Sentencia Civil Nº 53/2015, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 9, Rec 439/2013 de 10 de Febrero de 2015

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Novena

C/ Ferraz, 41 , 914933935 - 28008

Tfno.: 914933935

37007740

N.I.G.:28.079.00.2-2013/0007558

Recurso de Apelación 439/2013 BL

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 82 de Madrid

Autos de Procedimiento Ordinario 2389/2010

APELANTE:OBRAS Y VIAS DE GALICIA SA

PROCURADOR D./Dña. JULIAN CABALLERO AGUADO

APELADO:URBAN PORTFOLIO INMOBILIARIO S.L. y otros 4

PROCURADOR D./Dña. MARIA DEL CARMEN PEREZ SAAVEDRA

SENTENCIA NÚMERO:

RECURSO DE APELACIÓN Nº 439/2013

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. JUAN LUIS GORDILLO ÁLVAREZ VALDÉS

D. JOSÉ MARÍA PEREDA LAREDO

DÑA. LUCÍA LEGIDO GIL

En Madrid, a diez de febrero de dos mil quince.

VISTOS en grado de apelación ante esta Sección Novena de la Audiencia Provincial de Madrid, los Autos de Juicio ordinario 2389/2010 procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 82 de Madrid a los que ha correspondido el Rollo de apelación nº 439/2013, en los que aparecen como partes: de una, como demandantes y hoy apelados D. Jon , Dña. Violeta , D. Salvador , Dña. Crescencia y URBAN PORTFOLIO INMOBILIARIO S.L., representados por la Procuradora Dña. Mª Carmen Pérez Saavedra; y, de otra, como demandado y hoy apelante OBRAS Y VÍAS DE GALICIA S.A. ,representados por el Procurador D. Julián Caballero Aguado.

SIENDO MAGISTRADO PONENTE LA ILMA. SRA. DÑA. LUCÍA LEGIDO GIL

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida

Primero.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 82 de Madrid, en fecha diecinueve de marzo de dos mil trece, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: ' Fallo: Que debo estimar y estimo la demanda formulada por la procuradora Sra. Pérez Saavedra en nombre y representación de DON Jon Y DOÑA Violeta , DON Salvador y DOÑA Crescencia , y URBAN PORTFOLIO S.L. contra OBRAS Y VÍAS DE GALICIA S.A. representada por el procurador Sr. Caballero Aguado, y en consecuencia debo declarar y declaro resuelto el contrato de fecha 23 de mayo de 2000 en lo que respecta a las propiedades de los actores en el SUNP-25 del Plan General de Ordinación Urbana de Santiago, declarando la liberación expresa de los actores de toda obligación de venta a favor de la demandada, y ello con imposición a la parte demandada de las costas causadas en esta instancia'.

Segundo.- Notificada la mencionada sentencia por la representación procesal de la parte demandada , previos los trámites legales oportunos, se interpuso recurso de apelación, el cual le fue admitido, y, dándose traslado del mismo a la contraparte, que se opuso a él, elevándose posteriormente las actuaciones a esta superioridad, previo emplazamiento de las partes, ante la que han comparecido en tiempo y forma bajo las expresadas representaciones, substanciándose el recurso por sus trámites legales.

Tercero.- No habiéndose solicitado el recibimiento a prueba en esta alzada, ni estimando la Sala necesaria la celebración de vista pública, quedaron las actuaciones pendientes de señalamiento de votación y fallo, que tuvo lugar el día veintiuno de enero del año en curso.

Cuarto.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

Primero.- Se aceptan los fundamentos de derecho de la Sentencia apelada, que deben entenderse, en su caso, completados por los de esta resolución.

Segundo.- En virtud de la demanda con la que principiaron estos autos se reclamó por los actores frente a la entidad demandada, OBRAS Y VÍAS DE GALICIA S.A., la resolución del contrato privado de compraventa suscrito en fecha 23 de mayo de 2000 relativo a ciertas propiedades de aquéllos que quedaron afectas al ámbito del Plan General de Ordenación Urbana de Santiago (SUNP-25), postulándose declaración explícita acerca de la liberación de aquéllos respecto de la obligación de venta a favor de la demandada. Este litigio, según se exponía en la demanda, toma como ineludible precedente aquél del que conoció el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Santiago de Compostela (autos nº 369/2001) en el que se ventiló la eficacia obligacional de dicho documento de 23 de mayo de 2000, concluyéndose entonces, con pronunciamiento de la Audiencia Provincial de La Coruña en sentido confirmatorio de la resolución de instancia ( Sentencia de 21 de julio de 2008 ), que dicho acuerdo debía tomarse como verdadero negocio de compraventa, a materializar en las concretas condiciones en el mismo pactadas (a precio de 7.500 pesetas el metro cuadrado que debía abonarse en las condiciones allí expuestas) y sobre los terrenos de los que los hoy actores (allí demandados) eran propietarios en el referido SUNP-25 del PGOU de Santiago. Y es además extremo fáctico esencial para abordar la controversia suscitada en el litigio la ulterior afección de las fincas a que aludía dicho contrato al desarrollo urbanístico programado en dicho Plan General, que se materializó con recurso al sistema de compensación según se aprobó en fecha 19 de mayo de 2006, dejándose extractados en la demanda los hitos temporales más relevantes de dicho desarrollo urbanístico, de los que interesa destacar la constitución de la Junta de Compensación del Polígono referido (SUNP-25) en fecha 2 de marzo de 2007 (documento nº 2 de la contestación), su ulterior aprobación por la Junta de Gobierno Local del Concello de Santiago en fecha 25 de junio de 2007 y la incorporación como juntacompensante de la entidad hoy demandada en reunión celebrada en fecha 26 de febrero de 2008 (documento nº 8 de la demanda). También formaron parte de la Junta de Compensación los aquí actores D. Jon y Dª. Violeta así como la entidad URBAN PORTFOLIO INMOBILIARIO, S.L. (antes MONTEVIEJO INVERSIONES INMOBILIARIAS, S.L.). A esta última fecha referida, 26 de febrero de 2008, se verificó la aprobación inicial del Proyecto de Compensación, finalmente aprobado con carácter definitivo en fecha 14 de julio de 2008. Tras este relato, y en justificación de haber atendido los actores las obligaciones a ellos impuestas a resultas de aquel primitivo contrato de compraventa, se explicitaban en su demanda las fincas de origen de que fueron propietarios así como las de reemplazo a ellos correspondientes tras el desarrollo urbanístico de referencia, para peticionar finalmente la resolución de aquel contrato, vistos los sucesivos intentos de materializar la venta, siempre frustrados por la inactividad de la compradora.

Se opuso a la demanda la entidad demandada denunciando que, con ocasión del desarrollo urbanístico del sector, los actores habrían llevado a cabo infinidad de actos de disposición sobre los inmuebles, cambios de titularidad, constitución y aportación a cooperativas y habrían adoptado infinidad de acuerdos perjudiciales para ella, sin que en ningún momento se dejase constancia formal de la situación litigiosa de las fincas, eludiendo con ello la dicción literal del art. 103 del Reglamento de Gestión Urbanística , todo lo cual le habría irrogado un absoluto desconocimiento acerca de cuáles serían las fincas que los actores estarían obligados a vender, que no podían ser otras que las que tenían a fecha del contrato originario del año 2000. En acreditación de lo expuesto se llamaba la atención sobre la fecha de adquisición de ciertos inmuebles de los reseñados en la demanda como afectos a la venta, posterior a la suscripción del contrato de compraventa. Se refería también en la contestación a la demanda la existencia de un procedimiento paralelo presentado por otra de las entidades obligadas a vender en virtud del contrato de compraventa originario, del que conoció el Juzgado de Primera Instancia nº 11 de Madrid (autos nº 225/2009), en el que recayó en primera instancia sentencia desestimatoria de la demanda (documento nº 16 de la contestación). Se refería también por la demandada la infracción, con la pretensión ejercitada de contrario, de los principios de buena fe, competencia funcional e incluso litispendencia. Se articularon al efecto, bajo la rúbrica de 'excepciones' sendas alegaciones de falta de legitimación activa de los actores al no haber atendido por su parte los términos de la Sentencia de La Coruña que examinó el contrato de compraventa originario, y mala fe procesal al interponer la presente demanda con el único fin de eludir la ejecución de la Sentencia firme gallega, habiendo sido también ya debatida la pretensión aquí ejercitada en otro Juzgado de Madrid.

En la Sentencia de instancia se falló la estimación de la demanda, declarando resuelto el contrato de 23 de mayo de 2000 y liberando a los actores de su obligación de venta, con costas a la demandada. Se consideraba al respecto, tras el examen de los distintos burofaxes remitidos a la demandada en procura de la formalización de las escrituras de compraventa, que la parte vendedora atendió las obligaciones asumidas en aquél contrato, llamando la atención, desde las exigencias de la buena fe ( art. 1258 CC ), sobre la necesidad de que la demandada hubiese cuando menos examinado la documentación que se le puso a su disposición en las sucesivas ocasiones en que fue citada para acudir a la Notaría. Al entender el juzgado que se dio un verdadero y propio incumplimiento por la compradora, ha accedido a la resolución del contrato ex artículo 1124 CC . Examinaba por último la juzgadora, desestimándolas, las excepciones que opuso la demandada en su contestación, a saber, la falta de competencia funcional, litispendencia y mala fe.

Frente a la Sentencia de instancia se alza la representación procesal de la demandada quien, tras previa reseña de los antecedentes fácticos de interés a tomar en consideración, articuló su recurso en los siguientes motivos:

1.- Error en la valoración de la prueba e infracción del artículo 217 LEC . Insiste la recurrente, con revisión de la valoración probatoria efectuada por el Juzgado, fundamentalmente relativa a los burofaxes adjuntados a la demanda (también las respuestas escritas vertidas por el Notario D. José Antonio Cortizo Nieto que fue propuesto como testigo), en que no han cumplido los vendedores con su obligación de puesta a disposición de la documentación necesaria para proceder al otorgamiento de la escritura pública.

2.- Infracción de los artículos 7 , 1258 y 1256 CC . Insiste la recurrente en residenciar el incumplimiento esencial del contrato del año 2000 en la parte contraria, al no aportar la información necesaria para formalizar el mismo, imputándole además un comportamiento contrario a la buena fe, impeditivo de la formalización del contrato.

3.- Vulneración de los artículos 1124 y 1504 CC porque, en igual línea que todo lo expuesto, al no haber cumplido los demandantes con sus obligaciones, no estarían facultados para ejercitar la acción resolutoria llevada a la demanda.

Tercero.- Son datos ciertos acreditados en la causa que la parte hoy actora, en sucesivas ocasiones y con recurso a dos notarías distintas, procuró la materialización del negocio de compraventa suscrito en el año 2000. Así se infiere de los sucesivos burofaxes que, en unión con las actas notariales dejando constancia de la inasistencia de la compradora los días señalados (15 de enero, 19 y 26 de septiembre y 30 de diciembre), se adjuntaron a la demanda (documentos nº 14, a y b, 15, 16 a y b, 17 a y b). No solo no acudió la demandada apelante a la Notaría en las fechas previstas sino que ni siquiera respondió a tales comunicaciones que de contrario se le giraron. Únicamente dio respuesta al burofax de 27 de agosto de 2009 (documento nº 19) en el que le exigían todos los vendedores el reintegro de las derramas satisfechas por la propiedad a la Junta de Compensación en concepto de gastos de urbanización y gestión.

Pues bien, sentadas tales premisas ha de reconocerse a renglón seguido que los vendedores cumplieron con las obligaciones de su cargo dimanantes del originario negocio de compraventa examinado en los tribunales gallegos, pues pusieron a disposición de la demandada los documentos necesarios para poder otorgar las escrituras públicas, siendo ésta quien desatendió sus obligaciones. Téngase en cuenta, por todos, los extremos recogidos en el acta expedida por el Notario Sr. Cortizo el 30 de diciembre de 2008, donde se dejaba constancia, enumerando particularizadamente los documentos presentados, que con los mismos pudiera haberse otorgado el documento o documentos públicos de rigor. En definitiva, fue la demandada, por razones no explicitadas en el proceso, quien optó por no acudir al llamamiento de los vendedores para ultimar el contrato que habían concertado las partes en el año 2000. Sin obviar que la resolución contractual es un remedio excepcional al principio de conservación del negocio jurídico ( Sentencias del Tribunal Supremo, entre otras, de 8 de julio de 1954 , 25 de noviembre de 1983 , 22 de marzo de 1993 o 18 de noviembre de 1994 ), se dan en el caso de autos todos los requisitos que, ex art. 1124 CC , habilitan la misma, y ello por haber acaecido un propio, específico y esencial incumplimiento con cargo a la compradora ( Sentencias de 15 de noviembre de 1994 , 7 de marzo y 19 de junio de 1995 , entre otras), que puede tenerse por grave y esencial ( Sentencias de 26 de septiembre de 1994 , 26 de enero de 1996 , 6 de octubre de 1997 y 11 de abril de 2003 entre otras muchas ), con trascendencia económica para los interesados (Sentencias de 25 de noviembre de 1983 y 19 de abril de 1989 ) y que generó 'la frustración del fin del contrato' (Sentencias de 10 de mayo de 2000 , y 25 de febrero , 11 de marzo y 15 de octubre de 2002 ), habiendo atendido por su parte la vendedora las obligaciones que eran de su cargo.

No se olvide, en aras a ratificar el pronunciamiento de instancia sobre la resolución del contrato, que tuvo la demandada una posición ciertamente favorable para salir del desconcierto que ahora le asalta sobre la identidad de las fincas objeto de compraventa al haber formado parte de la Junta de Compensación, teniendo en consecuencia acceso directo a la información sobre las fincas de origen y las de reemplazo. Se mostró, de forma ciertamente inverosímil, desconocedora del proyecto de reparcelación, cuando es lo cierto que consta en el volumen I del Texto Refundido del Proyecto de Compensación adjuntado a la demanda la relación de fincas de origen, y en el volumen II el cuadro de las fincas aportadas (ordenadas según planos parcelarios) así como la tabla de correspondencia entre las aportadas y las resultantes. En la inconcreción del documento de compraventa de origen, el sujeto a pleito en los Juzgados gallegos, suscrito el 23 de mayo de 2000 y de un solo folio de extensión, no se antoja exigible a la parte actora más gestiones que las que hizo para materializar finalmente dicha compraventa. Recuérdese que en dicho documento únicamente se dejaba constancia de la manifestación de las partes de ser propietarias 'de fincas incluidas en el ámbito del SUNP-25 de Santiago' y de estar 'dispuestas a vender sus fincas' para adquisición por la aquí demandada. Se preveían, por todas condiciones, el precio del suelo (7.500 ptas/m2) así como el calendario de pagos del mismo (en el plazo de un mes desde esa fecha habrían de firmarse los contratos privados de opción de compra o promesa de compraventa con abono a los propietarios del 10% del valor total resultante del precio; aprobado definitivamente el Plan Parcial y en el plazo máximo de 15 días se firmarían las escrituras públicas de venta con abono a los propietarios del 20% del precio, a los 12 meses de la firma de los contratos de opción de compra se abonaría el 35% y a los 18 meses de la firma de dichos contratos de opción de compra, el precio restante). Ni que decir tiene que, al menos en lo relativo al calendario de pagos previsto, ha devenido imposible el cumplimiento, no existiendo constancia alguna siquiera de la efectiva suscripción de los contratos privados de origen, de opción de compra o promesa de compraventa, a que allí se hacía referencia.

Por otra parte, no concretó la demandada en modo alguno las actuaciones fraudulentas que predicó de los actores con ocasión del desarrollo urbanístico del sector, vertiendo al efecto acusaciones y meras sospechas que quedaron carentes de sustento probatorio mínimamente solvente. Se aludía en la contestación a la demanda a unas gestiones registrales infructuosas por ella acometidas en aras a verificar la identidad de las fincas sujetas a compraventa que son todas de fechas simultáneas a la contestación a la demanda, no anteriores (documentos nº 20 a 23). Por lo demás, del examen de los documentos nº 26 a 29 del escrito de contestación a la demanda resulta que la ahora demandada sí formalizó otras escrituras de compraventa con igual origen en el documento privado del año 2000, referenciando en las mismas los terrenos objeto de venta por remisión a los números de finca del plano general de concentración parcelaria, al modo en que se pudo hacer en el caso presente. Así, examinando por ejemplo la escritura suscrita con D. Gaspar en fecha 22 de junio de 2010 (muy posterior por cierto a la fecha de aprobación del Proyecto de Compensación, y ya aprobadas por tanto las correspondencias entre las fincas de origen y las resultantes) - documento nº 29-, resulta que se delimitó el objeto de la venta por remisión al número de finca del plano general de la zona de concentración parcelaria, sin que en esta operación denotase la aquí demandada desconocer las tablas de correspondencias aprobadas. En otro orden de cosas, se puede corroborar, tras la lectura de dicho documento público, que interpuso el vendedor, Sr. Gaspar , procedimiento judicial frente a la aquí demandada (cuyo específico objeto -en cualquier caso parece que vinculado al negocio de compraventa de referencia- no se ha concretado en los autos y que debió resultar desfavorable a los intereses de ésta pues consta que la misma interpuso recurso de apelación), de tal suerte que con la firma de la escritura aludida se cedía a la compradora cualquier derecho u obligación en el SUNP-25 dimanante de la finca originaria y de las parcelas de reemplazo correspondientes, abonando a la firma de la escritura la ahora demandada las costas e intereses dimanantes de dicho procedimiento ordinario, comprometiéndose la compradora a desistir del recurso de apelación aludido y el allí vendedor de la ejecución provisional de la misma que había instado. Ni que decir tiene que evidenciaba la compradora ya a esa fecha cierta voluntad renuente a la atención del compromiso de compra adquirido en el año 2000, si bien en dicho caso sí fructificó finalmente la compraventa.

No se olvide, por último, que hubo incluso en el curso de los presentes autos un ofrecimiento por los vendedores de proceder a la venta de los terrenos, con aportación de un borrador de compraventa elaborado notarialmente junto con documentación acreditativa de fincas de origen y de remplazo, lo que fue también rechazado por la compradora demandada invocando la normativa procesal relativa a preclusión documental. Al tiempo de la audiencia previa se quiso también modificar la pretensión cursada en la demanda con introducción de pretensión alternativa relativa a la efectiva formalización de la compraventa, a lo que nuevamente se opuso la demandada. Son pretensiones que, si bien, no tuvieron efectivo cobijo en los autos en aplicación del orden público procesal, siguen denotando la voluntad de los vendedores de dar cumplimiento por su parte al contrato de compraventa de origen.

Resta indicar por último, que para alcanzar la solución antedicha, confirmatoria del pronunciamiento de instancia sobre resolución contractual, en nada afectan las finales resultas, de signo contrario, del pleito entablado en términos similares a los presentes por la entidad PROMOCIONES AVIEIRA S.A., en autos de juicio ordinario nº 225/2009 seguido ante el Juzgado de Primera Instancia nº 11 de Madrid, en los que ya ha recaído Sentencia de apelación en virtud de la cual, confirmando la de primera instancia, se concluye rechazando la pretensión cursada por dicha entidad, también vendedora en el contrato del año 2000. Téngase en cuenta que la discrepancia en el final signo de uno y otro procedimiento irradia de la valoración del distinto material probatorio obrante en ambos, de tal suerte que en ningún caso pueden entenderse concurrentes los requisitos que caracterizan la cosa juzgada material ( artículo 222 LEC ), por cuanto no se dan las necesarias identidades.

A modo de corolario de lo hasta ahora expuesto y recuperando las líneas esenciales del recurso de apelación interpuesto pueden sentarse las siguientes conclusiones finales:

1.- No se dio, en modo alguno, error en la valoración de la prueba ni infracción del artículo 217 LEC , por cuanto los demandantes acreditaron los hechos constitutivos de su pretensión (pusieron a disposición de la demandada, ante notario, los documentos necesarios para otorgar las escrituras públicas), mientras que la demandada no probó los modificativos, extintivos y excluyentes, habiéndose limitado, desde que vieron la luz las sentencias del Juzgado de Santiago de Compostela y de la Audiencia Provincial de La Coruña, a negar cualquier colaboración que permitiese llevar a buen término el contrato de compraventa del año 2000, lo que constituía para la demandada una verdadera y propia obligación.

2.- La denuncia de infracción de los artículos 7 , 1258 y 1256 CC no deja de tener carácter genérico dado el propio contenido de los preceptos repetidos, no pudiendo esgrimirse los mismos frente a la Sentencia de instancia, clara, precisa y congruente.

3.- No se dio tampoco vulneración de los artículos 1124 y 1504 CC , pues, se ha concluido, fue la compradora demandada la que generó el específico incumplimiento habilitante de la resolución pretendida, incumplimiento que, si bien no se explicita en ningún momento, bien pudiera venir causalizado en la crisis económica de los últimos tiempos que, obvio es, ha tenido especial incidencia en el campo inmobiliario.

Cuarto.- El rechazo íntegro del recurso comporta que las costas de esta apelación se impongan a las entidades apelantes ( art. 398.1 y 394 LEC ).

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español,

Fallo

Se desestima el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la mercantil OBRAS Y VÍAS DE GALICIA, S.A., contra la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 82 de Madrid en fecha 19 de marzo de 2013 en los autos de referencia, que se CONFIRMA EN SU INTEGRIDAD. Todo ello con imposición de las costas de esta alzada a las apelantes y con pérdida del depósito constituido para recurrir de conformidad con el punto 9º de la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. Haciéndose saber que contra la misma CABE RECURSO DE CASACIÓN, de acreditarse el interés casacional, que deberá interponerse ante este Tribunal, en el término de VEINTE DÍAS siguientes a la notificación de la presente resolución.

Publicación . Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe.