Sentencia Civil Nº 53, Audiencia Provincial de A Coruña, Rec 132 de 29 de Marzo de 2000

Fundamentos

S E N T E N C I A

Núm. 53/2000

En Santiago de Compostela, a 29 de marzo de 2000.

      Visto por la Sección Sexta de la Ilma. Audiencia Provincial de A Coruña con sede en Santiago, integrada por DON ANGEL PANTIN REIGADA, Presidente, DON JOSE RAMON SANCHEZ HERRERO y DOÑA CARMEN VILARIÑO LOPEZ, Magistrados, el procedimiento civil Rollo n° 132/2000 de esta Sección de apelación de sentencia de juicio verbal dictada el 21 de enero de 2000 por el Juzgado de 1ª Instancia n° 3 de este partido en el juicio n° 132/98 de ese Juzgado, en reclamación de fijación de renta de arrendamiento urbano; y en el que son parte, como apelante DOÑA MARIA DEL CARMEN; y como apelado DON ANTOLÍN; y siendo Ponente el Presidente Don ANGEL PANTIN REIGADA, quien expresa el parecer de la Sala, procede formular los siguientes Antecedentes de Hecho, Fundamentos de Derecho y Fallo.

ANTECEDENTES DE HECHO

Se aceptan los consignados en la sentencia recurrida y

      PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia n° 3 de Santiago en el juicio n° 132/98 de ese Juzgado se dictó sentencia, con fecha 21.1.2000 cuyo Fallo, era del tenor literal siguiente: "Que con desestimación de la demanda presentada por MARIA DEL CARMEN  contra ANTOLÍN  debo absolver y absuelvo a dicho demandado de los pedimentos contenidos en el escrito de demanda, con imposición de las costas a la actora."

      SEGUNDO.- Notificada dicha sentencia a las partes, por la representación de DOÑA MARIA DEL CARMEN se interpuso recurso de apelación, que se formalizó en legal forma, con fundamento en las consideraciones legales que dejó consignadas, interesando la revocación de la sentencia, verificándose los correspondientes traslados, e impugnando el recurso el demandado apelado.

      TERCERO.- Elevadas las actuaciones a esta Sala, se señaló el día 23 de los corrientes para la práctica de prueba, vista y Fallo del mismo.

      CUARTO.- En la sustanciación del presente recurso se han observado, esencialmente, las prescripciones legales.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

No se aceptan los de la Sentencia apelada y

PRIMERO- La sentencia de instancia rechazó la demanda formulada por la arrendadora para la actualización de la renta de alquiler de vivienda y que pretendía la fijación de la cuantía correspondiente a la anualidad de 1998, a la que se entendía aplicable un porcentaje del 40% sobre la renta final actualizada al haberse procedido en diciembre de 1997 a la primera revisión a través de requerimiento notarial dirigido al arrendador. La parte arrendataria negó la existencia de este primer requerimiento de actualización y la sentencia basó la desestimación en la ausencia de prueba acreditativa de la recepción del dicho requerimiento. Consta en las actuaciones practicadas en la primera instancia y a través de la prueba testifical practicada esta segunda instancia -al no haberse llevado a cabo en la primera por causas no imputables a la parte actora que la propuso- que respecto al requerimiento cuestionado la parte arrendadora encomendó el envío notarial de una carta en la que se exponían, acompañando la documentación correspondiente, sus pretensiones actualizadoras, siendo enviada dicha carta certificada con acuse de recibo por conducto notarial, que evidentemente hace fe del contenido de lo enviado, y consta que fue recibida por DOÑA ELVIRA. Esta persona manifestó trabajar en un  comercio  perteneciente a DOÑA CARMEN y que la correspondencia que en él se recibía la entregaba a esta persona, exponiendo el informe del Servicio de Correos obrante en autos que ante las  ausencias del demandado del domicilio se entregaba habitualmente toda la correspondencia en el "establecimiento familiar" donde la recibía la persona antes citada, empleada del mismo. La falta de apariencia de veracidad que la inmediación permitió apreciar en  el testimonio al ser preguntada la testigo sobre si sabía quién era DON ANTOLÍN y la falta de coherencia de tal ignorancia con el hecho acreditado de que firmase el recibo de correspondencia que figuraba a nombre de esa persona, se ven confirmadas por el examen de las actuaciones, y en concreto del apoderamiento notarial aportado por el demandado en el que consta también como poderdante su esposa DOÑA MARIA DEL CARMEN  residente en el mismo domicilio, lo que evidencia que la carta que contenía la intimación de actualización fue entregada, ante la ausencia del domicilio y como era práctica habitual, en el negocio perteneciente a la esposa del demandado y a una empleada de aquélla, a quien se la hizo llegar su empleada como se desprende del testimonio prestado.

      SEGUNDO- La cuestión es pues si este modo de envío del requerimiento satisface la exigencia de fehaciencia que legalmente se establece en garantía de que el arrendatario conozca el propósito del arrendador de aumentar la renta y las bases que conducen a la cuantía que se pretende repercutir, para así salvaguardar el ejercicio por el arrendatario de las diversas opciones que la norma le concede, ya sea aceptar el incremento pretendido, o negarse a la actualización con las consecuencias legales procedentes en cuanto a la duración del contrato y aumentos sucesivos de la norma, u oponerse a la pretensión del arrendador si se entienden erróneos los cálculos por él realizados o sus bases fácticas. Tal fehaciencia quiere decir que el requerimiento practicado ha de dar fe, ha de demostrar de modo incontrovertido su contenido y existencia, y en el caso presente la intervención notarial y el contenido del acuse de recibo acreditan sin duda la práctica del requerimiento, su contenido y su entendimiento con la persona referida en el acuse, pero nada impide que ante la negación por parte de la persona a quien iba dirigido el requerimiento de su conocimiento del mismo, se puedan practicar las diligencias de prueba que lo demuestren, para lo que ha de partirse de que la normativa notarial (arts. 202 y siguientes del Reglamento) legitima la práctica de requerimientos por correo, y la práctica de los requerimientos en caso de ausencia del domicilio del destinatario o de otro ocupante del mismo "con el portero o conserje del inmueble o con un vecino del mismo o de los más próximos, si se prestare a ello-- y que la normativa procesal civil autoriza el entendimiento de los requerimientos en tales supuestos "con el vecino más próximo que fuera habido" (art. 268 LEC). En el caso de litis la demostración verificada de que la carta fue recibida, como era la práctica habitual para la demás correspondencia correspondiente a esta vivienda, en el local próximo perteneciente a la esposa del demandado moradora de la misma vivienda, hace entender acreditado que a través de ésta llegó a conocimiento del demandado, salvo que no se pudiera o quisiera entregar la carta al demandado por su esposa -lo que habría de ser acreditado pues en otro caso habría que presumirse que sí se hizo como en los demás casos normativamente previstos en los que se entiende producido el acto de comunicación con el destinatario si la especial relación existente con la persona materialmente receptora del acto de comunicación (ocupación del mismo domicilio, dependencia o simple vecindad) justifica tal ficción- o que no se quisiera abrir la carta por el demandado, lo que sería un acto ajeno a la normales buena fe y diligencia exigibles en el curso de una relación contractual y cuyas consecuencias no pueden perjudicar a la otra parte que actuó conforme a tales parámetros.

      TERCERO.- Producido pues el requerimiento actualizador correspondiente al periodo de actualización del año 1997, al que no consta que pe haya opuesto la parte arrendataria, ha de rechazarse esta ausencia como motivo justificador de la oposición que se hizo al intento actualizador llevado a cabo en el año 1998. Se aduce por la parte demandada que no existió, a diferencia de lo que sostiene la parte arrendadora, una aceptación tácita de la primera actualización a través del pago de las rentas sucesivas en la cuantía resultante de la actualización del año 1997, y ha de entenderse que el peculiar y confuso modo en que la actora percibió tales rentas (consignadas cantidades a fin de enervar subsidiariamente una acción resolutoria por impago, que a la postre fue desestimada, consta que acabaron en poder de la parte arrendadora, que hizo a su vez una liquidación unilateral conforme a la cuantía resultante de la actualización debatida y que dio lugar a que devolviese unas sumas a la parte arrendataria, que se limitó a aceptarlas "a reserva de liquidación") no revela con la suficiente claridad la existencia de actos propios de la arrendataria que demuestren su aceptación del importe de renta derivado de la actualización de 1997, pero ello no es en todo caso óbice para la exigibilidad de este primer tramo de la actualización al no haber expresado, como se señaló, su oposición la parte arrendataria en el plazo de los 30 días naturales siguientes al requerimiento producido el 22.12.97.

      CUARTO- La parte arrendataria sostuvo en la contestación a la demanda que en todo caso no serían aplicables las cantidades propugnadas por la demandante ya que sería superior la renta actualizada de tal modo a la resultante de la aplicación de la regla 5ª del apartado 11 de la Disposición Transitoria Segunda de la Ley 29/94, que fija la renta revisada por la aplicación de porcentajes del 12 ó 24% sobre el valor catrastal de la finca arrendada. Es discutible que, una vez fijada la renta actualizada a través del primer requerimiento al que no hubo oposición, pueda cuestionarse con ocasión de la aplicación de los sucesivos tramos correspondientes a las anualidades posteriores el modo de obtención de la renta actualizada, ya que independientemente de la gradualidad de su aplicación cabe entender que el proceso actualizador "es un proceso único que queda definido al tiempo del ejercicio de la facultad de actualización por el arrendador- (Sentencia AP La Coruña Sección la 15-2-1999), si bien no puede negarse que otras decisiones jurisprudenciales remiten a cada periodo anual en que se apliquen las sucesivas actualizaciones la comparación entre las rentas actualizadas resultantes de las reglas 1ª y 5ª (AP Salamanca 12-12-1998). En cualquier caso en el supuesto de litis no se ha acreditado por quien interesa la aplicación de la citada norma cuál es tal valor que permita valorar si la renta resultante de la regla 5ª es menor que la pretendida por la parte actora, ya que la prueba documental propuesta a tal fin en la primera instancia no fue practicada y no se solicitó su aportación en esta fase de apelación, por lo que la aplicación del art. 1214 CC. al caso presente impone que la ausencia de tal prueba perjudique al demandado, ya que la aplicabilidad citada regla no fue alegada al contestar por el arrendatario al requerimiento de 1998 para determinar así que el objeto de la pretensión del demandante incluía la acreditación de que era la inflacción y no el valor catrastal el parámetro a tener en cuenta para fijar la renta, sino que fue introducida por primera vez al contestar a la demanda en la comparecencia de juicio verbal, de modo que como argumento de oposición deberá ser quien lo esgrime quien deba soportar su acreditación, que no se ha llevado a cabo.

      QUINTO- No procede hacer imposición de costas habida cuenta de que la materia que constituyó el objeto central de la controversia dista de ser clara y es susceptible de diversas interpretaciones como la contradicción de las sentencias recaídas en las distancias instancias muestra.

      Por todo lo expuesto, vistos los preceptos legales citados, sus concordantes y demás de general y pertinente aplicación, de conformidad con el artículo 117 de la Constitución, en nombre de S.M. el Rey, por la autoridad conferida por el Pueblo español.

FALLAMOS

      Que se estima el recurso de apelación interpuesto por la representación de DOÑA MARIA DEL CARMEN  y se revoca la sentencia de 21 de enero de 2000 dictada por el Juzgado de 1ª Instancia n° 3 de este partido en el juicio n° 132/98 de ese Juzgado, de modo que se declara que la renta que corresponde pagar al demandado por el arrendamiento del piso sito en la calle de Santiago es de 52.784 ptas. desde la fecha de 1.4.98, sin hacerse imposición de las costas de ambas instancias.

      Notifíquese esta Sentencia, en legal forma, a las partes haciéndoles saber, conforme preceptúa el artículo 248-4° de la Ley Orgánica del Poder Judicial, que la misma es firme, y que contra ella no cabe recurso alguno.

      Dentro del plazo legal, devuélvanse las actuaciones originales con testimonio de la presente resolución al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

      Así por esta nuestra sentencia de la que se pondrá certificación literal en el Rollo de Sala de su razón, incluyéndose el original en el Libro de Sentencias, definitivamente juzgando en esta instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo, Secretario, certifico.