Sentencia Civil Nº 529/2012, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 11, Rec 655/2011 de 19 de Octubre de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 11

MADRID

SENTENCIA: 00529/2012

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCION UNDECIMA

SENTENCIA Nº

Rollo: RECURSO DE APELACION 655/2011

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. ANTONIO GARCÍA PAREDES

D. FÉLIX ALMAZÁN LAFUENTE

D. CESÁREO DURO VENTURA

En MADRID, a diecinueve de octubre de dos mil doce.

La Sección 11 de la Ilma. Audiencia Provincial de MADRID, ha visto en grado de apelación, los autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 1107/2009 del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCION N. 7 de GETAFE seguido entre partes, de una como apelantes D. Arturo y DÑA. María Inés , representados por el Procurador D. Alfonso Solbes Montero de Espinosa, y de otra, como apelados GESTIÓN INMOBILIARIA Y FINANCIERA GESTINFISA S.L. , representada por el Procurador D. Javier Rumbero Sánchez, y BANKIA S.A. , representada por Dña. Marta Ortega Cortina, sobre resolución de contrato de compraventa de vivienda por incumplimiento de contrato.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- Seguido el juicio por sus trámites legales ante el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCION N. 7 de GETAFE, por el mismo se dictó sentencia con fecha 24 de febrero de 2011 , cuya parte dispositiva dice: "Que debo DESESTIMAR y DESESTIMO la demanda interpuesta por don Arturo y doña María Inés contra las entidades Gestión Inmobiliaria y Financiera Gestinfisa, S.L. y Caja de Ahorros de Valencia, Castellón y Alicante Bancaja, absolviendo a las demandada de las pretensiones contra ellas formuladas.

No se hace especial pronunciamiento en costas, debiendo cada parte abonar las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad."

TERCERO .- Notificada dicha resolución a las partes, por la representación procesal de D. Arturo y DÑA. María Inés se interpuso recurso de apelación, alegando cuanto estimó pertinente, que fue admitido en ambos efectos, dándose traslado del mismo a las partes contrarias que formularon oposición al recurso. Remitidos los autos originales del juicio a este Tribunal, se señaló para llevar a efecto la deliberación, votación y fallo del mismo el pasado día 17 de octubre de 2012, en que ha tenido lugar lo acordado.

CUARTO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Visto , siendo Ponente el Ilmo. Sr. D. ANTONIO GARCÍA PAREDES .

Fundamentos

PRIMERO. Planteamiento de la apelación.

En la demanda que encabeza este proceso se ejercitaba una acción de resolución de contrato de compraventa por incumplimiento de la obligación de la vendedora de entrega de la vivienda comprada y se solicitaba la devolución de las cantidades entregadas a cuenta.

La sentencia de primera instancia desestimó la demanda y declaró no haber lugar a la resolución del contrato al considerar que no hubo un incumplimiento grave sino un mero retraso que no es merecedor de una sanción tan grave como la resolución.

Contra dicha sentencia los demandantes formularon recurso de apelación en el que expusieron, como motivos esenciales de impugnación, el error en la valoración de la prueba respecto de la realidad e importancia del incumplimiento de la vendedora y la infracción de la doctrina legal y jurisprudencial al respecto.

SEGUNDO. Sobre la valoración de la prueba respecto del incumplimiento de la obligación de entrega.

Como telón de fondo del examen del primer motivo de recurso conviene resaltar algunos datos de hecho que concurren en el presente caso en relación con la obligación de la vendedora de entregar la vivienda.

En primer lugar, aunque en el contrato de compraventa firmado el 14 de junio de 2006 (ni en el documento de reserva, firmado el mes anterior), no se expresa una fecha exacta de entrega de la vivienda (cosa que de por sí es ya sorprendente por la inseguridad que puede producir al otro contratante y por la vulneración que ello puede suponer del artículo 1.256 CC al dejar al arbitrio de uno de los contratantes el cumplimiento de una obligación tan importante como la de la entrega de la cosa), de la lectura del contrato completo se puede deducir con facilidad y precisión el hecho por referencia al cual cabía determinar la fecha en que debía ser entregada la vivienda. Cuando en la Estipulación Segunda del contrato se regula el precio y la forma de pago, se dice en su apartado E):

"El resto, es decir, la cantidad de 544.000 € (Quinientos cuarenta y cuatro mil euros), serán satisfechos por los compradores a requerimiento de la vendedora, y en la fecha del primer mes siguiente a la expedición por el Arquitecto del Certificado de fin de obras, coincidiendo con la entrega de llaves de la vivienda y la firma de la correspondiente escritura pública de compraventa ."

Hemos resaltado esa cláusula porque en ella se refleja por un lado la obligación de pago de los compradores y por otra la obligación de entrega de la cosa por parte de la vendedora. No hay que olvidar que, según ley, en la compraventa de inmuebles la firma de la escritura de compraventa equivale a la entrega de la cosa ( art. 1462 del Código Civil ). Por tanto, en la mente de los contratantes estaba la idea y el compromiso de que, una vez expedido el certificado final de obra, en el plazo de un mes se entregaría la vivienda.

Según consta al folio 185 de las actuaciones, el certificado final de obra se emitió el 25 de septiembre de 2009. Transcurrido ese plazo, la vivienda no había sido entregada. Y eso aún contando con el hecho (favorable a la vendedora) de que ese plazo se expandió porque la licencia de obra no fue solicitada hasta el 6 de julio de 2007, es decir, más de un año después de haberse firmado el contrato y de haber recibido la vendedora las primeras cantidades a cuenta.

Y el 5 de noviembre de 2009 se interpuso por los compradores la demanda de resolución del contrato.

A fecha 19 de enero de 2010, en que se contesta la demanda por la vendedora, todavía no se había cumplido con esa obligación de entrega.

Habían transcurrido ya casi cuatro años desde que se entregó la señal de reserva de la vivienda y más de tres años y medio desde que se firmó el contrato. Y eso que la vivienda podía haber estado construida en veinticuatro meses, plazo que se daba en la Licencia de Obra. Lo que significa que, de haber sido diligente la vendedora, la vivienda podía haber estado terminada y entregada a mediados del año 2008.

De ahí que sea perfectamente comprensible que los compradores enviasen a la vendedora el fax de 1 de abril de 2009 (folio 69 de las actuaciones) en el que comunicaban su intención de dar por resuelto el contrato, y que, luego -el 26 de mayo de 2009- accedieran a prorrogar el cumplimiento de esa obligación de entrega hasta el 30 de junio de 2009, como fecha razonable después de que hubieran transcurrido tres años desde la firma del contrato.

Este Tribunal no desconoce la jurisprudencia del Tribunal Supremo que en relación con la posibilidad de resolución de contrato de compraventa por demora en la entrega dice en STS Sala 1ª, S 7-3-2008, nº 186/2008, rec. 4979/2000

"esta Sala ha exigido que el incumplimiento resolutorio tenga los caracteres de inequívoco, objetivo, pertinaz y sin causa que lo justifique ( SSTS 7 de noviembre de 1995 EDJ1995/6184 , 26 de octubre de 1999 EDJ1999/33521 , etc.) y ha considerado que el retraso , incluso cuando se ha constituido en mora de una de las partes, faculta a la otra para resolver si tal situación viene a frustrar el fin práctico perseguido por el negocio o si evidencia una voluntad deliberadamente rebelde al cumplimiento ( SSTS 5 de julio de 1971 , 9 de julio de 1986 , 18 de mayo de 1988 , 22 de marzo de 1991 , 28 de septiembre de 2000 , etc.), pero no cuando implica un mero retraso en la ejecución de una prestación que sigue siendo útil al acreedor; y ha dicho también que la gravedad del incumplimiento ha de medirse, en cada caso, con los parámetros de la buena fe , que integra siempre la normación de la relación contractual, conforme a lo establecido por el artículo 1258 CC EDL1889/1 (SSTS 2 etc.)".

Pero, como es fácil colegir, esa misma jurisprudencia del TS anima a examinar el caso concreto y la peculiares características que en el pueden concurrir.

Pues bien, en el presente caso, este tribunal de segunda instancia considera que hay dos factores importantes a tener en cuenta y que hacen derivar la decisión hacia la resolución del contrato. Se trata de la extensión de la demora (pues entre la fecha del contrato, junio de 2006, y la fecha de la contestación a la demanda, enero de 2010, en que todavía no se había producido la entrega), por un lado, y la materia misma de la compraventa (una vivienda). El retraso ha sido importante, aún visto a posteriori; porque, desde la expectativa del inicio del contrato y del desarrollo del mismo, aún puede ser más grave y desesperante, cuando el comprador ve que llega el plazo de entrega y no tiene a su disposición la vivienda, y que pasa otro mes, y tampoco, y que pasan dos meses y tampoco. Y nadie le informa sobre el momento preciso en que dispondrá de la vivienda.

Considera este tribunal que, si en todos los contratos las partes han de ser diligentes en el cumplimiento de sus obligaciones, en los contratos relativos con la vivienda (un objeto relacionado con uno de los derechos a que la Constitución española otorga especial reconocimiento) aún más, sin que se pueda convertir en norma o uso empresarial la demora y el desplazamiento sobre el comprador de las incidencias que el vendedor debe tener en cuenta.

En un sentido similar se pronuncia la jurisprudencia , por ejemplo, en la, STS Sala 1ª de 28 junio 2012 EDJ 2012/201017

"La jurisprudencia más reciente (de la que es ejemplo la STS de 14 de junio de 2011, RC núm. 369/2008 ) viene interpretando la norma general en materia de resolución de obligaciones recíprocas ( artículo 1124 CC EDL1889/1 ) en el sentido de entender que el incumplimiento que constituye su presupuesto ha de ser grave o sustancial, lo que no exige una tenaz y persistente resistencia renuente al cumplimiento pero sí que su conducta origine la frustración del fin del contrato, esto es, que se malogren las legítimas aspiraciones de la contraparte ( STS de 9 de julio de 2007, RC núm. 2863/2000 , 18 de noviembre de 1983, 31 de mayo de 1985, 13 de noviembre de 1985, 18 de marzo de 1991, 18 de octubre de 1993, 25 de enero de 1996, 7 de mayo de 2003, 11 de diciembre de 2003, 18 de octubre de 2004, 3 de marzo de 2005, 20 de septiembre de 2006, 31 de octubre de 2006 y 22 de diciembre de 2006), lo que ocurre, en los términos de los Principios de Unidroit (art. 7.3.1 (2.b)), cuando se «priva sustancialmente» al contratante, en este caso, al comprador, «de lo que tenía derecho a esperar en virtud del contrato», encontrándose sin duda, entre las lógicas expectativas del comprador el recibir la cosa en el tiempo, lugar y forma que se hubiera estipulado, en el estado que se hallaba al estipularse el contrato ( artículo 1468 CC EDL1889/1 ) y en condiciones para ser usada conforme a su naturaleza, pues, no en vano, la de entrega constituye la obligación esencial y más característica de la compraventa para el vendedor ( artículo 1461 CC EDL1889/1 , en relación con el artículo 1445 CC EDL1889/1 ).

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Para que el retraso del comprador o del vendedor en el cumplimiento de sus recíprocas obligaciones pueda considerarse como supuesto de incumplimiento resolutorio se requiere que sea de tal entidad, grave y esencial, como para que con él se frustre el fin del contrato o la finalidad económica del mismo, esto es, capaz de producir insatisfacción de las expectativas de la parte perjudicada por el mismo ( SSTS de 25 de junio de 2009, RC núm. 2694/2004 y de 12 de abril de 2011, RC núm. 2100/2007 ), lo que hace necesario examinar el valor del plazo en este tipo de contratos y si su inobservancia debe llevar indefectiblemente al incumplimiento definitivo del contrato ( STS de 17 de diciembre de 2008, RC núm. 2241/2003 ).

Por otro lado, ya hace tiempo que el legislador (en su deseo de proteger al comprador de una vivienda en construcción) otorgó una especial importancia a la fecha de entrega de las viviendas, como denota la Ley 57/68, que permite ejecutar los avales relativos a la cantidades entregadas a cuenta si no se entrega la vivienda en el plazo pactado y acudir a la resolución del contrato.

Artículo 3

Expirado el plazo de iniciación de las obras o de entrega de la vivienda sin que una u otra hubiesen tenido lugar , el cesionario podrá optar entre la rescisión del contrato con devolución de las cantidades entregadas a cuenta, incrementadas con el seis por ciento de interés anual, o conceder al cedente prórroga, que se hará constar en una cláusula adicional del contrato otorgado, especificando el nuevo período con la fecha de terminación de la construcción y entrega de la vivienda.

El contrato de seguro o el aval unido al documento fehaciente en que se acredite la no iniciación de las obras o entrega de la vivienda tendrá carácter ejecutivo a los efectos prevenidos en el título XV del libro II de la Ley de Enjuiciamiento Civil, para exigir al asegurador o avalista la entrega de las cantidades a que el cesionario tuviera derecho, de acuerdo con lo establecido en esta Ley.

Por todo ello, este tribunal considera que en la sentencia de primera instancia no se valoraron debidamente todos los factores que se derivaban de los datos probatorios, que ofrecían suficiente base para considerar que existía una justa causa de resolución del contrato. Como tampoco se tuvo en cuenta la nueva línea jurisprudencial (objeto del segundo motivo de recurso, que damos aquí por contestado).

Por lo que el recurso debe ser estimado y la sentencia revocada, para dar lugar a la estimación de la demanda, tanto respecto de la entidad vendedora como respecto de la entidad bancaria codemandada, en su condición de avalista, y que se allanó a la demanda para el caso de que fuera declarada la resolución del contrato.

TERCERO. Costas procesales.

Por la estimación del recurso no procede hacer pronunciamiento condenatorio en cuanto a las costas procesales de la segunda instancia, a tenor de lo que dispone el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

En cuanto a las de primera instancia deben ser impuestas a la parte demandada al haber sido desestimadas sus pretensiones (394 L.E.C.)

Vistos, además de los citados, los artículos de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que, estimando el recurso de apelación interpuesto por D. Arturo y por DÑA. María Inés , frente a GESTIÓN INMOBILIARIA Y FINANCIERA GESTINFISA S.L. y BANKIA S.A.U. contra la sentencia de fecha veinticuatro de febrero de dos mil once , dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número Siete de Getafe, DEBEMOS REVOCAR Y REVOCAMOS la referida resolución para en su lugar dictar la siguiente:

"Que, estimando la demanda interpuesta por D. Arturo y DÑA. María Inés contra GESTIÓN INMOBILIARIA Y FINANCIERA GESTINFISA S.L. y contra BANKIA S.A.U, debemos declarar y declaramos resuelto el contrato de compraventa de fecha 14 de junio de 2006 suscrito entre don Arturo y doña María Inés con GESTINFINSA GESTIÓN INMOBILIARIA Y FINANCIERA S.L. que tenía por objeto la vivienda unifamiliar sita en la Parcela 3.1.15/P.P, en "EL BERCIAL-UNIVERSIDAD, hoy denominada c/Fernando Trueba, en Getafe (Madrid), y debemos condenar y condenamos a dicha entidad y a la avalista BANKIA S.A.U (antes Caja de Ahorros de Valencia, Castellón y Alicante, Bancaja) a que abonen solidariamente a los demandantes la cantidad de NOVENTA Y SIETE MIL TRESCIENTOS SETENTA EUROS (97.370 €), intereses legales desde la reclamación extrajudicial, y costas de la primera instancia."

Y sin pronunciamiento especial en cuanto a las costas de la segunda instancia.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.