Sentencia Civil Nº 523/2010, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 901/2009 de 22 de Septiembre de 2010

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN Décimo-tercera

ROLLO Nº. 901/2009-B

JUICIO ORDINARIO NÚM. 1087/2008

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº. 5 DE SANT BOI DE LLOBREGAT

S E N T E N C I A Nº. 523

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN

Dª. MARÍA DELS ÀNGELS GOMIS MASQUÉ

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a veintidós de septiembre de dos mil diez.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Décimo-tercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de juicio ordinario nº. 1087/2008, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº. 5 de Sant Boi de Llobregat, a instancia de Dª. Ariadna , contra ALCARMA INMOBILIARIA, S.L.; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 20 de julio de 2009, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: ESTIMO ÍNTEGRAMENTE la demanda presentada por el Procurador Sra. Pérez Nofuentes en nombre y representación de Dª. Ariadna , defendida jurídicamente por el letrado Sr. Ramells, se presentó demanda contra el demandado, ALCARMA INMOBILIARIA S.L., representada por el procurador Sra. López Tornero y defendidos por el letrado Sr. Pérez LLorca en sustitución de la Sra. Osuna, sobre reclamación de cantidad y, en consecuencia, condeno a la demandada a abonar a la actora la suma de CIENTO SETENTA Y OCHO MIL EUROS (178.000 Euros) con el interés legal del dinero desde la fecha 07 de Noviembre de 2008 hasta la fecha de la sentencia y con el interés legal del dinero incrementado en dos puntos porcentuales desde el día de hoy, fecha de la sentencia, hasta su total, completo y, efectivo pago, debiendo de estar y pasar por lo aquí acordado.

Las costas causadas en la instancia serán abonadas por la demandada."

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 21 de septiembre de 2010.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JOAN CREMADES MORANT.

Fundamentos

PRIMERO.- La demanda rectora va encaminada a la obtención de un pronunciamiento por el que (1) se declare que la entidad ALCARMA INMOBILIARIA S.L. (demandada) adeuda y debe abonar a Dª. Ariadna (actora) la suma de 178.000 € más los intereses legales y, consecuentemente (2) se condene a la primera a pagar a la segunda la referida cantidad, suma aquella reflejada en el reconocimiento de deuda suscrito por la demandada y acompañado al escrito inicial, y derivada de las cantidades entregadas a cuenta del precio de la compraventa de una vivienda que no llegó a consumarse. A dicha pretensión se opuso la entidad demandada en el sentido de que el aplazamiento de la fecha del otorgamiento de la escritura fue solicitado por la actora - lo que a su vez supuso pactar el mismo aplazamiento con los verdaderos propietarios - que ha puesto inconvenientes para llevar a cabo la escritura, sin poderse llevar a cabo en la fecha aplazada, lo que motivó un segundo aplazamiento con los propietarios para el 14.2.2008 (que no pudo cumplir por causas imputables a la actora, alegando haber perdido con dicha operación la suma de 27.000 € además de sus honorarios), así como que la actora no aceptó, y por ello, no suscribió el documento de renuncia a la compraventa, interesando la desestimación de la demanda (sobre la base de considerar la suma reclamada como arras "penitenciales") y, subsidiariamente, que se descuente de la suma reclamada la cantidad de 27.000 €.

La sentencia de instancia estima íntegramente la demanda con expresa imposición de las costas a la demandada. Frente a dicha resolución se alza ésta, de un lado respecto de que nunca entregó cantidad alguna a la actora, de otro que la suma reclamada ha de considerarse, según el contrato como arras penitenciales (atribuyendo a la actora las cancelaciones y retrasos que frustraron la operación), con lo que, prácticamente se reproduce en esta alzada, el debate planteado en la instancia, para cuya resolución se dispone del mismo material instructorio.

SEGUNDO.- Una nueva y definitiva revisión de la prueba efectivamente practicada en las actuaciones, ofrece como resultado una serie de hechos básicos, en los cuales se hallan contestes las partes o se consideran suficientemente acreditados:

1) En 30.10.2007, las partes suscribieron un contrato privado, autodenominado "de compraventa" por el que la demandada como "propietaria de la vivienda planta NUM000 , puerta NUM001 , del edificio sito en DIRECCION000 de Llobregat, con frente a la Ronda DIRECCION001 , nº. NUM002 , y acceso desde esta misma, de superficie construida 100'82 m2 y útil de 87'28 m2" compuesta de recibidor, comedor estar, cocina, 3 dormitorios, dos baños, distribuidor, lavadero y terraza, con anejo de una terraza de 73 m2 en la planta cubierta, y un coeficiente del 10'15 %, constatando que "le pertenece según contrato privado de compra-venta, con fecha 29.10.2007 pendiente de inscripción", vende a la actora la referida vivienda, por el precio de 369.623 €, de los que 30.000 se entregan en dicho momento "a cuenta" y el resto "ante firma de escritura pública" (sic), a otorgar, como fecha máxima en 20.12.2007 ("...una vez satisfecho el total precio...", conforme al pacto 6º, y con entrega de llaves en esa fecha), , reservándose la vendedora el dominio hasta el total pago del precio convenido, de cuyo contrato merece destacar que "si la parte compradora incumpliera las obligaciones que en este acto asume, o no abonare los plazos convenidos como precio de la compraventa a sus respectivos vencimientos, o no formalizara la compraventa en la fecha límite acordada, la parte vendedora podrá dar por resuelto el presente contrato, con la única obligación de requerimiento notarial o judicialmente al comprador y concederle un plazo de 15 días para satisfacer lo que resultare adeudar....de atender al requerimiento, el contrato quedaría subsanado y rehabilitado...si dejare transcurrir los 15 días sin subsanar...el contrato quedaría resuelto automáticamente....las cantidades que en ese acto se entregan a cuenta del precio quedarán en beneficio de la parte vendedora, adquiriendo el carácter de arras penitenciales a estos efectos..." (f. 10 y 11, en relación con el hechos 1º y 2º contestación).

2) No obstante, los verdaderos propietarios eran otros, los Sres Nicolas (f. 13 y ss), quienes habían suscrito con la demandada un contrato de compraventa de 29.10.2007 de dicha vivienda, por el precio de 357.602 €, estableciéndose la misma fecha para el otorgamiento de escritura (f. 67 y ss)

3) En 5.12.2007, la actora entregó a la demandada, otros 30.000 € a cuenta del precio (f. 12, en relación con el hecho 3º contestación y la admisión del LR ddada. en el interrogatorio )

4) En 12.12.2007, las partes suscribieron un documento, en el que se hacía constar que "por causas ajenas a Dª. Ariadna , ésta solicita un aplazamiento para llevar a cabo la correspondiente escritura pública y pacta con la sociedad ALCARMA INMOBILIARIA S.L., que dicha transmisión se lleve a término, como fecha máxima el 15.1.2008..." (f. 35 en relación con el hecho 4º contestación).

5) En 2.1.2008, la actora entregó a la demandada, a cuenta del precio, la suma de 118.000 € mediante dos cheques (f. 36, en relación con el hecho 5º contestación y la admisión del LR dada. en el interrogatorio)

6) La actora, para el abono del resto, tramitó un préstamo hipotecario por importe 192.000 €, cuya operación fue anulada en 27.12.2007 (f. 99).

7) En 26.3.2008, las partes firmaron dos documentos, (a) uno, autodenominado "RENUNCIA", en el que, partiendo de que "manifestando la sociedad Alcarma Inmobiliaria S.L., que por motivos ajenos a su voluntad, expone y pacta con la Sra. Ariadna ...el deseo de renunciar a llevar a cabo dicha compra- venta....Para tal efecto y de mutuo acuerdo se lleva a cabo la presente renuncia, y se traspasa la totalidad de los pagos realizados por la Sra. Ariadna a un documento privado de reconocimiento de deuda que contrae en este acto la sociedad Alcarma Inmobiliaria S.L. con la Sra. Ariadna , en la cantidad de 178.000 €..." (f. 37 en relación con el párrafo 2º del hecho 7º de la contestación y la admisión del LR ddada. en el interrogatorio), y (b) suscribiéndose por la demandada el referido "reconocimiento de deuda" en la misma fecha, 26.3.2008, por el que "...Alcarma Inmobiliaria S.L., reconoce expresamente adeudar la cantidad de 178.000 € a la Sra. Ariadna ..., quien a su vez acepta el citado reconocimiento....Independientemente a la cantidad adeudada..., se abonará la cantidad adicional que resulte al vencimiento previsto de devolución...en concepto de intereses por el tiempo que el dinero hubiera estado depositado durante ese período...", deuda que se hará efectiva "en efectivo o cheque conformado, en un plazo máximo de 6 meses...cuyo vencimiento máximo para su devolución se establece para el día 26.9.2008...", así como que "vencido y no pagado...podrá el acreedor desde el día siguiente en que debió abonarse...sin mediar aviso ni diligencia de ningún tipo, interponer procedimiento judicial en reclamación de la cantidad total adeudada..." (f. 38, en relación con el pfo 5º del hecho 7º y hecho 8º de la contestación y la admisión del LR ddada. en el interrogatorio).

8) No abonado el importe en la fecha indicada, la actora formuló la demanda rectora en 27.10.2008.

TERCERO.- Aparte de que, como "arras penitenciales", "solo" podrían tener tal consideración los 30.000 € entregados en el momento de la suscripción del contrato privado de compraventa ("....las cantidades que en ese acto se entregan a cuenta del precio quedarán en beneficio de la parte vendedora, adquiriendo el carácter de arras penitenciales a estos efectos..." ), lo cierto es que: 1) no consta que los aplazamientos fueran imputables a la actora (lo fueron "por causas ajenas a Dª. Ariadna " lo que se acepta por la demandada), y no consta incumplimiento alguno por la misma (antes de la primera fecha va abonando cantidades importantes a cuenta del precio y a la vez, tramitando un préstamo hipotecario, para abonar el resto). 2) Los términos de la renuncia y del reconocimiento de deuda (suscritos por la demandada y entregados a la actora), no dejan duda sobre la intención de las partes, eran a cuenta del precio, y la demandada asume la obligación de devolverlos antes de una fecha concreta, acto propio, en cuanto manifestación espontánea y libre de la voluntad, con ánimo de extinguir una relación y liquidarla, sin que ahora pueda ir contra el mismo. 3) Y, en todo caso, la deuda se descausaliza con el reconocimiento de deuda, vinculándose a la renuncia previa, de ambas partes ("de mutuo acuerdo se lleva a cabo la presente renuncia"), y para cuya exigibilidad se excluye cualquier requerimiento

Ciertamente, ni los 27.000 ni otra suma inferior fueron entregados por la demandada a la actora, manifestando aquella que a quien los entregó fue a los reales propietarios de la vivienda y que, al frustrarse la operación, los ha perdido; pero ello - aunque debe tenerse en cuenta como aclaración a la resolución recurrida - no forma parte de este debate: con independencia de que, ciertamente, se constata aquel error en la resolución recurrida, se trata de hechos ajenos a la relación contractual entre actora y demandada y, en todo caso, no consta el más mínimo indicio de vinculación de una operación con otra (alegado perjuicio respecto de los 27.000 €, es ajeno a este debate), ni la demandada ha intentado la aclaración o rectificación de la atribución del receptor de dichas cantidades entregadas por la demandada.

CUARTO.- Consecuentemente, con desestimación del recurso, procede la confirmación de la resolución recurrida, a salvo la aclaración efectuada, y con expresa imposición de las costas de esta alzada a la demandada, al no apreciarse serias dudas de hecho ni de derecho sobre la cuestión debatida (arts. 398.1 en relación con el 394.1 LEC).

Fallo

QUE desestimando el recurso de apelación formulado por la entidad ALCARMA INMOBILIARIA contra la sentencia dictada en los autos de que este rollo dimana, confirmamos dicha resolución, con expresa imposición de las costas de esta alzada a la apelante.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.