Sentencia Civil Nº 528/2010, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 941/2009 de 25 de Octubre de 2010

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN CUARTA

ROLLO Nº 941/2009

JUICIO ORDINARIO Nº 541/2007

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 25 DE BARCELONA

S E N T E N C I A Nº 528/2010

Ilmos. Sres.

D./Dª. VICENTE CONCA PEREZ

D./Dª. AMPARO RIERA FIOL

D./Dª. MIREIA RIOS ENRICH

En la ciudad de Barcelona, a veinticinco de octubre de dos mil diez

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario nº 541/2007, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 25 de Barcelona, a instancia de Bartron, S.A., contra Laimo Sociedad Unipersonal, S.L.; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 24 de abril de 2009, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que desestimando en su integridad la demanda promovida por la Procuradora de los Tribunales Dª. Beatriz Amoraga Calvo, en nombre y representación de "Bartrom, S.A.", contra "Laimo, S.L.", debo ABSOLVER a la demandada de las pretensiones interpuestas en su contra, imponiendo a la actora las costas causadas en esta instancia."

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 21 de septiembre de 2010.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales, salvo el plazo para dictar sentencia.

VISTO, siendo Ponente el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª. VICENTE CONCA PEREZ, Presidente de la Sección.

Fundamentos

PRIMERO.- La actora, Bartrom SL, ejercita acción frente a Laimo SLU pidiendo que se declare la inexactitud de los asientos registrales practicados sobre las fincas registrales 83.202 y 83.203 que las califican como viviendas, así como que se proceda a la rectificación de ambos asientos calificándolos de inmueble para uso distinto de vivienda o cualesquiera otro conforme a derecho. Igualmente pide que se proceda a la resolución de los contratos de arrendamiento que existan sobre dichos inmuebles y que se proceda al desalojo de los mismos. Finalmente, para el caso de que no existan arrendamientos, que se ordene al titular registral de las fincas que su uso se adecúe a su naturaleza. Y finalmente pide que se ordene el derribo de todo elemento propio de una vivienda y que genere una sobrecarga estructural del inmueble.

Dice la actora que el edificio en que se encuentran las expresadas fincas y la propia de la actora (piso 5º derecha) está situado en la calle Juan de Mena, 25 de Madrid, y que en su inicio, dicho edificio estaba compuesto de cinco plantas más sótano y cubierta o azotea. Con alguna modificación sobre la propiedad horizontal que no interesa lo más mínimo, el 19 de septiembre de 2002 se adquirió por Renta Antigua SA (hoy Corporación Real Estate RA SA) la propiedad del edificio. Con ese motivo, la adquirente otorgó escritura de aclaración de obra nueva y división horizontal modificando diversos aspectos de la anterior descripción, y en lo que interesa, apareciendo las viviendas ático primero y segunda.

Las viviendas ático no estaban legalizadas si bien se terminaron por Renta Antigua SA, que procedió a la venta de los áticos a Laimo SL que procedió a legalizar dichas construcciones ante la autoridad administrativa competente, incorporándose dicha calificación al Registro de la Propiedad.

Por otra parte, y para concluir, la actora dice que existen daños en su vivienda por la sobrecarga que sufre el inmueble.

SEGUNDO.- La demandada se opone a la pretensión de la actora y dice: a) que en la cubierta del edificio siempre han existido unas construcciones cuyas características arquitectónicas, superficie y volumen no han sido alterados, pero que no constaban en la descripción de la finca que se contenía en el Registro de la Propiedad; b) que el 19.9.02 Renta Antigua SA, propietaria de la total finca, procede a otorgar escritura de aclaración de obra nueva y división horizontal, adecuando la descripción registral a la realidad física del inmueble. Lo único que hace Renta Antigua SA es, como propietaria del total edificio, adecuar la descripción registral a la realidad que conforma el edificio.

El Ayuntamiento de Madrid, encargado de velar por la disciplina urbanística, concede licencia de obras para la rehabilitación que se describe en la memoria que acompaña a la solicitud, ratificando el uso atribuido a las edificaciones de la planta ático. Con posterioridad, el 2 de junio de 2004, la actora adquiere la propiedad del piso 5º derecha, con el edificio reflejado en el Registro de la Propiedad en los términos en que se encuentra en la actualidad, y con la división horizontal que ahora cuestiona.

Partiendo de lo anterior, la demandada niega legitimación a la actora para todo aquello que exceda de la reclamación de posibles daños procedentes u originados en el piso superior, y desarrolla una serie de argumentos complementarios encaminados a asegurar la desestimación de la demanda.

El juez desestima la demanda, siendo recurrida la sentencia por la parte actora.

TERCERO.- Dice en primer lugar la recurrente que sí está legitimado para actuar al amparo del artículo 40 LH , pues ha sido perjudicado por los daños sufridos en el piso de su propiedad y, además, se ha visto desposeído de la terraza comunitaria. Dice el artículo 40 LH que 'La rectificación del Registro sólo podrá ser solicitada por el titular del dominio o derecho real que no esté inscrito, que lo esté erróneamente o que resulte lesionado por el asiento inexacto'. Obviamente, en nuestro caso el precepto legitimador de la actuación de la actora ha de ser el tercero, pues los otros dos quedan claramente fuera de la posición jurídica invocada por el actor. Así, la cuestión a dilucidar es, simplemente, si la actora 'resulta lesionada por el asiento inexacto'.

Partiendo de sus propias alegaciones, es claro que sí. Debemos recordar aquí la tradicional distinción entre legitimación ad procesum y ad causam, por más que su denominación aparece confusa en las STS (la legitimación como presupuesto procesal y cualidad abstracta en la que la parte actúa en el proceso es denominada legitimación ad causam en STS 13.11.02 y legitimación ad procesum en STS 9.10.93 ). Cualquiera que sea la denominación que le demos, lo que está claro es que la actora se atribuye la cualidad de lesionada por la inscripción registral ya que: a) ha sufrido daños provenientes del piso superior; b) ha sido privada del uso de la terraza común, ocupada ahora por la demandada; c) el edificio del que los pisos de ambas partes forman parte se ha resentido estructuralmente por la construcción llevada a cabo en la azotea.

En base a estas cualidades, podría, como dice el juez, entenderse que la actora está legitimada para ejercitar la acción de rectificación. Lo que ocurre es que esa acción es claramente inadecuada para el fin que pretende la actora, puesto que la misma desarrolla sus efectos en el ámbito registral, no en la realidad. Lo que la actora pretende es exactamente lo contrario de lo que se desprende de la demanda. Dejando de lado el tema de los daños por humedades, absolutamente ajeno al mundo registral, si la actora acreditara que ha sido privada del uso de la azotea o que el edificio se ha visto afectado por las obras llevadas a cabo por la demandada (o su causante) lo lógico hubiera sido pedir, como consecuencia, que se procediera a la rectificación de los asientos registrales, tras la declaración de que la azotea es de uso comunitario o la declaración de que las construcciones de la azotea son ilegales. Pero aquí la actora, como decimos, invierte los términos y pretende que se declare la rectificación del Registro y, derivadamente de esa declaración, que se resuelvan unos contratos que ni se sabe si existen, que se lance a unos ignorados posibles ocupantes de las viviendas y que se proceda a la demolición de las mismas.

En resumen, si se diera lugar a la acción ejercitada al amparo del artículo 40 LH la modificación quedaría reducida al ámbito registral y ninguna influencia tendría en la realidad extrarregistral. A diferencia de lo que ocurriría con las acciones sustantivas, que podrían tener su reflejo en el Registro.

Pero si superamos esa primera fase de la legitimación, vemos inmediatamente que la acción ejercitada debe decaer. Basta leer los supuestos que contempla el artículo 40 para ver: a) que ninguno de ellos abarca la problemática planteada por la actora; b) que todos los supuestos se mueven dentro del ámbito registral, tal y como ya apuntábamos antes. Se habla en el artículo de 'no haber tenido acceso al Registro alguna relación jurídica inmobiliaria', de 'la extinción de algún derecho inscrito o anotado', de 'nulidad o error de algún asiento' y de 'falsedad, nulidad o defecto del título que hubiere motivado el asiento'. ¿Cuál de estos supuestos justifica la acción del actor? Ninguno, y ello por la sencilla razón de que su problema es de naturaleza sustantiva y no registral, por lo que el procedimiento del artículo 40 es inadecuado, conforme a lo expuesto.

CUARTO.- No nos encontramos ante ningún error registral. Las inscripciones referentes a las dos fincas de la demandada se ajustan a los títulos en que descansan y no resultan contradictorias con otros elementos del Registro, ni se imputa falsedad o nulidad alguna a los títulos en que descansan. No nos hallamos, como dice la recurrente, ante 'un error grave' que deba rectificarse. Nos encontramos ante una discrepancia de las partes sobre la legalidad de una construcción, sobre la que el Registro nada tiene que decir. Serán los tribunales, de este orden o de la jurisdicción contencioso administrativa, los que decidan sobre las cuestiones planteadas, y, como consecuencia de esa decisión, el Registro deberá adaptarse a lo resuelto judicialmente. Olvidémonos, pues, de las 'retorcidas argucias administrativas' a las que alude la apelante y centrémonos en lo que propiamente ha de ser resuelto por este tribunal.

Sobre la legalidad urbanística de las viviendas, es claro que este tribunal no tiene competencia para resolver, pues se trata de un tema de legalidad administrativa, revisable ante los tribunales de lo contencioso administrativo. De hecho, según resulta de las propias alegaciones de las partes, se sigue un proceso de esa naturaleza. En cualquier caso, la tesis fundamental de la actora descansa en que en la memoria de construcción del edificio, en 1901, se hacía mención a unas determinadas características que ahora habrían sido vulneradas con la construcción de las dos viviendas áticos. Como argumento central, ciertamente, parece un poco forzado pretender aplicar como referencia la normativa de aquella época a más de 100 años después.

Aquí se ha producido una transmisión de la propiedad del edificio y el nuevo propietario ha efectuado una serie de reformas en el mismo ajustadas a la vigente normativa urbanística (o no, eso se verá ante los tribunales competentes). Y, por cierto, la actora ha comprado con la finca en la situación que ahora tiene, reflejada fielmente en el Registro de la Propiedad y con una división de propiedad horizontal que le vincula y parte de esa misma distribución física y jurídica de la finca.

Por lo demás, en cuanto a la prueba pericial, acogemos y compartimos la valoración de la sentencia apelada, en orden a la incidencia de las obras ejecutadas en la finca o edificio de autos. La perito judicial niega que dichas obras hayan afectado a la vivienda 5º derecha, y aunque el perito de la actora afirma lo contrario, entendemos injustificada su afirmación. La perito judicial detalla porqué las incidencias sufridas en la vivienda del actor no tienen relación con la obra realizada en los áticos. El perito de la actora se limita a decir que hay una sobrecarga, pero no acredita que esa mayor carga sea excesiva o lesiva; y, al contrario la perito judicial lo niega.

Por ello, confirmamos la valoración de la sentencia apelada, lo que comporta la desestimación del recurso y la imposición de las costas a la parte apelante. Por lo demás, en el recurso, la apelante ya no insiste sobre los demás temas discutidos en la primera instancia.

Vistos los preceptos aplicables,

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de BARTRON SA frente a la sentencia dictada en el juicio ordinario nº 541/07 seguido ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 25 de Barcelona, debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS dicha sentencia, con imposición al apelante de las costas de este recurso.

Notifíquese, y firme que sea devuélvanse los autos al Juzgado de origen con testimonio de esta sentencia para su ejecución y cumplimiento, y archívese la original.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando en esta instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.