Sentencia CIVIL Nº 522/2022, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 1140/2021 de 15 de Noviembre de 2022

Encabezamiento

Sección nº 04 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

Calle Roger de Flor, 62-68, pl. 1 - Barcelona - C.P.: 08013

TEL.: 935672160

FAX: 935672169

EMAIL:aps4.barcelona@xij.gencat.cat

N.I.G.: 0800642120198179234

Recurso de apelación 1140/2021 -J

Materia: Juicio verbal

Órgano de origen:Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 2 de Arenys de Mar

Procedimiento de origen:Juicio verbal (Desahucio precario art. 250.1.2) 578/2019

Entidad bancaria BANCO SANTANDER:

Para ingresos en caja. Concepto: 0650000012114021

Pagos por transferencia bancaria: IBAN ES55 0049 3569 9200 0500 1274.

Beneficiario: Sección nº 04 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

Concepto: 0650000012114021

Parte recurrente/Solicitante: Cesareo

Procurador/a: Ana Maria Soles Suso

Abogado/a: Ramon Muñoz Cotrina

Parte recurrida: CRITERIA CAIXA, S.A.U.

Procurador/a: Francesc DÂAsis Mestres Coll

Abogado/a: Gonzalo Escalza Rueda

SENTENCIA Nº 522/2022

Magistrados/da:

Jose Luis Valdivieso Polaino Marta Dolores del Valle García Francisco de Paula Puig Blanes

Barcelona, 15 de noviembre de 2022

Ponente: Francisco de Paula Puig Blanes

Antecedentes

PRIMERO.-Se han recibido los autos de juicio verbal nº 578/2019 remitidos por Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 2 de Arenys de Mar a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Dª Sheila Cara Martín, en nombre y representación de D. Cesareo contra la sentencia dictada el 16.07.2021 y en el que consta como parte apelada Criteria Caixa SA, representada por el Procurador D. Francesc Mestres Coll.

SEGUNDO.- El contenido del fallo de la sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente:

'FALLO: Por todo lo expuesto, vistos los artículos precedentes y demás de procedente aplicación, he decidido estimar íntegramente la demanda interpuesta por CRITERIA CAIXA contra los ignorados ocupantes de la C/ DIRECCION000 n.º NUM000 de Tordera y contra D. Cesareo a los cuales condeno al desalojo de la referida vivienda dejándola vacía , libre y expedita dentro del plazo legal bajo apercibimiento de lanzamiento con expresa condena en costas'.

TERCERO.-El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 3.11.2022.

CUARTO.-En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente al Magistrado D. Francisco de Paula Puig Blanes.

Fundamentos

PRIMERO.-Antecedentes y objeto del recurso

Por parte del demandado identificado D. Cesareo, se interpone recurso de apelación contra la sentencia por la cual fue estimada la demanda presentada por Criteria Caixa SA frente a los Ignorados Ocupantes de la vivienda sita en la C. DIRECCION000 NUM000 de Tordera.

En la demanda se detalla el proceso de fusión por absorción reflejado en escritura de 17.12.2013 en el que Servihabitat XXI SA aparece como sociedad absorbente y Criteria Caixaholding SA como absorbida con el cambio de denominación de la absorbente a Criteria Caixaholding SA que posteriormente se cambió al de Criteria Caixa SA.

Se expone que la parte actora es propietaria de la vivienda sita en la C. DIRECCION000 NUM000 de Tordera inscrita en el Registro de la Propiedad de Pineda de Mar con el nº NUM001 y que los demandados ocupan este piso sin ostentar título alguno, no constando como arrendatarios. De igual forma se señala que no pagan renta alguna, y tampoco existe autorización verbal no cesión de uso de la finca objeto del presente procedimiento de desahucio. En base a ello se solicita:

'Primero. -Se decrete haber lugar al desahucio de la vivienda sita en de Tordera, DIRECCION000, nº NUM000.

Segundo. -Se condene al demandado/s ignorados ocupantes en su caso, a que en virtud de lo anterior dejen libre y expedita la vivienda en el plazo legalmente previsto, por ser propiedad de la actora y carecer los demandados de título que le habilite para la ocupación, con apercibimiento, en su caso, de lanzamiento.

Tercero.-Se condene a los demandados expresamente a las costas causadas'.

De los demandados resultó identificado D. Cesareo quien contestó a la demanda señalando ignorar el proceso de fusión y a quien correspondiere la propiedad del inmueble.

Se indica asimismo en la contestación que el Sr. Cesareo ocupa legalmente esta vivienda desde hace casi cinco años, en que los anteriores inquilinos le cedieron el contrato vigente y pasó a ocupar la posición de arrendatario a todos los efectos. A tal efecto se acompaña contrato de arrendamiento de 2013.

Posteriormente (y en relación al contrato de arrendamiento) se señala que por conveniencia de la sociedad gestora del mismo, tuvo que firmar un nuevo contrato en 2018 que acompaña y que se precisa en la contestación a la demanda que ha de entenderse que trae causa del primero y se trata de una única relación arrendaticia continuada entre las partes contratantes.

También se alega en la contestación a la demanda que el Sr. Cesareo se halla al corriente del pago de rentas con quien desde siempre ha creído propietario de la finca.

En la contestación se expone asimismo el que entiende el demandado actuar opaco de la parte actora, quien se señala que supuestamente es propietaria de la finca objeto de la litis desde el 25.062013 como mínimo, y nunca se ha puesto en contacto con el Sr. Cesareo para informarle sobre el particular.

Igualmente se expone en la contestación a la demanda que en el momento de interponerse la demanda existía vigente diversa legislación con la obligación de ofrecer un alquiler social a personas con las características sociales y familiares que presenta el demandado, destacando que 'La Caixa', dueña única de la sociedad actora, es miembro del programa 'Fondo Social de Viviendas' de donde deriva que la misma viene obligada, no solo por prescripción legal, sino por sus actos propios al estar vinculada al Fondo Social de Viviendas, a ofrecer un alquiler social a la parte demandada previo a interponer cualesquiera acciones judiciales.

En base a lo expuesto se solicita que se desestime la demanda de precario en todos sus puntos al existir contrato de arrendamiento vigente. Alternativamente se interesa que se desestime la demanda de precario por estar obligada la parte actora (legalmente y por sus actos propios) a ofrecer un alquiler social a la parte demandada previo al ejercicio de cualesquiera acciones judiciales. Todo ello con condena a la parte actora en las costas causadas.

La sentencia es estimatoria de la demanda al considerar en primer lugar y en lo referente a la necesidad de oferta de un alquiler social a la parte demandada que ello no es necesario, tampoco pudiéndose aplicar las previsiones del Real Decreto 11/2020.

En cuanto a la procedencia de la acción de desahucio por precario y los contratos aportados, señala que los mismos no han sido reconocidos por la parte demandante que se indica tampoco ha realizado ningún acto propio del que derive el reconocimiento de la condición del demandado como arrendatario, quien se expone en la sentencia que tampoco ha aportado ningún documento que acredite que dichos documentos han accedido a algún registro público tal como el registro de fianzas. Asimismo se indica que no consta que el demandado haya pagado a quien aparece como arrendador ( Carlos María) la renta convenida en el doc. n.º 1 ya que únicamente aporta un ingreso en cuenta, sin que se acredite que la cuenta donde se ingresa es titularidad de Carlos María ni que dicho ingreso se haya hecho con la periodicidad mensual pactada. Además, se detalla que tampoco consta que la persona identificada como Carlos María o las demás que aparecen en los contratos (Costa Mar Park, D. Luis Miguel y Dª María Virtudes) tengan algún poder para disponer de la finca. Por todo ello, no se consideran documentos válidos a los efectos de enervar la condición de precarista.

Es por ello que se considera que, careciendo el demandado de título válidamente probado para la ocupación de la vivienda, procede la estimación de la demanda y el desahucio por precario con imposición de costas a la parte demandada.

El demandado identificado D. Cesareo interpone recurso de apelación en que se señala que la sentencia de instancia incurre en incongruencia pues no se da respuesta a la alegación de la doctrina de los actos propios, indicando que La Caixa se ha desentendido durante años de este inmueble pues, incluso en el momento de accionar judicialmente, todavía no consta inscrita en el Registro de la Propiedad la titularidad real de quien pleitea. Se destaca asimismo que nunca en cinco años, La Caixa ha contactado con el demandado y se ha identificado como propietaria.

Frente a ello se señala que el demandado se ha subrogado en la posición de los anteriores inquilinos y ha satisfecho puntualmente el alquiler durante años.

Igualmente se indica que La Caixa con gran profusión en los medios de comunicación, realiza propaganda referente a que ofrece en alquiler social sus viviendas a personas en riesgo y en este caso nunca se contactó con el demandado, siendo la primera actuación de La Caixa frente al mismo la de desahuciarlo.

La demandante/parte recurrida se opone al recurso entendiendo que es correcto el razonamiento de la sentencia.

Destaca la idoneidad de la valoración de prueba verificada por la sentencia de instancia y que tan sólo cuando la convicción o valoración del juez 'a quo' se encuentre totalmente desenfocada (o no exista o sea manifiesto su error en la apreciación del material probatorio), puede (y debe) revisarse la fijación que de los hechos haya efectuado y, por consiguiente, rectificar o invalidar las consecuencias jurídicas que haya extraído.

Estima de igual forma que no existe ninguna obligación de oferta de alquiler social, que carece de fundamento la alegación de la doctrina de los actos propios que formula la parte adversa en el recurso de apelación ni ninguna norma que permita desestimar la demanda de desahucio por vulnerabilidad.

SEGUNDO.-Resolución del recurso de apelación: Susceptibilidad de análisis de prueba.

Una vez expuesto en el fundamento de derecho anterior el desarrollo del procedimiento y los términos del recurso de apelación presentado, se estima necesario con carácter previo exponer cuales fueren las posibilidades de análisis de prueba en esta sede de apelación ante la alegación de la parte apelada referente a que sólo cuando la convicción o valoración del juez 'a quo' se encuentre totalmente desenfocada (o no exista, o sea manifiesto su error en la apreciación del material probatorio), puede (y debe) revisarse la fijación que de los hechos haya efectuado y por consiguiente, rectificar o invalidar las consecuencias jurídicas que haya extraído.

En relación a ello, es de interés poner de manifiesto lo detallado en la sentencia de esta Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona de 7.06.2021 en la que se delimitan las posibilidades de análisis de prueba en segunda instancia. En ella se dispone:

'4.1.- Las facultades del tribunal de apelación aparecen claramente recogidas en el art. 456.1 Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC ), al decir: 'En virtud del recurso de apelación podrá perseguirse, con arreglo a los fundamentos de hecho y de derecho de las pretensiones formuladas ante el tribunal de primera instancia, que se revoque un auto o sentencia y que, en su lugar, se dicte otro u otra favorable al recurrente, mediante nuevo examen de las actuaciones llevadas a cabo ante aquel tribunal y conforme a la prueba que, en los casos previstos en esta Ley, se practique ante el tribunal de apelación'. Lo que nos permite afirmar que el tribunal de apelación no está en modo alguno sujeto a las apreciaciones del juez de primer grado, tanto fácticas como jurídicas.

4.2.- En este sentido el tribunal de apelación goza de plenas facultades para revisar todo el material probatorio practicado en la primera instancia. Ahora bien, no puede desconocerse que es ante el juez de la primera instancia donde se practica el interrogatorio de partes y de testigos, la ratificación y contradicción del dictamen pericial o que dicho juez practicará, por sí mismo, el acto de reconocimiento judicial con las ventajas de la inmediación, por lo que el tribunal de apelación, cuya apreciación descansará en el visionado del sistema de grabación de la prueba, se circunscribirá a ponderar si la valoración de los interrogatorios (de parte o de testigos) es ilógica, arbitraria o se aparta de las previsiones del art. 316 LEC ; o si se han vulnerado las reglas de la sana crítica en la valoración.

4.3.- El principio que informa el recurso de apelación previsto en la LEC y el de inmediación en la práctica de las pruebas en la primera instancia se debe resolver ponderadamente por el tribunal de apelación en el sentido de que aquellas pruebas que han sido practicadas bajo la inmediación judicial, el Juez a quo tiene elementos más fundados para calibrar la forma y seguridad con que han sido emitidas las manifestaciones de partes y testigos que han determinado su apreciación, sin que ello impida en modo alguno su nueva valoración por parte del tribunal de apelación, y la modificación de lo por él objetivado, cuando se ponga de relieve el error o se patentice la disfunción cometida. Solo matizar que esas facultades revisoras serán tanto más extensas cuanto se revisen pruebas - documentos o dictámenes escritos- en las que el plus de la inmediación suele ser escasamente relevante'.

Es por lo expuesto que se considera que el análisis de la prueba practicada si se estima plenamente posible llevarlo a cabo en esta segunda instancia, sin perjuicio de señalar el valor que posee el ya verificado por el juzgado de 1ª instancia.

TERCERO.-Resolución del recurso de apelación: Exhaustividad y congruencia

El apelante señala en su recurso de apelación que la sentencia de instancia incurre en incongruencia omisiva pues no se da respuesta a la alegación por él formulada en relación a la doctrina de los actos propios que se verificó en la contestación referente al obrar de La Caixa en lo que respecta a la no inscripción de su título de propiedad, a no haber contactado con el demandado identificándose como propietaria y al hecho de no haber ofrecido al demandado un alquiler social pese a la presentación ante la sociedad como entidad que ofrece viviendas con contratos de arrendamiento de estas características respecto de personas que se encuentran en situación de vulnerabilidad.

En relación a esta alegación contenida en el recurso de apelación, cabe señalar que la exhaustividad, congruencia y exigencia de motivación de las sentencias viene establecida en el art 218 LEC el cual no es sino reflejo del mandato constitucional a tal efecto recogido en el art. 120 de la Constitución.

Ello implica que (como ha puesto de relieve el Tribunal Constitucional), si bien el derecho a la tutela judicial efectiva consiste en la obtención de una resolución de fondo, razonada y razonable ( STC 163/1989, de 16 de octubre y 2/1990, de 15 de enero), ello no obstante, el deber de motivación no impone una minuciosa respuesta a todos y cada uno de los argumentos esgrimidos por las partes en apoyo de sus pretensiones ( STC 70/1991, de 8 de abril), ni exige en el tribunal o juez una exhaustiva descripción del proceso intelectual que le ha llevado a resolver en determinado sentido, ni le impone determinada extensión, intensidad o alcance del razonamiento empleado, sino que para su cumplimiento es suficiente que conste de modo razonablemente claro cuál ha sido el fundamento de Derecho de la decisión adoptada ( STC 100/1987, de 12 de junio).

A tal efecto, cabe citar en cuanto que contiene una detallada exposición de lo planteado la SAP Valencia, Sec 6ª 18.05.2022 en la que se indica:

'El artículo 218 LEC exige la exhaustividad y congruencia de las sentencias, e impone al juez el deber de su motivación.

Desde esa previsión legislativa, que responde a los mandatos constitucionales contenidos en los artículos 120 y 24 CE , según los cuales las sentencias serán siempre motivadas, sin que, en ningún caso, pueda producirse indefensión, la congruencia, como requisito esencial de la sentencia, requiere que entre la parte dispositiva de la misma y las pretensiones deducidas oportunamente por los litigantes durante la fase expositiva del pleito, exista la máxima concordancia y correlatividad, tanto en lo que afecta a los elementos subjetivos y objetivos de la relación jurídico-procesal, como en lo que atañe a la acción que se hubiere ejercitado, sin que sea lícito al juzgador modificarla ni alterar la causa de pedir o sustituir las cuestiones debatidas por otras, debiendo resolver todas las planteadas; de modo que la incongruencia resulte de comparar la parte dispositiva de la sentencia y los términos en que las partes han formulado sus pretensiones y peticiones, no concediéndoles más de lo pedido ni menos de los admitido ni otorgando cosa distinta de lo pretendido por una y otra parte, sin que sea exigible una respuesta pormenorizada a las alegaciones jurídicas expuestas por cada una de las partes, sobre todo cuando el fallo es desestimatorio, lo que supone una denegación de todas y cada una de las pretensiones deducidas en la demanda ( SSTC 109/1985 y 1/1987 ), estándole permitido al Tribunal, guardando el debido acatamiento al componente jurídico de la acción y a la base fáctica aportada, establecer su juicio crítico de la manera que entienda más ajustada ( STS 7 febrero 1994 , con cita de otras muchas), sin que, por demás, exista incongruencia omisiva cuando del conjunto de la resolución se desprenda una respuesta, aunque negativa, a las pretensiones deducidas, así como la razón implícita de la decisión judicial ( STC 11/1995 ), pues la congruencia va referida no a una rígida acomodación a la literalidad de lo suplicado en los escritos de alegaciones de las partes y a lo resuelto en la parte dispositiva de la sentencia que se impugne, sino a una racional correspondencia entre lo uno y lo otro. La exigencia constitucional de motivación no impone 'una respuesta pormenorizada, punto por punto, a cada una de las alegaciones de las partes, sino que la respuesta judicial esté fundada en Derecho y que se anude con los extremos sometidos por las partes a debate' [ sentencia del Tribunal Constitucional 101/1992 y sentencia del Tribunal Supremo de 29 de septiembre de 2010 . La respuesta a las peticiones formuladas en la demanda y en la contestación no debe ser ni extensa ni pormenorizada, pero sí debe estar argumentada en derecho, puesto que el juez no puede decidir según su leal saber y entender, sino mediante el recurso al sistema de fuentes establecido, tal como dispone el artículo 1.7 del Código Civil , lo que deriva de la sumisión de los jueces a la ley, establecida en el artículo 117.1 de la Constitución Española .

La mención que el artículo 218.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil hace a 'las reglas de la lógica y de la razón' ha de ponerse en relación con el requisito de 'motivación' de las sentencias a que dicho párrafo se refiere y ser entendida en el sentido de que se faltará a la exigencia impuesta por la norma no sólo en los supuestos en que falta la motivación, sino también en los casos en que la motivación expresada en la sentencia se aparte de tales reglas propias de la lógica y de la razón, pues se iguala a la motivación inexistente la que resulta absurda o racionalmente inasumible ( Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 29 de junio de 2010 )'.

En el caso analizado en las presentes actuaciones, la sentencia de instancia da una respuesta motivada a las dos cuestiones esenciales que se plantearon en la contestación a la demanda referentes a la ausencia de una oferta de alquiler social y a la existencia de título válido de ocupación con las circunstancias vinculadas a estas alegaciones que se estimaron relevantes.

Ante esta argumentación que permite conocer los motivos que han llevado al juzgador a estimar la demanda presentada, se considera que la sentencia sí se encuentra suficientemente motivada, lo que comporta la desestimación de este motivo de apelación (sin perjuicio de que los argumentos expuestos puedan o no ser compartidos y se hayan expuesto en sede de apelación aquellos en base a los que considera el apelante que debe dejarse sin efecto lo resuelto en sede de instancia, cuestión que se procede a analizar en los siguientes fundamentos de esta sentencia).

CUARTO.-Resolución del recurso de apelación: Oferta de alquiler social

El apelante señala que en este caso la parte actora debería haberle hecho una oferta de alquiler social por la diferente legislación existente, aludiendo asimismo a la doctrina de los actos propios y la difusión que se hace por parte de La Caixa referente al alquiler social de sus viviendas a personas en riesgo destacando que en este caso nunca se contactó con el demandado siendo su primera actuación desahuciarlo.

En relación a esta alegación del recurso de apelación y en lo que respecta a si existe o no una obligación legal de llevar a cabo una oferta de alquiler social, se estima necesario hacer una exposición ya que en el recurso se hace una referencia a ello.

A tal efecto, cabe indicar que la Ley 24/2015, de 29 de Julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética en su art 5,2 establece:

'2. Antes de interponer cualquier demanda judicial de ejecución hipotecaria o de desahucio por impago de alquiler, el demandante debe ofrecer a los afectados una propuesta de alquiler social, si el procedimiento afecta a personas o unidades familiares que no tengan una alternativa propia de vivienda y que estén dentro de los parámetros de riesgo de exclusión residencial definidos por la presente ley, lo cual debe comprobar el propio demandante, requiriendo previamente la información a los afectados, y siempre que se dé uno de los siguientes supuestos:

a) Que el demandante tenga la condición de gran tenedor de vivienda.

b) Que el demandante sea persona jurídica que haya adquirido posteriormente al 30 de abril de 2008 viviendas que sean, en primera o en ulteriores transmisiones, provenientes de ejecuciones hipotecarias, provenientes de acuerdos de compensación de deudas o de dación en pago o provenientes de compraventas que tengan como causa la imposibilidad de devolver el préstamo hipotecario'.

La norma en su redacción inicial solo estaba prevista para los procesos de ejecución hipotecaria o de desahucio por falta de pago, pero no para los juicios para la efectividad del derecho inscrito o precario.

No obstante lo anterior, la citada norma de la Ley 24/2015 se vio modificada por el Decreto Ley 17/2019, de 23 de diciembre, de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda, al añadir a la misma una Disposición Adicional Primera, que disponía:

'Oferta de propuesta de alquiler social

1. La obligación a que hace referencia el artículo 5.2, de ofrecer una propuesta de alquiler social antes de interponer determinadas demandas judiciales, se hace extensiva en los mismos términos a cualquier acción ejecutiva derivada de la reclamación de una deuda hipotecaria y a las demandas de desahucio siguientes:

a) Por vencimiento de la duración del título jurídico que habilita la ocupación de la vivienda. La propuesta de alquiler social es exigible durante un periodo de tres años contadores a partir de la entrada en vigor del Decreto ley de 23 de diciembre de 2019, de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda.

b) Por falta de título jurídico que habilite la ocupación, cuando el demandante tenga la condición de gran tenedor de acuerdo con la letra a del apartado 9 del artículo 5 y con la letra a del apartado 3 de esta disposición, siempre que concurran las circunstancias siguientes:

1° Que la vivienda se encuentre en la situación de utilización anómala a que hace referencia el artículo 41.1.a de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre , del derecho a la vivienda.

2° Que los ocupantes acrediten por cualquier medio admitido en derecho que la ocupación sin título se inició, como mínimo, seis meses antes de la entrada en vigor del Decreto ley de 23 de diciembre de 2019, de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda.

3° Que los ocupantes no hayan rechazado ninguna opción de realojamiento social en los últimos dos años ofrecida por cualquier Administración pública o de acuerdo con el artículo 5.2.

4° Que los servicios municipales informen favorablemente sobre el cumplimiento, por parte de los ocupantes, de los parámetros de riesgo de exclusión residencial y sobre el arraigo y la convivencia en el entorno vecinal.

2. La duración mínima de los contratos de alquiler social a suscribir de acuerdo con lo que establece esta Ley tiene que ser como mínimo igual que la prevista en la legislación de arrendamientos urbanos y, en cualquier caso, no puede ser inferior a cinco años, en caso de que el titular de la vivienda sea una persona física, y a siete años si lo es una persona jurídica.

3. La definición de gran tenedor a que hace referencia el artículo 5.9 se hace extensiva en los mismos términos a:

a) Los fondos de capital riesgo y de titulización de activos.

b) Las personas físicas que dispongan de la titularidad de más de 15 viviendas, con las mismas excepciones que para las personas jurídicas prevé la letra b del artículo 5.9'.

En relación a este precepto, se adoptaron los Acuerdos de unificación de criterios, de 21 de febrero de 2020, de los Presidentes de las Secciones Civiles de la Audiencia Provincial de Barcelona. Entre ellos se adoptó, por unanimidad, el referido a que el ofrecimiento de un alquiler social del artículo 5, apartados 2 y 3, y la Disposición Adicional Primera de la Ley 24/2015, de 29 de julio, en la redacción dada por el Decreto-ley 17/2019, de 23 de diciembre, no puede ser considerado un requisito de procedibilidad o de admisibilidad de la demanda judicial de ejecución hipotecaria o de desahucio por impago de alquiler, extinción del plazo, o precario, con la consecuencia jurídica de que su incumplimiento determine la inadmisión de la demanda.

Posteriormente la Sentencia 16/2021 del 28 de enero de 2021, dictada por el Pleno del Tribunal Constitucional en el recurso de inconstitucionalidad 2577/2020 contra numerosos preceptos del Decreto Ley 17/2019, entre los preceptos declarados inconstitucionales y por tanto declarados nulos, incluyó el art. 5.7 del citado Decreto Ley, que era precisamente el que añadía la Disposición Adicional Primera a la Ley de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética, extendiendo la regulación de la oferta de alquiler social a la situaciones de ocupación sin título en determinadas condiciones.

Ello se vio reflejado en resoluciones como las sentencias de esta Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona de 15.12.2021: 10.03.2022 o 22.03.2022.

Posteriormente el Decreto-ley 37/2020, de 3 de noviembre de refuerzo de la protección del derecho a la vivienda ante los efectos de la pandemia de la COVID-19 se redactó el precepto en la siguiente forma:

'Oferta de propuesta de alquiler social

1. La obligación a que hace referencia el artículo 5, de acreditar que se ha formulado una propuesta de alquiler social antes de interponer determinadas demandas judiciales, se hace extensiva en los mismos términos en cualquier acción ejecutiva derivada de la reclamación de una deuda hipotecaria y a las demandas de desahucio siguientes:

a) Por vencimiento de la duración del título jurídico que habilita la ocupación de la vivienda. La propuesta de alquiler social es exigible durante un periodo de tres años contadores a partir de la entrada en vigor del Decreto ley de 23 de diciembre de 2019, de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda.

b) Por falta de título jurídico que habilite la ocupación, cuando el demandante tenga la condición de gran tenedor de acuerdo con la letra a del apartado 9 del artículo 5 y con la letra a del apartado 3 de esta disposición, siempre que concurran las circunstancias siguientes:

1° Que la vivienda se encuentre en la situación de utilización anómala a que hace referencia el artículo 41.1.a de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre , del derecho a la vivienda.

2° Que los ocupantes acrediten por cualquier medio admitido en derecho que la ocupación sin título se inició, como mínimo, seis meses antes de la entrada en vigor del Decreto ley de 23 de diciembre de 2019, de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda.

3° Que los ocupantes no hayan rechazado ninguna opción de realojamiento social en los últimos dos años ofrecida por cualquier Administración pública o de acuerdo con el artículo 5.2.

4° Que los servicios municipales informen favorablemente sobre el cumplimiento, por parte de los ocupantes, de los parámetros de riesgo de exclusión residencial y sobre el arraigo y la convivencia en el entorno vecinal.

1bis. Los procedimientos iniciados en que no se haya acreditado la formulación de la oferta de alquiler social se tienen que interrumpir a fin de que esta oferta pueda ser formulada y acreditada.

2. La duración mínima de los contratos de alquiler social a suscribir de acuerdo con lo que establece esta Ley tiene que ser como mínimo igual que la prevista en la legislación de arrendamientos urbanos y, en cualquier caso, no puede ser inferior a cinco años, en caso de que el titular de la vivienda sea una persona física, y a siete años si lo es una persona jurídica.

3. La definición de gran tenedor a que hace referencia el artículo 5.9 se hace extensiva en los mismos términos a:

a) Los fondos de capital riesgo y de titulización de activos.

b) Las personas físicas que dispongan de la titularidad de más de 15 viviendas, con las mismas excepciones que para las personas jurídicas prevé la letra b del artículo 5.9'.

La Disposición Adicional Primera 1 bis de la Ley 24/2015 de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética, en la redacción del Decreto ley 37/2020, de 3 de noviembre, ha sido declarada nula, por inconstitucional, por la Sentencia nº 28/2022, del Pleno del Tribunal Constitucional, de 24 de febrero de 2022.

Finalmente se ha dictado en Cataluña la Ley 1/2022, de 3 de marzo, de modificación de la Ley 18/2007, la Ley 24/2015 y la Ley 4/2016, para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda, que entró en vigor al día siguiente de su publicación el 17 de marzo de 2022, que vuelve a añadir una Disposición Adicional Primera a la Ley 24/2015 en la que se dispone:

'Ofrecimiento de propuesta de alquiler social

1. La obligación establecida por el artículo 5.2 de ofrecer una propuesta de alquiler social antes de interponer determinadas demandas judiciales se hace extensiva, en los mismos términos, a cualquier acción ejecutiva derivada de la reclamación de una deuda hipotecaria y a las demandas de desahucio siguientes:

a) Por vencimiento de la duración del título jurídico que habilita la ocupación de la vivienda. La propuesta de alquiler social es exigible durante un período de cinco años en caso de que el gran tenedor sea una persona física; de siete años en caso de que el gran tenedor sea una persona jurídica de acuerdo con el artículo 5.9. b y d , y de doce años en caso de que el gran tenedor sea una persona jurídica de acuerdo con el artículo 5.9. a y c . En todos los casos, estos períodos son contados a partir de la entrada en vigor de la Ley de modificación de la Ley 18/2007 , la Ley 24/2015 y la Ley 4/2016 para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda.

b) Por falta de título jurídico que habilite la ocupación de la vivienda, si la falta de título proviene de un proceso instado por un gran tenedor, ya sea de ejecución hipotecaria o de cualquier acción ejecutiva derivada de la reclamación de una deuda hipotecaria contra el actual ocupante de la vivienda.

c) Por falta de título jurídico que habilite la ocupación de la vivienda, si el demandante tiene la condición de gran tenedor de acuerdo con el artículo 5.9. a y c , siempre que concurran las siguientes circunstancias:

1.° Que la vivienda esté inscrita en el Registro de viviendas vacías y de viviendas ocupadas sin título habilitante o sea susceptible de estar inscrita en él.'

2.° Que los ocupantes acrediten, por cualquier medio admitido en derecho, que la ocupación sin título se inició antes del 1 de junio de 2021.

3.° Que en los últimos dos años los ocupantes no hayan rechazado ninguna opción de realojamiento social adecuado que les haya ofrecido cualquier administración pública o de acuerdo con el artículo 5.2.

4.° Que los servicios municipales emitan informe favorable sobre el cumplimiento de los parámetros de riesgo de exclusión residencial por parte de los ocupantes y sobre su arraigo y convivencia en el entorno vecinal.

2. Los procedimientos iniciados en los que no se haya acreditado la formulación de la oferta de alquiler social deben interrumpirse para que la oferta pueda formularse y acreditarse. Una vez se hayan efectuado alegaciones o haya transcurrido el plazo concedido, si no se ha acreditado el ofrecimiento del alquiler social obligatorio o si existe discusión entre las partes sobre si la oferta cumple, o no, los requisitos legales, el juzgado debe dar traslado de la situación a la administración competente en materia de alquiler social obligatorio, y el procedimiento debe continuar de acuerdo con los trámites correspondientes. La información que debe remitirse es toda la relevante en caso de que el juzgado tenga el consentimiento de la parte demandada; en caso de que no la tenga, debe limitarse a la identidad del gran tenedor, la identificación del inmueble y si la situación es de falta de acreditación del ofrecimiento o de discusión sobre si se cumplen o no los requisitos legales.

3. Los contratos de alquiler social obligatorio que se suscriban de acuerdo con lo establecido por la presente ley deben tener una duración mínima igual que la fijada por la normativa vigente en materia de arrendamientos urbanos y, en cualquier caso, no inferior a cinco años si el titular de la vivienda es una persona física y no inferior a siete años si es una persona jurídica'.

Esta última redacción (como ya se ha señalado por esta Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona de 18.05.2022 y en el mismo sentido por la sentencia de la Sección 13ª de esta Audiencia Provincial de Barcelona de 20.05.2022) permite concluir que no puede ser considerada la oferta de alquiler social como un requisito de procedibilidad o de admisibilidad de la demanda judicial en los supuestos que determina la norma, con la consecuencia jurídica de que su incumplimiento pudiera determinar la inadmisión o desestimación de la demanda.

En este caso la demanda fue anterior a la Ley 1/2022 y en base al tenor del precepto anterior respecto del que, sin perjuicio de la declaración de inconstitucionalidad a que se ha hecho mención, ya se había señalado que la oferta de alquiler social no se configuraba como un requisito de procedibilidad cuya ausencia determinase la inadmisión o desestimación de la demanda.

Es por ello que legalmente no existe un fundamento normativo en base al que sea posible desestimar una demanda como la aquí presentada por la ausencia de una falta de oferta de alquiler social.

Junto a lo anterior, se señala por el apelante que tal oferta de alquiler social si es exigible a la aquí demandante en base a la aplicación de la doctrina de los actos propios dada la información que se ofrece al respecto desde La Caixa, miembro del programa 'Fondo Social de Viviendas'. En base a ello deriva el demandado/apelante que la parte actora está obligada, no solo por prescripción legal, si no por sus actos propios al estar vinculada al Fondo Social de Viviendas, a ofrecer un alquiler social a la parte demandada previo a interponer cualesquiera acciones judiciales, algo que en este caso no se ha llevado a cabo.

En relación a esta alegación, el art. 111-8 CCat indica:

'Nadie puede hacer valer un derecho o una facultad que contradiga la conducta propia observada con anterioridad si ésta tenía una significación inequívoca de la cual derivan consecuencias jurídicas incompatibles con la pretensión actual'.

Dados los términos de esta norma, la aplicación de la figura de los actos propios requiere:

a) Haber llevado a cabo con anterioridad una conducta propia, inequívoca (en el sentido de concluyente e indubitada como expresión clara de una voluntad de configurar de modo inalterable una relación o situación de derecho con eficacia frente a otras personas) y libre de la que derivan unas consecuencias jurídicas. Como ha indicado la jurisprudencia han de ser solemnes, expresos, no ambiguos y perfectamente delimitados, dependiendo inequívocamente la situación del que lo realiza. Para que los actos propios puedan ser tenidos como concurrentes y con proyección vinculativa para los interesados, es preciso que con ellos se cree, modifique o extinga algún derecho que no podía ser alterado unilateralmente por quien se hallaba obligado a respetarlo. Ese carácter indubitado ('significación inequívoca' es el término que emplea el Código Civil de Cataluña) es lo que hace que una simple expectativa o esperanza de que un derecho difuso o carente de respaldo legal suficiente pueda ser reconocido y convertirse en real y efectivo no conforme acto propio.

b) Llevar a cabo con posterioridad una conducta en contradicción con la anterior y cuyas consecuencias seas incompatibles con aquella (como ha indicado la jurisprudencia han de ser contradictorios en su significación y eficacia jurídica). Esta contradicción ha de ser clara, habiéndose declarado por la jurisprudencia que unas alegaciones formuladas en un proceso no vinculan a lo que se pueda sostener en otro ulterior que no se ha seguido entre las mismas partes o en los que las pretensiones son diferentes.

c) Existencia de un nexo causal entre el acto realizado y la incompatibilidad posterior.

En este caso, no consta acreditada (la carga de la prueba incumbe a la parte demandada al tratarse de un hecho excluyente conforme a las normas que en materia de carga de la prueba derivan del art 217 LEC) que se haya verificado por la parte demandante una conducta propia e inequívoca de la que se derive una asunción de una obligación de ofrecer en alquiler social las viviendas de las que es titular a las concretas personas que las ocupan sin título, máxime cuando pueden existir otras personas que asimismo se pueden encontrar en tal situación (e incluso en potenciales peores condiciones que el aquí demandado).

Ello implica que esta alegación contenida en el recurso de apelación no se considera puede verse estimada.

QUINTO.-Resolución del recurso de apelación: Título de ocupación

El recurso de apelación asimismo indica (también con mención de la doctrina de los actos propios) que la demandante se ha desentendido durante años de este inmueble, señalando que incluso en el momento de accionar judicialmente, todavía no consta en el Registro de la Propiedad la titularidad real de quien pleitea, no habiendo nunca en cinco años contactado La Caixa con el demandado identificándose como propietaria, pese a que el demandado/apelante indica haberse subrogado en la posición de los anteriores inquilinos, satisfaciendo puntualmente el alquiler durante años (esta última alegación en los términos en los que se plantea se estima que implica la consideración de contar el demandado/apelante con título válido de ocupación, algo que la sentencia de instancia considera que no se da con transcripción de la SAP Barcelona, Sec 13ª 27.07.2020).

En relación lo planteado cabe señalar, en lo que se refiere al reflejo de la titularidad del inmueble en el Registro de la Propiedad, que el mismo consta inscrito a nombre de Servihabitat XXI SAU en virtud de adjudicación judicial en procedimiento de ejecución hipotecaria de 25.06.2013 (Servihabitat XXI SA consta que tras la absorción de Criteria Caixaholding SA pasó a denominarse Criteria Caixaholding SA y posteriormente se cambió al de Criteria Caixa SA tal y como deriva de la documentación adjunta a la demanda). Ante esta documentación, se considera acreditada la titularidad del inmueble por la parte aquí demandante sin que se considere que el no reflejo de los cambios de denominación en el Registro de la Propiedad sea un obstáculo para ello.

En cuanto a los contratos aportados por el demandado que considera este suponen que cuenta con un título válido de ocupación, cabe indicar que en lo que son las fechas, el contrato inicial es de 1.10.2013, momento en el que la aquí demandante ya era propietaria de la vivienda (la adjudicación tuvo lugar como antes se ha indicado el 25.06.2013). En tal contrato quien aparece como arrendador son D. Luis Miguel y Dª María Virtudes y como arrendatario D. Carlos María en su condición de administrador de Costa Mar Park que es quien se señala por el demandado/apelado que se presentó como propietaria de la vivienda en el contrato de 15.06.2018 donde el arrendatario es el aquí demandado/apelante D. Cesareo.

Esta realidad ya se considera permite entender que la conclusión que se contiene en la sentencia apelada referente a ser un contrato simulado no cabe sino asumirla asimismo en esta sede de apelación, teniendo además en cuenta que (como se dice en ella con referencia a la SAP Barcelona, Sec 13ª 27.07.2020 antes mencionada) que los pretendidos contratos de arrendamiento aportados por la parte demandada están extendidos en documentos privados, que no han sido reconocidos en cuanto a su existencia, fecha, o contenido, por la parte demandante, y tampoco constan incorporados o inscritos en un registro público y en particular en el Registro de la Propiedad; que no consta el ingreso o depósito de cualquier fianza, en los términos de Ley 13/1996, de 29 de julio, del Registro y el Depósito de Fianzas de los Contratos de Alquiler de Fincas Urbanas.

Tampoco consta el pago del alquiler pues solo se ha aportado un ingreso en efectivo de 450 € (fechado el 12.02.2021 y sin indicación de quien lo hace) siendo el concepto el de piso de alquiler y la cuenta de ingreso la ES ** 0081 0383 8500 0120 80 ** que en nada coincide con la que se refleja en el contrato aportado por el demandado de 15.06.2018 como aquella en la que se debía abonar la renta y que es (estipulación tercera) la ES96 0081 0383 8800 0120 1030.

Es por ello que (como ya se ha indicado) no cabe sino considerar que el demandado carece de título de ocupación lo que motiva la desestimación del recurso de apelación presentado.

SEXTO.-Por imperativo del art.398 LEC, las costas de la segunda instancia son impuestas al apelante, al haber sido desestimadas sus pretensiones.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación

Fallo

Con desestimación del recurso de apelacióninterpuesto por la Procuradora Dª Sheila Cara Martín, en nombre y representación de D. Cesareo contra la sentencia dictada en fecha 16.07.2021 por el/la Magistrado/a-Juez/a del Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Arenys de Mar en los autos de juicio verbal nº 578/2019, debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS dicha resolución, con imposición al apelante de las costas de este recurso.

Contra esta sentencia puede interponerse recurso de casación y extraordinario por infracción procesal, siempre que se observen los requisitos legal y jurisprudencialmente exigidos.

Notifíquese la presente sentencia y remítase testimonio de la misma, junto con los autos principales al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así por ésta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

Los Magistrados:

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