Sentencia Civil Nº 524/2009, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 262/2009 de 18 de Septiembre de 2009

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 14

MADRID

SENTENCIA: 00524/2009

AUD. PROVINCIAL SECCION N. 14

MADRID

Rollo: RECURSO DE APELACION 262 /2009

SENTENCIA Nº

Ilmos. Sres. Magistrados:

PABLO QUECEDO ARACIL

JUAN UCEDA OJEDA

PALOMA GARCIA DE CECA BENITO

En MADRID , a dieciocho de septiembre de dos mil nueve.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 14 de la Audiencia Provincial de MADRID , los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 586 /2007 , procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 12 de MADRID , a los que ha correspondido el Rollo 262 /2009 , en los que aparece como parte apelante DON Hilario Y DOÑA Agueda representado por el procurador DON RAUL MARTINEZ OSTENERO, y como apelado LA FAMA INDUSTRIAL, S.A., quien formuló oposición al recurso en base al escrito que a tal efecto presentó, representado por el procurador DOÑA ISABEL JULIA CORUJO, sobre reclamación de cantidad, y siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. DON JUAN UCEDA OJEDA.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 12 de Madrid, en fecha 31 de julio de 2008 se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es de tenor literal siguiente:

"1º.- DESESTIMO la demanda formulada por la representación de DON Hilario Y DOÑA Agueda contra LA FAMA INDUSTRIAL S.A.

2º.- ABSUELVO a la demandada de los pedimentos de la demanda.

3º.- CONDENO a los demandantes al pago de las costas".

SEGUNDO.- Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte apelante DON Hilario Y DOÑA Agueda , al que se opuso la parte apelada LA FAMA INDUSTRIAL, S.A., y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC , se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.- Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 22 de julio de 2009.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales, excepto en el plazo para dictar sentencia, debido al cúmulo de asuntos pendientes que pesan sobre esta Sección.

Fundamentos

No se aceptan los razonamientos jurídicos de la sentencia apelada, que deben modificarse, por los que, a continuación, se expondrán.

PRIMERO. Don Hilario y doña Agueda interpusieron demanda de juicio ordinario contra la sociedad anónima La Fama Industrial, a quien compraron una vivienda, piso NUM000 letra E, en construcción en el complejo residencial denominado " DIRECCION000 " en el término municipal de Madrid, calle DIRECCION001 NUM001 , NUM002 , por incumplimiento contractual, ya que estando pactada la entrega de la vivienda el día 30 de marzo de 2006 no la efectuaron hasta el 19 de diciembre del mismo año, nueve meses después del plazo estipulado, solicitando, por los daños sufridos por el incumplimiento contractual, la suma de 4.292,62 ?, que se pueden desglosar del siguiente modo, 1.627,62 euros por aplicación de la condición general primera, apartado segundo, del contrato suscrito por las partes, que debe calificarse de adhesión, ya que fue redactado unilateralmente por la sociedad demandada sin intervención alguna de los actores compradores del piso, 1.800 euros por el alquiler de una vivienda que, desde marzo de 2006, tuvieron que afrontar a consecuencia de la venta de su anterior casa, y 864 euros por el alquiler de una plaza de garaje. En la demanda los actores incidieron especialmente en que la demandada no se mostró diligente en su cometido, alegando que no completó, con la celeridad exigible, la documentación requerida por el Ayuntamiento para obtener la licencia de primera ocupación y poder hacer entrega de las viviendas a los comparadores.

La sociedad demandada se opuso a la demanda indicando que el hecho de que nos encontremos ante un contrato de adhesión no supone la ineficacia de las estipulaciones contenidas en el mismo, salvo que se acredite el carácter abusivo de alguna de sus cláusulas, lo que no se ha hecho en este caso, ya que, por el contrario, se pretende hacer uso de la mismas en cuanto favorecen a los intereses de los actores, como ocurre con la estipulación segunda que fija la indemnización que debe abonar el constructor en caso de que se produzca demora en la entrega de la vivienda. En todo caso nunca podría atenderse a la reclamación presentada ya que el retraso se debió a un supuesto de fuerza mayor, imprevisible e inevitable, que dilató la conclusión de la fachada y la posibilidad de obtener la licencia de primera ocupación, y que no es otro que las obras de conexión, a través de un túnel, de la DIRECCION001 con la M-40, que aflora justamente a la altura del edificio que se estaba construyendo y que obligó a la construcción de un muro pantalla que impidió y dilató los trabajos que debían acometerse en ese lugar.

SEGUNDO. Contra la sentencia que absolvió a la constructora La Fama Industrial de las pretensiones presentadas por los actores al apreciar la concurrencia de un supuesto de fuerza mayor, se ha interpuesto el recurso de apelación que nos corresponde analizar en este momento, en el que se denuncia que la sentencia, a la hora de valorar la situación de fuerza mayor, no había tenido en cuenta una serie de hechos incontrovertidos que privan de eficacia a las alegaciones de la parte demandada, como el retraso en la concesión de la licencia de primera ocupación, pues tuvieron que esperar más de tres meses para la concesión de la misma al no acompañarse por la demandada la documentación necesaria para ello, pues a través del informe aportada al folio 127, sabemos que el Ayuntamiento solo tardó 24 horas en conceder la licencia cuando se había cumplimentado la documentación correctamente. Asimismo no se ha tenido en cuenta que el inicio de las obras en la M-40 se produjo en el mes de marzo de 2006, cuando ya debería estar acabada la obra, y que la conclusión de la obra pública se produjo en la primavera del año 2007 cuando se habían entregado las viviendas a los compradores, ni las contradicciones que se pueden apreciar en las declaraciones del jefe de obra municipal y el representante legal de la demandada

Antes de comenzar a analizar las cuestiones suscitadas por la sociedad demandada en el recurso de apelación, consideramos conveniente transcribir lo necesario de los acuerdos contenidos en el contrato privado suscrito por las partes el día 9 de marzo de 2005 que se refieren a la fecha de la entrega de la vivienda, que se encuentran en la condición general primera que, en cuanto nos interesa, indica que "la construcción del edificio a que corresponden la vivienda, cuarto trastero y plaza de garaje objetos de este contrato se ha iniciado con anterioridad a esta fecha. En la actualidad se está realizando la estructura y albañilería y su terminación y consiguiente entrega será antes del 30 de marzo de 2006 ", que "de superarse la fecha prevista para la entrega el comprador podrá optar por exigir el cumplimiento de la obligación, concediendo en tal caso al vendedor una prórroga, o por la resolución del contrato " y que, por último, " si el comprador optase por conceder prórroga, la vivienda le será entregada en el plazo máximo de tres meses a contar desde la obtención de la autorización administrativa para su ocupación, salvo que medie justa causa y siempre que el comprador haya cumplido con las obligaciones que le incumben. No obstante, siempre que el retraso superase el plazo de tres meses desde la concesión de la prórroga y fuera imputable al vendedor, este deberá abonar al comprador la cantidad que resulte de la aplicación durante el periodo de demora, del tipo de interés previsto en la estipulación segunda como interés de demora para supuesto de impago, sobre las cantidades satisfechas por el comprador hasta ese momento".

TERCERO. Es indudable que la constructora no puede ampararse en las obras realizadas para la conexión de la DIRECCION001 con la M-40 para justificar el retraso en la entrega de las viviendas, ya que cuando las mismas se iniciaron, en marzo de 2006 tal como se deriva de la declaración contenida en el hecho sexto y séptimo de la contestación a la demanda, se debía haber concluido la obra, el responsable de las mismas, que acudió como testigo al acto del juicio, señaló que con su realización se entorpecieron las obras que La Fama Industrial estaban realizando pero no imposibilitaron la continuación de las mismas, sin que se haya acreditado, prueba que incumbía a la parte demandada, el grado de interferencia ni el retraso efectivo que tal situación pudo suponer en las obras, y, sobre todo, porque, a pesar de que a finales del mes de agosto de 2006 se hallaban finalizadas las obras, hecho reconocido por la demandada en su contestación a la demanda, hasta después de tres meses y medio, en concreto el día 11 diciembre no se obtuvo la licencia de primera ocupación y pudieron entregarse las fincas a los compradores, debido, tal como se puede deducir de los documentos obrantes a los folios 126 a 128, a la inadecuación de las obras realizadas con la licencia concedida y al retraso en la aportación de la documentación necesaria suplementaria requerida por el Ayuntamiento, hechos que son imputables exclusivamente a la empresa constructora y de los que debe responder.

En definitiva, cualquiera que fuera la incidencia que tuvieran las obras de la M-40 en la construcción del edificio que la FAMA INDUSTRIAL estaba construyendo, sabemos que existió un retraso de casi cuatro meses en la entrega de las viviendas ajeno a la mismas, retraso, que por si mismo y, aunque, apliquemos estrictamente los términos del contrato suscrito por las partes, daría lugar a la indemnización, tal como se ha recogido en la condición general primera que hemos reseñado en el anterior fundamento de derecho.

CUARTO. Tras estas consideraciones debemos entender que los actores tienen derecho a ser indemnizados por el retraso en la entrega de sus viviendas al incumplirse por la entidad demandada los términos contractuales.

Es evidente que no podemos dudar de la validez de unas condiciones generales en un contrato de adhesión, que fueron aceptadas por los actores al suscribir el mismo, sino son abusivas y limitan indebidamente los derechos de los contratantes. No creemos que la condición general primera, que es la que debemos aplicar en el caso que nos ocupa, sea abusiva o limitativa de los derechos de los compradores de los pisos si la aplicamos en sus propios términos. Así veremos que, como no existe ninguna renuncia a la indemnización que fuese procedente y se derivase de un cumplimiento tardío en la entrega de las viviendas, renuncia que sería posible, tal como autoriza el artículo 1102 del CC , salvo que hubiera concurrido dolo en la constructora, no existe limite para conceder una indemnización superior a la que se deriva de la aplicación automática de la citada condición general primera, aunque, no podemos aceptar, como ha pretendido los demandados, exigir la indemnización pactada en la condición general primera junto a la que correspondería por el perjuicio realmente sufrido y acreditado, ya que consideramos que la claúsula contractual entra en juego directamente en cuanto se acredite un retraso imputable a la constructora en la finalización de las obras y sin necesidad de acreditar los perjuicios, y que en caso de reclamarse por los perjuicios realmente sufridos, donde se exigiría una prueba adecuada de los mismos, no pueden acumularse las mismas, pues sería igual que duplicar la indemnización por unos mismos hechos.

Tras ver la documentación aportada por los actores, no podemos aceptar la indemnización que se reclama por el alquiler de la vivienda, ya que solamente se han aportado los justificantes de unas transferencias bancarias, que no recogen el concepto a que obedecen y que, por ello, resultan absolutamente insuficientes para el fin pretendido. Únicamente, a pesar de estar impugnados y no haber sido ratificadas por los interesados, podríamos aceptar las facturas relativas al pago del alquiler de la plaza de garaje. En tales condiciones debemos optar por conceder la indemnización establecida en la condición general primera al ser de mayor valor que la que pudiera concederse por el alquiler de la plaza de garaje, por lo que debemos revocar la demanda y condenar a la empresa constructora al pago de la cantidad de 1627,62 euros, que es la que resulta de la aplicación de la citada cláusula.

QUINTO. No debe hacerse pronunciamiento alguno sobre las costas procesales de esta segunda instancia al haberse estimado el recurso de apelación formulado por la parte demandante (artículo 398. 2 de la LEC ), criterio que, en función del principio objetivo del vencimiento, deberemos aplicar a las costas devengadas durante la primera instancia al estimarse parcialmente la pretensión presentada por la parte actora (artículo 394 de la LEC ).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por don Hilario y doña Agueda , que vienen representados ante esta Audiencia Provincial por el procurador don Raúl Martínez Ostenero, contra la sentencia dictada el día 31 de julio de 2008 por el Juzgado de Primera Instancia nº 12 de Madrid en los autos de juicio ordinario registrados con el número 586/07, debemos revocar y revocamos la misma, y, en consecuencia, condenamos a la sociedad anónima LA FAMA INDUSTRIAL a que abone a los actores la cantidad de 1.627,62 euros, que devengará desde la fecha de esta resolución los intereses fijados en el artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

No se hace pronunciamiento expreso sobre las costas procesales devengadas en ninguna de las dos instancias.

Hágase saber al notificar esta resolución las prevenciones del art. 248.4 de la LOPJ .

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaria para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.