Sentencia Civil Nº 526/2011, Audiencia Provincial de Granada, Sección 5, Rec 480/2011 de 02 de Diciembre de 2011

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE GRANADA

SECCIÓN QUINTA

ROLLO Nº 480/11 - AUTOS Nº 1670/08

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 12 DE GRANADA

ASUNTO: PROCEDIMIENTO ORDINARIO

PONENTE SR. JOSÉ MALDONADO MARTÍNEZ

S E N T E N C I A N Ú M. 526/11

ILTMOS. SRES.

PRESIDENTE

D.JOSÉ MARIA JIMÉNEZ BURKHARDT.

MAGISTRADOS

D.ANTONIO MASCARÓ LAZCANO.

D. JOSÉ MALDONADO MARTÍNEZ

En la Ciudad de Granada, a dos de diciembre de dos mil once.

La Sección Quinta de esta Audiencia Provincial constituida con los Iltmos. Sres. al margen relacionados ha visto en grado de apelación -rollo nº 480/11 - los autos de Procedimiento Ordinario nº 1670/08 del Juzgado de Primera Instancia nº 12 de Granada , seguidos en virtud de demanda de D. Leovigildo , D. Mauricio , D. Ovidio y D. Rodrigo contra Valdeprom Grupo Inmobiliario, S.L.

Antecedentes

PRIMERO .- Que, por el mencionado Juzgado se dictó resolución en fecha cinco de febrero de dos mil once, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "que debo estimar y estimo la demanda formulada por Dª Carmen Reina Infantes, procuradora de los tribunales en nombre y representación de Leovigildo , Mauricio , Ovidio y Rodrigo , contra la Mercantil Valdeprom Grupo Inmobiliario, Sociedad Limitada, debiendo declarar y declarando la resolución de los contratos suscritos entre los actores y demandada en el presente procedimiento, condenando a la demandada a que abone a Don Leovigildo , la cantidad de 30.110,57 euros mas el 6% de interés anual desde su entrega, a Don Mauricio y D. Ovidio ,la cantidad de 28.832,52 euros, mas el 6% del interés anual desde su entrega ,a Don Rodrigo , la cantidad de 30.800, mas el 6% del interes anual desde su entrega, con expresa condena en costas a la parte demandada.

Que debo desestimar y desestimo la demanda reconvencional formulada por la representación de la mercantil Valdeprom Grupo Inmobiliario, Sociedad Limitada, contra Leovigildo , Mauricio , Ovidio y Rodrigo , debiendo absolver y absolviendo a los demandados en reconvención de los hechos objeto de este procedimiento con expresa condena en costas a la actora en reconvención".

SEGUNDO .- Que contra dicha resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, al que se opuso la parte contraria; una vez elevadas las actuaciones a este Tribunal se siguió el trámite prescrito y se señaló día para la votación y fallo, con arreglo al orden establecido para estas apelaciones.

TERCERO .- Que, por este Tribunal, se han observado las formalidades legales en ésta alzada.

Siendo Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado D. JOSÉ MALDONADO MARTÍNEZ.

Fundamentos

PRIMERO .- En los presentes autos se acumulan subjetivamente varias acciones de resolución de contratos de compraventa, concretamente los referidos al concertado entre la entidad demandada Valdeprom Grupo Inmobiliario S.L y el actor don Leovigildo el 15 de Enero de 2.005, el concertado entre la entidad referida y don Mauricio y don Ovidio el 15 de enero de 2.006 y el asimismo estipulado entre la citada sociedad limitada y don Rodrigo el 15 de enero de 2.006, todos ellos tenían por objeto, respectivamente, las viviendas NUM000 , NUM001 y NUM002 , los garajes NUM003 , NUM004 y NUM005 y los trasteros NUM006 , NUM007 y NUM008 de la promoción inmobiliaria Balcón del Calar de la villa de Güejar Sierra (Granada). Se invocaba el incumplimiento del contrato por la entidad vendedora, en cuanto al plazo de entrega de las viviendas, y la facultad que le confería el pacto establecido en la estipulación segunda para resolver el contrato en caso de que no estuvieren terminadas las obras en el plazo previsto en el contrato.

El demandado contesto a la demanda reconociendo que había existido retraso respecto de la fecha de entrega, pero que el mismo estaba justificado, según lo pactado en la cláusula quinta del contrato, al haberse producido las "causas técnicas y administrativas" a las que se aludía en dicha cláusula, por lo que no concurría la causa de resolución invocada. Al propio tiempo formuló reconvención, alegando que una vez se le concedió la licencia de primera ocupación, requirió a los compradores para el otorgamiento de las escrituras de venta, sin que estos atendieran el mismo ya que afirmaron que los contratos estaban resueltos, solicitando que se declarase la validez y eficacia de dichos contratos y se condenare a los demandados a su cumplimiento, con costas, pretensión a la que se opusieron los reconvenidos negando que las causas invocadas justificaran la resolución, por lo que pidieron su desestimación. Seguido el juicio por sus trámites recayó sentencia estimando íntegramente la demanda y desestimando la reconvención, decisión frente a la que se alza la parte demandada quien insiste en sus pretensiones.

SEGUNDO.- Si los contratantes pueden establecer los pactos cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, según les autoriza el artículo 1.255 del código civil , es patente que el pacto contenido en la estipulación segunda de los contratos de compraventa que se pretenden resolver a virtud del cual "La vendedora se obliga a la devolución a la compradora de las cantidades percibidas a cuenta señaladas en la presente cláusula, mas el interés legal del dinero, en caso de que la construcción no se inicie o termine en los plazos pactados en el contrato o no se obtenga la licencia de primera ocupación" goza de la fuerza y eficacia vinculante que determina el art. 1.258 del código sustantivo, cuanto mas que dicho pacto viene ratificado en la estipulación cuarta que contiene una condición resolutoria explicita al acordarse de que "Ambas partes pactan como condición resolutoria explicita que el incumplimiento de cualquier de las obligaciones contraídas en el presente contrato...producirá la resolución de pleno derecho del presente contrato", y no se puede decir, por ello, que el mismo sea contrario a las leyes, a la moral o al orden publico.

Por tanto, acreditado que, según la cláusula quinta del contrato, se previo la finalización de las obras en Octubre de 2.007, y que a dicha fecha no estaban finalizadas, como ha reconocido la parte demandada, dado que las mismas no concluyeron hasta el 25 de Febrero de 2.008 y no se obtuvo la licencia de primera ocupación hasta el 23 de Junio de dicho año, la estimación de la demanda era obligada como consecuencia de la fuerza vinculante del propio pacto resolutorio y en aplicación de los artículos 1.255 y 1258 en relación con el 1.123 , 1.124 y 1101 del código civil , pues los contratantes, amen de quedar obligados a cumplir las consecuencias que, según la naturaleza del contrato, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley, también quedan obligados "al cumplimiento de lo expresamente pactado", y en este caso se pactó expresamente que debían estar finalizadas las obras el 27 de Octubre de 2.007 y que el comprador tenia facultad de resolver el contrato con devolución por el vendedor de las cantidades que hubiese hecho efectivas, si no se encontraban finalizadas.

La parte recurrente insiste en que concurrieron causas de justificación del acreditado retraso en la entrega, que además estaban expresamente previstas en el contrato, pues en la cláusula quinta después de estipularse que la terminación y entrega seria en Octubre de 2.007, se agregaba "salvo causas técnicas o administrativas o fuerza mayor, debidamente justificadas por la Dirección Facultativa, en cuyo caso la compradora acepta el retraso que se produzca por el plazo que justifique la dirección facultativa".

A tal efecto indica que hubo de ejecutarse una pantalla de micropilotes por la aparición de oquedades en la finca colindante que provocaron un retraso de seis meses, la modificación de un vial imputable al Ayuntamiento de la villa, con un retraso de dos semanas y, finalmente, la concesión de la licencia de primera ocupación que provoco un retraso de tres meses.

Esta Sala, sin embargo, considera que aunque se previó por las partes que la compradora aceptaba retrasos motivados por "causas técnicas o administrativas", ello no debe entenderse en el sentido de que cualquier circunstancia o contingencia (en el informe del Arquitecto se hace referencia también a una nevada, que, sin embargo, la parte no reproduce en su alegato) pudiera ser estimada como justificadora del retraso, pues ello dejaría inoperante, ante la falta de concreción de tales causas, la fecha cierta pactada para la entrega, sino solo de aquellas de naturaleza objetiva por ajenas a las partes y producidas sin culpa de promotor o agentes intervinientes en la edificación, resultando que ninguna de las invocadas se pueden considerar justificadoras del retraso, y así, la relativa a la necesidad de ejecutar una pantalla de micropilotes para impedir deslizamientos de la finca vecina, es un defecto del diseño del proyecto que no tuvo en cuenta esa circunstancia y sin que le pueda exonerar al vendedor/promotor que tal circunstancia no la hubieran previsto los estudios geológicos, pues es patente que en estos estudios estuvo el error y de ellos es responsable, por culpa in eligendo, el promotor, y en cuanto a la modificación del vial, carece de trascendencia para justificar el retraso que realmente hubo, cuanto mas que en ambos casos y con independencia de lo dicho, no se ha constatado por medio del libro de ordenes o de alguna otra forma objetiva, la incidencia que tales circunstancias tuvieron en el desarrollo del conjunto de la obra, que no solo se limitaba al punto donde se hubo de ejecutar el referido muro de micropilotes. Y finalmente, en cuanto a la tardanza en conceder la licencia de primera ocupación, se trata de una circunstancia que no cabe invocar como una de las causas de naturaleza administrativa genéricamente pactadas, pues como ha señalado el Tribunal Supremo en numerosas sentencias la obtención de tal licencia es una obligación del promotor y que sin ella no se puede cumplir con la obligación de entrega (22 de Diciembre de 1993 , 11 de Diciembre de 1995 , 9 de mayo de 1996 , 3 de junio de 2003 , citadas todas ellas en la de 18 de Abril de 2.008 ).

TERCERO.- Expuesto lo que antecede, y probado el retraso de ocho meses en el cumplimiento de la obligación de entrega, esta Sala considera que ha habido un incumplimiento relevante de tal obligación, que es causa resolutoria para los compradores.

Aunque ciertamente la Jurisprudencia señala que el mero retraso no es suficiente para la resolución, pues "no siempre implica que se haya frustrado el fin práctico perseguido por el negocio, ni permite atribuir a la parte adversa un interés, jurídicamente protegible, en que se decrete la resolución", también lo es que tal retraso es causa de resolución en supuestos de especial relevancia del tiempo o del cumplimiento tempestivo de la prestación (término esencial, supuestos del art. 1100, II 2º ), como ya observaba la jurisprudencia de mitad del siglo pasado, ( Sentencias de 5 de enero de 1935 , 28 de enero de 1944 , 12 de abril de 1945 , etc.) y cuya posición se ha mantenido posteriormente, en Sentencias como las de 5 de julio de 1971 , 9 de junio de 1986 , 18 de mayo de 1988 , 22 de mayo de 1991 , 18 de noviembre de 1993 y se sostiene aún ( Sentencia de 20 de septiembre de 2000 ), siempre que se aprecie en el que la promueve un "interés jurídicamente atendible", y el incumplimiento sea de cierta entidad, que se ha caracterizado como "verdadero y propio" ( Sentencias 15 de noviembre de 1994 , 7 de marzo y 19 de junio de 1995 , entre muchas otras), "grave" ( Sentencias de 23 de enero y 10 de diciembre de 1996 , 30 de abril y 18 de noviembre de 1994 , etc.),"esencial" ( Sentencias de 26 de septiembre de 1994 , 26 de enero de 1996 , 6 de octubre de 1997 , 11 de abril de 2003 , etc.), y que han sido resumidos por autorizada doctrina como la importancia para la economía de los interesados, la entidad del incumplimiento como obstáculo para impedir la satisfacción o para provocar la frustración, que ha de predicarse del fin o fin práctico del contrato, a lo que equivale la llamada "quiebra de la finalidad económica". Pero, en definitiva, ha de tratarse de un incumplimiento esencial, caracterizado por producir una insatisfacción de las expectativas o generar la frustración del fin".

En el caso presente, reconocido por la parte demandada el retraso que se contrae a un periodo de ocho meses, ha de considerarse dicho lapso temporal cómo suficiente para frustrar las expectativas de la parte compradora -bastaría contemplar la volatilidad de expectativas para el comprador ante la situación del mercado inmobiliario-, considerando esta Sala que si bien en retrasos de tres o cuatro meses no procede la resolución a menos que esté expresamente pactado ( SS. de esta Sala de 15 de Octubre de 2.010 y 15 de Abril de 2.011 ), una vez transcurre un tiempo superior a seis meses ha declarado la resolución ( SS de 22 de Marzo , 1 de Abril y 15 de Julio de 2.011 ) a menos que concurran circunstancias excepcionales o relevantes que así lo aconsejen y que aquí no concurren. En consecuencia, procede desestimar el recurso y confirmar la sentencia.

CUARTO.- Habiéndose desestimado el recurso, procede imponer las costas de la alzada al recurrente, de conformidad a los artículos 394 y 398 de la LEC .

QUINTO.- Procede resolver de conformidad con lo dispuesto en la D. Adicional decimoquinta apartado 8 de la Ley 1/2009 de 3 de Noviembre .

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación, este Tribunal dispone, el siguiente

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación formulado por el Procurador Dª Mª Luisa Alcalde Miranda en la representación de Valdeprom Grupo Inmobiliario, S.L. contra la sentencia de fecha catorce de enero de dos mil once dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 12 de Granada en autos de juicio ordinario número 1670/08 de los que dimana este rollo, debemos confirmar y confirmamos dicha sentencia, y con imposición al demandado recurrente de las costas de la alzada.

Désele al depósito constituido el destino legal.

Así, por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.