Sentencia Civil Nº 527/2011, Audiencia Provincial de Las Palmas, Sección 5, Rec 595/2010 de 02 de Noviembre de 2011

Encabezamiento

SENTENCIA

527/11

Iltmos. Sres.

Presidente:

D. Víctor Caba Villarejo

Magistrados:

D. Carlos Augusto García van Isschot

Da. Mónica García de Yzaguirre (Ponente)

En Las Palmas de Gran Canaria, a 2 de noviembre de 2011.

SENTENCIA APELADA DE FECHA: 12 de mayo de 2010

APELANTE QUE SOLICITA LA REVOCACIÓN: Don Pedro Jesús

VISTOS, ante AUDIENCIA PROVINCIAL SECCIÓN QUINTA, el recurso de apelación admitido a la parte demandante, en los resenados autos, contra la sentencia dictada por el JDO. 1a INSTANCIA no 4 de Las Palmas de Gran Canaria de fecha 12 de mayo de 2010 , seguidos como apelante a instancia de Don Pedro Jesús , representado por la Procuradora Dna. María Dolores Apolinario Hidalgo y dirigido por la Letrada Dna. Virginia Sosa Martín, contra la Comunidad de Propietarios " DIRECCION000 " de la calle DIRECCION001 número NUM000 de Las Palmas de Gran Canaria, representada por el Procurador Don Francisco Ojeda Rodríguez y asistida de la Letrada Dona María Dolores Herrera Ramos.

Antecedentes

PRIMERO.- El Fallo de la Sentencia apelada dice: "Que desestimando la demanda interpuesta por la Procuradora Sra. Dona María Dolores Apolinario Hidalgo, en nombre y representación de Don Pedro Jesús contra Comunidad de Propietarios " DIRECCION000 " de la DIRECCION001 número NUM000 de Las Palmas de Gran Canaria debo absolver y absuelvo a ésta de los pedimentos contra la misma formulados con expresa condena en costas procesales a la parte actora.

MODO DE IMPUGNACIÓN: mediante recurso de APELACIÓN ante la Audiencia Provincial de Las Palmas de Gran Canaria ( artículo 455 LEC ).El recurso se preparará por medio de escrito presentado en este Juzgado en el plazo de CINCO DÍAS hábiles contados desde el día siguiente de la notificación, limitado a citar la resolución apelada, manifestando la voluntad de recurrir, con expresión de los pronunciamientos que impugna ( artículo 457 LEC ). La admisión a trámite del recurso precisará la constitución del depósito previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial (redacción dada por la Ley Orgánica 1/2009 de cuatro de Noviembre) de acuerdo con la Instrucción 8/2009 del Ministerio de Justicia.

Así por esta Sentencia, lo pronuncio, mando y firmo."

SEGUNDO.- La relacionada sentencia, se recurrió en apelación por la indicada parte de conformidad a lo dispuesto en el artículo 457 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y no habiéndose practicado prueba en esta segunda instancia prueba, se senaló para estudio votación y fallo para el día 2 de noviembre 2011.

TERCERO.- Se ha tramitado el presente recurso conforme a derecho, y observando las prescripciones legales. Es Ponente de la sentencia la Iltma Sra. Dna. Mónica García de Yzaguirre, quien expresa el parecer de la Sala.

Fundamentos

PRIMERO.- Se alza la representación de la parte demandante frente a la sentencia dictada en la primera instancia que desestimó la demanda inicial sobre nulidad de acuerdos adoptados por la Comunidad demandada por ser contrarios a los Estatutos, en base al artículo 1o, apartado C, capítulo 1o, donde dice textualmente: "En copropiedad con los restantes conduenos de apartamentos, excepto los titulares de locales de la planta baja y sótano, la recepción o consejería, office y servicios sitos en la propia planta baja, escaleras y caja de las mismas, ascensor y en general cuanto sirve al uso exclusivo de los apartamentos, por tener los locales de planta baja y sótano entrada o acceso independiente".

Considera la apelante que el fundamento jurídico primero de la sentencia apelada omite la redacción íntegra del artículo primero y se basa en que se interpone la demanda por tener el local comercial entrada independiente a la calle. Aduce la parte que, además de tener entrada independiente, el problema se centra en que los estatutos dicen que el recurrente no tiene la propiedad del ascensor, y que pertenece en copropiedad a los restantes conduenos de los apartamentos.

Senala el recurrente que los estatutos están vigentes porque no han sido modificados nunca, y la Comunidad demandada no ha aportado prueba en contrario. Estos estatutos fueron aportados como documento 9 de la demanda, y fueron facilitados por la propia Comunidad de Propietarios; el Registro de la Propiedad certificó la inscripción de los estatutos y en la audiencia previa fueron aportaos y admitidos al haber sido anunciados en la demanda.

Concluye por ello la parte apelante que los estatutos están vigentes e inscritos en el Registro de la Propiedad.

La sentencia de instancia dice: "La demanda debe ser desestimada pues independientemente de que dichos estatutos se redactaran para un régimen de explotación turística , los ascensores son elementos comunes y la exclusión del uso de los mismos por parte los locales de la planta baja y sótano contenida en los estatutos les exime en su caso de la contribución del pago de gastos comunes de conservación y mantenimiento que no de los referidos a su sustitución."

Aduce esta parte que las Comunidades de Propietarios pueden hacer uso de la autonomía de la voluntad en base al artículo 1255 del Código Civil , y en el caso que nos ocupa no estamos interpretando una cláusula de exoneración de gastos de mantenimiento y conservación del ascensor, sino de propiedad del ascensor.

A juicio del recurrente si los estatutos dicen que no tiene la propiedad del ascensor, cómo va a abonar la derrama de sustitución de algo que no es suyo. Anade que la Comunidad de Propietarios tampoco ha probado que la sustitución del ascensor se deba a razones administrativas.

Termina suplicando a la Sala que con estimación del recurso de apelación se dicte sentencia por la que se estime la demanda, y que el apelante no tenga que abonar la derrama de sustitución del ascensor, declarando la nulidad de los acuerdos y condenando en costas a la parte contraria.

SEGUNDO.- El recurso debe estimarse.

La Sala no comparte la interpretación que realiza la Juez a quo de la cláusula contenida en los Estatutos de la Comunidad de Propietarios.

La Juez a quo cita en apoyo de su interpretación en primer lugar la sentencia de la Audiencia Provincial de A Coruna, sec. 5a, S 22-9-2009, no 355/2009, rec. 250/2009 . Dicha sentencia resuelve un caso distinto fáctica y jurídicamente del que es objeto de estos autos. Desde el punto de vista fáctico puesto que se refiere a un supuesto de instalación de ascensor en un edificio que anteriormente carecía de dicho servicio, y no a un supuesto de sustitución del ascensor preexistente. Y, en cuanto a la diferencia jurídica, puesto que la cláusula estatutaria invocada para la exoneración es sustancialmente diferente a la que es objeto de estos autos. Dice la Sentencia de la que hablamos: "El artículo 2.6 del Estatuto Jurídico de la Comunidad de Propietarios establece que "el propietario de la planta baja queda excluida del uso común del portal y escalera de acceso a los pisos altos; y, por lo tanto, queda excluido también de la obligación de participar en los gastos de pintura, limpieza, alumbrado y conservación ordinaria de dichos elementos comunes que no puede usar. Estos gastos se distribuirán entre todos los propietarios de las viviendas comprendidas en los pisos altos, por igual, o sea, a razón de una décima parte cada uno".

La demandante apelante fundamenta su recurso de apelación, como con anterioridad la oposición a la demanda, en que dicha cláusula exonera a los propietarios de los bajos de contribuir al gasto de la instalación del ascensor, criterio que no es compartido por este tribunal"

Se cita igualmente por la Juez a quo la sentencia de la Audiencia Provincial de Salamanca, sec. 1a, S 6-10-2009, no 371/2009, rec. 336/2009 . En este caso sí se trata de un supuesto de sustitución de ascensor, pero de nuevo existe una diferencia que a juicio de esta Sala determina una distinta consecuencia jurídica, cual es que en dichos autos, así como en todas las sentencias de Audiencias Provinciales y del Tribunal Supremo que en esta resolución se citan, se trata de cláusulas de exoneración del abono de los gastos ordinarios de conservación por la no utilización de un servicio, en tanto que en el caso objeto de estos autos la cláusula estatutaria hace referencia a la copropiedad del elemento o servicio, excluyendo de dicha copropiedad a los propietarios de los locales, como sostiene la parte recurrente.

Cabe citar la sentencia del Tribunal Supremo Sala 1a, de 18-11-2009, no 720/2009, rec. 956/2005 , en la cual, de forma análoga al asunto de autos, "La cuestión litigiosa se centra principalmente en la declaración de nulidad del acuerdo de la Junta de Propietarios, donde se aprueba la sustitución de los ascensores y el prorrateo a todos lo copropietarios de los gastos, al existir en las normas de la Comunidad una cláusula de exoneración de los gastos de portal y ascensor a los demandantes, en su calidad de propietarios de los sótanos, bajos y entresuelos.

El Juzgado acogió la demanda, y su sentencia fue confirmada en grado de apelación por la de la Audiencia, al entender que la exoneración contemplada en las normas de la Comunidad ha de extenderse a cualquier gasto derivado del ascensor y portal, inclusive los de sustitución."

Senala la resolución referida que la cuestión de como han de interpretarse las cláusulas exonerativas en el caso, con la consideración de que su hermenéutica ha de ser restrictiva y limitada a los gastos de uso y mantenimiento periódicos, pero no a los de sustitución, que no son periódicos y además revalorizan el valor de toda la finca, incluyendo los sótanos y entresuelo, por lo que todos los propietarios han de contribuir a los mismos; funda el interés casacional en la oposición a la jurisprudencia de esta Sala, con cita de las SSTS de 3 de noviembre y 10 de diciembre de 1982 , 25 de junio y 3 de julio de 1984 , 19 de diciembre de 1991 y 14 de marzo de 2000 .

El motivo se desestima por el Tribunal. Acoge el Tribunal Supremo los razonamientos de la sentencia dictada por la Sección 1a de la Audiencia Provincial de Guipúzcoa, que expresamente recoge en su sentencia:

"En primer lugar, debemos partir de la licitud de la referida norma, debido a que cabe que los copropietarios acuerden un régimen de contribuir a algunos gastos comunitarios que sea distinto al legalmente establecido de hacerlo con arreglo a la cuota de participación fijada en el título. Así se ha reconocido por la jurisprudencia en base a lo dispuesto en el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal y al principio de autonomía de la voluntad imperante en las relaciones privadas y es expresamente recogido en el artículo 396, último párrafo, del Código Civil , pudiendo llegarse a eximir de la obligación de contribuir a determinados gastos a algunas viviendas o locales. (...). La jurisprudencia del Tribunal Supremo, en SSTS de 19 de julio de 2000 , 3 de febrero de 1994 , 3 de julio de 1984 , etc., entiende que tales exenciones globales, genéricas, deben interpretarse sin hacer distinción entre unos y otros conceptos, incluyéndose, por tanto, también en ellas los supuestos de sustitución del elemento común, por lo que ésta será la interpretación que seguirá también esta Sala y la que ha seguido esta Audiencia en las recientes sentencias de 4 de febrero de 2004, de la Sección Segunda y de 15 de febrero de 2005 de esta misma Sección Primera . Dicha interpretación clara y lógica se ve avalada en el caso que nos ocupa por la propia actuación de la Comunidad, que, en aplicación de la norma litigiosa, nunca ha exigido pago alguno a los propietarios de los locales de la planta baja, pese a que en la Junta de 28 de febrero de 1994 acordó la sustitución del cuadro eléctrico del ascensor, presupuestada en la entonces muy considerable cantidad de 863.000 pesetas".

El Tribunal Supremo acepta los razonamientos de la sentencia de la Audiencia recién expuestos, y anade que la interpretación de los contratos es función propia del Juzgador de instancia, salvo que la misma sea arbitraria, absurda o ilegal (entre otras, SSTS de 11 de diciembre de 2006 , 29 de marzo y 13 de mayo de 2007 , 27 de febrero y 25 de noviembre de 2008 y 19 de febrero de 2009 ), nada de lo cual es predicable en la que la resolución recurrida ha hecho del contrato litigioso.

Específicamente indica el alto Tribunal que la sentencia de segunda instancia guarda conformidad con la doctrina de esta Sala, y las SSTS aportadas por la recurrente carecen de identidad sustancial con el caso debatido, debido a que, o no existe cláusula estatutaria exonerativa de la obligación de pago -como en la de 14 de marzo de 2000 -, o la cláusula estatutaria ha sido modificada por acuerdo válido de Junta -así sucede en la de 3 de noviembre de 1982-, o las cláusulas son totalmente diferentes a las del presente caso -como ocurre en la de 25 de junio de 1984-.

Y respecto a la tarea interpretativa, dice la Sentencia del Tribunal Supremo de 18/11/2009 de la que venimos hablando lo siguiente: "En el caso objeto del proceso, el Título Constitutivo excluye a las plantas bajas y entresuelos de los gastos de ascensor, con apoyo en su imposibilidad de uso; por demás, el Título utiliza el término genérico de "gastos", y cabe concluir que hace referencia tanto a los ordinarios como a los extraordinarios, porque, donde la regla citada no distingue, no existe justificación para interpretar lo contrario."

TERCERO.- En el presente caso el actor, hoy apelante, con fundamento en el artículo 18.1.a y 18.3 de la Ley de Propiedad Horizontal interesa la nulidad de los acuerdos adoptados en el punto segundo del orden del día y punto primero del orden del día respectivamente, en las Juntas Extraordinarias celebradas con fechas 19 de Diciembre del 2008 y 12 de Mayo del 2009 respecto al local comercial de su propiedad y en las que votó en contra de los mismos, referidos a la sustitución de ascensor y aprobación de la derrama pertinente, asignándosele a su local el 13,65% del total del presupuesto interesando se declare la exoneración o exclusión del local comercial sito en la planta sótano de la Comunidad, de su propiedad del abono de la derrama de sustitución del ascensor y ello por entender que dichos acuerdos son contrarios a los estatutos ,en concreto a su artículo 1o, apartado C, Capítulo 1o.

El Capítulo I de los Estatutos lleva como título "De la propiedad privativa y en común" y este capítulo se inicia con el artículo 1o en el cual se definen los elementos en copropiedad estructurándose en cuatro apartados clasificados en las letras de la a) a la d). El artículo 1 letra c) de los Estatutos dice: "Corresponde al dueno de cada apartamento: (...) c) En copropiedad con los restantes conduenos de los apartamentos a excepción de los titulares de los locales de la planta baja y sótano, de la recepción o conserjería, office y servicio sitos en la planta baja, escaleras y caja de las mismas, ascensor y en general cuanto sirve al uso exclusivo de los apartamentos, por tener los locales de planta baja y sótano entrada o acceso independiente".

Partiendo de esta concreta cláusula estatutaria, el Tribunal considera que es claro, a sensu contrario, que los duenos de los locales de la planta baja y sótano, con acceso independiente, como es el caso de autos, no son copropietarios del ascensor, sino que este servicio y elemento únicamente pertenece en copropiedad a los conduenos de los apartamentos.

En consecuencia, el actor, como titular del Local sito en el sótano del DIRECCION000 " (finca registral NUM001 del Registro de la Propiedad no 2 de Las Palmas de Gran Canaria), DIRECCION001 número NUM000 de esta capital, está exonerado de contribuir a cualesquiera gastos relacionados con el ascensor del inmueble, y, por ello, ha de prosperar la demanda y el recurso de apelación pues los acuerdos impugnados son contrarios a los Estatutos.

No cabe acoger la alegación de la Comunidad de Propietarios apelada de que los Estatutos no se encuentran vigentes alegando que tanto los Estatutos como las normas de régimen interno de la Comunidad estuvieron en vigor mientras la Comunidad de Propietarios tenía un régimen de explotación que desapareció hace anos. Los Estatutos fueron protocolizados notarialmente y constan inscritos en el Registro de la Propiedad en la finca matriz que se dividió horizontalmente (finca NUM002 ), como resulta de la certificación expedida por el Registro de la Propiedad número 2 de Las Palmas de Gran Canaria, obrante a los folios 101 y siguientes de las actuaciones, sin que conste alteración alguna en los mismos. En consecuencia cuando los actores compran su finca el Registro de la Propiedad publica la norma estatutaria que es base de la demanda con el mismo contenido.

No consta que la Comunidad de Propietarios demandada haya modificado los Estatutos ni aprobado unos Estatutos nuevos, ni que los primeramente aprobados estuvieran sujetos a ninguna condición resolutoria respecto del régimen de explotación turística al que alude la Comunidad demandad, ni de ninguna otra clase.

CUARTO.- Al estimarse el recurso de apelación no procede hacer expresa imposición al apelante de las costas causadas por su sustanciación en esta alzada, en aplicación de cuanto dispone el artículo 398.2o de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

En cuanto a las costas de la primera instancia, al estimarse íntegramente la demanda debe condenarse en costas a la Comunidad demandada, costas en las que no podrán repercutirse en el actor como comunero, por aplicación del artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que estimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de Don Pedro Jesús contra la sentencia de fecha 12 de mayo de 2010 , dictada por el JDO. 1a INSTANCIA no 4 de Las Palmas de Gran Canaria, en autos de Juicio Ordinario 1951/2009, revocamos la expresada resolución, y

1o.- Estimamos la demanda formulada por la representación de Don Pedro Jesús contra la Comunidad de Propietarios " DIRECCION000 " de la DIRECCION001 número NUM000 de Las Palmas de Gran Canaria, y,

2o.- Declaramos la nulidad de los acuerdos relativos al punto segundo del orden del día de la Junta General Extraordinaria de la Comunidad de Propietarios demandada celebrada el 19 de diciembre de 2008; y de los acuerdos relativos al punto primero del orden del día de la Junta General Extraordinaria de la Comunidad de Propietarios demandada celebrada el 12 de mayo de 2009; respecto al local comercial sito en planta sótano del Edificio y propiedad del demandante;

3o.- Declaramos la exclusión en el abono de la derrama de sustitución del ascensor al titular del local comercial situado en el sótano del Edificio de la Comunidad demandada;

4o.- Condenamos a la Comunidad de Propietarios demandada al pago de las costas causadas en la primera instancia, que no podrán repercutirse en el comunero actor.

5o.- No procede hacer expresa imposición de las costas de esta alzada.

Dedúzcanse testimonios de esta resolución, que se llevarán a Rollo y autos de su razón, devolviendo los autos originales al Juzgado de procedencia para su conocimiento y ejecución una vez sea firme, interesando acuse recibo.

Las sentencias dictadas en segunda instancia por las Audiencias Provinciales serán impugnables a través de los recursos regulados en los Capítulos IV y V, del Título IV, del Libro II, de la Ley 1/2000, en su redacción dada al mismo por la Ley 37/2011 de 10 de octubre, cuando concurran los presupuestos allí exigidos, y previa consignación del depósito a que se refiere la Ley Orgánica 1/2009 de 3 de noviembre que introduce la Disposición Adicional Decimoquinta en la LOPJ .

Así por esta nuestra sentencia definitivamente juzgando, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Iltmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Iltmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario certifico.