Sentencia Civil Nº 527/2011, Audiencia Provincial de Salamanca, Sección 1, Rec 191/2011 de 15 de Diciembre de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

SALAMANCA

SENTENCIA: 00527/2011

SENTENCIA NÚMERO 527/11

ILMO. SR. PRESIDENTE:

D. JOSE RAMON GONZALEZ CLAVIJO

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:

D. MANUEL MORAN GONZALEZ

D. JOSE ANTONIO VEGA BRAVO

En la ciudad de Salamanca a quince de Diciembre de dos mil once.

La Audiencia Provincial de Salamanca ha visto en grado de apelación el JUICIO ORDINARIO Nº 295/10 del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Salamanca, Rollo de Sala nº 191/11; han sido partes en este recurso: como demandante-apelada CONSTRUCCIONES Y OBRAS MONTERRUBIO, S.L., representada por la Procuradora Dª Ana Mª García Díaz y bajo la dirección del Letrado D. Anselmo Santos Pérez-Moneo y como demandada-apelante la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA URBANIZACIÓN000 NUM000 , representada por la Procuradora Dª Teresa Fernández de la Mela Muñoz y bajo la dirección del Letrado D. Cesar Carlos Alonso Ramos, habiendo versado sobre Reclamación de cantidad.

Antecedentes

1º.- El día 28 de Diciembre de 2.010 por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Salamanca se dictó sentencia en los autos de referencia que contiene el siguiente: "FALLO: Se estima la demanda presentada por la procuradora Sra. Ana María García Díaz, en representación de CONSTRUCCIONES Y OBRAS MONTERRUBIO, SL, contra COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE URBANIZACIÓN000 NUM000 , representada por la procuradora Sra. Teresa Fernández de la Mela Muñoz, condenando a la demandada a que abone a la actora la suma de OCHO MIL NO VECIENTOS ONCE EUROS CON SESENTA Y CUATRO CENTIMOS (8.911,64 €) , más los intereses legales y las costas procesales".

2º.- Contra referida sentencia se preparó recurso de apelación por la representación jurídica de la parte demandada concediéndole el plazo establecido en la Ley para interponer el mismo verificándolo en tiempo y forma, quien después de hacer las alegaciones que estimó oportunas en defensa de sus pretensiones, terminó suplicando se dicte sentencia por la que estime el recurso, revoque la Sentencia recurrida y se desestime la demanda interpuesta por Construcciones y Obras Monterrubio S.L., con imposición de las costas a la parte demandante apelada.

Dado traslado de dicho escrito a la representación jurídica de la parte contraria por la misma se presentó escrito en tiempo y forma oponiéndose al recurso de apelación formulado para terminar suplicando se dicte Sentencia por la que desestimando el recurso interpuesto confirme íntegramente la Sentencia dictada por el Juzgado de Instancia, con expresa imposición de las costas de esta alzada a la demandada apelante.

3º.- Recibidos los autos en esta Audiencia se formó el oportuno Rollo y se señaló para la votación y fallo del presente recurso de apelación el día 2 de Diciembre de 2.011 pasando los autos al Ilmo. Sr. Magistrado-Ponente para dictar sentencia.

4º.- Observadas las formalidades legales.

Vistos, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado DON JOSE ANTONIO VEGA BRAVO .

Fundamentos

Primero.- La parte apelante insistió en su escrito de contestación y fundamentó su recurso en el error de derecho, con vulneración del artículo 1259 y 397 CC , así como los artículos 11 y 16 LPH por entender que las obras objeto de juicio no se contrataron por la comunidad y en beneficio de la misma, sino por un comunero y en su propio beneficio, existiendo también al respecto el error en la valoración de la prueba.

La parte demandante se opuso a dicho recurso.

Segundo.- Así las cosas, es preciso indicar inmediatamente que si bien es cierto que nuestra LPH regula con precisión tanto las obligaciones de los comuneros del edificio en propiedad horizontal, como las obligaciones de la comunidad de propietarios, y de esta suerte prohíbe en su artículo 7 a los comuneros realizar alteraciones en la cosa común- prohibición que reitera para la comunidad de bienes en general el artículo 397 CC - ; del mismo modo, el artículo 9 regula las obligaciones de los propietarios, refiriéndose a su deber de contribuir a los gastos comunes para las reparaciones del edificio; a continuación el artículo 10 regula las obligaciones de la comunidad con respecto a las obras de reparación en los elementos comunes; y finalmente el artículo 14 establece entre las competencias de la junta de propietarios la de realizar las obras necesarias para el mantenimiento de los elementos comunes. Si bien es cierto lo anterior, decimos, también es cierto que nuestro legislador en el artículo 1259 CC , después de declarar la nulidad del contrato celebrado a nombre de otro por quien no tenga su autorización, ni representación legal, en el último inciso del párrafo segundo de dicho artículo admite la validez del mismo en el caso de que "lo ratifique la persona a cuyo nombre se otorgue antes de ser revocado por la otra persona contratante".

La ratificación es la declaración de voluntad del dueño de aceptación o de conformidad con lo realizado por el representante sin poder. La actuación del gestor se transforma entonces en actuación plenamente representativa y despliega todos los efectos que son propios de ella. La ratificación cumple una función de justificación y permite derivar efectos jurídicos para el representado del acto del representante que no se encontraba previamente apoderado. La ratificación, regulada además en los artículos 439, 1727 y 1892 CC puede ser, aunque el articulo 1259 no lo diga, expresa o tácita. Puntualizando nuestra jurisprudencia ya desde antiguo ( STS 15-VI-1966 ) que la representación tácita tiene lugar cuando el dueño, sin hacer uso de la acción de nulidad que podía ejercitar, acepta en su provecho los actos ejecutados sin su autorización por el representante, poniendo con ello de manifiesto su consentimiento concordante con el del tercero. Y más recientemente nuestro Tribunal Supremo Sala 1ª, en su sentencia de 28-12-2007, nº 1352/2007, rec. 4905/2000 . Pte: Roca Trías, Encarnación declara que " el contrato celebrado sin poder es ciertamente un negocio jurídico incompleto y la ratificación afecta al dueño del negocio, que puede o no aceptarlo para quedar obligado. La sentencia de 10 junio 2002 EDJ2002/22270 señala que el recurrente"(i)gnora presupuestos de la dogmática jurídica en cuanto que, la sanción del art. 1259 CC EDL1889/1 , supone, sin más, que ese contrato en la hipótesis -no acreditada como se ha expuesto por la Sala «a quo»- celebrado a nombre de otro sin su autorización o representación, ni es existente, ni es radicalmente nulo (...)". La sentencia de 26 julio 2001 EDJ2001/16173 dice que"(O)bviamente, en cuanto al primer aspecto, no cabe apreciar infracción alguna del art. 1259 , porque este precepto recoge en su párrafo segundo inciso final la eficacia convalidante de la ratificación efectuada por la persona a cuyo nombre se otorgue un negocio sin su autorización previa, siempre que tenga lugar antes de ser revocado por la otra parte contratante, y si bien dicho precepto no recoge expresamente (a diferencia del art. 1727 ) la modalidad de ratificación tácita , esta posibilidad, que se produce cuando el interesado (representado) realiza un comportamiento que objetivamente sólo es posible entender con una ratificación y que revela de manera inequívoca la voluntad de ratificar, se halla reconocida por las Sentencias, entre otras, de 25 de marzo de 1968 (cuando resulte de hechos que impliquen necesariamente la aprobación del «dominus»), 22 diciembre 1977 EDJ1977/375 (presuncionalmente deducida), 25 febrero 1994 EDJ1994/1701 (deducida de datos objetivos de aprobación), y 18 de marzo de 1999 EDJ1999/3267 ,(...)" ( Cfr.. Sentencias de 10-10-1963 , 10-5-1984 EDJ1984/9761 , 5-11-1993 EDJ1993/9927 , 25-2-1994 EDJ1994/1701 y 29-3-1995 ). Igualmente es tradicional en nuestra jurisprudencia considerar que el efecto de la ratificación es retroactivo y el contrato despliega sus efectos no a partir del momento en que se lleva a cabo la ratificación, sino a partir del momento en que el contrato fue celebrado por el representante, por ser la solución más conforme con la voluntad de todos los interesados, como criterio para interpretar la voluntad de todos ellos, con excepción, por supuesto, de los derechos adquiridos de buena fe por terceros extraños al negocio, que la ratificación no puede hacer decaer.

Tercero.- Pues bien , en el presente caso, nos encontramos con un supuesto en el que desde el punto de vista de los hechos no hay duda de que si bien la empresa constructora demandante estaba acometiendo obras en el chalé y parcela de uno de los comuneros, sin embargo durante el transcurso de las obras, y también posteriormente, se reveló la necesidad de llevar a cabo una serie de reparaciones urgentes y necesarias en elementos comunes de la comunidad de propietarios a la que pertenecía el contratante originario de las obras. Así se realizaron en el año 2001, como también posteriormente en el año 2005 trabajos de renovación de la distribución del agua del sondeo comunitario, consistentes en la sustitución de la tubería existente por una nueva, en la alimentación del aljibe, salida del grupo de presión, construcción de arquetas, sustitución de la línea eléctrica existente para dar servicio a la bomba de sondeo de la comunidad canalizaciones de reserva para el alumbrado público, cambio de acometida desde toma de Iberdrola hasta la caseta de contadores, reparación de un reventón en la tubería de salida del agua del sondeo comunitario , etcétera. El arquitecto técnico director de las obras del año 2001 en cuyo transcurso surgió la necesidad de realizar tales reparaciones en los elementos comunes manifestó en el juicio oral, donde se ratificó en su informe unido como documento 20 a la demanda, que dichos elementos comunes se encontraban "muy mal, muy mal".

No puede, pues, discutirse sobre la base de dicha prueba pericial, en relación con la testifical y documental relativa a las facturas por las obras realizadas, la realidad de que tales obras se realizaron y que además que se refirieron a elementos comunes de la comunidad de propietarios demandada, con independencia de que los beneficiarios directos de la reparación de tales elementos comunes fuesen unos determinados comuneros, y no necesariamente todos ellos; así como también, con independencia de que las primeras de ellas, las obras del año 2001, se llevaran a cabo al aparecer su necesidad cuando se realizaban obras en el chalé de unos comuneros.

El problema, por lo tanto, no consiste tanto en determinar si las obras se realizaron en los elementos comunes, sino en determinar si tales obras se llevaron a cabo respetando el proceso de contratación que respeta a las mismas se regula en la LPH, o, en caso contrario, si puede decirse que contaron con la ratificación de la comunidad de propietarios.

A este respecto es también claro en el presente caso que para llevar a cabo las obras objeto de juicio no se respetaron los trámites y requisitos que se regulan con precisión y hasta exquisitez en la LPH en los citados artículos 7, 9, 10, 14 y 16 siguientes. No hubo ninguna Junta de Propietarios en cuyo orden del día figurase la necesidad de adoptar un acuerdo para la realización de obras comunes, ni tampoco se llevó a cabo un acuerdo al respecto, con el consiguiente estudio de diferentes presupuestos de obras y la posterior y final decisión por parte de la Junta de Propietarios de contratar tales obras a un constructor determinado. Nada de ello consta en los presentes autos.

Ahora bien, también es cierto que la comunidad demandada presenta a este respecto un carácter ciertamente especial, no porque se trate de una comunidad de propietarios horizontal no sobre un edificio de viviendas, sino sobre los elementos comunes de una urbanización; presenta, decimos, un carácter ciertamente especial, en realidad de verdad, porque se trata de una comunidad de propietarios donde estos o porque no viven allí, o por la razón que sea, no han llevado a cabo el cumplimiento de la LPH en lo que se refiere a su funcionamiento como tal comunidad, pues de hecho desde el año 2001 no hubo ninguna Junta de Propietarios durante nada menos que nueve años después. No se reunió la Junta de Propietarios para tomar ningún acuerdo, ni sobre gastos comunes, ni sobre obras, ni sobre nada por el estilo, y ello a pesar de contar con un administrador. En consecuencia, no sería justo en un caso como el presente que considerásemos que por no haberse respetado por el constructor al realizar las obras el mecanismo de contratación con la comunidad establecido por la LPH, no tuviese derecho a cobrar esas obras, cuando en realidad de verdad, lo que ocurrió es que es la propia comunidad de propietarios, y concretamente la propia junta de propietarios de dicha comunidad la que no cumplió con sus obligaciones de reunirse por lo menos de manera ordinaria una vez al año para tratar de llevar a cabo el cumplimiento de sus funciones reguladas en el artículo 14 LPH antes citado. Es, pues, la propia comunidad de propietarios demandada la que no cumplió con sus obligaciones, y no al revés.

Se plantea, por lo tanto, el problema de determinar si en el presente caso puede considerarse que ha existido por parte de la comunidad de propietarios demandada una auténtica ratificación tácita de la contratación de dichas obras. Ratificación tácita que, entendida en el sentido antes expuesto, se da en aquellos casos en los que el dueño sin hacer uso de la acción de nulidad que podría ejercitar, acepta en su provecho los actos ejecutados sin su autorización por el representante, poniendo con ello de manifiesto su consentimiento concordante con el del tercero. Siendo así que en el presente caso, como con total acierto se ha dicho que en la sentencia impugnada, debe considerarse que existe tal ratificación tácita en un caso como el presente, donde las obras, como ha sido acreditado por los testigos que declararon en el juicio, se realizaron durante varios meses, a la vista ciencia y paciencia de los comuneros, que nunca manifestaron nada en su contra. Además, afectaron a elementos comunes que se hallaban en un muy mal estado, aceptando en provecho propio la comunidad de propietarios la reparación y mejoramiento de los mismos que con tales obras se llevó a cabo. De manera que si durante los meses que duraron las obras, y asimismo durante los años posteriores, la comunidad no ha impugnado en absoluto la forma de realización de las mismas, ni tampoco el hecho de que tales obras se llevasen a cabo, obras que además, desde un punto de vista técnico se ha acreditado que eran necesarias y urgentes dado el estado de los elementos comunes, no podemos sino concluir que la realización de las mismas, aunque no fue llevada a cabo por representante legal de la comunidad, después de haber seguido el procedimiento legalmente establecido para la adopción del correspondiente acuerdo comunitario, aunque no se haya hecho ello así , la realización de tales obras fue, en todo caso , tácitamente ratificada, en el sentido antes expuesto, por la comunidad demandada, que por ello debe hacer frente al pago de las mismas, sin perjuicio de las acciones que, en su caso, pudieran corresponder a dicha comunidad contra los propietarios que solicitaron la ejecución de tales obras sin respetar el procedimiento legalmente establecido, lo cual en todo caso no puede afectar al tercero ejecutante de las obras aquí demandante, cuya mala fe al respecto nadie ha acreditado, ni puede , por ello , ser objeto del presente juicio.

El presente recurso debe, pues, ser desestimado.

Cuarto.- Por aplicación del artículo 398.1 LEC , las costas de este juicio se imponen a la parte apelante.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y en virtud de los poderes conferidos por la Constitución.

Fallo

Desestimando el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Dª Teresa Fernández de la Mela Muñoz en nombre y representación de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA URBANIZACIÓN000 NUM000 contra la Sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez de Primera Instancia Nº 2 de Salamanca con fecha 28 de Diciembre de 2.010 en el procedimiento de que este Rollo dimana, confirmamos la misma en su integridad, con imposición a la parte apelante de las costas esta alzada.

Dese al depósito constituido el destino legalmente establecido.

Notifíquese la presente a las partes en legal forma y remítase testimonio de la misma, junto con los autos de su razón al Juzgado de procedencia para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

P U B L I C A C I O N

Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente, hallándose la Sala celebrando audiencia pública en el día de su fecha. Doy fe.-