Sentencia Civil Nº 527/2012, Audiencia Provincial de Castellon, Sección 3, Rec 459/2012 de 12 de Noviembre de 2012

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CASTELLÓN

SECCIÓN TERCERA

Rollo de apelación civil número 459 de 2012

Juzgado de 1ª Instancia número 3 de Vinaròs

Juicio Ordinario número 602 de 2010

SENTENCIA NÚM. 527 de 2012

Ilmos. Sres.:

Presidente:

Don JOSÉ MANUEL MARCO COS

Magistrados:

Don ENRIQUE EMILIO VIVES REUS

Don RAFAEL GIMÉNEZ RAMÓN

En la Ciudad de Castellón, a doce de noviembre de dos mil doce.

La Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Castellón, constituida con los Ilmos. Sres. referenciados al margen, ha visto el presente recurso de apelación, en ambos efectos, interpuesto contra la Sentencia dictada el día dieciséis de abril de dos mil doce por la Ilma. Sra. Magistrada Juez del Juzgado de 1ª Instancia número 3 de Vinaros en los autos de Juicio Ordinario seguidos en dicho Juzgado con el número 602 de 2010.

Han sido partes en el recurso, como apelante, Don Juan Pedro y Doña Gabriela , representado/a por el/a Procurador/a D/ª. Mónica flor Martínez y defendido/a por el/a Letrado/a D/ª. Javier Catalán Catalán, y como apelado, Residencial Ratllamar S.L., representado/a por el/a Procurador/a D/ª. Agustín Juan Ferrer y defendido/a por el/a Letrado/a D/ª. Manuel Montull Fabregat.

Es Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. Don ENRIQUE EMILIO VIVES REUS.

Antecedentes

PRIMERO.-El Fallo de la Sentencia apelada literalmente establece: ' Que DESESTIMANDO íntegramente la demanda interpuesta por D. Juan Pedro y Dª Gabriela representados por la Procuradora Sra. Flor Martínez contra la mercantil RESIDENCIAL RATLLAMAR, S.L., representada por el Procurador Sr. Juan Ferrer, debo absolver y absuelvoa la parte demandada de los pedimentos realizados de contrario, con expresa imposición de costas a la parte demandante.-'

SEGUNDO.-Notificada dicha Sentencia a las partes, por la representación procesal de Don Juan Pedro y Doña Gabriela , se interpuso recurso de apelación, en tiempo y forma, en escrito razonado, solicitando se dicte Sentencia estimando íntegramente la demanda con imposición de costas de ambas instancias a la parte demandada.

Se dio traslado a la parte contraria, que presentó escrito oponiéndose al recurso, solicitando se dicte sentencia desestimando el recurso de apelación, con imposición de costas a la parte apelante.

Se remitieron los autos a la Audiencia Provincial, correspondiendo su conocimiento a esta Sección Tercera, en virtud del reparto de asuntos.

Por Diligencia de Ordenación de fecha 26 de junio de 2012 se formó el presente Rollo y se designó Magistrado Ponente, se tuvieron por personadas las partes y por Providencia de fecha 3 de septiembre de 2012 se señaló para la deliberación y votación del recurso el día 15 de octubre de 2012, llevándose a efecto lo acordado.

TERCERO.-En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales de orden procesal.

Fundamentos

SE ACEPTANlos de la resolución recurrida y se resuelve el recurso conforme a los siguientes:

PRIMERO.-Por D. Juan Pedro y Dª Gabriela se presentó el día 15 de junio de 2.010, demanda de juicio ordinario contra la mercantil 'Residencial Ratllamar, S.L.', solicitando en el suplico se condene a la entidad demandada a pagar a los demandantes la cantidad de 56.634,24 euros en concepto de devolución de arras penitenciales. Fundamenta su pretensión la parte actora en los siguientes hechos, expuestos en síntesis: El 25 de abril de 2.006, los demandantes suscribieron un contrato de compraventa y entrega de arras con la demandada, en virtud del cual adquirieron una vivienda en construcción en Benicarló, sita en la CALLE000 nº NUM000 , vivienda tipo NUM001 de la NUM002 planta. Los actores entregaron en concepto de arras y pago a cuenta, la cantidad total de 27.817,12 euros, comprometiéndose la entidad demandada a entregar la vivienda el 30 de septiembre de 2.007. Llegada la citada fecha, la vivienda no pudo ser entregada por cuanto no había finalizado su construcción, por lo que transcurrido un año, los demandantes comunicaron a la demandada su decisión de rescindir el contrato ante el incumplimiento de la vendedora, reclamando la devolución de las arras. Dado el incumplimiento de la vendedora, deberá devolver las arras por duplicado.

La mercantil demandada contestó a la demanda oponiéndose a la pretensión de la actora solicitando se desestimara la demanda, alegando que en el contrato suscrito no se pactaron arras penitenciales. La cantidad entregada por los demandantes lo fue a cuenta del precio, teniendo dicha entrega el valor de unas arras confirmatorias del contrato. En la demanda no se pretende la resolución del contrato. Las obras del edificio terminaron en el mes de julio de 2.008 y la licencia de primera ocupación se emite el 10 de diciembre de 2.008, por lo que no ha existido una voluntad incumplidora por parte de la mercantil vendedora. El requerimiento resolutorio efectuado por los demandantes es extemporáneo por cuanto en el momento en que se realiza la obra ya estaba finalizada.

La sentencia de primera instancia desestimó la demanda y contra dicha sentencia interpone recurso de apelación la parte actora solicitando su revocación y, en su lugar, se estime la demanda por ellos formulada.

SEGUNDO.-La sentencia recurrida desestimó la demanda con fundamento en que no se ha acreditado un incumplimiento de suficiente entidad requerido para instar la resolución contractual, ya que la parte compradora decidió resolver el contrato cuando la promotora ya había terminado la obra y obtenido la licencia de primera ocupación, por lo que la resolución instada carece de fundamento y validez (sic). Del texto recogido en el contrato de compraventa no se observa mención ni pacto alguno entre las partes intervinientes referente a ningún pago de la parte compradora en concepto de arras y menos aún de carácter penitencial, por lo que carece de sentido exigir su cumplimiento.

La parte apelante discrepa de los razonamientos de la sentencia recurrida por entender que la mercantil demandada incumplió el contrato de compraventa al no hacer entrega de la vivienda a los demandantes compradores dentro del plazo pactado, por lo que al haber comunicado a la entidad demandada, por medio de burofax, el 13 de noviembre de 2.008, la resolución del contrato, habrá que entender que se trata de un incumplimiento de carácter esencial, de un retraso evidente que frustraba la expectativas de los compradores, por lo que debió declararse probado el incumplimiento por parte de la demandada y estimarse los pedimentos de la demanda, y si bien se comunicó dicha resolución a la demandada el 13 de noviembre de 2.008, la decisión de resolver el contrato se había producido tras el incumplimiento de entrega de la vivienda, el 30 de septiembre de 2.007. En cuanto a la cantidad entregada por los demandantes compradores a la entidad demandada, debe entenderse que se trata de unas arras penitenciales, ya que habiéndose pactado en el contrato que si la parte compradora incumplía su obligación del pago del precio, la vendedora haría suyas el cincuenta por ciento de las cantidades entregadas, es evidente que se pactaron unas arras penitenciales, lo que obligaría a la demandada a devolver dobladas las mismas al haber incumplido el contrato.

Para la resolución del presente recurso resulta de especial trascendencia determinar si la cantidad entregada por los demandantes compradores a la mercantil vendedora demandada lo fue en concepto de arras penitenciales, como sostiene la parte actora apelante, o la entrega efectuada lo fue a cuenta del precio como señal o confirmación del contrato, como entiende la parte demandada, ya que el pedimento de la demanda, de claro carácter de condena al pago de la cantidad dineraria de 56.634,24 euros, se fundamenta en la existencia de esas arras penitenciales, como así se indica expresamente en el suplico de la demanda y en el fundamento de derecho VI del escrito de demanda, no solicitando la resolución contractual por incumplimiento de la vendedora, por lo que no puede resolverse en el presente litigio si la parte demandada incumplió o no el contrato que sirva de fundamento a una declaración resolutoria del contrato no pedida.

De la prueba practicada en el presente proceso, correcta y acertadamente valorada por el juzgador de primera instancia, debe coincidirse con la conclusión alcanzada en la sentencia recurrida de que la cantidad entregada por los demandantes compradores a la entidad demandada en virtud del contrato de compraventa no tiene la consideración de arras penitenciales, sino a cuenta del precio como señal o confirmación del contrato.

Las arras penitenciales que regula el artículo 1.454 del Código Civil , también llamadas de desistimiento o arrepentimiento porque confiere a las partes contratantes la facultad de desistir del contrato con la consecuencia para el comprador de perder la cantidad entregada y para el vendedor de devolverlas duplicadas al comprador, exigen para su aplicación, según constante y reiterada doctrina jurisprudencial, que por voluntad de las partes, claramente constatada, se establezcan tales arras, expresando de una manera clara y evidente la intención de los contratantes de desligarse de la convención por dicho medio resolutorio, ya que, en otro caso, cualquier entrega o abono habrá de valorarse y conceptuarse como parte del precio o pago anticipado del mismo, teniendo tal precepto legal un carácter excepcional, que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales ( SSTS de fechas 12 de diciembre de 1.991 y 31 de julio de 1.992 ).

Del examen del contrato de compraventa, aportado al escrito de demanda bajo el número dos de documentos (folios 16 a 24 de los autos), se desprende claramente que la cantidad entregada por los demandantes a la entidad promotora demandada lo fue a cuenta del precio, no teniendo otro carácter esa entrega sino como señal confirmatoria del contrato, sin que pueda estimarse que tuviera el carácter de arras penitenciales, ya que ninguna indicación se hace sobre dicho concepto en el contrato, por cuanto no se establece esa facultad de desistir del contrato a ninguna de las partes contratantes, con la consecuencia de que la parte compradora perdiera la totalidad de dicha suma o que la vendedora las devolviera al comprador duplicadas.

Del pacto incluido en la condición general cuarta del contrato, en el que se establece que para el caso de falta de pago del precio en los plazos pactados, la vendedora podría resolver el contrato, entregando a la compradora el cincuenta por ciento de la suma entregada a cuanta del precio, reteniendo en su poder la vendedora el cincuenta por ciento restante en concepto de cláusula penal, no puede deducirse la existencia de unas arras penitenciales. En primer lugar, por cuanto las arras penitenciales facultan a las partes para desistir del contrato, y el referido pacto incluido en el contrato litigioso está previsto sólo para el caso de que el comprador incumpliera su obligación de pago del precio. En segundo lugar, por cuanto, de conformidad con lo convenido, el comprador no perdería la totalidad de la suma entregada, sino el 50%, por lo que claramente se está instaurando una cláusula penal, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.152 del Código Civil , y no unas arras penitenciales, en cuyo caso el comprador perdería la total cantidad entregada.

En consecuencia, no habiendo pactado las partes que la suma entregada por los demandantes compradores tuvieran la condición de arras penitenciales, constituye motivo suficiente para que la demanda debe ser desestimada, ya que, como anteriormente se ha razonado, la pretensión de la parte actora se fundamenta en la existencia de esas arras penitenciales. A mayor abundamiento, para el hipotético caso de que se hubieran pactado arras penitenciales, para exigir de la parte vendedora la devolución duplicada de las mismas se requeriría que por parte de la promotora demandada se hubiera expresado su voluntad de desistir del contrato o que de sus actos se demostrara inequívocamente que no tenía intención de cumplir con sus obligaciones, y en el presente caso la parte vendedora ni expresó su voluntad de desistir del contrato, ni puede decirse que hubiera demostrado su voluntad de incumplirlas. Existió un mero retraso en su obligación de entrega de la vivienda, y no una clara voluntad de no cumplir esa obligación, ya que las obras del edificio finalizaron el 4 de julio de 2.008, conforme se acredita con el certificado final de obra acompañado al escrito de contestación a la demanda bajo el documento nº 2 (folio 56 de los autos), antes de que por los demandantes se le comunicara la resolución del contrato, concediéndose la licencia de primera ocupación por parte del Ayuntamiento el 10 de diciembre de 2.008, como se acredita con el documento nº 5 acompañado al escrito de contestación a la demanda (folio 59 de los autos).

Por lo anteriormente expuesto, procede desestimar el recurso de apelación y confirmar la sentencia de primera instancia en todos sus pronunciamientos.

TERCERO.-En cuanto a las costas de la alzada la desestimación del recurso de apelación determina que se impongan a la parte apelante, a tenor de lo establecido en los artículos 398-1 y 394-1 ambos de la L.E.C .

Dicho pronunciamiento principal determina, igualmente, la pérdida para la parte impugnante del depósito constituido para recurrir, atendida la Disposición Adicional Decimoquinta n.9 LOPJ , al que se le dará el destino previsto en dicha disposición.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que desestimandoel recurso de apelación formulado por la representación procesal de los demandantes D. Juan Pedro y Dª Gabriela , contra la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 3 de Vinaròs en fecha dieciséis de abril de dos mil doce , en autos de Juicio Ordinario seguidos con el número 602 de 2010, debemos confirmar y confirmamosla resolución recurrida, imponiendo las costas devengadas en esta alzada a la parte apelante.

Se acuerda la pérdida de la cantidad consignada como depósito para recurrir al desestimar el recurso de apelación.

Notifíquese la presente Sentencia y remítase testimonio de la misma, junto con los autos principales al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.