Sentencia CIVIL Nº 522/2022, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 11, Rec 752/2020 de 21 de Octubre de 2022

Encabezamiento

Sección nº 11 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

Paseo Lluís Companys, 14-16, pl. 2a - Barcelona - C.P.: 08018

TEL.: 934866150

FAX: 934867109

EMAIL:aps11.barcelona@xij.gencat.cat

N.I.G.: 0801942120188239593

Recurso de apelación 752/2020 -B

Materia: Juicio Ordinario

Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 21 de Barcelona

Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 1104/2018

Entidad bancaria BANCO SANTANDER:

Para ingresos en caja. Concepto: 0657000012075220

Pagos por transferencia bancaria: IBAN ES55 0049 3569 9200 0500 1274.

Beneficiario: Sección nº 11 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

Concepto: 0657000012075220

Parte recurrente/Solicitante: Aurelio

Procurador/a: Eulalia Rigol Trullols

Abogado/a: Josep Gomis Donat

Parte recurrida: Borja, EV MMC SPAIN SLU (ENGEL & VÖLKERS)

Procurador/a: Leopoldo Rodes Menendez, Alfredo Martinez Sanchez

Abogado/a: Ignacio Benejam Peretó, MARÍA VÁZQUEZ BERNÁRDEZ

SENTENCIA Nº 522/2022

Magistrados:

Don Josep Maria Bachs Estany (Presidente)

Doña María del Mar Alonso Martínez

Don Antonio Gómez Canal (Ponente)

En Barcelona, a 21 de octubre de 2022.

La Sección 11ª de la Audiencia Provincial de Barcelona formada por los Ilmos. Sres. Magistrados arriba identificados ha visto en grado de apelación los autos de JUICIO ORDINARIO 1.104/18 sobre resolución contractual y reclamación de cantidad seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 21 de Barcelona por demanda de DON Aurelio, representado por la Procuradora sra. Rigol y asistido por el Letrado sr. Gomis, contra DON Borja, representado por el Procurador sr. Rodés y defendido por la Abogada sra. Vázquez, y EV MMC SPAIN S.L.U., representada por el Procurador sr. Martínez y asistida por el Letrado sr. Benejam, y que penden ante nosotros por virtud del recurso interpuesto por el actor contra la Sentencia dictada en dichas actuaciones en fecha 27 de mayo de 2.020 y pronuncia la presente resolución en base a los siguientes,

Antecedentes

Primero.- RESOLUCIÓN RECURRIDA.

En el juicio ordinario 1.104/18 tramitado ante el Juzgado de Primera Instancia número 21 de Barcelona recayó Sentencia el día 27 de mayo de 2.020 cuya parte dispositiva establece textualmente lo siguiente:

'Que desestimando la demanda formulada por la Procuradora de los Tribunales doña Eulalia Rigol Trullols, en nombre y representación de don Aurelio, contra don Borja y la mercantil EV MMC SPAIN SLU (con nombre comercial ENGEL & VÖLKERS), debo ABSOLVER Y ABSUELVO a don Borja y a la mercantil EV MMC SPAIN SLU, de todos los pronunciamientos efectuados en su contra, con imposición de las costas procesales a la parte demandante.'

Segundo.- LAS PARTES EN EL RECURSO.

Contra dicha resolución íntegramente desestimatoria de la demanda el actor interpuso recurso de apelación al que se opusieron los interpelados en el traslado conferido al efecto. A continuación las partes fueron emplazadas ante la Superioridad y todas ellas comparecieron en tiempo y forma.

Tercero.- TRAMITACIÓN EN LA SALA.

Recibidas las actuaciones en esta Sección proveemos sobre la prueba propuesta por el apelado sr. Mor (Auto de 9/12/20) y descartamos la necesidad de celebración de vista. El día 19 de octubre de 2.022 tuvo lugar la sesión de deliberación, votación y fallo.

Cuarto.- CUMPLIMIENTO DE LOS TRÁMITES.

En la tramitación de la segunda instancia jurisdiccional se han observado todas las prevenciones legales en vigor a excepción del plazo global de duración debido al cúmulo de asuntos que penden ante esta Sección.

Expresa la decisión del Tribunal el magistrado don Antonio Gómez Canal, que actúa como ponente.

Fundamentos

Primero.- RECURSO DE APELACIÓN INTERPUESTO POR DON Aurelio CONTRA LA SENTENCIA DE 27 DE MAYO DE 2.020 .

I.- Hechos a enjuiciar

1º.-El día 2 de mayo de 2018 don Aurelio como comprador suscribió con don Borja como vendedor contrato privado de compraventa inmobiliaria (documento 5 de la demanda) con la intervención de EV MMC SPAIN S.L.U. (en adelante también simplemente ENGEL) según contrato de intermediación suscrito con el vendedor el 9/4/18 (documento 7 de la contestación de ENGEL).

2º.- El precio de la compraventa se fijó en 380.000€, con entrega por el comprador de 38.000€ en concepto de arras penitenciales, y el objeto lo constituía la vivienda unifamiliar de 50m2 propiedad del sr. Borja, según escritura de compraventa de 30/9/10, sita en Sant Cugat del Vallés, CALLE000 número NUM000 anunciada con posibilidad de ampliación de su superficie hasta 125m2 (documentos de la demanda números 2 penúltimo inciso del 'Comentari de l'anunciant'y 1 inciso final de la 'Descripción de la propiedad', afirmación de la sra. Belinda de ENGEL al sr. Aurelio del 2/5/18 a las 15:02:16, documento 6 de la demanda, folio 76 vuelto y testifical de la primera 25m.:16s. vídeo nº 3).

3º.- A pesar de que el sr. Borja afirmó en la hoja de encargo (expositivo I) y en el contrato de compraventa (último párrafo de la 1ª manifestación inicial) que no existía ningún aspecto físico o jurídico que afectara al referido inmueble de una forma relevante, consta que: 3.1.- la edificación erigida sobre él destinada a garaje no fue ni declarada ni inscrita en el Registro de la Propiedad -según constaba en la información facilitada al sr. Aurelio el día 23/4/18 (documento 5 de la contestación de ENGEL)- lo que condicionaba la tasación de la finca a efectos de la obtención de un préstamo con garantía hipotecaria para la financiación del pago de parte del precio (folios 110 vuelto y 118) y 3.2.- tal como le constaba al sr. Borja cuanto menos desde el mes de agosto de 2.010 (folio 62), la vivienda se encuentra en situación de volumen disconforme según la normativa urbanística vigente porque según informa el Ajuntament de Sant Cugat del Vallès (folios 43/44) -en línea con el informe de IBERTASA, S.A. de 4/6/18 (documento 7 de la demanda)- la edificación ocupa, en parte, las franjas de separación con el fondo de la parcela (5 metros) y de los vecinos (3 metros), lo que presumiblemente excluye la posibilidad de ampliar su superficie (documento 8 de la demanda); ENGEL suprimió esta característica en la publicidad a la que había tenido acceso el sr. Aurelio (folios 45 a 47 frente al inciso final de la 'Descripción de la propiedad'del documento 1 de la demanda y testifical sra. Belinda 26m.:32s. y 27m.:03s. vídeo nº 3).

4º.- En la fecha fijada para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa, el día 20 de julio de 2018 en la notaría de don Josep María Valls Xufré de Barcelona, se levantaron sendas actas manifestando, en síntesis: 4.1.- el vendedor que el comprador ha comparecido en la notaría negándose a firmar sin causa justificada (documento 6 de la contestación del sr. Borja) y 4.2.- el comprador que no era posible culminar el contrato por: tener la vivienda volumen disconforme con el planeamiento urbanístico, no estar inscrita en el Registro de la Propiedad parte del inmueble e imposibilidad de acceder al crédito hipotecario por las anteriores razones (documento 17 de la demanda).

5º.- El sr. Aurelio plantea el presente litigio frente al vendedor y ENGEL para que el tribunal: 'Declare que el demandado Borja ha incumplido su obligación derivada del contrato de compraventa de fecha 2 de mayo de 2018 consistente en entregar la cosa vendida de conformidad y en consecuencia se declare la resolución del meritado contrato. Declara que la mercantil EV MMC SPAIN SLU ha incumplido sus obligaciones legales para con mi representado.

Se condene solidariamente a ambos demandados a abonar a mi mandante la suma de TREINTA Y OCHO MIL EUROS (38.000,00 €)con más sus intereses moratorios desde la fecha de la interpelación extrajudicial así como una indemnización por los daños y perjuicios por importe de QUINIENTOS VEINTICUATRO EUROS (524,00 €)con más sus intereses legales.'

II.- Resolución del recurso

Rechazadas todas esas pretensiones por el Juzgado al que fue repartida la demanda, el actor abre la segunda instancia jurisdiccional por medio del presente recurso -que reconducimos a dos motivos de apelación- para denunciar el error en la valoración de la prueba -documental, interrogatorio de parte y testifical- y consiguiente infracción de la normativa sustantiva que considera de aplicación -Llei 3/17 de 15 de febrer del Llibre sisè del Codi civil de Catalunya relatiu a les obligacions i els contractes y Llei 18/07 de 28 de desembre del dret a l'habitatge- en que a su juicio habría incurrido la Sentencia de primer grado.

Primer motivo por el que se combate el rechazo de las pretensiones, declarativa de resolución del contrato y de condena dineraria, dirigidas frente al vendedor sr. Borja (alegaciones 2ª a 5ª del escrito de interposición del recurso).

El motivo se estima.

Para llegar a este resultado partimos de dos premisas fundamentales: 1ª.- atendido el contenido de la demanda rectora del proceso y la fijación de los términos de la controversia en la fase intermedia, podemos afirmar que el núcleo del litigio entablado por el sr. Aurelio frente al sr. Borja no radica en la posibilidad de que la vivienda litigiosa pudiera ser objeto de un contrato de compraventa plenamente válido y eficaz -lo que nos parece indiscutible- sino en determinar si el concertado en fecha 2/5/18 lo fue con pleno conocimiento o ignorancia inexcusable por parte del comprador de las especiales circunstancias que afectaban a la misma -volumen disconforme con la normativa urbanística, que redunda en la imposibilidad de ampliar su superficie, y falta de inscripción registral, parcial, que redunda en el acceso al crédito hipotecario (documento 13 de la demanda y testifical sr. Luis María 41m.:56s. vídeo nº 3)- y su trascendencia en la conclusión del negocio a los efectos de decretar su resolución y 2ª.- a falta de sometimiento de las partes a una determinada Ley reguladora, atendido el lugar donde radica el bien raíz que constituye su objeto y por la fecha en que fue celebrado, atenderemos a la Llei 3/17 de 15 de febrero del libro sexto del Código civil de Cataluña, relativo a las obligaciones y los contratos (art. 10.5 .II CCivil y Disposiciones transitoria 1ª y Final 9ª de la Llei 3/17).

Dicho estorecordar que el contrato que suscribieron las partes hoy en litigio -calificado de compraventa por ambas ( art. 621-1 CCCat.)-, como fuente de obligaciones que es en nuestro Derecho (art. 1.089 CCivil) para cada una de aquéllas -sr. Aurelio pago del precio convenido ( art. 621-31.a) CCCat.) y sr. Borja entrega del objeto conforme al contrato ( art. 621-9.1.a) y b) CCCat.)-, tiene la vocación de ser cumplido como si de una Ley se tratara ( arts. 1.091 y 1.257 CCivil) sin que pueda producirse su resolución conforme a los arts. 621-37.c), 621-40.1.c) i. f. y 621-41.1 CCCat. salvo que se acredite por quien insta su resolución, el comprador sr. Aurelio en nuestro caso ( art. 217.2 LECivil), la concurrencia de algún incumplimiento por la contraparte que, por su esencialidad, ha de suponer la frustración del negocio: si priva al comprador 'sustancialmente', no de manera leve ( art. 621-40.3 CCCat.), de aquello a que tenía derecho según el contrato ( art. 621-42.1.i. f. CCCat.).

Esta es la pauta seguida por la jurisprudencia interpretativa del art. 1.124 CCivil que se recoge, entre otras muchas, en la Sentencia del Tribunal Supremo 604/13, de 22 de octubre citada por las SsTS 736/15 y 430/17 al decir que: 'las consecuencias, liberatoria y restitutoria, que la resolución produce, así como la conveniencia de potenciar el respeto a la palabra dada -pacta sunt servanda- y de conservar en sus términos el negocio -favor contractus-, llevan a excluir que cualquier clase de incumplimiento baste para resolver el vínculo - sentencias de 16 de enero de 1975 , 25 de febrero de 1978 , 7 de marzo de 1983 , 22 de marzo de 1985 , entre otras muchas.' En las sentencias 366/2008, de 19 de mayo , 35/2012, de 14 de febrero , 162/2012, de 29 de marzo , entre otras muchas, hemos precisado que, para reconocerle esa fuerza resolutoria, el incumplimiento, además de no excusable, ha de ser esencial, ya porque la estricta observancia de la obligación forme parte de lo pactado -en reconocimiento de la potencialidad normativa creadora de los contratantes y de la fuerza vinculante de la 'lex privata'-; ya, en su defecto, porque el incumplimiento prive sustancialmente a la parte perjudicada de aquello que tenía derecho a esperar de acuerdo con el contrato, a menos que la otra parte no hubiera previsto ni podido prever razonablemente tal resultado; ya porque, siendo intencional el comportamiento del deudor, la parte perjudicada crea razonablemente que no puede confiar en un cumplimiento futuro.'

Situados en el ámbito de responsabilidad del vendedor, en particular en la prestación de entrega del bien conforme al contrato por parte del sr. Borja, en cuyo sustancial incumplimiento se basa el sr. Aurelio para fundar la resolución del vínculo y consiguiente recuperación de la suma entregada en su día (38.000€, pacto 2º del documento 5 de la demanda) e indemnización de los perjuicios irrogados por la frustración negocial (524€, documentos 20 a 22 de la demanda), es obligado indicar que el legislador catalán, en aras de incrementar la'transparencia contractual'(Preámbulo Llei 3/17 de 15 de febrero), impone en defensa del comprador al vendedor: -antes de la conclusión del contrato, eldeber de facilitar al anterior la información relevante sobre las características del bien teniendo en cuenta los conocimientos de las partes, la naturaleza y el coste de la información, así como las exigencias que resulten de la buena fe y la honradez de los tratos ( arts. 111.7 y 621-7 CCCat.) y - su responsabilidad por las manifestaciones públicas realizadas sobre las características del bien, por él o por un tercero que esté legitimado para actuar por cuenta suya, salvo los casos en los que: a) El comprador conozca o pueda razonablemente conocer la incorrección ( art. 621-26.1 CCCat.); b) El vendedor haya rectificado las manifestaciones hechas antes de concluir el contrato de manera conocible para el comprador o destinatario de la manifestación corregida; c) Las manifestaciones hechas no puedan haber influido sobre la decisión de comprar ( art. 621-25.1 CCCat.).

En definitiva la Sala para resolver el motivo, mediante el que se pretende dejar sin efecto un contrato válido y eficaz, deberá valorar si las características del bien denunciadas en él implican una falta de conformidad, si eran conocidas por el sr. Aurelio antes de suscribir el contrato -o su ignorancia resultaba inexcusable- y por último si eran determinantes en la prestación de su consentimiento de tal forma que de haberlas conocido no lo hubiera concluido.

1º.- Por lo que hace referencia a la falta de inscripción en el Registro de la Propiedad del garaje (admisión del sr. Borja al ser interrogado 3m.:34s. y testifical de la sra. Belinda de ENGEL 19m.:34s. vídeo nº 3), la Sala, a pesar de considerar que la publicidad registral es una prestación exigible al vendedor con arreglo a la buena fe y a los usos habituales en el tráfico de bienes inmuebles ( arts. 111.7 CCCat. y 1.258 CCivil), coincide con la solución adoptada por el Juzgado descartando que la misma constituya causa resolutoria por las siguientes razones:

a.- la falta de declaración de obra nueva y ulterior acceso al Registro inmobiliario afecta a una edificación accesoria erigida sobre la finca litigiosa, la destinada a aparcamiento de vehículos, pero no a la vivienda a la que consideramos principal;

b.- el sr. Lax, con una diligencia plenamente exigible a quien pretende adquirir un bien raíz en nuestro país, tuvo ocasión de constatar la indicada anomalía cotejando la configuración física de aquél -presencia de un bloque destinado a garaje- con la descripción recogida en la información registral facilitada por ENGEL nueve días antes de la firma (sra. Belinda 30m.:30s. y 37m.:30s. vídeo nº 3 y documento 5 de la contestación de ENGEL) -en la que no aparecía aquél- sin que, a pesar de ello, pusiera objeción alguna;

c.- ese incumplimiento no frustra las expectativas que el comprador había puesto en el contrato, requisito ineludible para fundar en él su resolución, pues antes de la fecha prevista para la escrituración el sr. Mor ofreció su subsanación (documento 12 de la demanda).

2º.- Por lo que hace referencia a la segunda anomalía denunciada, la irregularidad urbanística de la vivienda -volumen disconforme- y su incidencia en la posibilidad de ser ampliada, disentimos de la solución tomada por el Juzgado:

a.- el sr. Borja adoptó una actitud ciertamente evasiva al ser interrogado sobre el conocimiento previo de dicha circunstancia (2m.:31s. y 3m.:22s. vídeo nº 3), lo que permitiría inferirlo conforme al art. 307.1 y 2 LECivil. A requerimiento del actor obra en la causa el informe completo de tasación que aquél encargó en el año 2.010 en el que claramente se hace constar que el inmueble no era acorde a la normativa urbanística vigente (folio 62). Ello explicaría las consultas que el sr. Borja ha realizado al Ajuntament de Sant Cugat del Vallès para conocer la posibilidad de ampliación de su actual superficie debiendo señalar en este punto que frente al documento 3 que aportó aquél, en el que únicamente se hace referencia a la edificabilidad de la finca en general, pero no a la posibilidad de ser ampliada la vivienda actualmente erigida sobre ella, nos encontramos con: - el documento 8 de la demanda, elaborado por un perito tasador, que tras visitar el concreto inmueble vino a descartar esa opción; - el desistimiento del previo compromiso de compraventa suscrito en fecha 23/4/18, condicionado precisamente a la ampliación publicitada, confirmaría su ilegalidad (documento 4 del sr. Borja); - es revelador de este hecho que ENGEL, experta inmobiliaria, suprimiera de la publicidad esa posibilidad por no considerarla segura.

b.- con estos antecedentes no resulta ajustado a los principios de la buena fe y honradez en los tratos que el sr. Borja eludiera toda referencia a la anómala situación urbanística de la finca en la publicidad que lanzó para la venta -a la que perfectamente pudo acceder el sr. Aurelio antes de la suscripción del contrato (se renunció a su interrogatorio para demostrar lo contrario)- y en el otorgamiento del mismo en el que incluso se expresó, de manera clara y terminante, que no existía ningún aspecto jurídico que afectara al referido inmueble de una forma relevante.

Con esa conducta previa de ocultación, cuanto menos con grave negligencia ( art. 621-6.1 CCCat.), de un aspecto del inmueble que pretendía vender, el sr. Borja, en conjunción con ENGEL, creó una confianza en ese sentido en la contraparte que la eximía de verificar mayores indagaciones.

c.- por lo que hace referencia al carácter esencial de la característica examinada -volumen disconforme con incidencia en la posibilidad de ampliación de la vivienda tal como está construida, de 50 a 125m2- hemos de señalar que con independencia de las necesidades ocupacionales que el sr. Aurelio pudiera tener al tiempo de suscribir el contrato y a las que se refirió la sra. Belinda a lo largo de su interrogatorio testifical (23m.:59s. vídeo nº 3), nada obsta a que pudieran verse ampliadas en el futuro. En cualquier caso esa capacidad de obtener mayor superficie habitable redunda en el valor del inmueble y resulta fundamental para quien debe satisfacer su precio.

El potencial urbanístico de una finca objeto de compraventa es un elemento esencial del contrato según reiterada jurisprudencia ( SsTS 706/12 de 20/11 y 258/13 de 24/4 citadas por la núm. 488/22 de 21/6) y en el concreto caso sometido a nuestra consideración lo demuestra que: - el sr. Borja y ENGEL lo destacaran expresamente en la publicidad de la oferta como una de las características del bien a los efectos de fijar el precio del mismo; - el sr. Aurelio se interesara por esa anunciada potencialidad de la vivienda el mismo día de la firma del contrato, y según parece en las visitas que hizo al inmueble (sra. Belinda 25m.:16s. y 27m.:25s. vídeo nº 3), siendo irrelevante que no se hiciera constar de forma expresa en el contrato cuando constaba en la publicidad previa y por el alcance obligacional a que se refiere el art. 1.258 CCivil; - otros interesados en la compraventa la condicionaron de forma expresa a la confirmación de esa posibilidad fijando un precio de venta incluso inferior al que estaba dispuesto a pagar el sr. Aurelio (documento 4 de la contestación del sr. Borja), lo que nos permite inferir que en su mente estaba esa potencialidad del bien a adquirir tal como se le había anunciado por el vendedor y su asesor inmobiliario.

Ante esta tesitura no parece justificado que el vendedor consolide en su patrimonio las arras percibidas ( arts. 621-8.2 CCCat . y 1.454 CCivil) debiendo declarar la resolución del contrato litigioso interesada por el apelantepor falta de conformidad relevante de su objeto con los efectos inherentes a esta medida: restitución de las sumas entregadas a cuenta del precio (38.000€) e indemnización de los perjuicios irrogados al comprador por la celebración del contrato, frustrado por causa imputable al vendedor (524€).

Segundo motivo por el que se combate el rechazo de las pretensiones, declarativa y de condena dineraria, dirigidas frente a la agente inmobiliaria (alegación 5ª sic del escrito de interposición).

El motivo se estima.

Partimos de la base, al igual que el Juzgado en el párrafo 2º del FJ 9º de su Sentencia, que aunque no se trate de una compraventa de consumo ( art. 621.2.1 CCCat.) -el vendedor sr. Borja no era profesional del sector inmobiliario-, resulta de aplicación a ENGEL el régimen jurídico establecido en la Llei 18/07 de 28/12 del dret a l'habitatge cuyo objeto como su nombre indica es regular el derecho a la vivienda -del que es titular el sr. Aurelio ( art. 47 CE)- y para cuya efectividad define los derechos, deberes y criterios que deben ser respetados por los profesionales en el ejercicio de las actividades de transacción de viviendas ( art. 1.e). Dentro de quienes prestan servicios inmobiliarios la referida Ley incluye a los agentes que se dedican de forma habitual y retribuida, dentro del territorio de Cataluña, a prestar servicios de mediación, asesoramiento y gestión en transacciones inmobiliarias en relación con operaciones de compraventa de bienes inmuebles (arts. 53.1 y 55.1) como es el caso de ENGEL.

Por esta condición, y al margen del vínculo negocial que le unía con el sr. Borja mediante la obligada suscripción de la previa nota de encargo ( arts. 55.5.b) y 5.6 y 58.5 Llei 18/07) y de las acciones de repetición a que hubiere lugar, ENGEL quedaba sujeta al riguroso régimen de actuación impuesto por esta norma frente al sr. Aurelio como tercero interesado en la adquisición del bien litigioso de la que surge el derecho de aquélla a percibir su retribución. La sra. Belinda de ENGEL expresamente reconoció que, pese a haber sido contratada por el sr. Borja, su función asesora también se proyectó sobre el sr. Aurelio (33m.:56s. vídeo nº 3).

En particular ENGEL, como profesional del sector inmobiliario, tenía antes de suscribir con terceros cualquier documento relativo a la transacción de un inmueble la obligación de 'haber verificado los datos facilitados por los propietarios mandantes y la titularidad, cargas y gravámenes registrales del bien'(art. 55.7 Llei 18/07) pues solo así podía publicitar su venta en la forma ordenada por el art. 58.3 3 Llei 18/07: con sujeción al principio de 'veracidad, de modo que no oculten datos fundamentales de los objetos a que se refieren y no induzcan o puedan inducir a los destinatarios a ningún error con repercusiones económicas'hasta el punto de que 'Los datos, características y condiciones relativos a la construcción, situación, servicios, instalaciones, adquisición, utilización y pago de las viviendas que se incluyen en la oferta, promoción y publicidad son exigibles ulteriormente por el comprador, aunque no figuren expresamente en el contrato de transmisión'(art. 58.4 Llei 18/07).

Si a estos principios normativos le aplicamos los hechos probados llegamos a la anunciada estimación del motivo con la consiguiente declaración de incumplimiento por parte de ENGEL de las obligaciones legalmente exigibles frente al sr. Aurelio y consiguiente condena a la indemnización de los perjuicios irrogados.

Aunque es cierto que el sr. Borja omitió comunicar a ENGEL la problemática urbanística que afectaba al inmueble -expresamente manifestó que no estaba física o jurídicamente afectado de manera apreciable- no podemos olvidar que el art. 55.7 Llei 18/07 arriba transcrito imponía a dicha profesional verificar los datos facilitados por su cliente, no solo los que constan en archivos de acceso público como el Registro de la Propiedad (SAP de Barcelona, Sec. 19ª, nº 181/13 de 22/5), pues de ser así su intervención retribuida no quedaría suficientemente justificada.

En concreto debería de haber confirmado previamente a emitir la correspondiente publicidad -a la que pudo acceder el sr. Aurelio antes de firmar el contrato (no se le interrogó para demostrar lo contrario) confiando en su veracidad- que la ampliación de la vivienda objeto del encargo era urbanísticamente viable. Elemento que hemos visto al resolver el anterior motivo era determinante para la emisión del consentimiento negocial por el comprador -de ahí la relación causal- y que ha quedado demostrado que estaba comprometido por un hecho cuyo conocimiento consideramos exigible a un profesional de la gestión inmobiliaria: le hubiera bastado recabar el informe completo de la previa tasación encargada por el sr. Borja y comprobar la insuficiente distancia de la edificación con los límites perimetrales de la parcela.

En definitiva ENGEL, sin perjuicio de la responsabilidad del sr. Borja como parte vendedora, resulta responsable frente al sr. Aurelio por esos incumplimientos legales (arts. 1.089 y 1.090 CCivil y 55.5.a) Llei 18/07), en régimen de solidaridad conforme al art. 1.140 CCivil por el daño causado -cuya cuantía no se discute- y sin que pueda justificarse su exención en: a) el carácter indicativo que atribuía a la publicidad, en contra del deber de veracidad legalmente impuesto y b) que el hoy apelante no recabara los servicios de asesoramiento de un tercer experto, lo que choca frontalmente con la confianza que para el público en general merece la intervención de un agente inmobiliario en una transacción de esta naturaleza ( SsAP de Barcelona, Sec. 1ª de 23/5/05 y 25/9/15 citadas por la SAP de Barcelona, Sec. 17ª, 752/18 de 19/10).

III.- Recapitulación

Como consecuencia de lo anteriormente argumentado procederá estimar en su integridad el recurso de apelación interpuesto por el actor, revocar la Sentencia contra la que se dirigía y en su lugar, con estimación plena de la demanda, vamos a:

1º.- declarar resuelto el contrato de compraventa inmobiliaria suscrito en fecha 2 de mayo de 2018 por incumplimiento del vendedor sr. Borja de su obligación de entrega al sr. Aurelio de la cosa vendida de conformidad y declarar que quien intermedió en dicha operación, EV MMC SPAIN S.L.U., incumplió sus obligaciones legales para con el comprador.

2º.- condenar a los interpelados a que en forma solidaria paguen al actor: - en concepto de restitución e indemnización de daños y perjuicios por la resolución negocial decretada y por la infracción legal constatada, la suma de 38.524€ ( arts. 1.100, 1.101 y 1.902 CCivil y 621-37.2 CCCat.); - el interés legal del dinero generado por esa suma desde la interpelación judicial (7/11/18) hasta hoy, momento a partir del cual el tipo se incrementa en dos puntos porcentuales hasta el pago completo ( arts. 1.100 y 1.101 y 1.108 CCivil y 576.1 y 2 LECivil); - las costas de primer grado por estricta aplicación del principio del vencimiento objetivo al descartar que el caso presentara unas dudas, fácticas o jurídicas, más allá de las inherentes a toda cuestión sometida a la decisión de un tribunal de justicia ( art. 394.1 LECivil).

Segundo.- COSTAS DE APELACIÓN.

La estimación del recurso justifica que las costas causadas por su seguimiento no se impongan a ninguna de las partes ( art. 398.2 LECivil).

Tercero.- DEPÓSITO PARA RECURRIR.

Estimado el recurso de apelación, el depósito constituido será restituido al sr. Aurelio (D.Ad. 15ª.8 LOPJ).

Cuarto.- RECURSOS CONTRA LA PRESENTE RESOLUCIÓN.

En cumplimiento de lo dispuesto en el art. 208.4 LECivil se informa a las partes que esta Sentencia no es firme. Dictada en un proceso de cuantía inferior a 600.000 €, contra ella cabe recurso de casación, siempre que su resolución presente interés casacional, y recurso extraordinario por infracción procesal, ante el Tribunal Supremo o ante el Tribunal Superior de Justícia de Catalunya si la casación se funda, exclusivamente o junto a otros motivos, en la infracción de normas del ordenamiento civil catalán ( arts. 477.2.3º y 3, 478.1 y D.Final 16ª LECivil y arts. 2 y 3 Llei 4/2012, de 5 de marzo, del recurso de casación en materia de derecho civil de Catalunya).

En atención a lo expuesto,

Fallo

Que estimamos íntegramente el recurso de apelación interpuesto por DON Aurelio contra la Sentencia dictada en fecha 27 de mayo de 2.020 en los autos de juicio ordinario 1.104/18 seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 21 de Barcelona, y en consecuencia:

1º.- REVOCAMOSdicha resolución y en su lugar con estimación íntegra de la demanda rectora del proceso verificamos los siguientes pronunciamientos:

1º.- DECLARAMOS:1.1.- RESUELTOel contrato de compraventa inmobiliaria suscrito entre las partes en fecha 2 de mayo de 2.018 por incumplimiento del vendedor sr. Borja de su obligación de entrega de la cosa vendida de conformidad y 1.2.- Que quien intermedió en dicha operación, EV MMC SPAIN S.L.U., incumplió sus obligaciones legales para con el comprador.

2º.- CONDENAMOSa DON Borja y EV MMC SPAIN S.L.U. a que en forma solidaria paguen a DON Aurelio MIL: 2.1.- TREINTA Y OCHO MIL QUINIENTOS VEINTICUATRO EUROS (38.524€) en concepto de principal más el interés legal del dinero generado por esa suma desde el 7 de noviembre de 2.018 hasta hoy, momento a partir del cual y hasta el pago completo el tipo se incrementa en dos puntos porcentuales y 2.2.- las costas de primera instancia.

3º.- Las costas generadas por el seguimiento del recurso de apelación no se imponen a ninguna de las partes.

4º.- El depósito constituido para recurrir será restituido en su integridad a DON Aurelio.

Notifíquese esta sentencia a las partes en legal forma comunicándoles que no es firme y que contra ella caben, en su caso, recurso de casación y extraordinario por infracción procesal ante el Tribunal Supremo o el Tribunal Superior de Justícia de Catalunya, a interponer por escrito presentado ante este tribunal en el término de veinte días contados desde el día siguiente a su notificación con acreditación documental de haber constituido el preceptivo depósito, salvo exención legal.

Inclúyase en el libro de Sentencias dejando testimonio en el rollo de su razón procediendo a la devolución de las actuaciones y la competencia al Juzgado con certificación de la presente para que cumpla lo ordenado.

Así por esta nuestra sentencia, juzgando de manera definitiva en segunda instancia, lo pronunciamos y firmamos.