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Última revisión
03/06/2021
Sentencia CIVIL Nº 53/2021, Audiencia Provincial de Segovia, Sección 1, Rec 50/2021 de 08 de Marzo de 2021
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Orden: Civil
Fecha: 08 de Marzo de 2021
Tribunal: AP - Segovia
Ponente: PANDO ECHEVARRIA, IGNACIO
Nº de sentencia: 53/2021
Núm. Cendoj: 40194370012021100070
Núm. Ecli: ES:APSG:2021:70
Núm. Roj: SAP SG 70:2021
Encabezamiento
Modelo: N10250
C/ SAN AGUSTIN Nº 26 DE SEGOVIA
Equipo/usuario: EQC
Recurrente: Bienvenido
Procurador: MARIA TERESA PEREZ MUÑOZ
Abogado: VIRGINIA HENAR PEREZ PEREZ
Recurrido: Sonia, JSF PROJECT, S.L.
Procurador: MARIA AZUCENA RODRIGUEZ SANZ, MARIA AZUCENA RODRIGUEZ SANZ
Abogado: BILYANA DIKOVA DIKOVA, JOSE ANTONIO HERRERO HONTORIA
En la Ciudad de Segovia, a ocho de marzo de dos mil veintiuno .
La Audiencia Provincial de esta capital, integrada por los Ilmos. Sres. D. Ignacio Pando Echevarria, Pdte.; D. Jesús Marina Reig y Dª Mª Asunción Remirez Sainz de Murieta, Magistrados, ha visto en grado de apelación los autos de las anotaciones al margen seguidos a instancia de
Antecedentes
Con expresa imposición de costas a la parte demandante.'
Fundamentos
La sentencia de instancia desestima la demanda entendiendo por una parte la falta de legitimación pasiva del medidor inmobiliario, y por otra y en cuanto al fondo porque no se habría probado la concurrencia de le causa que permitía desligarse del contrato sin perder las arras.
Por la parte demandada se impugna en primer lugar la falta de legitimación pasiva, por entender que la sentencia que cita la juez en apoyo de sus pretensiones se refiere a un supuesto de hecho distinto, por considerar que fue la inmobiliaria quien redactó el contrato, lo firmó y quien retenía el dinero en su poder: En segundo lugar se impugna la condena en costas por esta excepción al considera la existencia de dudas de hecho. Los motivos tercero, cuarto y quinto impugnan la desestimación de la demanda en cuanto al fondo, con base el error en la valoración de la prueba, de forma que en el tercero se combate que no se hayan valorado las pruebas aportadas por la actora, lo que entiende es una falta de motivación de la sentencia; en el cuarto se alega que el burofax recibido de los demandados en que se proponían alternativas fue recibido con posterioridad a la interposición de la demanda; y en quinto lugar se alega que no se tiene en cuenta que el contrato fue redactado por el agente inmobiliario y que su interpretación es clara.
El argumento de la juez de instancia respecto al fondo es claro: la parte compradora se obligaba a concluir la compraventa, y en caso de desistimiento perdía la cantidad depositada, salvo imposibilidad de obtener financiación. La juez de instancia considera que no se ha acreditado esa imposibilidad, y que esa no fue la causa del desistimiento en la compra, por lo que desestima su demanda.
Todo el recurso gira en torno a esta cuestión, por lo que antes de nada debemos reproducir la cláusula pactada:
La juez de instancia entiende que el concepto de imposibilidad debe ser acreditado por la compradora y que esa imposibilidad no se demuestra con una simple denegación en una entidad bancaria, debiéndose exigir de la parte un esfuerzo mayor en conseguir la financiación para cumplir el contrato. Siguiendo sus palabras:
La parte recurrente en este punto entiende que la juez no tiene en cuenta que el contrato fue redactado por la agencia inmobiliaria, y que se trata de un contrato oscuro en este punto, dirigido a 'atrapar' al comprador, sin aclarar cómo podría acreditarse la imposibilidad; sin que por otra parte la juez haya tenido en cuenta la documental aportada por la demanda que determinaba la denegación del banco por la baja tasación del inmueble y por la situación económica de los demandantes.
Pese a estas alegaciones, sin embargo hace mención expresa y subraya el contenido del art. 1281 CC en cuanto a la interpretación de las cláusulas contractuales que cuando las mismas son claras, y al tiempo dice que no se ha analizado el contrato, cuando como ya hemos visto o, la juez lo ha examinado y lo que ahora nos afecta.
Efectivamente, tiene razón la parte recurrente en cuanto a que la redacción es clara y no requiere de ninguna interpretación más allá de sus propios términos. Y en ella se establece que la compradora sólo puede excusarse de su obligación de perder la cantidad si el desistimiento es por 'imposibilidad de financiación bancaria'. Dicha disposición contractual establece una regla general: el desistimiento del comprador supone la pérdida de la señal o arras entregadas. Y una excepción a esa regla general: si es imposible obtener financiación bancaria, esa disposición general no es aplicable.
Por tanto, y como excepción a la regla general, ha de ser la parte que pretende que le favorezca, en este caso la parte actora, la que debe probar que la misma se cumple en este caso, en que además por ser la actora la atribución de la carga de la prueba es doble. Y la prueba que debe aportar es aquélla que permita dar por probada la excepción, excepción que, como tal, no puede ser interpretada de forma extensiva, y que es la imposibilidad de obtener financiación bancaria.
Según el diccionario de la RAE imposibilidad significa 'Falta de posibilidad para existir o para hacer algo'. Y posibilidad se define como 'Aptitud, potencia u ocasión para ser o existir algo', o en otra acepción 'Aptitud o facultad para hacer o no hacer algo'. En caso alguno puede confundirse imposibilidad con dificultad, y menos con conveniencia.
La parte recurrente ha aportado documentación acreditativa de que intentó obtener financiación en Bankia, y que le fue denegada. No consta que intentase hacerlo en ninguna otra entidad de crédito, pese a que por parte de los demandados se le indicó esa posibilidad. Según se manifiesta por la parte actora, porque ella consultó con su entidad de confianza, sin que pueda ser obligada a tratar de buscar financiación en otras entidades. Este razonamiento es erróneo. Antes de suscribir el contrato, es evidente que no tenía obligación alguna de consultar a ninguna entidad, ni la suya ni otras; pero tras la firma del contrato su obligación era consumar la compra acordada, y por lo tanto buscar todos los medios necesarios, dentro del principio de la buena fe contractual y la probidad exigible de todo contratante, para cumplir su parte la obligación, pagar el precio convenido. Y para ello resulta indiferente que el actor confiase más en una entidad o en otra, o prefiriese un crédito u otro, puesto que en tanto no agotase razonablemente las posibilidades de obtener financiación, no puede darse por probada la imposibilidad de obtener esa financiación, incluso aunque pudiese ser más cara
Y frente a este hecho no puede servir de argumento en contra las manifestaciones de que la tasación fuese baja o la situación económica de los actores no fuese buena. Si la misma no les permitía adquirir esa segunda residencia, lo que no debieron hacer es comprometerse a su compra, y asegurarse antes de que podían adquirirla, sin que evidentemente sea responsabilidad de la otra parte en el contrato, la vendedora, la situación económica del actor ni por tanto pueda verse perjudicada por esa circunstancia, viendo frustrada su legítima expectativa de vender la casa.
Finalmente y este respecto o del contrato solo indicar que la parte pide la resolución del contrato 'de arras penitenciales', cuando ha dicho de forma reiterada la jurisprudencia que no es posible pretender que las arras penitenciales constituyan un contrato en sí mismo, sino que su razón de ser exige necesariamente la existencia de un contrato previo al que aplicarse, en este caso y por aplicación del art. 1454 CC que lo basa, la compraventa, por lo que no cabe considerar la devolución de estas arras como una actividad desvinculada del compromiso firme de la parte de comprar el piso, en concordancia con el compromiso firme de la vendedora de hacerlo por el precio pactado, ni por tanto las consecuencias lesivas que en el incumplimiento de ese contrato, que va mucho más allá de la prestación de una simple señal, tiene para que sufre el incumplimiento.
No obstante se dirá que en cuanto a la prueba testifical del empleado de la agencia inmobiliaria, la parte alega el error en la valoración de la prueba al entender que sus manifestaciones no son creíbles por ser empleado de la entidad, y por ser contradictorias con la forma casi inmediata del contrato y de encargo de la tasación; sosteniendo que la sentencia incurre en falta de motivación, con causación de indefensión.
Respecto de este punto de la falta de motivación apoya su pretensión en la cita de sentencias de la Sala Segunda del Tribunal Supremo, Sala de lo penal, cuando es evidente que en dicha jurisdicción la motivación de la sentencia tiene un carácter reforzado frente a la jurisdicción civil, derivada de la directa afectación de derechos fundamentales como son la presunción de inocencia y el derecho de defensa
A partir de estas alegaciones, su impugnación de falta de motivación se deriva de que ha valorado la prueba testifical y no habría tenido en cuenta la prueba aportada por la actora, pretendiendo con ello que la sentencia no está motivada porque no se valora la prueba como la apelante desear. La sentencia está perfectamente motivada y explica por qué se desestima la demanda, sin que sea preciso un análisis detenido de cada uno de los elementos probatorios aportados, porque el resultado final de toda sentencia se obtiene de la valoración conjunta de la prueba; sin que por tanto la ausencia de análisis de alguno de los elementos probatorios suponga vulneración de alcance constitucional, sin perjuicio que pueda poner de relieve el error en la valoración probatoria, cuestión de legalidad ordinaria.
En cuanto a la credibilidad del testigo, su ponderación corresponde de forma esencial a la juez de instancia, que es la que ha presenciado su declaración y ha valorado directamente lo que declara y como lo hace. En este sentido el testigo ha dicho lo que dice la juez que ha dicho, extremo que era conocido antes incluso de se interpusiese la demanda, pues así se había comunicado a la vendedora, por lo que no hay razón por la que dudar de que así pudiese suceder cuando no existe contraprueba que lo ponga en duda, sin que lo sea el hecho de que el día antes pudieran firmar el contrato de arras, puesto que para saber por qué se hizo quienes tendría que haber contestado serían quienes lo firmaron, esto es el actor y su esposa.
En este punto la parte hace una alegación añadida respecto de la imposibilidad que ha tenido de interrogar a los actores, quejándose al parecer de que la parte demandada no haya solicitado su interrogatorio. La ley procesal es la que es y fija las reglas del juicio y en ellas la declaración de las partes sólo procede cuando así lo pide la parte contraria, principalmente porque lo que se puede tomar en consideración son los extremos que les perjudiquen. En este caso, las demandadas decidieron no proponerlas, por lo que la parte actora no tiene motivo legal para reclamar que no las haya podido interrogar, pudiendo haber propuesto, en su caso, prueba testifical que contradijese las de las otras partes.
Dicha alegación, respondida o no, es absurda, y por tanto no puede sino ser considerada como una excusa para ocultar su nula voluntad de llevar a efecto la compra. Pese a que se recibiese el burofax el día siguiente de presentar la demanda, nada le impedía contestar y tratar de llegar a un acuerdo, pues la disponibilidad de la acción civil hace que la parte actora pudiera haber entablado conversaciones con la vendedora y en su caso haber solicitado la suspensión del juicio o haber desistido de la demanda de haber alcanzado un acuerdo. Y en cuanto a la fecha de emisión del burofax el 5 de octubre de 2019, prueba que la vendedora seguía interesada en la operación, pues se remitió antes de que la demanda se interpusiese.
En todo caso y como decimos, estos dos argumentos no son sino accesorias al principal, que es la falta de acreditación por la parte actora de lo que le corresponde.
Como expresa la jurisprudencia, el agente, salvo apoderamiento y representación expresa, no interviene directamente en la conclusión del contrato final, aunque esté autorizado a recibir cantidades a cuenta, coadyuvando al mismo y haciendo posible contratar, cesando una vez que pone en relación a las partes, que son las que han de celebrar el futuro convenio ( Sentencias del Tribunal Supremo de 21 de octubre de 1965, 3 de marzo de 1967, 1 de marzo de 1988,y 6 de octubre de 1990; RJA 4600/1965, 1243/1967, 1540/1988,y 7478/1990). Por tanto, cuando el agente actúa como mediador o mandatario, la relación jurídica queda constituida entre la persona con la que contrató y la parte a la que representaba, estando sólo legitimado el propietario para soportar la reclamación que se formula con fundamento en los artículos 1454 y concordantes del Código Civil.
En este punto, insistimos en lo que ya hemos dicho: el 'contrato de arras penitenciales' no existe como tal, sino que forma parte de un contrato subyacente, en este caso la compra venta del inmueble en el que los únicos legitimados son los compradores y la vendedora, sin que el mediador sea parte en el mismo, por lo que sin perjuicio de que sea él quien ha percibido la cantidad, la parte actora no tiene acción para reclamarle una devolución que ha percibido para su entrega a la comisionista, debiendo ser a esta parte a quien se reclame, sin perjuicio de las relaciones existentes entre el agente inmobiliario y la vendedora que le ha contratado y de las acciones que la misma pueda ejercitar contra aquél si se niega a entregar las cantidades, pues en tal caso dicho mediador podría incurrir en un delito de apropiación indebida.
La juez de instancia apoya su fundamentación en una cita de jurisprudencia que la parte recurrente considera que no es aplicable al caso, por obedecer a un supuesto en que se analiza el desistimiento de unos vendedores, y cita en su favor otra sentencia, la STS 4330/2008, que apoyaría su tesis. Que el supuesto de hecho sea distinto es indiferente puesto que lo que afecta al caso es la doctrina general que en la sentencia se sienta y que esta Sala comparte. En cuanto a la sentencia supuestamente contradictoria que alega la recurrente, no existe tal y como la identifica, siendo la STS 193/2008, de 6 de marzo a la que al parecer se refiere por los pasajes que parcialmente reproduce. Pues bien, esta sentencia tampoco obedece a un supuesto de hecho semejante, dado que se refiere a unos compradores que exigen que se cumpla el contrato y subsidiariamente que se devuelva la cantidad doblada, y en la misma no se fija doctrina jurisprudencial alguna en relación con lo que ahora nos ocupa puesto que, desestimada la falta de legitimación pasiva en la primera instancia y condenado el agente a abonar la cantidad a él entregada, que ya había consignado, dicho agente se aquietó con la sentencia, sin que por tanto ni en apelación ni en casación se examina se esa cuestión
Por último, debe ponerse de relieve que la agencia inmobiliaria demandada nunca ha manifestado ser la titular o destinataria del dinero entregado, sino que en todo momento ha manifestado que esa cantidad sería o de la vendedora o de la compradora y que no lo había entregado ni a una ni a otra por el conflicto existente, y por tal razón procedió a consignarla inmediatamente en el juzgado.
Por todo lo expuesto, el recurso de apelación debe ser íntegramente desestimado.
En todo caso debe recordarse que el principio general de la imposición de las costas es el vencimiento, por lo que desestimada la pretensión de la parte las costas deben serle impuestas salvo que concurran motivos excepcionales, como son las dudas de hecho o de derecho, las cuales en este caso la Sala no entiende que se produzcan.
Vistos los preceptos legales anteriormente citados y demás de general y pertinente aplicación;
Fallo
La confirmación de la Sentencia de instancia supone la pérdida del depósito para apelar consignada por la parte recurrente, al que deberá darse el destino legal ( D.D 15ª de la L.O.P.J) según redacción de la L.O. 1/2009 de 3 de Noviembre.
Contra esta resolución no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de la utilización por las partes, de aquellos otros recursos para cuyo ejercicio se crean legitimados.
Así, por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de Sala y otra a los autos originales para su remisión al Juzgado de procedencia para su ejecución, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.