Sentencia Civil Nº 53/2014, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 1, Rec 371/2012 de 11 de Febrero de 2014

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE BARCELONA

SECCIÓN PRIMERA

ROLLO Nº 371/12

Procedente del procedimiento JUICIO ORDINARIO nº 1347/2010

Juzgado de Primera Instancia nº 25 BARCELONA

S E N T E N C I A Nº 53

Barcelona, once de febrero de dos mil catorce.

La Sección Primera de la Audiencia provincial de Barcelona, formada por los Magistrados Dª Mª Dolors PORTELLA LLUCH, D. Ramón VIDAL CAROU y Dª. Mª Luisa GUZMÁN ORIOL,actuando la primera de ellos como Presidente del Tribunal, ha visto el recurso de apelación nº 371/12 , interpuesto contra la sentencia dictada el día 16 de enero de 2012 en el procedimiento nº 1347/2010, tramitado por el Juzgado de Primera Instancia nº 25 de Barcelona en el que son recurrentes D. Bartolomé y Dª. María Rosario y apelado D. Erasmo y previa deliberación pronuncia en nombre de S.M. el Rey de España la siguiente resolución.

Antecedentes

PRIMERO.-La sentencia antes señalada, tras los correspondientes Fundamentos de Derecho, establece en su fallo lo siguiente: 'Que desestimando la demanda promovida por la Procuradora de los Tribunales Dª. Mercedes Álvarez Roset, en nombre y representación de D. Bartolomé y Dª. María Rosario , contra D. Erasmo , debo ABSOLVER al demandado de las pretensiones interpuestas en su contra. Se imponen a los actores las costas causadas en esta instancia.'

SEGUNDO.-Las partes antes identificadas han expresado en sus respectivos escritos de apelación y, en su caso, de contestación, las peticiones a las que se concreta su impugnación y los argumentos en los que las fundamentan, que se encuentran unidos a los autos.

Fundamenta la decisión del Tribunal la Ilma. Sra. Magistrada Ponente Dª. Mª Luisa GUZMÁN ORIOL.

Fundamentos

PRIMERO.-Contra la sentencia dictada en la instancia se alza la parte actora e interesa la revocación de la misma alegando, en definitiva, error en la valoración de la prueba e impugnando concretamente los pronunciamientos quinto y octavo.

SEGUNDO.-A los efectos de centrar el objeto conviene recordar los hechos que fueron fijados como controvertidos en el acto de audiencia previa y que son los siguientes:

a) Determinar si antes de la venta de la vivienda a los actores el inmueble en el que se ubica necesitaba de obras de rehabilitación;

b) Establecer si el demandado, en su condición de vendedor de la vivienda, conocía de la necesidad de ejecutar tales obras por la Comunidad;

c) Establecer si el demandado ocultó o calló tal circunstancia a los compradores; y,

d) Fijar si los compradores conocían o podían conocer de la existencia de tales vicios.

Los demandantes ejercitan con carácter principal la acción de indemnización por daños y perjuicios prevista en el artículo 1.270-2 del Código civil al estimar que el demandado empleó dolo incidental al ocultar la existencia de importantes reparaciones en la finca donde se ubica la vivienda vendida, y, subsidiariamente, la acción estimatoria o 'quanti minoris' al amparo de lo dispuesto en el artículo 1.484 y concordantes del Código civil , no siendo objeto de debate esta última en la alzada.

Los actores D. Bartolomé y de Dª María Rosario en fecha de veintiséis de marzo de dos mil diez, compraron al demandado, D. Marcelino , la vivienda sita en Barcelona, CALLE000 , número NUM000 , piso NUM001 , puerta NUM001 , desconociendo al no haber sido informados por el vendedor que el edificio donde la dicha vivienda se ubica presentaba en sus elementos comunitarios de importantes patologías que debían ser subsanadas en el plazo de doce meses a requerimiento del Ayuntamiento de Barcelona, hechos de los que era conocedor el demandado al haber sido numerosos los requerimientos recibidos por la Comunidad por parte del Servicio de Inspección del Distrito de Nou Barris en el sentido de realizar tales obras de conservación en la fachada interior del edificio. Relatan también en su escrito inicial que por la Junta General de propietarios celebrada el diez de mayo de dos mil diez se acordó la ejecución de tales obras con un coste orientativo de cien mil euros, de los que corresponde abonar a los actores la cantidad de diez mil ochocientos euros, cantidad que los compradores reclaman al vendedor al considerar que, al ocultar los descrito hechos a los adquirientes a pesar de conocerlos, actuó con dolo incidental haciendo incurrir a los compradores en error en cuanto al precio de la vivienda

El demandado se opone a las anteriores pretensiones con base a los siguientes argumentos:

a) que la necesidad de realizar las obras de reparación sobre el inmueble es posterior a la compraventa al decidirse por la Comunidad de Propietarios en fecha de diez de mayo de dos mil diez;

b) que el Sr. Marcelino desconocía la existencia de las patologías que aquejan a la finca, salvo las que afectaban a la fachada interior del inmueble, sabiendo de ellas sólo cuando fueron expuestas en la indicada Junta de Propietarios;

c) que la existencia de tales patologías en la fachada interior del edificio ya fue tenida en cuenta a la hora de fijar el precio final de la vivienda, habiéndose rebajado el mismo desde los iniciales doscientos veinticinco mil euros hasta el precio final de doscientos ocho mil euros; y,

d) que las deficiencias y patologías a que esta afecta la finca era visibles y podían ser conocidas por los compradores.

SEGUNDO.-La parte apelante impugna en concreto el siguiente pronunciamiento:

'QUINTO.- A pesar de lo hasta ahora expuesto, la omisión por el vendedor de toda información sobre las deficiencias existentes en la fachada posterior no conducen sin más a la admisión de la acción indemnizatoria ejercida ni tan siquiera con relación a las deficiencias habidas en la fachada posterior del edificio. Y es ello así puesto que si se acude de nuevo al certificado del estado de conservación y seguridad, y especialmente a las fotografías que se adjuntan al referido documento cuarto de los aportados junto con el escrito de demanda, resulta que dichas deficiencias eran visibles usando de una mínima diligencia por parte de los adquirentes. Las deficiencias que se constatan en la fachada posterior consisten en palabras del certificado en: a) que '...en algunas zonas en las que fue repicado (el revestimiento), no fue posteriormente repuesto, de tal manera, que en dichas zonas, el soporte de obra de fábrica de ladrillo que constituye el cerramiento vertical de fachada y el soporte de hormigón que constituye las losas de las terrazas o de los balcones volados de las viviendas se encuentran vistos'; b) deficiencias en los alféizares de las ventanas de las plantas primera y segunda del módulo del edificio; c) 'los muretes o antepechos de protección de las terrazas de las viviendas piso y de la cubierta o terrado comunitario del primer módulo, y de la cubierta del segundo módulo del mismo, se encuentran protegidos superiormente por el mismo tipo de piezas cerámicas, pero sin vuelo ni goterón en ninguno de sus dos laterales o extremos libres'; d) '...las terrazas de las plantas NUM001 , NUM002 , NUM003 y NUM004 del edificio, no se encuentran impermeabilizadas inferiormente, y cuentan, a modo de acabado, con el mismo tipo de pavimento cerámico que el mencionado en los párrafos anteriores'. Pues bien, tales patologías puede observarse directamente y sin necesidad de especiales conocimientos en el arte de la construcción y sin el asesoramiento de un perito en la materia como puede comprobarse si se observan las fotografías tercera a séptima del mencionado informe, siendo deficiencias fácilmente visibles desde el mismo interior de las viviendas incluso con los ojos de un profano.

Por tanto, aún siendo de reconocer que pudiera existir una omisión a la hora de informar a los compradores, no puede aceptarse que tal reticencia les condujera a celebrar el contrato con las condiciones que se estipularon en la escritura, inducción a contratar derivada de la maquinación o astucia que es el fundamento del dolo conforme el artículo 1.269 del Código civil .

Se debe por tanto rechazar la acción indemnizatoria ejercitada al amparo del artículo 1.270.2 del Código civil '.

TERCERO.-Alude la parte apelante en su escrito de recurso que al entender el juzgador a quo que el demandado sólo conocía la necesidad de rehabilitar una parte de la fachada interior y no conocía la necesidad de reparar la terraza incurre en un grave error en la apreciación de la prueba.

Sin embargo, analizada la prueba practicada en la instancia debe llegarse a la misma conclusión, por cuanto el requerimiento del Ayuntamiento recibido en el año 1996 por el demandado se decía que los terrados necesitan arreglos de inmediato por humedades en los techos de las viviendas. Pues bien, después de este requerimiento ninguno de los posteriores que obran en los autos y dirigidos ya a la comunidad de propietarios constituida el 22 de febrero de 2005, mencionan la necesidad de reparación de la cubierta y, teniendo en cuenta que el motivo era por humedades sufridas en las viviendas, ninguna incidencia se hizo constar en las actas de la comunidad de propietarios aportadas, por lo que estando afectados diversos propietarios no puede llegarse a otra conclusión de que las mismas fueron reparadas, ya que la existencia de humedades provenientes de la cubierta del edificio desde el año 1996 al año 2010, es obvio que debieron ser reparadas por lo que atendido el contenido del certificado del estado de conservación y seguridad del inmueble de fecha 15 de abril de 2010, que expresa la necesidad de reparación de las cubiertas ello no implica por lo razonado que esta circunstancia fuera conocida por el demnadado.

La junta celebrada el 17 de marzo de 2010 la comunidad de propietarios decide contratar los servicios de un arquitecto con el fin de que emita informe sobre estado y seguridad de los paramentos exteriores de la finca. Por tanto, en la fecha de la compra 26 de marzo de 2010 no existía el informe mencionado y está claro que visto el estado de la fachada de la finca y la pintura de la escalera advertida por los compradores era fácilmente deducible la ausencia de rehabilitación del conjunto del inmueble a lo que debe unirse que, en cualquier caso, todos los defectos existentes eran observables para cualquier profano y no consta ningún impedimento a los compradores para comprobar toda la finca a su satisfacción.

La prueba testifical practicada con la representante de la inmobiliaria que procedió a la venta de la vivienda dice que los actores fueron a verla dos o tres veces y que fue una venta rápida. Por tanto, debemos corroborar la valoración de la prueba realizada por el juzgador a quo, por cuanto, la falta de información del estado de la fachada posterior del edificio no se estima que colme el concepto de dolo incidental (dolo incidens), que consiste en la maquinación que es causa o determinante del contrato, negocio o declaración, que sin ella no se hubiera hecho ( artículo 1.2569 del Código Civil ).

CUARTO.-En materia de costas procede la confirmación de las impuestas en la instancia pues la demanda ha sido desestimada y no se estima que concurran circunstancias que permitan adoptar una resolución distinta.

Desestimando el recurso procede la imposición de las costas de esta alzada a la parte apelante.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación, pronuncio el siguiente

Fallo

El Tribunal acuerda desestimar el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Bartolomé y Dª María Rosario , contra la sentencia dictada en el Juzgado de Primera Instancia nº 25 de Barcelona, el 16 de enero de 2012 , que se confirma en todos sus extremos, con imposición de las costas causadas en esta alzada a la parte apelante.

Con pérdida del depósito constituido para recurrir.

La presente sentencia es susceptible de recurso de casación si concurren los requisitos legales ( art. 469 - 477 - disposición final 16 LEC ), que se interpondrá ante este Tribunal en un plazo de veinte días a contar desde la notificación de la presente.

Firme esta resolución, devuélvanse los autos al Juzgado de su procedencia, con certificación de la misma.

Pronuncian y firman esta sentencia los indicados Magistrados integrantes de este Tribunal.