Sentencia Civil Nº 53/2013, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 4, Rec 362/2012 de 11 de Febrero de 2013

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00053/2013

AUDIENCIA PROVINCIAL.- SECCION CUARTA.

PALMA DE MALLORCA.

Rollo: RECURSO DE APELACION (LECN) 0000362 /2012

SENTENCIA Nº 53/13

ILMOS SRS.

PRESIDENTE:

D. Miguel Ángel Aguiló Monjo

MAGISTRADOS:

Dª Maria Pilar Fernández Alonso.

Dª Juana Mª Gelabert Ferragut.

En PALMA DE MALLORCA, a once de Febrero de dos mil trece.

VISTOSpor la Sección 4ª de esta Audiencia Provincial, en grado de apelación, los presentes autos juicio ordinarioseguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Inca, bajo el nº 296/2010, Rollo de Sala 362/2012, entre partes, de una como demandante-apelante don Carlos Alberto y doña Amelia , representados por el Procurador doña Juana Mª Serra Llull y de otra, como demandado-apelado, don Agustín , representada por el Procurador don Juan Balaguer Bisellach, asistidas ambas de sus respectivos letrados, Sra. Linares Llabrés y Sr. Rodríguez de Arcos.

ES PONENTEla Ilma. Magistrada Doña Maria Pilar Fernández Alonso.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Ilmo. Sr. Magistrado del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Inca, en fecha 10-2-2012, se dictó sentencia , cuyo fallo dice: Que debo DESESTIMAR y desestimo la demanda formulada por la Procuradora Dª Juana Mª Serra Llull, en nombre y representación de D. Carlos Alberto y Dª Amelia , contra D. Agustín , absolviendo al demandado de los pedimentos deducidos contra el mismo, con imposición de costas procesales a la parte actora'.

SEGUNDO.- Contra la anterior sentencia se interpuso, tras su preparación, recurso de apelación por la representación de la parte demandante, que fue admitido y sin que ninguna de las partes interesara el recibimiento a prueba, se señaló para deliberación, votación y fallo por la Sala el día 22 de enero del presente, quedando las actuaciones conclusas para sentencia.

TERCERO.- En la tramitación de este recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada en lo que no se opongan a los que siguen.

PRIMERO.- La sentencia dictada en primera instancia desestimó la demanda en ejercicio de acción de resolución de contrato de compraventa por vicios ocultos como acción principal, considerando que la limitación urbanística que dimana de la aparición del yacimiento arqueológico en el inmueble adquirido por los demandantes no puede subsumirse, en la categoría de vicio oculto, ni, asimismo, puede servir de sustrato fáctico para propiciar una resolución contractual por inhabilidad o ineptitud del objeto y consecuente insatisfacción objetiva de los compradores, al amparo de los Arts. 1101 y 1124 del Cc .

No entro a resolver la acción quanti minoris ejercitada con carácter subsidiario.

La anterior sentencia constituye el objeto el recurso de apelación interpuesto por la parte actora interesando su revocación y la estimación íntegra de la demanda denunciando la existencia de error en la apreciación de la prueba en cuanto a la acción principal incongruencia cita petita al no resolver sobre la acción quanti minoris ejercitada con carácter subsidiario.

SEGUNDO.-Pues bien, como vimos, los actores ejercitaron con carácter principal, una acción de saneamiento por vicios ocultos, al amparo del Art. 1484 del Cc , instando la resolución de la compraventa formalizada el día 7-10-2009, con abono de los gastos satisfechos, y, subsidiariamente ejercitan la acción quanti minoris, interesando una rebaja del precio, a determinar pericialmente.

Como vicio oculto señalan la existencia de un yacimiento arqueológico, un Talaiot, sujeto a protección y a limitaciones urbanísticas que afectan a la posibilidad que les guió al comprar la finca de convertir la construcción allí existente, en su residencia habitual.

Dice la sentencia del TS de 3-3-2010 'como tiene declarado esta Sala en sentencias de 27 Ene. 1906 y de 28 Feb. 1990 que se recogen en la de 15 Dic. 1992 , las limitaciones legales del dominio derivadas del régimen urbanísticos quedan excluidas del concepto de cargas o servidumbres no aparentes que contemplan, a efectos de las consecuencias que regulan, los Arts. 1483 del Código Civil y 62 de la Ley de Suelo ya consignados, lo cual lleva a la desestimación de este segundo motivo del recurso.

Lo que se vendió por el demandado y compraron los actores en ejercicio del derecho de opción de compra concedido por el demandado en contrato suscrito el 15-7-2009 fue:

'Pieza de tierra secano e indivisible, llamada DIRECCION000 o DIRECCION001 , punto DIRECCION002 , sita en el termino de Inca de cabida 88 áreas 43 centiáreas. Es la parcela NUM000 y NUM001 del polígono NUM002 .

Linda: Norte, finca de los herederos de Ovidio ; Sur, CAMINO000 ; Este, finca de herederos de N.alias Pesetero y finca de Desiderio ; y Oeste, finca de la misma procedencia de los hermanos Casiano , Eloisa Juana ; Paula y Virtudes y finca de Ezequias . Sobre la misma se halla construida una vivienda de planta baja con superficie total construida de unos 75 m2, mas un porche situado a su fachada lateral con una superficie construida de unos 65 m2. Linda, por todos sus vientos con la propia finca donde fue construida.'

El precio pactado fue de 150.000 € y los actores tomaron posesión de lo vendido el mismo día del otorgamiento de la escritura publica, 7-10-2009. La finca se vendió como cuerpo cierto libre de cargas y gravámenes. La parte compradora declara conocer y aceptar, sin reserva alguna, la situación física y urbanística actual de la finca.

Cuando los actores iniciaron los trabajos de nivelar los caminos de acceso a la edificación se enteraron de que en la finca comprada existía un resto arqueológico, un Talaiot, declarado bien de interés cultural, inventariado en el Catalogo de Patrimonio del término municipal de Inca con el numero 21/14 y en el que, de conformidad con las normas del PGOU de Inca, únicamente se pueden realizar obras de excavación, conservación y dignificacion del Talaiot en un radio de 70 metros alrededor del mismo, y en el que además se prohíbe cualquier tipo de edificación y uso que no este directamente relacionado con el yacimiento (Art. 170 del PGOU de Inca).

En los archivos del Ayuntamiento de Inca en un principio el Talaiot constaba en parcela distinta de las compradas por los actores.

Señalan los actores que compraron la finca con la intención de hacer obras para convertir la construcción allí existente en su residencia habitual, y con la inesperada aparición del Talaiot han visto frustradas sus expectativas pues el inmueble vendido ha devenido inútil para satisfacer su interés, por lo que de conformidad con lo dispuesto Art. 1484 Cc procede el saneamiento por vicios ocultos de la cosa vendida y, en consecuencia, la resolución del contrato de compraventa al optar por el desimiento del contrato con abono de los gastos que pagó.

La sentencia de primera instancia rechaza tal posibilidad aduciendo que los impedimentos urbanísticos no son propiamente vicios ocultos del Art. 1484 Cc , en aplicación de doctrina jurisprudencial de la que es exponente la sentencia del TS de 17-11- 2016, y ello sin perjuicio de reconocer su hipotética virtualidad como causa resolutoria del contrato al amparo del Art. 1124 en relación con el Art. 1101 Cc .

TERCERO.- La Sala considera que no concurren en el supuesto enjuiciado los requisitos exigidos por el artículo 1.484 del Cc para estimar una acción de saneamiento por vicios ocultos discrepando parcialmente del criterio seguido en la sentencia de instancia, en base a los siguientes argumentos: A) El vicio debe considerado como oculto pues el mismo no es manifiesto ni estaba a la vista, estando literalmente cubierto, por su parte exterior por una montaña de tierras y no podía ser apreciado no ya solo por una persona experta en yacimientos arqueológicos sino por ninguna otra; incluso el vendedor desconocía su existencia y en el Ayuntamiento el yacimiento estaba localizado en parcela distinta de la comprada. B) Es evidente que el defecto ya existía antes de la compraventa. Se trata de un monumento funerario prehistórico C) El requisito mas más controvertido, y también más relativo en su apreciación es el de la gravedad del vicio o defecto en palabras del artículo antes citado, haga «impropia la cosa para el uso al que se la destina, o si disminuye de tal modo ese uso que, de haberlos conocido el comprador no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella».

La prueba pericial practicada en la persona de la señora Estrella pone de relieve que: 'consultada la normativa urbanística no se puede reformar la edificación, ni ampliarla para uso de vivienda Art. 170 PGOU de Inca y Art. 10 y 11 Llei 12/98 de 21 diciembre del Patrimonio Histórico de les Illes Balears'.

También destaca, que: 'lo que impide la reforma interior para adecuarla a vivienda son las normas de ordenación del plan territorial insular de Mallorca que impide actuar sobre los elementos estructurales arquitectónicos de la edificación y para habilitar la vivienda lo primero que se tendría que hacer es acometer una reforma estructural, al tratarse de una edificación no habitable.

Que en el caso de no existir el Talaiot no se podría construir nada según el PGOU de Inca, al ser la superficie de las dos parcelas vendidas inferior a los 14.000 metros exigidos por el Art. 178 punto 3 al ser las parcelas suelo rústico de régimen general'.

Concluye la perito diciendo que: el valor del inmueble es nulo y lo único que tendría valor seria las parcelas como rústico valor que cifra en 57.246 € (8178 m2 x 7 €).

Por su parte, del informe emitido por el Consell de Mallorca obrante en autos se desprende que la existencia del Talaiot no altera, per se, los parámetros urbanísticos de la parcela, y en consecuencia, no impide actuaciones encaminadas a la reforma y conservación de la edificación ya existente, siempre que las mismas se ajusten al planteamiento urbanístico del municipio, y no atenten directamente contra el Talaiot. Esto es, que cuenten con la autorización previa de Patrimonio histórico del Consell de Mallorca y la licencia municipal de obras del ayuntamiento de Inca. El estado actual del Talaiot es la destrucción casi total del mismo (folio 241).

No cabe hablar por tanto de vicio grave, en el sentido del Art. 1484, pues de conformidad con lo dicho lo que hace que el inmueble no pueda ser destinado a vivienda, razón aducida por los actores para solicitar la resolución, no es la existencia del Talaiot, sino la normativa urbanística. Es la normativa la que impide hacer ampliaciones en el inmueble así como reformas que afecten a los elementos estructurales, cosa que se precisa para hacer habitable la construcción, según informe pericial, no la existencia del Talaiot.

Es decir, los actores pueden realizar ahora las mismas obras que podían realizar cuando compraron el inmueble y solicitaron información al Ayuntamiento antes de comprar.

Nótese que en la demanda solo se hace referencia al inmueble comprado, no así a la totalidad de la finca. Únicamente se denuncia que tal y como se transmitió la edificación existente en la finca, ésta no era apta para responder a las necesidades de vivienda de los compradores por lo que 'era necesario llevara a cabo una reforma- tal es así que les fue denegada la cedula de habitabillidad- reforma que ahora no podrá acometerse por tratarse de un BIC.'

No nos encontramos pues ante un vicio grave, en el sentido exigido por el Art. 1484 Cc , al requerir que se trate de defectos que hagan impropia la cosa para el uso a que se la destina, o disminuyan de tal modo dicho uso, que de haberlas conocido el comprador no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella.

La sentencia invocada por la sentencia apelada para desestimar la petición de resolución se refiere a las cargas o servidumbres no aparentes del Art. 1483 Cc , siendo así que aquí se acciona en base, no a dicho Art., sino al siguiente 1484 Cc de vicios ocultos, que regula las acciones edicilicas.

Ni como carga o servidumbre del Art. 1483 Cc , ni vía acción edicilica ejercitada la resolución pretendida puede prosperar. Esta ultima por las razones expuestas al no tratarse de un vicio grave. La primera, en aplicación de la jurisprudencia del TS invocada en la sentencia apelada la Sentencia de 15 de diciembre de 1992 (LA LEY. 15164-R/1993) (citada por la recurrida) declara que no se incluyen dentro de las cargas y servidumbres no aparentes a que se refiere el artículo 1483 Cc las limitaciones legales del dominio, entre las cuales las derivadas del régimen urbanístico del suelo y, confirmando la posición de la sentencia de 28 de febrero de 1990 (LA LEY. 12840-R/1990)La STS de 17 de noviembre de 2006 (LA LEY. 161/2007), a que acabamos de remitirnos, pone énfasis en que la información urbanística está al alcance de cualquier interesado, como consecuencia del carácter público del planeamiento y, siendo ello así, no puede decirse que la buena fe que impone deberes de comportamiento honesto y leal en los tratos, y que ha de exigirse en el ejercicio de toda suerte de derechos ( artículos 1258 y 7.1 del Código Civil ) imponga un especial deber de información en los vendedores respecto de extremos cuyo conocimiento puede fácilmente obtenerse mediante una consulta, que implica una mínima diligencia por parte de quien se propone adquirir una finca, realizando una inversión importante, con un determinado objetivo que supone una cierta calificación urbanística, a menos que se trate de circunstancias o de condiciones que supongan una modificación o alteración de hecho respecto de las que se reflejen en los registros o archivos (como ocurre cuando se encuentra en curso una modificación del Plan que ya conoce el transmitente, o se haya producido o esté en vías de producirse una decisión que venga a alterar el planeamiento y de la que ya tenga noticia la parte transmitente, etc.).

CUARTO.- En cuanto a la resolución por inhabilidad del objeto, la Jurisprudencia viene distinguiendo entre los casos en que se da un verdadero y pleno incumplimiento contractual o 'aliud pro alio', tanto por haberse entregado una cosa distinta a la convenida, como por inhabilidad absoluta del objeto vendido, que lo hace impropio para el fin a que había sido destinado y produce la insatisfacción total del comprador, existiendo una diversidad, bien sustancial, bien funcional, lo que permite acudir a la protección general que dispensan los Arts 1.101 y 1.123 del Código Civil , y aquellos otros casos en que el objeto de la compraventa adolece de vicios o defectos ocultos en su calidad o idoneidad, dificultando la utilidad perseguida, de manera que el comprador puede, en definitiva, usar y obtener una ventaja con la cosa vendida.

Para que tenga lugar la resolución contractual con arreglo a los preceptos citados es preciso que se produzca una prestación distinta de la pactada (aliud pro alio), supuesto que se produce cuando la cosa entregada contiene elementos diametralmente diferentes a los de la pactada; o que el objeto entregado resulte totalmente inhábil para el uso a que va destinado, de suerte que la entrega resulte inservible hasta el punto de frustrar el objeto del contrato; o que el comprador quede objetivamente insatisfecho, insatisfacción que debe estar referida a la propia naturaleza y al uso normal de la cosa comprada, que haga de todo punto imposible su aprovechamiento (Sentencias del T. Supremo de 20 de febrero y 20 de octubre de 1984, 6 de marzo de 1985 y 6 de abril de 1989).

En el caso que nos ocupa, no se asumió contractualmente la obligación de entregar una vivienda con unas determinadas características de habitabilidad o que la hicieran susceptible de una reforma o rehabilitación especifica, no haciéndose constar en el contrato el fin de la compraventa.

Los actores, hoy apelantes, tenían exacto conocimiento de lo que compraban, definido por ellos mismos en la demanda, como 'casita de aperos o caseta', que no respondía a las necesidades de vivienda, por lo que era necesario acometer obras, obras que son las previstas en el PGOU de Inca, tanto antes de saberse de la existencia del Talaiot como una vez descubierta su existencia.

Es mas, no debemos olvidar que el objeto de compraventa fue una finca rústica, con todo lo que ello conlleva y que los actores conocieron y examinaron con carácter previo al otorgamiento del consentimiento contractual, en virtud de la existencia del contrato de opción de compra.

El objeto entregado se corresponde con lo comprado y su situación urbanística era y es exactamente igual antes que ahora, sin que la aparición del Talaiot sea la causa determinante de la imposibilidad de reforma de suerte que no existe incumplimiento esencial del contrato que frustre la finalidad perseguida, imputable al vendedor.

No cabe hablar tampoco de error pues las consecuencias del mismo como vicio del consentimiento Art. 1261 y 1266 Cc serian la nulidad del contrato, nulidad no postulada en la demanda, de ahí que no quepa entrar en el análisis del mismo, amén que habiéndose instado con base al mismo defecto la acción redhibitoria y quanti minoris que parten precisamente de la existencia y validez del contrato la alegación extemporánea de error resultaría incompatible con aquéllas.

QUINTO.- Denuncia también la parte recurrente incongruencia omisiva de la sentencia ex Art. 1218 LEC , al no haberse resuelto sobre la acción quanti minoris ejercitada con carácter subsidiario en la demanda.

La Sala no comparte dicho razonamiento, y considera que de concurrir los requisitos del saneamiento por vicios ocultos el artículo 1.486 del Cc concede al comprador una opción entre dos posibilidades que le ofrece: desistir del contrato abonándosele los gastos que pagó (acción redhibitoria) o rebajar una cantidad proporcional del precio a juicio de peritos (acción quanti minoris), pero no establece ningún condicionamiento para el ejercicio de una u otra, ni exige que en el primer supuesto el vicio o defecto sea de mayor gravedad que en el segundo, sino que deja al libre arbitrio del comprador el decidir sobre una u otra posibilidad, o ejercitar solo una o las dos, una subsidiaria de la otra, pero siempre y cuando concurran los requisito del saneamiento por vicios ocultos.

Al considerar la sentencia que no nos encontramos en presencia de un vicio oculto grave por no concurrir los requisitos para ello, al igual que esta sala, es evidente que no procede estimar ni la acción principal, ni la subsidiaria pues para el éxito de ambos se exige la concurrencia de iguales requisitos.

La sentencia al desestimar la demanda resuelve implicadamente sobre las dos acciones ejercitadas en la demanda.

SEXTO.- Al desestimarse el recurso se imponen a la parte recurrente las costas de esta alzada ( Art. 398 LEC ).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

DESESTIMAR EL RECURSO DE APELACIONinterpuesto por el Procurador doña Juana Mª Serra Llull, en nombre y representación de don Carlos Alberto y doña Amelia , contra la sentencia de fecha 10-2-2012, dictada por Ilmo. Sr. Magistrado del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Inca , en los autos Juicio Ordinario de los que trae causa el presente Rollo y, en consecuencia, DEBEMOS CONFIRMARLA Y LA CONFIRMAMOS EN TODOS SUS EXTREMOS.

Imponemos a la parte recurrente las costas de esta alzada.

Recursos.- Conforme el art. 466.1 de la L.E.C . 1/2000, contra las sentencias dictadas por las Audiencias Provinciales en la segunda instancia de cualquier tipo de proceso civil podrán las partes legitimadas optar por interponer el recurso extraordinario por infracción procesal o el recurso de casación, por los motivos respectivamente establecidos en los arts. 469 y 477 de aquella. Ambos recursos deberán interponerse mediante escrito en el plazo de veinte días a contar desde el siguiente a la notificación de la sentencia, en virtud de la reforma introducido por la Ley 37/2011 de 10 de Octubre . No obstante lo anterior, podrán utilizar cualquier otro recurso que estimen oportuno. Debiéndose acreditar, en virtud de la disposición adicional 15ª de la L.O. 1/2009 de 3 de noviembre , el justificante de la consignación de depósito para recurrir en la cuenta de esta Sección cuarta de la Audiencia Provincial, nº 0494, debiéndose especificar la clave del tipo de recurso.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación al Rollo de la Sala, definitivamente Juzgando, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario certifico.