Sentencia Civil Nº 522/2012, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 8, Rec 505/2012 de 05 de Noviembre de 2012

Encabezamiento

Rº 505/12 SENTENCIA Nº 000522/2012 SECCION OCTAVA ============================ Iltmos/as. Sres/as.: Presidente D. EUGENIO SANCHEZ ALCARAZ Magistrados/as D. JOSE LUIS GOMEZ MORENO MORA Dª CARMEN BRINES TARRASÓ ============================ En la ciudad de VALENCIA, a cinco de noviembre de dos mil doce.

Vistos por la Sección Octava de esta Audiencia Provincial, siendo ponente el Ilmo Sr. D. CARMEN BRINES TARRASÓ, los autos de Juicio Ordinario, promovidos ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 10 de VALENCIA, con el nº 000406/2011, por D. Borja representado en esta alzada por el Procurador D. SERGIO LLOPIS AZNAR y dirigido por el Letrado D.PEDRO HERNANDEZ MIRAGALL contra GES MUESTRARIOS S.L. representado en esta alzada por la Procuradora Dª.SANDRA MARTINEZ IZQUIERDO y dirigido por la Letrado Dª.CARMEN MARTINEZ DENIA, pendientes ante la misma en virtud del recurso de apelación interpuesto por D. Borja .

Antecedentes

PRIMERO .- La sentencia apelada, pronunciada por el Sr. Juez de 1ª Instancia nº 10 de VALENCIA, en fecha 7 de Mayo de 2012 , contiene el siguiente: 'FALLO: 1º) Desestimando la demanda interpuesta por D. Borja contra GES Muestrarios, S.L., absuelvo a la demandada de las pretensiones entabladas contra la misma.2º) Condeno al demandante al pago de las costas procesales causadas.' SEGUNDO .- Contra la misma, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por D. Borja , que fue admitido en ambos efectos y remitidos los autos a esta Audiencia, donde se tramitó la alzada, señalándose para Deliberación y votación el 29 de Octubre de 2012.

TERCERO .- Se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

PRIMERO .- La representación de la parte actora ejercitó acción sobre resolución de contrato privado de compraventa y reclamación de cantidad con fundamento en las siguientes consideraciones: en fecha 2 de septiembre de 2009 las partes suscribieron contrato privado de compraventa de una parcela de terreno sita en Godelleta, partida de la Sierra Perenchiza URBANIZACIÓN000 CALLE000 NUM000 , por un precio de 72.000 euros. Se entrego a cuenta la suma de 6.000 euros estableciéndose que el resto serian pagados por el comprador a la parte vendedora el día de la firma de la escritura publica de compraventa a formalizar antes del 31 de diciembre de 2010. Se pacto además que si antes de elevar el contrato a publico surgiera algún vicio o carga, el contrato quedaría inmediatamente resuelto comprometiéndose la vendedora al reintegro de la cantidad entregada por la parte compradora en el acto de la firma del contrato. El comprador fue requerido el 3 de diciembre de 2010 para proceder a la elevación a publico del contrato suscrito, sin embargo, obtuvo certificación el propio día 31 de diciembre de 2010 por la que se acredita que sobre el inmueble consta una carga hipotecaria a favor de Caixa de Estalvis i Pensions de Barcelona motivo por el que no acudió a la notaria en la fecha señalada por la vendedora, pues la carga hipotecaria no había sido cancelada. Por todo ello concluía interesando se dicte Sentencia por la que se declare ajustada a derecho la resolución extrajudicial del contrato litgioso suscrito entre las partes realizada a través de burofax remitido el 26 de enero de 2011 o subsidiariamente se declare judicialmente la resolución del citado contrato por incumplimiento de la parte vencedora y se condene a esta a abonar la cantidad de 12.000 euros, todo ello con expresa imposición a la adversa de las costas del procedimiento.

La parte demandada compareció y formuló oposición a la demanda en los términos que constan en su escrito y tras alegar los hechos y fundamentos que consideró convenientes a su derecho, concluía interesando se dicte Sentencia desestimatoria de las pretensiones deducidas en su contra.

Agotados los tramites pertinentes y practicadas las pruebas admitidas, por el Juzgado de Primera Instancia numero 10 de Valencia se dicto en fecha 7 de mayo de 2012 Sentencia por la que desestimaba la demanda interpuesta con expresa imposición a la parte actora de las costas del procedimiento.

SEGUNDO .- Contra la referida Sentencia se alza la representación de la parte ACTORA formulando recurso de Apelación que basa en los siguientes motivos de impugnación: 1.- En el contrato no se refleja la existencia de gravamen alguno, al contrario, se dice que no existe y no hay estipulación que diga que previamente al otorgamiento de la escritura se liquidara la carga que es lo que ahora sostiene la vendedora intentando modificar las estipulaciones contractuales a su favor tras el descubrimiento de la hipoteca, lo que no acepta la recurrente, pues de haber sabido la existencia de dicha carga no habría firmado el contrato. La vendedora no puede obligar a la recurrente a firmar la escritura de compraventa previa cancelación de la hipoteca porque tal cláusula no se contempla en el contrato privado de compraventa, lo que se contempla en el contrato es que si antes de elevarlo a escritura publica surgiera algún vicio o carga, el contrato quedara inmediatamente resuelto, motivo por el que el comprador no acudió a la notaria. El primer incumplidor es el demandado que silencio la existencia de la carga.

2.- Siguiendo la argumentación de la demandada (cumplo cancelando la hipoteca) lo cierto es que no ha cumplido ni con lo pactado en el contrato (vendo libre de cargas) ni con la pretensión de modificar las cláusulas contractuales (cancelar y seguidamente firmar) pues esta acreditado que el 31 de diciembre de 2010 fecha limite para el otorgamiento de la escritura, tanto Ges Muestrarios S.L. como el director de La Caixa se fueron de la notaria sin firmar la escritura de cancelación de hipoteca. Si no se cancelo la carga hipotecaria estaba de mas la presencia del demandado apelante, salvo que se pretendiera cancelar la hipoteca con el dinero del comprador. No es argumento valido a juicio del demandado el de la 'voluntad ' de la parte vendedora de remover ese obstáculo, ni la alusión a la costumbre, pues ello puede ser factible siempre y cuando ambas partes estén de acuerdo porque de lo contrario y previamente con fondos propios de la vendedora se cancela la carga, y posteriormente y libre de cargas se firma la escritura publica.

3-. No existe pasividad del comprador. Confunde la Sentencia el párrafo segundo de la estipulación primera del contrato privado de compraventa.

Dicho recurso será objeto de análisis conjunto, seguidamente.

Puede anticiparse ya desde este momento que valorado en conjunto el resultado de la prueba practicada conforme a los criterios que a tal efecto establece el articulo 217 de la L.E.C . la Sala considera el recurso de Apelación formulado, improsperable, y da por reproducidos los acertados fundamentos jurídicos contenidos en la Sentencia impugnada, -a los que realmente bien poco puede añadirse- adicionando únicamente a los mismos a efectos de resolver las cuestiones planteadas en esta alzada, las siguientes consideraciones: Argumenta la actora apelante en defensa de sus intereses, que el primer incumplidor del contrato suscrito es el vendedor, por el hecho de que a fecha prevista para el otorgamiento de la escritura publica de compraventa pesaba sobre el inmueble litigioso una carga hipotecaria que se silenció al otorgar el documento privado, afirmación de la que ha de discrepar irremediablemente el Tribunal, pues conforme razona el Juzgador de Instancia el primer incumplimiento que impide por tanto de forma automática el éxito de la acción ejercitada no es sino imputable al propio comprador apelante. Para justificar tal aserto debemos invocar primeramente la mas reciente doctrina del Tribunal Supremo que interpretando la letra y el espíritu del artículo 1.124 del Código Civil señala que aquellos actos o conductas del deudor que permiten deducir el incumplimiento de la obligación se han de constituir en una anormalidad, resistencia o demora excesivas, en el cumplimiento que hagan desaparecer el interés en la contraprestación originariamente pactada, o la conviertan en inútil y aun en perjudicial por frustrar el fin económico del contrato ínsito en la causa, quebrantando la mutua buena fe negocial («fragente fidem, fides non est servanda») y el principio y norma que obliga a estar a lo pactado. Y ello por cuanto, como ponen de manifiesto entre otras muchas las SSTS de 22 de septiembre y 9 de octubre de 2006 , 15 y 22 de diciembre de 2005 , 4 de noviembre y 1 de diciembre de 2004 , 4 de noviembre de 15 de diciembre de 2003 , 3 de diciembre de 2001 , 26 de febrero de 2000 , 28 de mayo de 1968 , desde su perfeccionamiento los contratos obligan no sólo al cumplimiento de lo convenido expresamente, sino también a cuantas consecuencias según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la Ley, pues el cumplimiento de lo pactado no puede dejarse al arbitrio de una de las partes contratantes, de conformidad con lo establecido en el articulo 1256 del propio texto legal, y por ultimo, que para juzgar la intención de los contratantes, conforme ordena el articulo 1282 del Código Civil , habrá que atender a los actos coetáneos y posteriores de estos, y en el presente caso, conforme seguidamente se razonará se evidencia que la voluntad de los intervinientes no fue otra que la de transmitir el bien litigioso libre de cargas y que la actuación del demandado fue encaminada a eliminar previamente a la transmisión del dominio, la que pesaba sobre el bien litigioso. Y así, parece olvidarse en el caso presente, que el negocio jurídico concertado entre los litigantes no quedaba agotado con la suscripción del contrato privado de compraventa de 2 de septiembre de 2009, sino que dando cumplimiento a lo establecido en el articulo 1280 del Código Civil , los intervenientes se habían obligado para perfeccionarlo, al otorgamiento de la correspondiente escritura publica de compraventa, que por tanto pasaba en virtud de tal acuerdo a formar parte del iter contractual, infiriéndose de ello que para evaluar el resultado de tal negocio y por tanto la proclividad de las partes al cumplimiento de lo pactado, habrá que estar al momento de culminación del mismo, que no es otro que el de la elevación a publico del contrato privado en la fecha señalada para ello. Y es que tampoco puede omitirse en el análisis del caso presente que conforme al sistema que rige nuestro Código Civil establecido en el articulo 609 del referido texto, la propiedad sobre bienes inmuebles se adquiere entre otras formas y en lo que aquí interesa, por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición de lo que se desprende que por medio de un contrato privado de compraventa (titulo) se adquiere el derecho de obligación a la entrega de la cosa, pero no el derecho real sobre ella misma, hasta que no se produce la entrega o tradición (modo). El titulo es así el acto por el que se establece la voluntad de enajenar, pero la tradición o el modo, es el acto en que se realiza efectivamente la transmisión de la propiedad y entrega al comprador del objeto adquirido previéndose en nuestro ordenamiento jurídico entre otras modalidades de tradición, la escogida por los litigantes denominada fingida (traditio ficta) que se materializa en un signo de ficción que representa la entrega con los mismos efectos que si se hubiera llevado a cabo materialmente, pues el articulo 1462 del Código Civil confiere fuerza traslativa de tradición precisamente al otorgamiento de escritura publica. Por tanto, y a modo de conclusión: la propia escritura publica es tradición como ha entendido reiteradamente la doctrina jurisprudencial entre otras en SSTS de 31 de octubre de 1951 , 22 de marzo de 1952 o 4 de mayo de 1965 de lo que se infiere que con anterioridad a la misma el comprador en este caso apelante, no había adquirido el dominio sobre el bien inmueble objeto del litigio, lo que viene a confirmar la tesis anteriormente expuesta en el sentido de que el cumplimiento o incumplimiento del contrato de compraventa por las partes, no puede ser evaluado sino con referencia al momento de culminación del mismo, el de la propia entrega. En el caso presente, la comparecencia del testigo D. José Ramón Genovés Dubon en el acto del juicio evidencio la intención del vendedor de dar integro cumplimiento al contrato transmitiendo el inmueble de referencia libre de cargas, como venia acordado a través de la previa cancelación de la recayente sobre el inmueble en la propia notaria el día 31 de diciembre, pues si bien nada se preveía expresamente en tal sentido, tampoco existía obstáculo alguno para ello, sin embargo tal actitud no puede ser predicada del comprador en tanto que obtenida la información del Registro de la Propiedad, no solo no llego a personarse el apelante el día 31 de diciembre en la notaria, -pese a que no escapa a las normas de la experiencia común, que es no solo frecuente, sino habitual en el trafico jurídico la estrategia pretendida por el vendedor- sino que no comunico su voluntad de resolver el contrato a la adversa hasta el 26 de enero privándola con su arbitraria actitud de la posibilidad de culminar el negocio, e infringiendo de este modo, a juicio del Tribunal la normativa que rige el cumplimiento de los contratos y en especial aquella que obliga a las partes a actuar de buena fe, circunstancia que como se ha anticipado, le convierte en primer contratante incumplidor y le priva de la facultad de solicitar la resolución del contrato. Procede por tanto en virtud de cuanto se ha expuesto la desestimación del recurso de Apelación formulado, resolviéndose conforme se dirá en el fallo de la presente Sentencia.

TERCERO.- . Establece el articulo 398 de la L.E.C . que: Cuando sean desestimadas todas las pretensiones de un recurso de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación, se aplicará, en cuanto a las costas del recurso, lo dispuesto en el art. 394.

2. En caso de estimación total o parcial de un recurso de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación, no se condenará en las costas de dicho recurso a ninguno de los litigantes.

Vistos los preceptos legales citados y demás de aplicación

Fallo

Desestimamos el recurso de Apelación formulado por la representación de D. Borja contra la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia numero 10 de Valencia en fecha 7 de mayo de 2012 en Autos de Juicio Ordinario numero 406/2011 la que confirmamos íntegramente y todo ello con expresa imposición a la parte apelante de las costas devengadas en esta alzada.

Dese al deposito constituido el destino legalmente previsto.

Cumplidas que sean las diligencias de rigor con testimonio de esta resolución, remítanse las actuaciones al Juzgado de origen para su conocimiento y efectos, debiendo acusar recibo.

Contra la presente no cabe recurso alguno sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 477.2.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , a interponer dentro de los veinte días siguientes a su notificación Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.