Sentencia Civil Nº 525/2007, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 13, Rec 20/2007 de 18 de Octubre de 2007

Encabezamiento

AUD. PROVINCIAL SECCION N. 13

MADRID

SENTENCIA: 00525/2007

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

Sección 13

1280A

FERRAZ 41

Tfno.: 3971921 Fax: 3971998

N.I.G. 28000 1 7026802 /2007

Rollo: RECURSO DE APELACION 20 /2007

Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 332 /2005

Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 3 de MADRID

De: Héctor CONSTRUCCIONES, INMUEBLES Y VIVIENDAS, S.A. (CIVISA)

Procurador: CARLOS BLANCO SANCHEZ DE CUETO, ROBERTO GRANIZO PALOMEQUE

Contra: Marí Juana

Procurador: CARLOS BLANCO SANCHEZ DE CUETO

Ponente: ILMO. SR. D. CARLOS CEZÓN GONZÁLEZ

Magistrados:

Ilmo. Sr. D. MODESTO DE BUSTOS GÓMEZ RICO

Ilmo. Sr. D. CARLOS CEZÓN GONZÁLEZ

Ilmo. Sr. D. JOSÉ GONZÁLEZ OLLEROS

SENTENCIA

En Madrid, a dieciocho de octubre de dos mil siete. La Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta

por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de Juicio Ordinario sobre obligación de hacer y reclamación de cantidad, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de los de Madrid, seguidos entre partes, de una, como demandantes-apelantes D. Héctor Y DOÑA Marí Juana , y de otra, como demandado-apelante CONSTRUCCIONES, INMUEBLES Y VIVIENDAS S.A. (CIVISA).

Antecedentes

PRIMERO. Por el Juzgado de Primera Instancia Tres de los de Madrid, en el indicado procedimiento ordinario 332/05 , se dictó, con fecha 3 de abril de 2006, sentencia con Fallo del siguiente tenor:

"Que estimando parcialmente la demanda formulada por el Procurador de los Tribunales Sr. Blanco Sánchez de Cueto en representación de D. Héctor y Doña Marí Juana debo condenar y condeno a Construcciones, Inmuebles y Viviendas S.A. a abonar a los actores la suma de nueve mil euros más el 7% correspondiente al IVA, con el interés legal de dicha cantidad desde la fecha de interposición de la demanda, debiendo cada parte abonar las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad".

SEGUNDO. Contra dicha resolución interpusieron recurso de apelación las dos partes. Las actuaciones ingresaron en esta Audiencia Provincial el 15 de enero de 2007 .

TERCERO. Elevadas las actuaciones a esta Audiencia Provincial correspondió, por reparto, el conocimiento del recurso a esta Sección Decimotercera. Fue incoado el correspondiente rollo y se asignó ponencia, con arreglo a las normas preestablecidas al efecto. Por auto de28 de mayo de 2007 se denegó prueba testifical interesada por la parte demandada, Construcciones, Inmuebles y Viviendas S.A., y se acordó tener los documentos adjuntos al escrito de apelación de la misma parte (fotocopias de una edición del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid) por alegaciones de parte. Y se señaló para la DELIBERACIÓN, VOTACIÓN y FALLO del recurso el día 17 de octubre de este año.

Dicho día fue examinada y decidida la apelación por este Tribunal.

Fundamentos

PRIMERO. El Tribunal acepta los Fundamentos de Derecho de la sentencia apelada, a excepción de la última frase del Fundamento Segundo ("Pero, teniendo en cuenta que los horarios en que se aparcan los vehículos suelen coincidir, lo cierto es que esta plaza resulta prácticamente inservible") que rechazamos y sustituiremos por lo que, al respecto, se diga posteriormente.

También rechazamos la palabra "inservible" que figura al final del Fundamento de Derecho Tercero.

SEGUNDO. Los demandantes, Don Héctor y Doña Marí Juana , adquirieron por compraventa en el año 2002 de la demandada Construcciones, Inmuebles y Viviendas S.A. una vivienda en el edificio de los números NUM000 al NUM001 (sólo pares) de la calle DIRECCION000 de Madrid y las plazas de aparcamiento números NUM002 y NUM003 de las del sótano-garaje del mismo inmueble, por el precio de 9.015,18 euros cada una de las plazas. Estimando que ambas plazas adolecen de graves mermas de funcionalidad e idoneidad para destinarlas al destino que le es propio, por tratarse de espacios de uso imposible o muy dificultoso, demandaron a la vendedora solicitando: (-1.-) la sustitución de las plazas de aparcamiento adquiridas (números NUM002 y NUM003 ) por otras dos de uso normal o adecuado, (-2.-) que la demandada indemnice a los actores en la suma de 12.000 euros en concepto de daños y perjuicios y, (-3.-) subsidiariamente, para el caso de que la demandada no sea propietaria de ninguna plaza de uso normal, que la indemnización sea de 30.000 euros (cantidad que se conforma por la suma del importe abonado por las plazas más los daños y perjuicios irrogados).

La sentencia de la primera instancia razona que "la prueba practicada ha servido para poner de manifiesto que el acceso y estacionamiento en las plazas de garaje señaladas con los números NUM002 y NUM003 es muy difícil cuando las plazas de garaje situadas enfrente se encuentran ocupadas. Ello no significa, sin embargo, que sea imposible. Para llegar a esta conclusión no resulta necesario siquiera el estudio del informe que la parte actora aporta con su escrito de demanda, sino que basta con observar el plano que obra en autos y las medidas de los viales. Pero también es cierto -y resulta claramente de la simple observación del plano- que basta con que la plaza de garaje situada junto a la pared -la número NUM002 - esté vacía para que tanto la maniobra de entrada como la de salida sea completamente normal en la plaza nº NUM003 , o, al menos, no excesivamente incómodo. Por lo tanto, una de las plazas de garaje es perfectamente utilizable. Por lo que respecta a la otra, la nº NUM002 , su uso se hace anormalmente incómodo cuando la situada enfrente está ocupada. Pero, teniendo en cuenta que los horarios en que se aparcan los vehículos suelen coincidir, lo cierto es que esta plaza resulta prácticamente inservible".

La sentencia estimó parcialmente la demanda y condenó a la demandada a pagar a los actores, en concepto de daños y perjuicios, 9.000 euros más el siete por ciento de tal cantidad, como correspondiente al impuesto sobre el valor añadido satisfecho.

La sentencia es recurrida por ambas partes.

La demandada interesa su absolución y articula su recurso a través de dos motivos: en el [-Primero.-] rechaza la calificación de inservible que en la sentencia apelada se confiere a la plaza número NUM002 . Destaca que en el propio informe presentado por los actores con su demanda, se dice que bastan tres maniobras para estacionar en la plaza o salir de ella. También que el garaje cumple la normativa en vigor sobre dimensiones de las plazas y sus accesos. Rechaza el informe pericial emitido por Don Jesús Ángel y Don Francisco (folios 75 al 122 de las actuaciones del Juzgado, ratificado en el juicio por el segundo de los autores) por falta de titulación oficial correspondiente a la materia objeto de dictamen, señalando que la habilitación técnica para firmar proyectos sobre garajes y aparcamientos de edificios residenciales corresponde a los arquitectos superiores, y reprocha lo que en el informe considera argumentación subjetiva sin parámetros técnicos. También censura la apreciación sobre plano a través de la que la juzgadora de la primera instancia llega a la conclusión de la inhabilidad de la plaza número NUM002 hasta calificarla de "inservible". En el motivo [-Segundo.-] Construcciones, Inmuebles y Viviendas S.A. discute la determinación de los daños y perjuicios fijados por la sentencia.

Los actores recurren en apelación la sentencia del Juzgado denunciando una infravaloración de los daños y perjuicios e interesando se les conceda, además de los 9.000 euros más el impuesto a que la sentencia recurrida condena a la demandada, los 12.000 euros que en la demanda reclamaban por daños y perjuicios.

TERCERO. [Recurso de la demandada. Primer motivo. -Uno.-] Es atinente a la habilidad de la plaza número 47 para una normal utilización conforme a su destino natural y lógico. Debe desestimarse. Los peritos Sres. Jesús Ángel y Francisco tienen cualificación profesional adecuada para emitir el dictamen que elaboraron y suscribieron (folios 74 al 122), que se refiere a las dificultades de uso de las plazas de los actores por sus ubicaciones en el garaje, sus dimensiones, sus características propia, las de los viales de acceso, maniobrabilidad que la zona de ingreso permite a un vehículo, no a las particularidades de diseño del garaje en general y de las plazas en particular. Los dos han sido pilotos deportivos y ejercen como formadores de conductores. De otra parte, las consideraciones que hace la juzgadora de la primera instancia, en razón de la lógica y la común experiencia sobre la situación y forma de utilización de las plazas de los demandantes en el plano de los folios 96 ó 97 no son de ningún modo absurdas ni arbitrarias y aparecen, además, confirmadas por el informe pericial de los Sres. Jesús Ángel y Francisco , considerando el Tribunal que tales conclusiones han de aceptarse en términos generales, en cuanto revelan mermas importantes de funcionabilidad de las plazas como dos plazas de aparcamiento, pudiendo, sin embargo, obtenerse un provecho adecuado de una de ellas quedando vacía la otra. Coincidimos con lo expuesto en el recurso que ahora se examina en el sentido de que la realización de tres maniobras para ingresar en una plaza de aparcamiento o salir de ella no es extraordinario ni desproporcionado al fin pretendido, aunque hemos de reparar en que los peritos dicen en su informe que para acceder a la plaza número 47 marcha atrás se ha de emplear un mínimo de tres maniobras para estacionar (folios 845 y 108), no que "bastan tres maniobras para estacionar o salir" (escrito de interposición del recurso, primera página, folios 313). En todo caso, no es cuestión de ponderar la normal operatividad de un espacio de aparcamiento por el número de maniobras que hayan de hacerse para la entrada o la salida, sino por su mayor o menor dificultad o complejidad o exigencia o no de una rigurosa precisión. Y en este sentido constatamos que los peritos informantes, expertos en conducción de coches, consideran la plaza número NUM002 como de uso dificultosísimo. En cuanto al cumplimiento de la normativa sobre dimensiones y accesibilidad a los espacios de aparcamiento en garajes, tiene dicho el Tribunal Supremo que las actuaciones meramente administrativas, como visados o licencias, no son suficientes para desvirtuar la realidad de defectos manifestados en el bien mismo (Sentencia de 26 de febrero de 2004 ). En conclusión, constatamos, coincidiendo con la sentencia apelada, que aun no siendo imposible el uso simultáneo de las dos plazas de garaje, tal uso es gravemente molesto y la plaza número NUM002 presenta, por sus características (linda por la izquierda y fondo con muros), situación en el garaje y espacio para maniobrabilidad, importantes obstáculos para el normal disfrute de la misma conforme a su destino cuando la plaza colindante, número NUM003 , o la sita a su frente, al otro lado de la vía de tránsito (la número NUM004 ) están ocupadas. Sin que lleguemos a afirmar -en esto diferimos de la sentencia recurrida- que la plaza número NUM002 sea inservible.

Pero ha de apreciarse en la plaza número NUM002 un grave defecto de emplazamiento, acceso y características determinante de una falta de eficacia en el uso de la cochera y una inadecuación a su fin o destino.

[Segundo motivo del recurso de la demandada. -Dos.-] En los fundamentos jurídicos de la demanda se citan, en apoyo legal de la pretensión deducida, los artículos 1.848 (saneamiento por vicios ocultos en la cosa vendida) y 1.591 (responsabilidad del contratista por ruina en el arrendamiento de obra) del Código Civil. Con independencia de la denominación que los demandantes hayan podido dar a la acción ejercitada, la clase de acción se deduce, es reconocible, a través de los hechos en que se basa la pretensión, la causa petendi (esto es, el conjunto de hechos jurídicamente relevantes para fundar la pretensión", conforme a doctrina del Tribunal Supremo expresada en las de 19 de junio de 2000, 16 de noviembre de 2000 y 20 de julio de 2001 ) y la pretensión misma. En el caso de autos: (-1.-) adquisición de dos plazas de garaje por compraventa a la promotora de la construcción, (-2.-) deficiencias funcionales de dichas plazas en las que el aparcamiento se dice es sumamente dificultoso, (-3.-) petición a la promotora de sustitución de las dos cocheras por otras con mejor adaptación a su natural destino más indemnización por daños y perjuicios (debe entenderse referido a los daños y perjuicios sufridos hasta ahora) o (-4.-) si no es posible la sustitución de los espacios de estacionamiento, solicitan los demandantes una indemnización de daños y perjuicios superior, (-5.-) no pidiendo en ningún caso los actores la resolución del contrato.

Es de constatar que, partiendo de la sentencia y examinando los términos del recurso de apelación de Don Héctor y Doña Marí Juana , éstos ya no solicitan la sustitución de las plazas compradas por otras de más adecuado acceso, sino que se limitan a instar una indemnización por perjuicios por encima de la suma otorgada, aceptando, en consecuencia, el pronunciamiento de la sentencia recurrida en orden a que de las dos plazas de garaje, una de ellas, si no se ocupa la otra, es cumplidamente idónea para su utilización conforme a su normal destino.

[-Tres.-] En el caso de incumplimiento del vendedor en un contrato de compraventa, el comprador cuenta con las siguientes acciones:

(-1ª.-) Las acciones edilicias (redhibitoria y estimatoria o "quanti minoris"), tanto en el régimen general -artículos 1.484, 1.485, 1.486, primero, y 1.490 del Código Civil - como en el especial de los animales -artículos 1.491 y siguientes del mismo Código .

(-2ª.-) Las de responsabilidad por dolo del vendedor, artículos 1.486, segundo, 1.487 y 1.488 del Código Civil .

(-3ª.-) La acción de resolución o resarcimiento en caso de pleno incumplimiento del vendedor por inhabilidad absoluta del objeto o "aliud pro alio", que produce la consiguiente insatisfacción del comprador, artículos 1.101 y 1.124 del Código Civil .

(-4ª.-) La de resarcimiento por el defectuoso o parcial cumplimiento, que no hace a la cosa inservible para el uso previsto, pero que entraña una entrega de aquélla en condiciones distintas de las debidas y exigibles, artículos 1.091, 1.101, 1.124 y 1.258 del Código Civil .

Y (-5ª.-) la que nace de los vicios ruinógenos de la cosa, cuando ésta es una construcción nueva el vendedor es el constructor o el promotor, al amparo del artículo 1.591 del Código Civil .

El Tribunal Supremo, en Sentencia de 2 de octubre de 2003 , admite la compatibilidad de la acción por ruina funcional (artículo 1.591 del Código Civil ) con las de cumplimiento o resolución del artículo 1.124 o de incumplimiento defectuoso del artículo 1.101, siempre del mismo Código , reproduciendo doctrina del Tribunal ya expuesta en Sentencias de 8 de junio de 1993, 27 de junio de 1994, 21 de marzo y 24 de septiembre de 1996, 19 de mayo y 7 de junio de 1998 y 27 de enero de 1999 .

[-Cuatro.-] Pues bien, puesto que no se pide por los actores la resolución de la compraventa y no se ha hecho especial mención en la demanda al dolo del vendedor (salvo a los efectos del párrafo segundo del artículo 1.486 del Código Civil ), hemos de entender que los actores han ejercitado simultáneamente la acción estimatoria de los artículos 1.484 y 1.486, párrafo primero, del Código Civil , la "actio non rite adimpleti contractus", por cumplimiento irregular o defectuoso del artículo 1.101 del mismo Código y la de ruina funcional del artículo 1.591 del Código citado. Con la particularidad de que la primera se hallaba caducada al tiempo de la demanda, conforme al artículo 1.490, igualmente del Código Civil .

Tanto a través de la acción de contrato no cumplido adecuadamente como de la de ruina funcional puede obtenerse la reducción del precio o la realización por el responsable de las operaciones correctoras precisas, además de la indemnización por daños y perjuicios, si procediese. Los actores, en su pedimento subsidiario, para el caso de que las plazas de garaje no puedan ser sustituidas por otras, incluyen, en el aumento interesado de la indemnización, una rebaja del precio, aunque sigan designándolo como indemnización de daños y perjuicios. La sentencia recurrida otorga a los actores una indemnización por reducción de precio o "quanti minoris", por estimar que el precio de la plaza de garaje defectuosa, de funcionabilidad limitada y de difícil utilización normal, ha de ser inferior al pagado por los demandantes compradores por una plaza que tenía que haber sido hábil para su normal utilización conforme a su destino. Así se dice en el Fundamento de Derecho Tercero de la sentencia apelada que no habiendo justificado la parte actora el importe reclamado en concepto de daños y perjuicios, "se estima que los daños y perjuicios ocasionados no pueden ser superiores al importe de la plaza de garaje...".

Ahora bien, la reducción del precio no puede ser equivalente al precio mismo (la plaza de garaje 47 costó a los actores en 2002 la cantidad de 9.015,18 euros, folio 64), puesto que la plaza de garaje no es absolutamente inhábil, inservible o carente de toda utilidad, y los demandantes mantienen el dominio sobre ella (no hay resolución contractual, con restitución de cosa y precio), entendiéndose que es más ajustada a las circunstancias del caso una reducción del precio en sólo 4.500 euros que la demandada deberá devolver a los demandantes.

[-Cinco.-] En los anteriores términos estimaremos el recurso de Construcciones, Inmuebles y Viviendas S.A.

[Recurso de los demandantes -Seis.-] Solicitan los demandantes en este recurso se aumente la condena hasta 21.000 euros más el impuesto sobre el valor añadido de 9.000 euros, con acogimiento de la pretensión deducida de condena a la demandada a pagar 12.000 euros por daños y perjuicios. Debe desestimarse. No hay constancia de especiales perjuicios que hayan de indemnizarse con independencia de la reducción de precio sobre la que ya se ha decidido. La reducción de precio, conservando los compradores la propiedad de la cochera, comprende los perjuicios padecidos y futuros derivados de la operatividad reducida de la plaza de garaje. Son los propios actores los que decidieron no interesar en el pleito la resolución del contrato. Ni siquiera procede acordar a favor de los actores los intereses del exceso de precio satisfecho desde el pago, porque mantienen el dominio de la cosa. El artículo 1.486 del Código Civil (no aplicable directamente al caso, puesto que la acción de saneamiento está caducada) contiene una regulación en el mismo sentido: la indemnización de daños y perjuicios sólo cabe si el comprador opta por la rescisión, no cuando elige la rebaja del precio.

[-Siete.-] Es procedente mantener el pronunciamiento de la sentencia apelada sobre las costas de la primera instancia. Continúa existiendo una estimación parcial de la demanda.

CUARTO. En aplicación de lo prevenido en el artículo 398, apartado dos, de la Ley de Enjuiciamiento Civil , no procede hacer pronunciamiento sobre las costas de la apelación de la demandada.

Las costas del recurso de los demandantes se impondrán a éstos, conforme a lo dispuesto en los artículos 398 y 394 de la misma ley procesal.

Vistos los preceptos legales citados y los demás de general aplicación.

Fallo

Que debemos ESTIMAR y ESTIMAMOS parcialmente el recurso de apelación de Construcciones, Inmuebles y Viviendas S.A. interpuesto contra la sentencia de 3 de abril de 2006 del Juzgado de Primera Instancia número Tres de los de Madrid dictada en el procedimiento del que dimana este rollo. Y DESESTIMAMOS el recurso de apelación interpuesto por Don Héctor y Doña Marí Juana contra la misma resolución, cuyo Fallo REVOCAMOS y, por la presente, lo dejamos redactado así:

ESTIMAMOS parcialmente la demanda origen de esta litis y CONDENAMOS a la demandada, Construcciones, Inmuebles y Viviendas S.A., a pagar a los actores, Don Héctor y Doña Marí Juana , 4.500 euros (cuatro mil quinientos), más el interés legal de dicha suma desde la interposición de la demanda, sin hacer expreso pronunciamiento sobre las costas de la primera instancia.

CONDENAMOS a los demandantes, Don Héctor y Doña Marí Juana , al pago de las costas de su recurso de apelación y no hacemos expreso pronunciamiento sobre las costas del recurso de la demandada, Construcciones, Inmuebles y Viviendas S.A.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de sala 20/07 , lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico