administrador de la promotora, era responsable de que esta incumpliera sus obligaciones, pues tenía el control de su gestión y, por tanto, conocía la existencia de la cuenta especial y el aval emitido, pero no se aseguró de que las cantidades se ingresaran en ella ni de que se entregaran los correspondientes avales individuales.

El motivo tercero se refiere a la pretensión subsidiaria de que se declare la responsabilidad del banco como avalista, y se funda en infracción de los arts. 1, 2, 3 y 7 de la Ley 57/1968 porque la cobertura del aval no puede limitarse cuantitativamente ya que cubre la totalidad de las cantidades anticipadas. En apoyo de su tesis cita y extracta las sentencias 476/2013, de 3 de julio, 779/2014, de 13 de enero de 2015, y 322/2015, de 23 de septiembre.

La parte recurrida se ha opuesto a este último motivo alegando, en síntesis, que la sentencia impugnada no se pronuncia sobre la aplicación del límite de la garantía y que, por tanto, no incurre en la vulneración legal y jurisprudencial que se invoca.

SEXTO.-Los tres motivos del recurso, que eluden la verdadera razón decisoria de la sentencia recurrida, han de ser desestimados porque los derechos irrenunciables que la Ley 57/1968 reconoce a los compradores de viviendas en construcción son para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido (art. 1.1.ª), no para casos como el presente de resolución de mutuo acuerdo entre el comprador y la promotora por razones del todo ajenas al cumplimiento o incumplimiento por la promotora del plazo convenido, incumplimiento además del que, si hubiera llegado a producirse, sería partícipe el propio comprador-recurrente por su condición de administrador de la entidad vendedora-promotora, de manera que no podría descargar su propia responsabilidad sobre el banco demandado.

En definitiva, si según el acuerdo de 10 de noviembre de 2009 su finalidad era la recuperación por la promotora de sus derechos sobre la vivienda previamente vendida al hoy recurrente, con reserva a favor de esta del 'dominio y la propiedad de los inmuebles' hasta que la vendedora procediera a la 'devolución íntegra de la cantidad' de 80.000 euros, no hay ninguna razón para derivar en contra del banco demandado las consecuencias de un acuerdo que respondió a la mera conveniencia de ambas partes totalmente al margen del plazo de entrega de la vivienda, según resulta de la liberación del comprador de sus obligaciones (pacto segundo) y de la previsión expresa del derecho del comprador a exigir el 'cumplimiento judicial' en caso de retraso de la promotora en la devolución de las cantidades, sin alusión alguna a una eventual responsabilidad del banco demandado como avalista ni como receptor de los anticipos, de los que la promotora, además, era única beneficiaria.

Si a lo anterior se une que, como bien razona el tribunal sentenciador, es absolutamente contradictorio que en 2015 se dirigiera a la promotora un burofax 'dando por rescindido el contrato' cuando resulta que este ya se había resuelto en 2009, la desestimación de los motivos no viene sino a corroborarse.

SÉPTIMO.-Conforme a los arts. 487.2 y 398.1 en relación con el art. 394.1, todos de la LEC, procede confirmar la sentencia recurrida e imponer las costas de los recursos a la parte recurrente, que además, conforme a la d. adicional 15.ª 9 LOPJ, perderá los depósitos constituidos.

Fallo

Por todo lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad que le confiere la Constitución, esta sala ha decidido

1.º-Desestimar el recurso extraordinario por infracción procesal y el recurso de casación interpuestos el demandante D. Adriano contra la sentencia dictada el 1 de marzo de 2018 por la sección 3.ª de la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife en el recurso de apelación n.º 348/2017.

2.º- Confirmar la sentencia recurrida.

3.º-E imponer las costas de los recursos a la parte recurrente, que perderá los depósitos constituidos.

Líbrese al mencionado tribunal la certificación correspondiente con devolución de los autos y rollo de Sala.

Notifíquese esta resolución a las partes e insértese en la colección legislativa.

Así se acuerda y firma.