Sentencia Civil Nº 524/2011, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 559/2011 de 14 de Noviembre de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 14

MADRID

SENTENCIA: 00524/2011

AUD. PROVINCIAL SECCION N. 14

MADRID

Rollo: RECURSO DE APELACION 559 /2011

SENTENCIA Nº

Ilmos. Sres. Magistrados:

AMPARO CAMAZON LINACERO

JUAN UCEDA OJEDA

PALOMA GARCIA DE CECA BENITO

En MADRID, a catorce de noviembre de dos mil once.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 14ª de la Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 979/2008 , procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 51 de MADRID, a los que ha correspondido el Rollo 559/2011, en los que aparece como parte apelante D. Ricardo , Dña. Graciela , y D. Ricardo , representados por la procuradora Dña. ESMERALDA GONZÁLEZ GARCÍA DEL RÍO, y asistidos por el Letrado D. ENRIQUE NIEVA NIEVAS; Dña. Palmira , Dña. Silvia , Dña. Marí Luz , D. Juan Alberto , Dña. Ángeles , Dña. Catalina y Dña. Enriqueta , representados por la procuradora Dña. MARÍA DEL CARMEN GÓMEZ GARCÉS, y asistidos por el Letrado D. JUAN C. BREY ABALO, y como apelada PROYECTO INMOBILIARIO FUENCARRAL, S.L., representada por el procurador D. GERARDO TEJEDOR VILAR, y asistida por el Letrado D. JAVIER BRAVO TOLEDO, sobre reclamación de cantidad, y siendo Magistrado Ponente la Ilma. Sra. Dª PALOMA GARCIA DE CECA BENITO.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 51 de Madrid, en fecha 29 de octubre de 2010 se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es de tenor literal siguiente: "Que con estimación en parte de la demanda interpuesta por el Procurador D. JOSE TEJEDOR MOYANO en nombre y representación de D. PROYECTO INMOBILIARIO FUENCARRAL SOCIEDAD LIMITADA y Dª contra Palmira , Florian , Graciela , Ricardo y HEREDEROS DE D. Juan con Procurador/a Dña. MARIA DEL CARMEN GOMEZ GARCES, MARIA ESMERALDA GONZALEZ GARCIA DEL RIO, y con estimación en parte de la reconvención formulada por el Procurador MARÍA ESMERALDA GONZALEZ GARCIA DEL RIO Y MARIA DEL CARMEN GOMEZ GARCES debo declarar y declaro no haber lugar en parte a la misma.

Se declara resuelto y sin efecto el contrato de compraventa de 19 Julio de 2006 que vinculaba a las partes del presente procedimiento. Debiendo la sociedad actora PROYECTO INMOBILIARIO FUENCARRAL SOCIEDAD LIMITADA devolver y entregar a los demandados Palmira , Florian , Graciela , Ricardo y HEREDEROS DE D. Juan , la finca objeto de litis en el mismo estado en el que se encontraba a la firma del contrato. Los demandados deberán devolver y pagar a la sociedad actora la cantidad de precio entregado por importe de 862.500 euros, mas el 2% de interés desde la fecha de la entrega.

Y, sin hacer expresa condena en costas".

SEGUNDO.- Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpusieron recursos de apelación por la parte demandada D. Ricardo , Dña. Graciela , y D. Ricardo ; y Dña. Palmira , Dña. Silvia , Dña. Marí Luz , D. Juan Alberto , Dña. Ángeles , Dña. Catalina y Dña. Enriqueta , a los que se opuso la parte apelada PROYECTO INMOBILIARIO FUENCARRAL, S.L., quien también impugnó la sentencia en los términos que se dan aquí por reproducidos, a cuya impugnación, la parte D. Ricardo , Dña. Graciela , y D. Ricardo y la parte Dña. Palmira , Dña. Silvia , Dña. Marí Luz , D. Juan Alberto , Dña. Ángeles , Dña. Catalina y Dña. Enriqueta , presentaron alegaciones, que igualmente se dan aquí por reproducidas, y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC , se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.- Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 7 de noviembre de 2011.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- La demanda presentada por Proyecto Inmobiliario Fuencarral, S.L. contra doña Graciela , don Ricardo , don Florian , doña Palmira y doña Silvia , doña Marí Luz , don Juan Alberto , doña Ángeles , doña Catalina y doña Enriqueta , pretendía la declaración judicial de resolución del contrato privado de compraventa celebrado el 19 de Julio de 2006 por incumplimiento de los vendedores, al no haber segregado e inscrito a 31 de Enero de 2008 como fincas registrales independientes su participación en proindiviso respecto de las fincas números NUM000 y NUM001 del Registro de la Propiedad número 2, de Colmenar Viejo, condenando a todos ellos al pago, en su respectiva cuota según se especifica en la súplica, de la suma total de 1.725.000 €, más los intereses legales devengados desde la interposición de la demanda. Todo ello relatando que en el expresado contrato se transmitió a la demandada una finca pendiente de segregación de otras dos preexistentes, perteneciente en proindiviso a los demandados junto con un tercero, comprometiéndose los demandados a realizar la división de la cosa común, con el fin de independizar los 2/3 de finca de su propiedad y registrarlas como fincas independientes libres de cargas. La demandante satisfizo las cantidades comprometidas a cuenta, por un cincuenta por ciento del precio, difiriéndose el pago del cincuenta por ciento restante al otorgamiento de la escritura pública que se formalizaría "antes del día 31 de Enero de 2008", y llegada la expresada fecha los vendedores no habían cumplido con su compromiso de dividir las fincas, hasta que mediante requerimiento de 10 de Marzo siguiente la compradora demandante comunicó la resolución del contrato. Los demandados contestaron atribuyendo a la compradora la responsabilidad por no haberse otorgado la escritura de compraventa, y manifestando que el condominio sobre las fincas se había disuelto mediante resolución judicial.

Doña Graciela y don Ricardo , se opusieron a la pretensión, manifestando que en el contrato se estipuló como fecha límite para el pago del cincuenta por ciento restante del precio el momento de otorgamiento de la escritura, a 31 de Enero de 2008, y llegada esa fecha ni se pagó el resto del precio, ni se requirió para otorgar escritura. Que un mes después de vencido ese plazo, la compradora requirió para la devolución del doble de las cantidades recibidas. Que la compradora nunca tuvo la voluntad de otorgar escritura. Igualmente, plantearon demanda reconvencional, solicitando la condena de Proyecto Inmobiliario Fuencarral, S.L. a otorgar la escritura de compraventa pactada entre las partes, con pago de los 862.500 € restantes del precio, bajo apercibimiento de que en otro caso se tendrá por resuelto el contrato privado de compraventa, con pérdida de las cantidades recibidas por los compradores.

Don Florian se opuso a la pretensión, e interpuso demanda reconvencional, en iguales términos a los planteados por doña Graciela y don Ricardo .

Doña Palmira y doña Silvia , doña Marí Luz , don Juan Alberto , doña Ángeles , doña Catalina y doña Enriqueta se opusieron a la demanda, relatando que el contrato contenía una cláusula de resolución por incumplimiento de la compradora con pérdida de las cantidades por ésta entregadas en concepto de precio, y que el objeto del contrato eran dos terceras partes de la propiedad de las dos fincas, y no un número determinado de metros cuadrados. Que el pago del último plazo del precio había de verificarse a 31 de Enero de 2008, y que a finales de Enero la demandante manifestó tener un problema temporal de tesorería, siendo de aplicación la cláusula resolutoria, que no exige a los vendedores requerimiento alguno para dar por resuelto el contrato y hacer suyas las cantidades recibidas. Nunca se ha intentado por la compradora el cumplimiento del contrato, y se ha limitado a requerir de resolución tiempo después de vencida la fecha prevista para otorgar la escritura. El 27 de Marzo de 2008 se requirió a la compradora para que señalara día y hora a fin de formalizar la venta, en cuyo momento se haría entrega de la escritura de disolución del proindiviso, y es la compradora la que desatiende ese requerimiento. Sobre los mismos fundamentos se plantea demanda reconvencional, solicitando se requiera judicialmente a Proyecto Inmobiliario Fuencarral, S.L. para el otorgamiento de escritura pública, con pago del resto del precio por 862.500 €, bajo apercibimiento de resolución del contrato para caso de incumplimiento y pérdida de las cantidades entregadas.

SEGUNDO.- La sentencia dictada en la primera instancia, tras exponer las cláusulas del contrato privado de compraventa otorgado el 19 de Julio de 2006 con relevancia a la cuestión controvertida, explica que ambas partes se imputan el recíproco incumplimiento de las obligaciones asumidas en ese contrato, ya sea la división de la cosa común prometida por los vendedores, ya el pago del precio por la compradora. De la prueba practicada resulta probado que la vendedora, a 31 de Enero de 2008, aún no había procedido a la división de la cosa común con el fin de independizar sus 2/3 partes de las fincas, y registrarlas como libres de cargas. No ha quedado probado que ninguna de las partes requiriese a la otra para otorgar escritura pública, ni que la vendedora ofertara el pago del precio. En definitiva, consta que ninguna de las partes requirió a la otra para que cumpliera sus respectivas obligaciones, por lo que no procede aplicar la estipulación segunda del contrato en los términos instados en las demandas principal y reconvencionales. Por todo lo cual, ante la falta de cumplimiento de las obligaciones de ambas partes, es procedente declarar resuelto y sin efecto el contrato de compraventa, debiendo Proyecto Inmobiliario Fuencarral, S.L. devolver y entregar a los demandados la finca objeto del contrato en el mismo estado en que se encontraba, y los demandados devolver y pagar a la actora el precio recibido, más el dos por ciento de intereses desde la fecha de la entrega, todo ello sin hacer expresa condena en costas.

TERCERO.- Frente al expresado pronunciamiento interponen recurso de apelación don Ricardo , doña Graciela , don Ricardo y don Florian , alegando que la sentencia valora erróneamente la prueba practicada, pues al no existir prueba sobre que existiera algún tipo de carga sobre los 2/3 de las fincas objeto del contrato, debe concluirse que el inmueble se encontraba libre de cargas.

En segundo lugar, se alega que no existe incumplimiento contractual generador de algún daño o perjuicio. La única obligación referida al día 31 de Enero de 2008 era el pago del precio, a cargo de la parte compradora y que ésta incumplió, en tanto que la vendedora no soportaba obligación alguna a esa fecha, y por tanto no incurrió en incumplimiento. Por otra parte no cualquier incumplimiento, sino sólo el incumplimiento grave, puede generar la resolución del contrato. Que es improcedente la aplicación analógica del art. 1303 Cc . para imponer a los vendedores la obligación de restituir el precio recibido, más el 2% de intereses, pues no existe causa para la aplicación analógica del precepto regulador de la nulidad. Que no se ha ocasionado daño alguno a la compradora, generador del deber de indemnizar.

Se denuncia infracción del art. 120 CE en cuanto a la desestimación parcial de la demanda reconvencional. Que en la demanda se accionaba al amparo del art. 1504 Cc ., y no se comprende cómo es posible la desestimación parcial de esa pretensión, y correlativa estimación parcial de la petición de la oposición de la reconvenida. La sentencia no contiene motivación al respecto.

CUARTO.- Igualmente interponen recurso de apelación doña Palmira y doña Silvia , doña Marí Luz , don Juan Alberto , doña Ángeles , doña Catalina y doña Enriqueta , alegando que la sentencia infringe el art. 1124 Cc., habida cuenta que aprecia una conducta incumplidora en ambas partes, y la resolución del contrato sólo puede ser consecuencia del incumplimiento de una parte. La jurisprudencia tiene declarado que el incumplimiento recíproco no constituye causa de resolución. Que la compradora no ofertó el pago del precio antes del 31 de Enero de 2008, y se limitó a comunicar su voluntad de resolver después de vencido ese plazo, en Marzo siguiente.

QUINTO.- En respuesta común a ambos recursos, la razón que impide acoger la pretensión de los apelantes radica en que, a la fecha señalada para el otorgamiento de la escritura pública, habían incumplido una obligación esencial y determinante pactada en el contrato, de forma que hallándose en situación gravemente incumplidora no pueden accionar al amparo de los arts. 1124 y 1504 Cc .

En el sentido indicado, el contrato de compraventa litigioso de 16 de Julio de 2006 dispone en su Manifestación II que "los propietarios mencionados van a proceder a la división de la cosa común con el fin de independizar sus 2/3 y registrarlas como fincas independientes libres de cargas". En su Manifestación III "que interesando a las partes la celebración de un contrato de compraventa sobre las fincas descritas, libres de cargas, en la manifestación primera y segunda de este documento, lo llevan a efecto..." En su Estipulación primera se describe el objeto del contrato como "las fincas descritas en la manifestación primera y segunda de este contrato", es decir, fincas independientes y añade en su Estipulación tercera que "en el caso de que los vendedores incumplieren el compromiso adquirido, vendrán obligados a devolver a Proyecto Inmobiliario Fuencarral, S.L. el duplo de las cantidades entregadas hasta la fecha".

Es decir que, a tenor de los términos literales del contrato, los vendedores se comprometían a la segregación e inscripción registral, como fincas independientes, de los 2/3 de su propiedad en el condominio, pues el objeto del contrato no lo era su cuota abstracta en el condominio sino una porción física determinada y deslindada equivalente a dos tercios de cada uno los predios descritos en la Manifestación I. Con sanción expresa, para el caso de incumplimiento, de pagar el duplo de las cantidades recibidas hasta ese momento, pues ese es precisamente el sentido de la estipulación tercera, establecida "para el caso de que los compradores incumplieren el compromiso adquirido".

Además de lo anterior, a la fecha designada para el otorgamiento de la escritura pública, e incluso a la fecha de presentación de la demanda el día 10 de Septiembre de 2008, las fincas participadas por los vendedores demandados se hallaban gravadas con las anotaciones de embargo resultantes de la información registral obrante en autos.

No desvirtúa la anterior conclusión el hecho de que el 11 de Septiembre de 2008 los demandados otorgaran escritura de extinción parcial del proindiviso y adjudicación de fincas. En primer lugar, porque esa división y adjudicación se produjo no sólo transcurrido con exceso el plazo de cumplimiento designado en el contrato, sino incluso con posterioridad a la interposición de la demanda. Y en segundo lugar porque, como apunta la parte apelada, la división se formalizó sin la concurrencia de los acreedores identificados en la anotación registral en los términos del art. 403 Cc .

La obligación así incumplida resultaba esencial, como se desprende de la mera lectura del clausulado contractual, hasta el punto de que a falta de segregación e inscripción como fincas independientes de la porción correspondiente a los vendedores, quedaba desnaturalizado el objeto de la compraventa, y sólo cabría la entrega de cosa radicalmente distinta a la pactada (cuotas indivisas por fincas independientes física y registralmente), absolutamente inhábil en los términos convenidos.

Declara al respecto el Tribunal Supremo que constituye un principio básico en materia de resolución contractual aquél que niega dicha facultad al titular de una obligación recíproca que hubiera dejado de cumplir lo que a él le incumbía. Lo que significa que para ejercitar la facultad resolutoria el reclamante tiene que aparecer como fiel cumplidor, independientemente de la conducta atribuible a la parte contraria ( Ss. T.S. 13.Mar.1990 , 22.May.1991 o 4.Dic.1998 ), y que la parte incumplidora no puede hacer uso de las facultades de instar la resolución o el cumplimiento del contrato, más indemnización, mediante la invocación conjunta de los arts. 1124 y 1504 Cc ., que no constituyen compartimentos estancos, y no sólo no se excluyen sino que se complementan, de manera que sus contenidos deben armonizarse en cuanto sea posible sin merma de la especialidad que respecto a los inmuebles compete al segundo de los citados ( Ss. T.S. 18.Mar.1994 o 21.Jun.1996 ).

Es cierto que llegada la fecha de vencimiento, y permaneciendo indivisas las fincas litigiosas, tampoco la parte compradora ofertó el pago del precio que restaba, ni requirió para el otorgamiento de la escritura pública. Si bien la conducta esencialmente incumplidora de los compradores fue previa, por su pasividad sostenida hasta el vencimiento del plazo pactado para la firma de escritura.

La sentencia del Tribunal Supremo de 10 de Diciembre de 1993 invocada en el segundo de los recursos de apelación no es aplicable al supuesto en enjuiciado, al declarar que en aquella ocasión no constaba "acreditado quién de las dos partes contendientes fue la primera en incumplir, y sí, más bien, la existencia entre ambas de una auténtica pugna en orden a eludir sus respectivas obligaciones", lo que llevaba a declarar que el incumplimiento recíproco no constituye causa de resolución, e impedía aplicar la doctrina de esa misma Sala (citada en la propia Sentencia) "a tenor de la cual se encuentra legitimado para interesar la resolución contractual quien incumple como consecuencia del incumplimiento anterior del otro".

De lo expuesto resulta que los vendedores apelantes, en su condición de incumplidores de una obligación esencial, no están legitimados para instar el cumplimiento ni la resolución del contrato, con indemnización de perjuicios, en los términos de los arts. 1124 y 1504 Cc . Visto lo cual, y la circunstancia de que ninguna de las partes ha dado cumplimiento a sus respectivas obligaciones contractuales, el contrato deviene ineficaz, con la consecuencia, acertadamente declarada en la sentencia apelada, de la recíproca restitución de la cosa y el precio que se hubieren recibido, al modo que contempla el art. 1303 Cc . para los supuestos de contratos declarados nulos, pues con la ineficacia sobrevenida de la obligación debe procederse a la restitución, recuperando ex tunc la situación que existía antes de celebrarse el contrato.

SEXTO.- Desestimando el recurso de apelación y de conformidad con lo dispuesto en el art. 328 L.E .c., procede condenar a la parte apelante al pago de las costas causadas en esta alzada.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Sra. González García del Río en representación de doña Graciela , don Ricardo y don Florian , y de la Procuradora Sra. Gómez Garcés en representación de doña Palmira y doña Silvia , doña Marí Luz , don Juan Alberto , doña Ángeles , doña Catalina y doña Enriqueta , contra la sentencia dictada en autos de juicio ordinario seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 51 de Madrid, bajo el número 979 de 2008, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS dicha resolución en todos sus pronunciamientos, condenando a la parte apelante al pago de las costas causadas en esta alzada.

Se declara la pérdida de los depósitos constituidos para apelar, a los que se dará, por quien corresponda, el destino legal.

Hágase saber al notificar esta resolución las prevenciones del art. 248.4 de la LOPJ .

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaria para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.

PUBLICACIÓN : En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA : Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.