Sentencia Civil Nº 53/2013, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 37/2012 de 05 de Febrero de 2013

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN CUARTA

ROLLO nº 37/2012-I

Procedencia: Juicio Verbal nº 416/2011 del Juzgado Primera Instancia 7 Manresa

S E N T E N C I A Nº 53/2013

Ilmos/as. Sres/as. Magistrados/as:

Dª. MERCEDES HERNÁNDEZ RUIZ OLALDE

Dª. MIREIA RÍOS ENRICH

Dª. Mª LUISA GUZMAN ORIOL

En la ciudad de Barcelona, a cinco de febrero de dos mil trece.

VISTOS en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Barcelona, los presentes autos de Juicio Verbal en reclamación de cantidad nº 416/2011, seguidos ante el Juzgado Primera Instancia 7 Manresa, a instancia de D/Dª. Eduardo , contra D/Dª. Gumersindo , los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mencionados autos el día 3/10/2011.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente:

RESOLC

Després d'estimar la demanda que ha interposat la representació del Sr. Eduardo contra el Sr. Gumersindo , condemno el demandat a pagar a la demandant la quantitat de 2.203, 41 euros.

L'esmentada quantitat meritarà l'interès legal moratori des del dia 5 de maig de 2011 fins a la present, a partir de la qual s'incrementarà en dos punts fins al total pagament, d'acord amb allò previst en l'article 576 de la LEC.

Les costes s'imposen a la demandada.

Notifiqueu aquesta sentència a les parts i preveniu-les que hi podran interposar recurs d'apel·lació, que s'haurà de preparar en el termini de cinc dies, en la forma prevista en l'article 457.2 de la Llei d'enjudiciament civil, prèvia constitució de dipòsit per import de 50 euros.

Així per aquesta meva sentència, de la qual s'unirà certificació a les actuacions originals, ho pronuncio, mano i signo.

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, del que se dio traslado a la contraria, que se opuso al mismo. Seguidamente se elevaron las actuaciones a esta Audiencia Provincial, correspondiendo por turno de reparto a esta Sección.

TERCERO.-Se señaló para votación y fallo el día 17 de enero de 2013.

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª.MIREIA RÍOS ENRICH.

Fundamentos

PRIMERO.- El demandante DON Eduardo presenta demanda de juicio verbal sobre reclamación de cantidad por rentas debidas, suministros y daños causados en la vivienda arrendada, contra DON Gumersindo en la que expone que el actor, el día 27 de diciembre de 2.009 arrendó la vivienda de su propiedad sita en la CALLE000 , número NUM000 - NUM001 , piso NUM000 , puerta NUM002 , de MOIÀ, por el periodo de un año a contar desde el día 1 de enero de 2.010, prorrogable por cinco años, fijando una renta de 500 euros al mes, y una fianza de 700 euros; que el día 13 de septiembre de 2.010, DON Gumersindo comunicó su voluntad de resolver el contrato, y entregó las llaves el 17 de septiembre de 2.010; el arrendatario ha dejado de satisfacer la suma correspondiente a los 17 días de septiembre de 2.010 y la cantidad de 352,45 euros por suministros de agua y luz; asimismo, DON Gumersindo dejó la vivienda con numerosos desperfectos que han sido valorados en la cantidad total de 1.268,46 euros, y finalmente, el arrendatario debe abonar la suma de 1.000 euros en concepto de cláusula penal por incumplimiento de la cláusula segunda del contrato que obligaba a preavisar con dos meses de antelación. Lo anterior asciende a la suma de 2.903, 11 euros, y deducida la fianza de 700 euros, resulta la cifra de 2.203,11 euros.

En base a lo anterior, solicita se dicte sentencia por la que se condene a DON Gumersindo a pagar a DON Eduardo la cantidad de 2.203,11 euros en concepto de rentas debidas e impagadas, daños causados en la vivienda arrendada, y otros gastos, más los intereses legales desde la fecha de presentación de la demanda y costas.

La parte demandada se opone a la demanda alegando que el contrato de arrendamiento se resolvió de mutuo acuerdo el día 17 de septiembre de 2.010, y que existe un abuso de derecho pues se aplica el contrato de modo unilateral, al descontar unilateralmente la fianza cuando en el contrato consta la obligación de devolverla en el plazo de un mes desde la resolución del contrato.

La sentencia de primera instancia estima la demanda deducida por DON Eduardo contra DON Gumersindo y condena a dicho demandado a pagar al actor la cantidad de 2.203,11 euros, imponiendo a la parte demandada las costas del procedimiento.

Frente a dicha resolución, la representación procesal de DON Gumersindo interpone recurso de apelación en el que alega, en síntesis, que la sentencia de primera instancia incurre en error en la aplicación de la doctrina legal y jurisprudencial y error en la valoración de la prueba.

En base a lo anterior, solicita se dicte sentencia por la que se revoque la sentencia dictando otra más acorde a los criterios de equidad y justicia.

La parte demandante impugna el recurso y solicita la confirmación íntegra de la resolución recurrida, con imposición de costas a la parte apelante.

SEGUNDO.- Como primer motivo de recurso la parte apelante alega que, en este supuesto, no procede la aplicación de la penalización prevista en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, al haber aceptado la parte demandante la resolución del contrato y la entrega de las llaves el día 17 de septiembre de 2.010, lo que debe tener efectos jurídicos para las dos partes, como lo es la resolución mutua del contrato, la entrega del inmueble y la disponibilidad del objeto arrendado.

La cláusula segunda del contrato señala que ' el arrendatario tendrá derecho a desistir de este contrato antes de que finalice el periodo de duración pactado o cualquiera de las prórrogas, con la obligación de preavisar al arrendador con dos meses de antelación. El incumplimiento de la obligación de preaviso dará derecho al arrendador a exigir el importe de dos mensualidades de renta en vigor como indemnización de daños y perjuicios'.

La primera cuestión que se plantea, por tanto, es si el arrendador aceptó la resolución del contrato con fecha 17 de septiembre de 2.010 y si, como consecuencia de ello, renunció a la aplicación de la referida cláusula penal.

En el acto del juicio, el arrendador aseguró que llamó al arrendatario el día 13 de septiembre de 2.010 para reclamarle la renta, que aquél le comunicó que dejaba el piso y que él contestó que en el contrato había una cláusula que indicaba que tenían que avisar con dos meses de antelación; que el día 17 de septiembre de 2.010, el hermano del arrendatario le entregó las llaves pero que no quisieron firmar una resolución del contrato ni revisar la vivienda.

Consta en autos, como documento 18 de la demanda, un correo electrónico del día 14 de septiembre de 2.010 en el que el arrendador reclama los pagos pendientes en concepto de alquiler, electricidad y agua más la penalización por no avisar de la resolución del contrato con dos meses de antelación igual a dos mensualidades de renta, total, 1.147,13 euros.

En el mismo correo indica: ' lo dejaría en 800 si me haces la transferencia bancaria antes del viernes día 17 de septiembre de 2.010 y la entrega de las llaves el mismo viernes día 17 de septiembre de 2.010'.

La propuesta contenida en este correo quedó sin efecto pues el arrendatario no realizó la transferencia antes del día 17 de septiembre de 2.010.

Por ello, el día 17 de septiembre de 2.010, el demandante, arrendador, se limitó a recibir la declaración de voluntad del arrendatario de abandonar el bien arrendado y la entrega de las llaves, sin que exista elemento probatorio alguno que evidencie que el arrendador renunció a la aplicación de la cláusula penal pactada en el contrato.

En este caso, las partes acordaron la fijación en el contrato de un periodo de preaviso de dos meses, y ambas partes reconocen que la notificación telefónica o preaviso no se realizó con dos meses de antelación a la fecha de la entrega efectiva de la llave de la finca al arrendador, sino con cuatro días de antelación, por lo que no existe motivo alguno que justifique dejar sin efecto la indemnización contractualmente pactada.

Por ello, hay que desestimar este primer motivo de recurso y estimar procedente el pago de la indemnización acordada en el contrato, de dos meses de renta (1.000 euros).

TERCERO.- En segundo término, alega la parte apelante que los daños no han sido acreditados.

El arrendador tiene la obligación de entregar la vivienda o local en estado de servir para el uso a que ha sido destinada ( artículo 1.554.1º del Código Civil ) y el arrendatario tiene la obligación de restituir al arrendador dicha vivienda o local arrendados al concluir el arriendo, ' tal como la recibió', salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable ( artículos 1.561, completado con los artículos 1.562 , 1.563 y 1.564 del Código Civil ), hallándose el arrendador protegido por la doble presunción 'iuris tantum' de (1) recepción por el arrendatario en buen estado y de (2) culpabilidad del arrendatario por el deterioro ( Sentencias del TS de 13.6.1998 y 20.11.1999 ).

Ello impone un examen comparativo entre dos estados y momentos: el estado de la vivienda con sus accesorios en el momento de la entrega por el arrendador y el estado que presentan en el momento de la devolución:

a) En cuanto al primero, ha de estarse a los términos del contrato y, en defecto de pacto, se presume 'iuris tantum' que el arrendatario recibió la vivienda en buen estado (sin perjuicio de las obras necesarias a cargo del arrendador), presunción lógica atendida la obligación del arrendador de entregar de tal modo.

b) Asimismo, se presume 'iuris tantum' ( artículo 1.563 del Código Civil ) que el deterioro o pérdida se produjo por culpa del arrendatario, correspondiendo a éste la prueba de su ausencia de culpa o negligencia.

En este caso, la parte demandante acompaña con el contrato de arrendamiento un inventario de la vivienda y fotografías de la misma, que constan a los folios 33 a 36, firmado por ambas partes, en las que figura que el piso se entrega en perfecto estado.

Asimismo, aporta, como documento 9 a 14, a los folios 43 a 48, nuevas fotografías en las que se aprecian numerosos desperfectos en los marcos de las puertas, en las puertas, en los zócalos, en los sofás, en las puertas de los armarios, en las mesitas de noche, en la mesa de centro del comedor, en un plafón de la cocina y en una lámpara.

La parte demandada se limita a negar haber realizado dichos daños y la testigo DOÑA Celsa se limitó en el acto de la vista, a negar que las fotografías que le fueron exhibidas correspondieran a la vivienda arrendada.

En consecuencia, acreditados los daños, se presume, salvo prueba en contrario, que han sido causados por el arrendatario, por lo que procede condenar al demandado al pago de la cantidad reclamada correspondiente a los presupuestos que obran en autos, por importe de 1.268,46 euros, por lo que debemos desestimar este segundo motivo de recurso.

CUARTO.- Finalmente, el recurrente sostiene la incompatibilidad de las peticiones de daños, daños y perjuicios y suministros.

En el presente caso no existe contradicción alguna.

Es cierto que el artículo 1.152 del Código Civil señala que ' en las obligaciones con cláusula penal, la pena sustituirá a la indemnización de daños y al abono de intereses en caso de falta de cumplimiento, si otra cosa no se hubiere pactado'.

Pero esto es precisamente lo que se hace en el caso de autos, pues se aplica la cláusula penal pactada en cuanto a la indemnización de daños y perjuicios por el desistimiento unilateral antes de finalizar el plazo de duración pactado.

Y es evidente que una cosa es la indemnización por la resolución unilateral antes de la expiración del término pactado y otra muy distinta la indemnización correspondiente a los daños causados en la vivienda arrendada que, en modo alguno, son incompatibles pues responden a conceptos distintos.

Finalmente, es incuestionable que el arrendatario debe abonar los 17 días del mes de septiembre de 2.010, por importe de 282,50 euros, más los suministros pues todos ellos se refieren a consumos anteriores a septiembre de 2.010.

Así, factura de ENDESA de 1 de junio de 2.010 a 27 de julio de 2.010: 137,13 euros, documento 3 al folio 37; factura de ENDESA de 27 de julio de 2.010 a 5 de octubre de 2.010: 146,41 euros, documento 5 al folio 39; Agua del tercer trimestre de 2.010, 71 euros, documento 7 al folio 41, lo que hace un total de 354,54 euros.

De lo anterior resulta la suma de 2.905,5 euros, de los que se descuenta la fianza por importe de 700 euros, si bien, como señala la Juzgadora de primera, por el principio de congruencia, hay que estar a la cantidad solicitada de 2.203,11 euros.

Por todo lo expuesto, debemos desestimar el recurso y confirmar íntegramente la sentencia del Juzgado de primera instancia.

QUINTO.- Las costas de este recurso vienen impuestas a la parte apelante, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 398.1 de la L.E.C .

Vistos los artículos citados, así como los de general y pertinente aplicación.

Fallo

Desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de DON Gumersindo contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 7 de MANRESA, en los autos de Juicio verbal número 416/2.011, de fecha 3 de octubre de 2.011, debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOSíntegramente dicha sentencia, con imposición a la parte apelante de las costas de este recurso.

Se declara la pérdida del depósito constituido por el recurrente, al que se dará el destino legal procedente de conformidad con lo dispuesto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Esta resolución es susceptible de recurso de extraordinario de infracción procesal y de recurso de casación por interés casacional, mediante escrito presentado ante este Tribunal en el plazo de veinte días desde su notificación, siempre que concurran los requisitos legales para su admisión, de acuerdo con la Disposición Final Decimosexta de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Notifíquese, y firme que sea esta resolución devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.