Sentencia CIVIL Nº 53/2020, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 8, Rec 327/2019 de 29 de Enero de 2020

Encabezamiento

SENTENCIA Nº 000053/2020

SECCIÓN OCTAVA =========================== Iltmos/as. Sres/as.: PresidenteD. PEDRO LUIS VIGUER SOLER Magistrados/asDª Mª FE ORTEGA MIFSUD D. RAFAEL JUAN JUAN SANJOSE ===========================

En la ciudad de VALENCIA, a veintinueve de enero de dos mil veinte.

Vistos por la Sección Octava de esta Audiencia Provincial, siendo ponente el Ilmo. Sr. D. PEDRO LUIS VIGUER SOLER, los autos de Juicio Ordinario [ORD], promovidos ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 18 de VALENCIA, con el nº 000610/2017, por FARMACONSULTING TRANSACCIONES, S.L. representada en esta alzada por la Procuradora Dª. VALDEFLORES SAPENA DAVO y dirigido por el Letrado D. RAIMUNDO ARRIBAS GÓMEZ contra D. Rodolfo representado en esta alzada por la Procuradora Dª. Mª ISABEL FARINÓS SOSPEDRA y dirigido por el Letrado D. DAVID CALLEJA GARCÍA, pendientes ante la misma en virtud del recurso de apelación interpuesto por D. Rodolfo.

Antecedentes

PRIMERO.- La sentencia apelada, pronunciada por el Sr. Juez de 1ª Instancia nº 18 de VALENCIA, en fecha 8-2-19, contiene el siguiente: 'FALLO: Que estimando la demanda formulada por FARMACONSULTING TRANSACCIONES S.L., representado por la Procuradora SAPENA DAVÓ, VALDEFLORES, DEBO CONDENAR Y CONDENO a D. Rodolfo, representado por la Procuradora FARINOS SOSPEDRA M.ª ISABEL, a que firme que sea esta sentencia, haga pago al demandante de la suma de 69.000 Euros de principal, y al pago de los intereses convenidos o falta de convenio los legales de dicha suma desde la interpelación judicial , con expresa imposición de costas procesales a la parte demandadada;y poniendo en las actuaciones certificación de la misma, inclúyase la presente en el Libro de Sentencias.'

SEGUNDO.- Contra la misma, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por D. Rodolfo, que fue admitido en ambos efectos y remitidos los autos a esta Audiencia, donde se tramitó la alzada, señalándose para Deliberación y votación el 27 de Enero de 2020.

TERCERO.- Se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Frente a la sentencia de fecha 8 de febrero de 2019 dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 18 de Valencia que estimó la demanda formulada por la entidad actora FARMACONSULTING TRANSACCIONES S.L. en la que solicitaba que se condenara al demandado D. Rodolfo al pago de la cantidad de 69.000 € más intereses legales y costas procesales como consecuencia del incumplimiento del contrato de mediación o corretaje inmobiliario con pacto de exclusividad suscrito por las partes en fecha 15 de octubre de 2015 para la venta de la oficina de farmacia del demandado sita en la Avda. Blasco Ibáñez nº 118 de Valencia, interpone recurso de apelación el demandado solicitando la estimación del recurso y la revocación de la sentencia, y que se dicte otra por la que declare nula la cláusula de exclusividad absolviendo al demandado con imposición a la actora de las costas de primera instancia, subsidiariamente declarando su oscuridad interpretándola en el sentido que indica en su escrito con absolución del demandado sin imposición de las costas de instancia y en caso de que no prospere ninguno de los motivos anteriores, se condene al demandado al pago de 58.800 € en concepto de honorarios de la actora calculados con arreglo al precio final de la compraventa, sin condena en costas de la instancia. Del referido recurso se ha conferido traslado a la mercantil actora, que se ha opuesto al mismo solicitando su desestimación y la confirmación de la sentencia con expresa imposición de costas al apelante.

SEGUNDO.- Impugna la parte apelante la sentencia de instancia alegando varios motivos: 1) error en la valoración de la prueba en relación con la naturaleza del contrato de mediación como contrato de adhesión y la cláusula controvertida; 2) vulneración del art. 1288 CC respecto de las cláusulas oscuras de un contrato; 3) vulneración del art. 1275 CC en relación con el art. 1261 del mismo cuerpo legal respecto de los contratos y obligaciones sin causa y sus efectos, y 4) vulneración del criterio del Tribunal Supremo respecto de la cuantificación de la indemnización y error en la valoración de la prueba respecto de la cuantía susceptible de ser reclamada.

En todo caso cabe aclarar de antemano que no son atendibles en esta alzada los pronunciamientos declarativos que la parte apelante demandada propone en su escrito de interposición del recurso (declaración de nulidad y de oscuridad de la cláusula) pues aun siendo mero-declarativas, se trata en definitiva de pretensiones que deberían haberse hecho valer por vía reconvencional, lo que no impide el examen de las alegaciones que se vierten en el recurso sobre tales extremos, analizando si procede o no la revocación de la sentencia y la absolución del demandado que se interesa.

Aclarada esta cuestión, con carácter previo al análisis de los motivos de impugnación alegados, es oportuno realizar una somera referencia a la jurisprudencia sobre la naturaleza y efectos del contrato de mediación o corretaje inmobiliario.

Las sentencias del Tribunal Supremo de fecha 2 de mayo de 1963 y 21 de octubre de 1964 definen el contrato de mediación o corretaje como aquél por el cual una persona, llamada oferente, mediador o comitente encarga a otra, que recibe el nombre de corredor o mediador, que le informe acerca de la ocasión u oportunidad de concluir con persona o personas distintas un negocio jurídico, o que realice las oportunas gestiones para conseguir el acuerdo de voluntades, encaminado a lograr su realización comprometiéndose a cambio de ello a satisfacerle una retribución en el supuesto de que dicho ulterior contrato llegue a perfeccionarse. En el mismo sentido, señala la STS 2 octubre de 1999 que el contrato de mediación o corretaje inmobiliario, es un contrato atípico en nuestro derecho, que aunque tenga similitud o analogía con el de comisión, con el de mandato e incluso con el de prestación de servicios, sin embargo nunca responderá a una combinación formada con los elementos a dichas figuras contractuales típicas. A pesar de ello su enorme práctica comercial y la importancia que ha adquirido en dicha área, hace preciso que se fijen las normas por las que se ha regir su nacimiento, desarrollo y producción de efectos. Para ello habrá que recurrir a lo pactado por las partes a tenor de la facultad otorgada por los artículos 1091 y 1.255 del Código Civil, después a las normas generales de las obligaciones y contratos comprendidos en los Títulos I y II del Libro Cuarto del Código Civil, más tarde a los usos comerciales y normas complementarias, así como a la jurisprudencia, sin olvidar, en su caso, la doctrina científica y derecho comparado. Entre las referidas normas complementarias destaca por su importancia el Reglamento de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria y de su Junta Central, aprobado por Decreto 3248/1969, de 4 de diciembre que si bien fue derogado por el RD 1613/1981, recuperó su vigencia tras ser anulada esta última norma reglamentaria por STS 3ª de 22 Diciembre 1982 -anulación que se materializó mediante O.M. 5 Mayo 1983-.

La sentencia del Tribunal Supremo de fecha 21 de mayo de 1992, señala que en el contrato de agencia inmobiliaria (que no es sino el corretaje de bienes inmuebles), predomina la función de gestión mediadora, por lo que reviste naturaleza de pacto de encargo, cesando el mediador cuando pone en relación a las partes, que son las que han de celebrar un futuro convenio final. Por su parte la sentencia del Tribunal Supremo de fecha 1 de diciembre de 1986 declara que en el contrato de corretaje el mediador o corredor asume una prestación de actividad en la que no se compromete la obtención de un resultado concreto y en la que la retribución normalmente sólo tiene lugar en el caso de que llegue a tener realidad el negocio jurídico objeto de la mediación como consecuencia de la actividad desplegada por el mediador.

Sintetiza dicha doctrina jurisprudencial la STS 13 junio 2006 según la cual en el contrato de mediación o corretaje el mediador ha de limitarse en principio a poner en relación a los futuros comprador y vendedor de un objeto determinado contribuyendo eficazmente a que las partes concluyan el negocio ( STS de 2 de octubre de 1999). En consonancia con ello, el TS tiene declarado que dicho contrato está supeditado, en cuanto al devengo de honorarios, a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido, salvo pacto expreso ( SSTS de 26 de marzo de 1991, 19 de octubre de 1993, 30 de noviembre de 1993, 7 de marzo de 1994, 17 de julio de 1995, 5 de febrero de 1996, 30 de abril de 1998 y 21 de octubre 2000). De esta suerte, los honorarios de los agentes se devengan, salvo pacto que contemple otra modalidad, al celebrarse el contrato o negocio objeto de la mediación ( STS de 21 de mayo de 1992). Salvo pacto en contrario, como expresaba ya la STS de 12 diciembre de 1902, el derecho del corredor a ser remunerado depende, pues, del cumplimiento del encargo que se le hace, de modo que no adquiere derecho a percibir corretaje, aunque halle persona dispuesta a comprar, si surge en el curso de las negociaciones cualquier diferencia sustancial que obste a la celebración de la venta, porque en tal caso ésta no llega al estado de perfección. Como declara la STS de 4 de noviembre de 1994, el cometido del mediador concluye, salvo pacto expreso en contrario, cuando por las partes o interesados se realiza el contrato base para cuya perfección interviene como coadyuvante o intermediario el comisionista. La STS 1032/2004, de 5 noviembre, expresa esta misma idea diciendo que los derechos del agente mediador al cobro de las remuneraciones convenidas se adquieren desde el momento en que se perfecciona la compraventa encargada, que lleva consigo la actividad previa de oferta y búsqueda de adquirentes y puesta en contacto con el vendedor. Desde el momento en que ambos conciertan el negocio, que efectivamente llevan a cabo, el mediador ha cumplido y agotado su actividad intermediaria, que es la de mediar y no la de vender, salvo que concurra pacto expreso en este sentido, o cuando se conviene que sólo se podrían cobrar honorarios cuando la venta se halle consumada ( SSTS de 22 de diciembre de 1992, 4 de julio de 1994 y 4 de noviembre de 1996).

En el mismo sentido se han pronunciado más recientemente las SSTS nº 738/2011 de 13 de octubre, nº 591/2016 de 13 de junio, nº1026/2007 de 10 de octubre, nº 713/2010 de 15 de noviembre, nº 448/2014 de 30 de julio, nº 263/2019 de 10 de mayo, entre otras.

TERCERO.- Sentado lo anterior procede analizar a continuación los motivos del recurso individualizadamente y con la debida separación en aras a una mayor claridad expositiva:

1.-) En lo relativo al alegado error en la valoración de la prueba que alega el recurrente en relación con la naturaleza del contrato de mediación como contrato de adhesión y la pretendida abusividad cláusula de exclusividad controvertida (párrafo cuarto de la cláusula quinta del contrato de fecha 15 de octubre de 2015, aportado como documento nº 2 de la demanda), es imprescindible comenzar trayendo a colación la reciente STS nº 263/2019 de 10 de mayo que se ha pronunciado expresamente acerca de la abusividad de una cláusula de exclusividad en un contrato de mediación citando la jurisprudencia sobre la materia, que señala lo siguiente: 'Decisión de la sala sobre la pretensión de abusividad. De acuerdo con el arto 80 del RD Legislativo 1/2007 la redacción del contrato es clara y comprensible, con términos sencillos que establecen un justo equilibrio entre las obligaciones de las partes, de forma que la mediadora se comprometía a desarrollar una intensa actividad en orden a facilitar la venta de la vivienda, mientras que la propiedad se obligaba a respetar la exclusiva durante seis meses, incluso a no vender por su cuenta, estableciendo una compensación económica para el caso de incumplimiento por la propiedad. Esta sala no ha proscrito la posibilidad de pactar la exclusiva en los contratos de mediación o corretaje ( Sentencias 311/2008 de 7 de mayo , 654/1994 de 4 de julio , 860/2011 de 10 de enero , 965/2011 de 28 de diciembre y 448/2014 de 30 de julio ). En concreto en la sentencia 860/2011 de 10 de enero se declaró: 'Como precisa la sentencia 311/2008, de 7 mayo , y acabamos de indicar, para reconocer al mediador el derecho a la remuneración es preciso que el negocio promovido haya sido resultado de su actividad, pero ello no impide que los contratantes, en el ejercicio de la libertad de autorregulación que les reconoce el artículo 1.255 del Código Civil , pacten una exclusiva de doble vinculación subjetiva e, incluso, que el mediador tenga derecho a la remuneración en el caso de ventas convenidas a iniciativa del comitente'. Por su parte el arto 85.6 del mismo texto legal establece la abusividad de 'Las cláusulas que supongan la imposición de una indemnización desproporcionadamente alta, al consumidor y usuario que no cumpla sus obligaciones'. Analizado el contrato, se aprecia que en caso de incumplimiento de la exclusiva por la propiedad, se vería abocada a pagar una compensación similar a los honorarios pactados, que era el 4% del precio de venta. En la sentencia recurrida no se considera desproporcionada la indemnización pactada dado que el acuerdo parte de un encargo con obligación por parte del mediador de desarrollar amplios medios de publicidad, unido a que la exclusiva pudo haber sido obviada contratando con otro intermediario, y en base a los perjuicios que se causan al mediador por la venta a un tercero con quiebra de la buena fe contractual, cuando el mediador ha puesto su estructura empresarial, con medios materiales y humanos al servicio del comitente, por lo que el desequilibrio es inexistente. Igualmente en la sentencia recurrida se 'entiende que dicha estipulación no impide que el propietario venda su finca sin el apoyo profesional', pero deberá abonar la compensación pactada durante el período de vinculación contractual por el desarrollo de la actividad generadora de gastos y esfuerzo humano del mediador. Esta interpretación desarrollada en la sentencia recurrida, es ajustada a derecho y ponderada, por lo que no puede apreciarse desequilibrio entre las obligaciones de las partes ni la existencia de una indemnización desproporcionada máxime cuando se benefició de la actuación del mediador como se declara probado en la sentencia recurrida'.

Dicha sentencia es plenamente aplicable al supuesto que se analiza y que pivota precisamente sobre la cláusula de exclusividad pactada en el contrato de autos de fecha 15 de octubre de 2015. Alega la parte demandada que se trata de un contrato de adhesión prerredactado e inmodificable, y que la única cláusula consensuada por las partes fue la relativa a su duración de 6 meses. Ahora bien, la propia lectura del contrato evidencia que no se trata en absoluto de un contrato de adhesión y la prueba practicada evidencia además que hubo negociaciones entre las partes, de hecho el borrador del contrato fue remitido al asesor del demandante (su hijo D. Jose Ignacio) como se desprende de la prueba documental aportada y en concreto el correo electrónico remitido al mismo en fecha 6 de octubre de 2015, que reconoce la propia parte apelante. Es más, incluso llegó a introducirse en el contrato una modificación relativa a su duración y renovación, lo que ya de por si aleja toda posibilidad de plantear la posibilidad de un contrato de adhesión, máxime cuando no consta en autos que la negociación estuviera absolutamente excluida o fuera imposible, siendo patente la voluntad conjunta de la inmobiliaria y el demandado de pactar lo que realmente se pactó. Además la prueba evidencia así mismo que hubo una reunión entre el gerente de zona Sr. Juan Alberto en representación de la mercantil actora y el demandado Sr. Rodolfo para analizar el contrato y sus pormenores, algo desde luego impensable en un contrato de adhesión. En todo caso en cierto modo el debate es estéril, pues aunque se tratara de un contrato de adhesión -lo que nos se ha demostrado por la parte demandada, a la que incumbía hacerlo ex art. 217.3º LEC- ello no afectaría a su validez o eficacia, a lo sumo requeriría un especial cuidado en la interpretación de sus cláusulas y la aplicación de la normativa protectora de los consumidores, que según la Ley y reiterada jurisprudencia del TJUE y TS tampoco es aplicable cuando el contrato se concierta entre empresarios o profesionales, como sucede en este caso (arts. 2 y 3 TRLGDCU, SSTJUE 3 julio 1997, 20 enero 2005, 15 enero 2015 y 3 septiembre 2015 y ATJUE 19 noviembre 2015, y SSTS 3 junio 2016 y 7 noviembre 2017). De hecho así lo ha declarado esta misma Sala en reiteradas ocasiones, por ejemplo, en S. nº 196/2019 de 10 de julio).

2.-) En el segundo motivo de impugnación se alega la infracción del art. 1288 CC relativo a la interpretación de las cláusulas oscuras del contrato. Sin embrago la cláusula en cuestión -cláusula quinta, párrafo cuarto del contrato de fecha 15 de octubre de 2015)- es perfectamente comprensible, señalando el art. 1281 CC que si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes, debe estarse al sentido literal de sus cláusulas. La referida cláusula en cuestión señala: 'de producirse la venta tras la finalización por cualquier causa y durante el plazo de un año, con un comprador informado por el mediador, el titular será responsable de los honorarios totales de la operación que hubieran podido corresponder a Farmaconsulting Transacciones S.L.; por lo tanto, antes de formalizar la operación, la parte vendedora podrá contrastar con el mediador la relación que pueda existir con ese mediador'.La cláusula no deja lugar a equívoco alguno, es clara incluso para el profano acerca de la exclusividad pactada, de los derechos del mediador y las obligaciones de la parte vendedora, por lo que si la misma no puede considerarse como oscura o dudosa, la aplicación al caso del art. 1288 CC está fuera de lugar. Por otro lado se trata de una cláusula de exclusividad muy frecuente en el tráfico inmobiliario, y cuya finalidad es obvia, como ha reiterado la jurisprudencia, pues consiste en proteger a la entidad mediadora de posibles actuaciones elusivas de la parte compradora contrarias a la buena fe aprovechando las gestiones y el trabajo desempeñado por la empresa de corretaje, y en este sentido se pronuncia, por ejemplo, la STS nº 263/2019 antes citada.

3.-) En similares términos debe pronunciarse esta Sala en relación con la ausencia de causa del contrato, motivo en el que la parte apelante alega la infracción de los arts. 1275 y 1261 Cc, que debe rechazarse de plano pues como se desprende del art. 1277 CC no sólo se presume en nuestro derecho la existencia de la causa y su licitud salvo que se demuestre lo contrario (cosa que aquí no ha sucedido), sino que además la validez de la cláusula de exclusividad en cuestión ha sido reiteradamente avalada por el Tribunal Supremo, en cuanto que la cual establece simplemente un pacto de exclusividad que es perfectamente lícito dentro del ámbito de la autonomía de la voluntad ( art. 1255 CC). Pacto que por tanto debe respetarse; y en contra de lo alegado por la parte apelante, la existencia de relación causal con el negocio concluido solo debe demostrarse cuando no existe dicha exclusividad, es decir, si el comitente celebra un contrato aprovechando la labor del corredor no existiendo dicho pacto de exclusividad. En este sentido se pronuncia la STS nº 448/2014 de 30 de julio, que precisamente cita el apelante en su escrito de interposición del recurso (folio 5), que señala: ' La sentencia de esta Sala no 650/2007, de 12 de junio , afirma que 'efectivamente, la naturaleza del contrato de mediación implica que el mediador ha de poner en contacto a su cliente con otra persona con la finalidad de que se pueda llegar a concluir un contrato [...]. El mediador tiene derecho a cobrar el premio siempre y cuando el contrato promovido llegue a celebrarse, estando sometido, pues, a la condición suspensiva de su celebración ( sentencia de 30 marzo 2007 y las allí citadas), y así el resultado que da derecho a la retribución es la perfección del contrato'. Pero ha de tenerse en cuenta la existencia de supuestos en que el contrato de mediación no se concierta en exclusiva y es otro mediador quien, posteriormente, pone en contacto a las mismas partes, las cuales contratan entonces en condiciones distintas de las inicialmente proyectadas, como ha ocurrido en este caso en que la compraventa se produjo dos meses después de la intervención de la entidad demandante y por un precio notablemente inferior al inicialmente exigido por el vendedor. En estos casos el derecho a la percepción de la comisión por el primero de los mediadores exigiría acreditar -y ello no se ha cumplido en el caso presente- que en todo caso su intervención fue determinante para la compraventa llevada a cabo posteriormente entre las mismas partes que había puesto en contacto y que después volvieron a negociar con la intervención de otro mediador y por un precio notablemente inferior'.

Por otro lado en modo alguno cabe hablar de enriquecimiento injusto o sin causa, como lo hace la parte demandada apelante, pues como señala el Tribunal Supremo en un supuesto muy similar al de autos, a propósito de un contrato de intermediación inmobiliaria, en STS nº 1026/2007 de 10 de octubre, ' para la apreciación de la concurrencia de este principio, la jurisprudencia ha exigido reiteradamente que se produzca el enriquecimiento del demandado, el correlativo empobrecimiento del actor y la falta de causa justificativa del enriquecimiento, de modo que la relación contractual que proporciona unos beneficios al demandado, justifica sus aumentos patrimoniales y, en consecuencia, excluye el enriquecimiento ( sentencia de 5 diciembre 1993 ). La sentencia de 8 julio 2003 señala que 'por ello, según reiteradamente ha declarado esta Sala no cabe aplicar dicha doctrina cuando el beneficio patrimonial de una de las partes es consecuencia de pactos libremente asumidos ( Sentencia de 26 de junio de 2002 ) o existe una expresa disposición legal que lo autoriza (Sentencia de 31 de julio del mismo año), debiendo exigirse para considerar un enriquecimiento como ilícito e improcedente que el mismo carezca absolutamente de toda razón jurídica, es decir, que no concurra justa causa, entendiéndose por tal una situación que autorice el beneficio obtenido, sea porque existe una norma que lo legitima, sea porque ha mediado un negocio jurídico válido y eficaz (Sentencia de 18 de febrero del año en curso)'. Es evidente que en el presenta caso existe un contrato que justifica la adquisición patrimonial del corredor, según la doctrina aplicada en el Fundamento Cuarto de esta sentencia, lo que implica el rechazo del quinto de los motivos del recurso'.

Como señala la STS nº 738/2011 antes citada, que menciona a su vez la parte apelante, ' el problema que se plantea con frecuencia es el derecho del mediador a la retribución; si nace cuando se ha producido la intermediación, o bien solamente cuando, por causa de la misma, se ha perfeccionado el contrato al que se refiere. Doctrina y jurisprudencia han aceptado esta segunda postura, que aquí se reitera; aunque no alcanza a la consumación. AsíŽ lo mantiene la mencionada sentencia de 30 de abril de 1998 , que cita numerosas anteriores y dice: Dicho contrato nace a la vida jurídica por la actividad eficiente y acreditada del agente mediador y, en consecuencia, los derechos de éste al cobro de las remuneraciones convenidas, los adquiere desde el momento en que se perfecciona la compraventa... Las también mencionadas sentencias de 13 de junio de 2006 y 30 de marzo de 2007 reitera numerosa jurisprudencia, citando muchas sentencias anteriores, al expresar: esta sala tiene declarado que dicho contrato estaŽ supeditado, en cuanto al devengo de honorarios, a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido, salvo pacto expreso. Lo cual no alcanza a la consumación del mismo y si posteriormente se resuelve, se anula o, por cualquier razón pierde su validez o eficacia, el contrato de mediación queda incólume; y es decir, como añaden estas mismas sentencias, desde el momento en que se perfecciona en el contrato objeto de la mediación, el mediador ha cumplido y agotado su actividad intermediaria. Dicho a la inversa: el mediador no tiene derecho a la remuneración (1o) si el contrato encargado no llega a celebrarse (no se produce la perfección del mismo); (2o) si se ha celebrado pero no por la actividad del mediador (falta el nexo causal); y (3o) si se celebra una vez transcurrido el plazo pactado (es causa de extinción del contrato) a no ser que se pruebe que el contrato se celebró después, pero por razón de la actividad mediadora, con cuyo retraso las partes contratantes han querido evitar el pago al mediador'.Este es precisamente el supuesto en el que nos encontramos, en el que se ha intentado eludir el pago de los honorarios procediendo a la extinción del contrato para contactar después con una potencial compradora a la que previamente ya había informado de la oferta de venta la entidad demandante en sus labores de gestión e intermediación, con la que finalmente se celebró el contrato.

En suma, el presente caso la mediación existió y las partes acordaron un pacto de exclusiva extendiéndose dicha exclusividad hasta un año después de la extinción del contrato, teniendo derecho el corredor a cobrar la remuneración por sus gestiones si se concertaba un contrato en dicho periodo con un comprador que hubiera sido previamente informado por la empresa mediadora, como así sucedió, por lo que la cláusula, plenamente lícita y clara en su texto, y que tiene su causa en la necesidad de retribuir las gestiones y el trabajo desarrollado por el corredor, debe ser cumplida, pues los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes y deben cumplirse a tenor de los mismos ( art. 1091 CC), obligando a las partes desde su celebración, quienes deben observar en su cumplimiento las exigencias de la buena fe contractual ( art. 1258 CC) siendo perfectamente lícita la cláusula de exclusividad aun después de extinguido el contrato, cuyo fin es proteger el trabajo del corredor y evitar un aprovechamiento indebido de su labor mediadora, cuestión que está fuera de toda duda y sobre la que se ha pronunciado reiteradamente la jurisprudencia como hemos señalado.

4.-) Finalmente la parte apelante alega como cuarto motivo de impugnación la indebida cuantificación de la suma indemnizatoria que a su juicio vulneraría la jurisprudencia sobre la indemnización de los daños y perjuicios y en particular de estos últimos. Cierto es que el Tribunal Supremo ha señalado reiteradamente que los perjuicios o lucro cesante a que se refiere el art. 1106 CC no puede basarse en meras expectativas de ganancias más menos contingentes, esto es, debe de tratarse de perjuicios acreditados y verosímiles basados previsiones realistas dentro del curso normal de los acontecimientos, no en cálculos más o menos optimistas sino en criterios de verosimilitud y objetividad, por lo que su existencia debe ser probada como cualquier otro tipo de daños, siendo reiteradísima la jurisprudencia sobre el particular (entre otras muchas SSTS 16 junio 1993, 30 noviembre 1993, 8 junio 1996, 8 julio 1996, 5 noviembre 1998, 26 septiembre 2002).

Ahora bien, en el caso la determinación de la suma indemnizatoria no requiere cálculo alguno pues está pactada por las partes y preestablecida de forma objetiva en el contrato a modo de cláusula penal que salvo que otra cosa se pacte sustituye a la indemnización por daños y perjuicios ( art. 1152 CC), y en este sentido cabe señalar que en la mencionada cláusula quinta del contrato se pactó que 'de producirse la venta tras la finalización por cualquier causa y durante el plazo de un año (...) el titular será responsable de los honorarios totales de la operación que hubieran podido corresponder a Farmaconsulting Transacciones S.L.', correspondiendo el pago de un 2% al vendedor en concepto de honorarios (cláusula tercera) y un 4% al comprador (documento nº 3). El apelante no cuestiona estos porcentajes, pero afirma que la actora no tiene derecho a percibir la indemnización que reclama ya que debe demostrar el perjuicio y en consecuencia al no haberlo hecho su reclamación se basa en una 'mera expectativa de ganancia', lo cual debe rechazarse de plano a la vista de cuanto se ha expuesto, a lo que debe añadirse, además, que esta indemnización -o mejor dicho las bases para su cálculo- fue expresamente pactada en el contrato.

No obstante el demandado impugna también la sentencia alegando que deben aplicarse dichos porcentajes, no sobre el precio que consta en el encargo (1.150.000 €) sino sobre el precio final de la venta (980.000 €), lo que esta Sala comparte, pues si bien es cierto que en el contrato se pactó el precio por el que debía procederse a la venta, de modo que la labor de la mediadora debía estar dirigida a conseguirla por dicho precio, ello no fue posible, vendiendo el actor finalmente la farmacia por su cuenta por precio de 980.000 €, y a este precio habrá que estar para el cálculo de la indemnización, pues es el precio real de la venta, no siendo de recibo calcular la indemnización sobre un precio meramente estimado que es el precio inicial o de salida pero que puede ser o no ajustado al mercado, de hecho es un dato incontestable que la parte actora no consiguió vender la farmacia por el precio inicial pretendido ascendente a 1.150.000 €. En suma los honorarios totales que por la venta pudo percibir la entidad actora asciende a 58.800 € (el 6% de 980.000 €), que son los que'hubieran podido corresponder'a la parte actora, como establece la cláusula quinta del contrato, y 'sobre el volumen total de la operación' conforme indica la cláusula tercera, por lo que procede estimar parcialmente el recurso y revocar la sentencia con estimación parcial de la demanda, reduciendo a la indicada suma el importe de la indemnización a percibir por la actora, que se incrementará con los intereses del art. 576.2º LEC desde la presente sentencia en cuanto que procede a su fijación definitiva.

CUARTO.- Dada la estimación parcial del recurso no procede imponer al apelante las costas causadas en esta alzada conforme a lo previsto en el art. 398 LEC; y en cuanto a las costas de primera instancia dada la estimación parcial de la demanda, cada parte satisfará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad ( art. 394 LEC).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación la Sala pronuncia el siguiente

Fallo

Estimamosparcialmenteel recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Rodolfo contra la sentencia de fecha 8 de febrero de 2019 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 18 de Valencia en autos de juicio ordinario nº 610/17, que revocamos parcialmente reduciendo la suma objeto de condena a 58.800 €que devengará el interés legal incrementado en dos puntos desde la presente sentencia, sin expresa imposición a la parte apelante de las costas del presente recurso, y en cuanto a las causadas en primera instancia, cada parte satisfará las causadas a su instancia y las comunes por mitad.

Dése al depósito constituido para recurrir el destino legal ( DA 15ª LO 1/2009)

Cumplidas que sean las diligencias de rigor, con testimonio de esta resolución, remítanse las actuaciones al Juzgado de origen, para su conocimiento y efectos, debiendo acusar recibo.

Contra la presente cabe interponer recurso de casación mediante escrito presentado ante esta Sala dentro de los veinte días siguientes a su notificación.

Así por esta sentencia, de la que se unirᎠcertificación al rollo, lo pronuncio, mando y firmo.