Sentencia Civil Nº 522/2010, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 4, Rec 501/2009 de 08 de Octubre de 2010

Encabezamiento

S E N T E N C I A Nº 522

AUDIENCIA PROVINCIAL MÁLAGA

SECCION CUARTA

ILUSTRISIMO SR

PRESIDENTE

D.JOAQUIN DELGADO BAENA

MAGISTRADOS, ILTMOS. SRES.

D.JOSE LUIS LOPEZ FUENTES

D.ALEJANDRO MARTIN DELGADO

REFERENCIA:

JUZGADO DE PROCEDENCIA: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº5 DE MARBELLA (ANTIGUO MIXTO Nº7)

ROLLO DE APELACIÓN Nº 501/2009

JUICIO Nº 1373/2006

En la Ciudad de Málaga a ocho de octubre de dos mil diez. .

Visto, por la SECCION CUARTA AUDIENCIA PROVINCIAL DE MALAGA de esta Audiencia, integrada por los Magistrados indicados al margen, el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en juicio de Procedimiento Ordinario seguido en el Juzgado de referencia. Interpone el recurso GRUPO INMOBILIARIO DE GESTION Y COBROS, S.L. que en la instancia fuera parte demandada. Es parte recurrida ALTAHAM PROPERTIES, S.L. que está representado por el Procurador D. CARLOS JAVIER LOPEZ ARMADA, que en la instancia ha litigado como parte demandante.

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia el día 18-6-09, en el juicio antes dicho, cuya parte dispositiva es como sigue: "Que estimando parcialmente la demanda de juicio ordinario formulado por el Procurador D. Francisco Lima Montero, en nombre y representación de la entidad ALTAHAM PROPERTIES S.L.S, frenta a la entidad GRUPO INMOBILIARIO DE GESTION Y COBROS S.L., sobre resolución contractual y reclamación de cantidad, debo declarar y declaro resueltos el contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda de fecha 6 de Abril de 2006 sobre los locales nº 1 y 2 situados en la planta baja de la casa "Ra, Rb, y S" de Pueto Banus, de la localidad de Marbella y el contrato de opción de compra de fecha 6 de Abri de 2006, con su ampliación de 7 de abril, sobre los locales nº 1 y 2 situados en la planta baja de la casa "Ra, Rb, y S" de Puerto Banus, Marbella, condenando a la entidad Grupo Inmobiliario de Gestión y Cobros S.L. a que pague a la entidad Inmobiliario de Gestion y Cobros S.L., la suma principal de 225.010,01 euros, en concepto de daños y perjuicios, más los intereses legales moratorios reseñados, sin especial pronunciamiento en costas".

SEGUNDO.- Interpuesto recurso de apelación y admitido a trámite, el Juzgado realizó los preceptivos traslados y una vez transcurrido el plazo elevó los autos a esta Sección de la Audiencia, donde se formó rollo y se ha turnado de ponencia. La votación y fallo ha tenido lugar el día 6-10-10quedando visto para sentencia.

TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JOSE LUIS LOPEZ FUENTES quien expresa el parecer del Tribunal.

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia de instancia estima parcialmente la demanda interpuesta por la entidad actora ALTAHAM PROPERTIES S.L., declarando la resolución de los contratos de arrendamiento y de opción de compra celebrado con la entidad demandada, y condenando a ésta, GRUPO INMOBILIARIO DE GESTIÓN Y COBROS S.L. a que satisfaga a la actora la suma de 225.010,01 € en concepto de daños y perjuicios por incumplimiento de contrato.

Frente a dicha sentencia de instancia se alza la demandada apelante fundamentando su recurso en los siguientes motivos: a) error en la valoración de la prueba, por cuanto no ha quedado acreditado que el cerramiento de la terraza formara parte del objeto de los contratos de arrendamiento y de opción de compra; b) ha quedado acreditado que la arrendataria anterior usó y disfrutó durante años pacíficamente de la terraza de la entidad Puerto Banús, pagando el correspondiente canon por este uso; c) el uso de la terraza, en todo caso, sería un elemento accesorio del contrato, que podría dar lugar a una indemnización de daños y perjuicios, pero no a la resolución contractual; d) improcedencia de la indemnización de daños y perjuicios al no proceder la resolución contractual.

La parte apelada se opuso al recurso, y solicitó la confirmación de la sentencia.

SEGUNDO.- No ofrece la apelante en esta alzada y a través de su conciso recurso, argumentos que hagan desmerecer la correcta valoración de la prueba realizada por el Juez "a quo", pretendiendo, sin más, sustituir esta apreciación judicial por la suya propia.

El párrafo tercero de la cláusula sexta es tan claro sobre el objeto del arrendamiento que no deja duda alguna sobre el particular. Dice así: "En particular se hace constar que en la plaza anexa al local arrendado el arrendatario anterior ha realizado una obra (con los consiguientes permisos y autorizaciones tanto del Ayuntamiento del Marbella como de la entidad concesionaria del Puerto) consistente en cerramiento de la misma con una estructura de puertas correderas de hierro y cristal y cerramiento de la parte superior en mampostería y tejado de teja árabe, la cual la parte arrendataria tendrá que conservar tanto durante la vigencia del arrendamiento como a su finalización, ya que forma parte del local que se arrienda . El desmontaje total o parcial de la obra descrita constituye causa expresa de resolución del arrendamiento".

Como señala la Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de mayo de 1997, núm. 408/1997, rec. 1836/1993 ( Pte: O'Callaghan Muñoz, Xavier) "La interpretación del contrato -o de cláusulas contractuales- pretende la averiguación y comprensión del sentido y alcance del consentimiento, es decir, de las declaraciones de voluntad de las partes contratantes. El Código civil da una serie de normas de interpretación a partir del art. 1281 combinando los criterios subjetivos (averiguación de la voluntad real o intención común de los contratantes) y objetivo (significado objetivo, de acuerdo con los usos de las declaraciones). El punto de partida de la interpretación es la letra de la cláusula o cláusulas del contrato , tal como dispone el primer párrafo del art. 1281 si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes se estará al sentido literal de sus cláusulas. La jurisprudencia de esta Sala ha sido reiteradísima en este sentido: dice S 13 noviembre 1985 que por su meridiana claridad, no puede ser objeto de otra interpretación que la resultante de sus propios términos gramaticales, a lo que se viene obligado, tanto para las partes como para el juzgador, por imperio del art. 1281,1 CC y añade S 7 julio 1986 que no debe admitirse cuestión sobre la voluntad cuando en las palabras no existe ambigüedad, lo que plasma el texto de Paulo: "quam in verbis nulla ambiguitas est, non debet admitti voluntatis quaestio (Digesto, 37,1)" y concluye S 29 marzo 1994 "las normas o reglas interpretativas contenidas en arts. 1281 a 1289 ambos inclusive del CC , constituyen un conjunto subordinado y complementario entre si, de las cuales tiene rango preferencial y prioritario, la correspondiente al pfo. 1° del art. 128 de tal manera que si la claridad de los términos de un contrato no dejan dada sobre la intención de las partes, no cabe la posibilidad de que entren en juego las restantes reglas contenidas en los artículos siguientes, que vienen a funcionar con el carácter de subordinarlas respecto de la que preconiza la interpretación literal ". S 10 febrero 1997 dice que no se tiene en cuenta que, como ha dicho reiteradamente esta Sala, arts. 1281 y ss. CC forman un conjunto armónico y subordinados entre sí de modo que la aplicación del art. 1281 pfo. 1º , excluye la de las normas contenidas en arts siguientes... La jurisprudencia de esta Sala ha sido constante y reiterada en la doctrina de que la función de interpretación del contrato corresponde a los Tribunales de instancia, a no ser que haya sido ilógica, arbitraria o contraria a la ley, especialmente a las normas sobre interpretación. Dicen SS 8 mayo 1991 , 5 julio 1994 , 7 julio 1994 , 9 julio 1994 y 13 julio 1994 "la interpretación de los contratos es función propia del Tribunal de instancia, cuyo resultado hermenéutico ha de ser mantenido y respetado en casación, a no ser que el mismo sea ilógico o contrario al buen sentido o a la ley o haya incidido en manifiesta equivocación". En el mismo sentido, precisan SS 25 enero 1995 , 4 febrero 1995 y 10 abril 1995 "la interpretación de los contratos está atribuida a los órganos de instancia, cuyo criterio sólo puede ser modificado en casación cuando se acredite que es ilógico o contrario a la ley" lo que resume la citada anteriormente, S 29 marzo 1994 Tiene declarado con reiteración esta Sala que la interpretación de los contratos es función privativa de los Tribunales de instancia cuyo resultado ha de ser respetado en casación a no ser que el mismo se muestre ilógico, contrario o contradictorio con alguna de las normas legales de hermenéutica establecidas en arts 1281 a 1289 CC ,; y lo reiteran SS 31 enero 1997 y 11 febrero 1997 la interpretación es facultad de la instancia, que sólo puede combatirse en casación demostrando que es ilógica o vulneradora de preceptos legales".

Debe examinarse si dicho incumplimiento tiene un carácter esencial a los efectos del artículo 1124 del Código Civil , que deba tener como consecuencia la resolución del contrato; pues como viene señalando la doctrina legal para la aplicación de dicho precepto es necesario: la reciprocidad de las obligaciones puestas en juego, y el carácter principal de las mismas (es decir sobre prestaciones principales y no meramente accesorias o secundarias), su exigibilidad, al no estar sujetas a condición o a término, el exacto cumplimiento por parte del reclamante de aquello que a él le incumbía, la manifiesta existencia de una voluntad rebelde al cumplimiento por parte del demandado matizado en el sentido de que basta una conducta voluntaria obstativa al cumplimiento o basta frustrar las legítimas expectativas de los contratantes y el fin normal del contrato, que tal incumplimiento recaiga sobre los elementos esenciales (incumplimiento grave y esencial) del contrato, de tal forma que frustre la finalidad contractual del mismo, pero no a prestaciones accesorias o complementarias. Debiendo por su parte tenerse en cuenta que el artículo 1557 del Código Civil establece que el arrendatario no puede variar la cosa arrendada debiendo destinarla al uso pactado.

La Jurisprudencia del TS, reiteradamente ha establecido " que ha de recordarse como las disposiciones de los arts. 1124 y 1504 citados son perfectamente compatibles, no obstante la especialidad del segundo, aplicable a las ventas de bienes inmuebles, y que, en ambos casos -S 7-2-1984-, se exige, para que opere la resolución del contrato, un incumplimiento esencial que atente contra la finalidad perseguida por aquél, que ha de ser consecuencia de una "voluntad deliberadamente rebelde al cumplimiento de lo convenido" - SS 1-2-1996 , 4-10-1983 y 17-9-1985 -, sin que el simple retraso en el cumplimiento determine por si solo la posibilidad resolutoria - SS 5-1-1935 , 20-11-1984 y 13-7-1985 -, sino que debe haberse producido lo que ya la S 12-4-1945 calificaba como un "hecho obstativo absoluto".

Según la sentencia del TS de 10 de Octubre de 2.005 "nuestra jurisprudencia ha venido interpretando el mencionado artículo. 1124 Código civil en el sentido que para que pueda ser resuelto el contrato por la vía del artículo. 1124 Código civil se requiere: a) que el contrato contenga prestaciones recíprocas; b) que sean exigibles; c) el cumplimiento por quien ejerce la acción de las obligaciones que le incumbían; d) un incumplimiento intencional por la parte incumplidora ( Sentencia de 16 de mayo de 1996 , además de otras como las de 21 de marzo de 1986 , 27 de noviembre de 1992 , 17 de febrero y 10 de julio de 2003 ), de manera que "de a la parte lesionada razones para creer que no puede confiar en el cumplimiento futuro de la otra parte" . A ello habría que añadir que el contratante accionante no haya incumplido las obligaciones que le concernían, salvedad hecha de aquellos supuestos en los que ello fuera consecuencia del incumplimiento anterior del otro, pues la conducta de éste es lo que motiva el derecho de resolución de su adversario y lo libera de su compromiso ( Sentencias del Tribunal Supremo de 21 de marzo de 1 , 986, 29 de febrero de 1988 , 28 de febrero de 1989 , 16 de abril de 1991 , 4 de junio de 1992 , 22 de marzo y 3 de junio de 1993 , 21 de marzo y 4 de noviembre de 1994 ). A todo ello conviene añadir como premisa básica fundamental que la moderna doctrina considera que para estimar la pretensión resolutoria no es preciso una tenaz y persistente resistencia obstativa al cumplimiento, bastando en todo caso con que las legítimas aspiraciones del contratante cumplidor se frustren ( Sentencias del Tribunal Supremo de 24 de febrero de 1990 , 14 de febrero , 16 de mayo y 7 de junio de 1991 ), debiendo ser el incumplimiento determinador de la pretendida resolución contractual (o cumplimiento) inequívoco y objetivo.

Esta Sala coincide con la interpretación del contrato efectuada por el Juez de Instancia, y en consecuencia debe entenderse que la terraza a la que se alude formaba parte del contrato de arrendamiento, así como del contrato de opción de compra, vinculado a él, pues aparece acreditado que la terraza anexa es un elemento esencial del contrato de arrendamiento, hasta tal punto que define y delimita de una forma clara la configuración exterior del local, siendo un factor determinante de la prestación del consentimiento, y no sólo para el arrendatario, sino también para el arrendador, pues cualquier alteración del montaje de la terraza exterior constituiría causa de resolución. En consecuencia, es claro que la opción de compra recaía sobre un local perfectamente delimitado en su configuración exterior, con un elemento esencial de dicha configuración, como era la terraza, de tal modo que, la imposibilidad de utilización de la terraza no solo frustraría para el arrendatario la eficacia del arrendamiento sino también la de la opción de compra.

TERCERO.- La ilegalidad del cerramiento de la terraza es puesto en entredicho por la recurrente. Se afirma que la arrendataria anterior usó y disfrutó durante años pacíficamente de la terraza de la entidad Puerto Banús, pagando el correspondiente canon por este uso. Sin embargo no se ha acreditado que contara con la licencia y permisos correspondientes del Ayuntamiento de Marbella. Muy al contrario, se ha probado que el Ayuntamiento de Marbella no concedió la licencia para el cerramiento por tratarse de terrenos de circulación peatonal (documento nº 14 de la demanda, expediente obrante a los folios 237 y siguientes).

En cuanto a la naturaleza esencial o accesoria de la terraza como objeto del contrato, ya se ha analizado esta cuestión en el último párrafo del fundamento de derecho segundo.

Por último, en cuanto a la improcedencia de los daños y perjuicios, baste decir que la indemnización de daños y perjuicios, derivada tanto de la culpa contractual como de la extracontractual, supone el resarcimiento económico del menoscabo producido al perjudicado y, en consecuencia, la reparación tiene que ser en principio total, a fin de restablecer la situación patrimonial anterior a la causación del daño, de manera que el acreedor no sufra merma, pero tampoco enriquecimiento alguno, como consecuencia de la indemnización. Este carácter amplio que reviste la obligación de resarcimiento, en cuanto a la extensión del daño indemnizable, queda claramente reflejada en los arts. 1106 y 1107 del CC .

CUARTO.- Que al ser desestimado el recurso y confirmarse la sentencia recurrida, procede imponer al apelante las costas causadas en esta instancia (artículo 398.1 de la LEC )

En atención a lo expuesto, en nombre S.M. el Rey y por la autoridad conferida en la Constitución,

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de GRUPO INMOBILIARIO DE GESTIÓN Y COBROS S.L contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Marbella, con fecha de 13 de Noviembre de 2.008 , en los autos de Juicio Ordinario 1.373/06, debíamos confirmar y confirmábamos íntegramente la citada resolución, imponiendo al apelante las costas de la presente alzada.

Notificada que sea la presente resolución remítase testimonio de la misma, en unión de los autos principales al Juzgado de Instancia, interesando acuse de recibo.

Así por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- En el día de su fecha fue leída la anterior sentencia, por el Iltmo. Sr. Magistrado Ponente, estando constituido en Audiencia Pública, de lo que doy fe.