Sentencia Civil Nº 530/2012, Audiencia Provincial de Murcia, Sección 1, Rec 85/2012 de 26 de Noviembre de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

MURCIA

SENTENCIA: 00530/2012

SENTENCIA

NÚM. 530/12

ILMOS. SRS.

D. ANDRES PACHECO GUEVARA

PRESIDENTE

D. FERNANDO LOPEZ DEL AMO GONZÁLEZ

Dª. Mª PILAR ALONSO SAURA

MAGISTRADOS

En la Ciudad de Murcia, a veintiséis de noviembre de dos mil doce.

Habiendo visto en grado de apelación la Sección Primera de esta Ilustrísima Audiencia Provincial los autos de juicio ordinario que se han seguido con el nº 1264/10 en el Juzgado de Primera Instancia nº 13 de Murcia, entre partes, como demandantes y en esta alzada apelados D. Constancio y Dña Sonsoles representados por la Procuradora Dña Inmaculada de Alba y Vega y dirigidos por la Letrada Dña Eva Esther Fernández Pastor y como demandada y en esta alzada apelante Urbanizadora Costa Palatinum S.L. - antes Proyectos Antele S.L.- representada por la Procuradora Dña Mª Teresa Cruz Fernández y dirigida por el Letrado D. Maximiliano Castillo González. Es Ponente la Ilma. Sra. Dña. Mª PILAR ALONSO SAURA, que expresa la convicción del Tribunal.

Antecedentes

PRIMERO .- El Juzgado de Instancia citado con fecha 20 de junio de 2011 dictó en los autos principales de los que dimana el presente rollo la Sentencia cuya parte dispositiva dice así: 'Que estimando la demanda formulada por la representación procesal de D. Constancio y DÑA. Sonsoles contra PROYECTOS ANTELE S.L. debo declarar:

- La existencia, validez y eficacia del contrato de compraventa y reserva suscritos entre las partes sobre la vivienda B 6, 2º A de la promoción Platinum, acompañados como documentos nº 2 y 3 de la demanda.

- Que los actores han satisfecho a la demandada la cantidad de NOVENTA Y UN MIL SETECIENTOS DIEZ EUROS Y SETENTA Y NUEVE CENTIMOS (91.710,79 €), a cuenta del contrato de compraventa suscrito.

- La nulidad de las cláusulas cuarta (4.1) y quinta (5.1) del contrato de compraventa suscrito como documento nº 3, por las razones esgrimidas en el cuerpo de la demanda.

- Que la demandada incumplió el contrato de compraventa entre, otras causas, por no haber entregado la vivienda en el plazo pactado.

- La resolución del contrato objeto de procedimiento así como del contrato de arrendamiento consecuencia de tener causa en los de compraventa.

Y, por ello, debo condenar y condeno a la demandada a:

- Pasar por las anteriores declaraciones y a la devolución a los actores de la cantidad de NOVENTA Y UN MIL SETECIENTOS DIEZ EUROS Y SETENTA Y NUEVE CÉNTIMOS (91.710,79 €), entregada de forma anticipada por éstos en concepto de precio, más los intereses legales correspondientes, a computar desde el seis de agosto de 2009.

Se condena a la parte demandada al abono de las costas procesales'.

SEGUNDO .-Contra la anterior sentencia en tiempo y forma interpuso recurso de apelación la parte demandada, dándose traslado a la demandante y previo emplazamiento de las partes , fueron remitidos los autos originales a esta Audiencia, en la que se formó el oportuno rollo por la Sección Primera con el nº 85/12, compareciendo las partes en la cualidad antes expresada y señalándose para deliberación y votación el día 21 de los corrientes mediante providencia de fecha 30 de marzo último.

Fundamentos

PRIMERO .- La sentencia dictada en primera instancia estima la demanda formulada, declarando la existencia, validez y eficacia del contrato de compraventa concertado por las partes el día 2 de febrero de 2007, que los actores han satisfecho a la demandada la cantidad de 91.710,79 euros a cuenta del precio, y que ésta incumplió, entre otras causas, por no haber entregado la vivienda en el plazo pactado, así como la resolución del contrato de arrendamiento que tiene como causa el contrato de compraventa, condenando a la demandada a la devolución a los actores de la citada cantidad, y declarando así mismo la nulidad de las cláusulas cuarta (4.1) y quinta (5.1) del contrato de compraventa, sentencia cuya revocación con desestimación de la demanda interesa la parte demandada mediante el recurso de apelación que ha interpuesto contra la misma.

Alega la parte apelante, en primer lugar, error en la valoración de la prueba, y la vulneración por aplicación indebida de los artículos 1288 , 1256 , 1281, primer párrafo, 1288 y 1124 todos ellos del Código Civil , refiriéndose a la validez plena de la estipulación 4 del contrato de compraventa, que, afirma, es clara, concreta y fácilmente comprensible, debiendo estarse a su al sentido literal de la misma, y contiene la figura jurídica de una obligación condicional de naturaleza suspensiva, pues el inicio del cómputo del plazo de dos años en orden a la construcción de la vivienda no quedaría exclusivamente al arbitrio del promotor- constructor, invocando al respecto sentencias de esta Audiencia Provincial. Alude seguidamente a la inexistencia de incumplimiento, con base, en síntesis, en que ha quedado probado que la actuación de la mercantil apelante ha sido absolutamente diligente, y que no se ha producido el inicio del cómputo del plazo de entrega al tiempo de formulación de la demanda. En segundo lugar sostiene la existencia de error en la valoración de la prueba y la inexistencia de la condición de consumidores de los demandantes, de indefinición temporal y de cláusula abusiva, error al considerar nula, por abusiva, la cláusula y vulneración por interpretación errónea de los artículos 1.2 y 3 de la Ley 26/1984, de 19 de julio , alegando que los demandante adquirieron una unidad alojativa integrada por disposición legal en una actividad hotelera, no susceptible de tener licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad, sin posibilidad de contratar de forma individual ningún servicio y con destino a su explotación hotelera, no como vivienda, sin derecho excluyente a ocupar la suya sino solo en el caso de que fuera posible, en caso contrario la ocupación se haría en otra se similares características , ello en el supuesto de que quisieran ocupar una unidad en el establecimiento hotelero. Seguidamente alude a la inexistencia de indefinición temporal y de cláusulas abusivas y a la infracción por inaplicación de los artículos 10 y 10 bis de la Ley 26/1984 . Finalmente se refiere a la existencia de error en la apreciación de la prueba en relación con el aval de las cantidades a cuenta, al evidenciar la prueba documental la existencia de una línea de avales con Cajamurcia.

SEGUNDO .- Concretadas sintéticamente las alegaciones en que se sustenta el recurso de apelación, se ha se señalar inicialmente que la sentencia apelada constata correctamente en su Fundamento de Derecho Primero, el resultado de las pruebas de interrogatorio de partes, testifical, pericial y documental practicadas, y concluye acertadamente que las partes concertaron un contrato de compraventa - de cosa futura- aún cuando concurra con un arrendamiento dada la naturaleza del objeto del contrato- unidad alojativa B6, 2ªA, del complejo de Hotel- Apartamentos cuya construcción promueve la demandada, y que éste fue incumplido por la demandada en su obligación esencial de entrega del inmueble en el tiempo pactado, con independencia de si a los demandantes les corresponde o no la condición de consumidores o si las cláusulas cuarta (4.1 ) y quinta (5.1) del contrato de compraventa deben considerarse nulas conforme a la legislación de consumo, y sin tener en consideración el contrato de reserva aportado como documento nº 2 de la demanda, cuestionándose por la parte apelante que se haya producido tal incumplimiento, previamente admitir la existencia de los contratos de compraventa y de arrendamiento concertados el día 2 de febrero de 2007 que se alegan en la demanda , así como la entrega por los demandantes de la cantidad de 91.710,79 euros como parte del precio.

TERCERO .- En relación con el retraso en la entrega del inmueble, ha de partirse de las correspondientes cláusulas contractuales, que al respecto establecen lo siguiente:

'Estipulación 4.1.2. La compañía PROYECTOS ANTELE, S.L. finalizará la construcción de los elementos inmobiliarios objeto del presente contrato en el plazo máximo de DOS AÑOS a contar desde la obtención de la licencia municipal de obras definitiva

4.1. 3. La COMPAÑÍA PROYECTOS ANTELE S.L. se obliga, a la finalización del plazo de dos (2) años citado anteriormente a obtener la correspondiente certificación final de obra emitida por el arquitecto D. Jose Miguel , acreditativa de que el objeto del contrato ha sido construido de conformidad con el proyecto elaborado por el arquitecto redactor y, por tanto, de conformidad con la licencia de obras obtenida para la construcción del mismo, con las modificaciones - en su caso- que hayan sido consecuencia de exigencias de tipo técnico o legal.

4.1.5. Finalizada la construcción del apartotel, en el plazo de TRES MESES siguientes a la expedición de la certificación final de obra, debidamente visada, y obtención de la licencia de apertura, se procederá al otorgamiento de la escritura pública de compraventa.

4.1.6. Otorgada la escritura pública de compraventa, y obtenida la autorización de apertura y clasificación turística por parte de la Consejería de Comercio, Turismo y Consumo, la parte compradora recibirá las llaves de la unidad alojativa'

La estipulación 5.1 establece que ' Tal como se ha expresado en el apartado' 4.1.5', la escritura de compraventa se otorgará por la compañía vendedora en el plazo de TRES MESES siguientes a la expedición de la certificación final de obra, debidamente visada.....'

Junto a ello ha de tenerse en cuenta que la prueba practicada pone de manifiesto que la licencia de urbanística y de actividad para la ejecución de las obras e instalaciones del proyecto básico en que se encuentra la unidad alojativa comprada por los demandantes, fue otorgada el día 31 de mayo de 2007, y que cuando se interpuso la demanda el día 12 de mayo de 2010, y posteriormente cuando se celebró el acto de juicio los días 17 de febrero y 19 de mayo de 2011, la construcción no se había iniciado, ni podía determinarse la fecha de inicio de la misma, SI por tanto, la de entrega, conforme las pruebas del interrogatorio del representante legal de la apelante y testifical del Sr. Jose Miguel .

Se evidencia, en consecuencia, el transcurso de un muy dilatado periodo de tiempo desde el otorgamiento de la citada licencia sin que la mercantil apelante esté en condiciones de cumplir su obligación de entrega, lo que ésta ampara en la concurrencia de causa no imputable a la misma, consistente en la no aprobación injustificada del proyecto global, que obligó a subdividirlo, efectuando dos proyectos básicos, uno de la Fase I de Hotel Apartamento, en que esta ubicado en inmueble objeto de compra por los demandantes, integrado por las dos primeras plantes del edificio, y otro de la fase II correspondiente a la planta tercera, habiendo aportado informe de fecha 2 de diciembre de 2010 en que se indica que ' Tras la Modificación Puntual del Plan Parcial Residencial Mosa Trajectum aprobado definitivamente el 31 de enero de 2008 y la aportación del Texto Refundido visado por el Colegio de Oficial de Arquitectos con fecha 8 de Octubre de 2008, quedan subsanados todos los reparos puestos en el informe de fecha 16 de Octubre.', lo que vendría a significar la inexistencia de obstáculos para el proyecto global. Sin embargo, de conformidad con la sentencia apelada, no cabe excluir la responsabilidad de la apelante en la situación existente, al no ser de aplicación el artículo 1105 del Código Civil , pues ha de tenerse en cuenta que se trata de una mercantil dedicada empresarialmente a la promoción de la construcción del complejo que debió de haber adoptado las debidas previsiones sobre la duración de la construcción y disponibilidad de los inmuebles para su entrega, comprendiendo no solo el tiempo requerido para la materialización éstos, sino también las exigencias administrativas atendiendo a envergadura de la construcción, sin que quepa desconocer que es posible la ejecución separada del proyecto básico de la fase I conforme a las pruebas pericial y testifical de las que se desprende que su inviabilidad es por razones que afectan fundamentalmente a los intereses y previsiones de la demandada, a los que son ajenos los compradores.

En todo caso y aún cuando se partiese para el cómputo del plazo del mes de diciembre de 2010, en que se informó de la ausencia de reparos a la construcción, de la prueba practicada se desprende una falta de actividad de la demandante en la construcción que no se concilia con la observancia del plazo pactado, pues, por una parte, es muy significativo que en la fase I no se hubiese hecho más que el movimiento de tierras, según resulta del interrogatorio del representante legal de la apelante, y testifical del Sr. Jose Miguel , cuando conforme a las citadas pruebas testifical y pericial se concluye que era posible cuando menos un inicio y desarrollo de la construcción de la Fase I con la previsión de la posterior ejecución de una tercera planta y, por otra, y conforme se ha expresado, en el mes de mayo de 2011 ni siquiera se había iniciado la construcción ni era posible determinar la fecha de entrega, aludiéndose por el representante legal de la demandada en el interrogatorio que fue practicado que al tener la licencia de la tercera planta habían retomado el tema y estaban computando los clientes que tenían para empezar la construcción, sin precisar fecha para ello, lo que se aleja de un inmediato y cierto inicio de ésta.

Consecuentemente con lo expuesto, concurre incumplimiento contractual esencial de la apelante, que frustra las legitimas expectativas de los demandantes y justifica la resolución contractual que acuerda la sentencia apelada.

CUARTO .- En relación con la condición de consumidores de los demandantes, y nulidad de las cláusula contractuales 4.1 y 5.1 del contrato de compraventa, que aprecia la sentencia apelada, e impugna la parte apelante, en esta alzada se comparte la primera apreciación y la motivación contenida sobre la misma en su Fundamento de Derecho Segundo, en atención a la interpretación conjunta de los contratos de compraventa y de arrendamiento, que ponen de manifiesto que la finalidad de la compra era el uso temporal por parte de los mismos del inmueble, a que se refirió el demandado en el interrogatorio que le fue formulado, habiendo optado de entre las tres opciones existentes que se indican en el escrito de contestación a la demanda, de inversión pura, uso permanente, y uso mixto, por esta última, que supone que en todo caso los demandantes se reservaban el derecho de ocupación personal durante 4 semanas cada uno de los dos años de duración del contrato, ello en conjunción con el acto propio de la demandada, que habiendo redactado los contratos, dispuso en la cláusula 4.2 referente a garantías que ' La Compañía PROYECTOS ANTELE S.L., de conformidad con lo dispuesto en la disposición adicional primera de la Ley de Ordenación de la Edificación ( Ley 38/1999, de 5 de noviembre ), garantiza a la parte compradora la devolución de la totalidad de las sumas que satisfaga a la promotora a cuenta del precio, más los intereses legales del dinero vigentes hasta el momento en que se haga efectiva la devolución, para el supuesto de incumplimiento'y, por tanto, la aplicación de la Ley 57/1968 , de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, cuya vigencia con algunas modificaciones mantiene dicha disposición adicional, cuya Ley 57/1968 precisamente asocia la protección del adquirente con el destino del inmueble a domicilio o residencia familiar, con carácter permanente o bien a residencia de temporada, accidental o circunstancial y viene a ser un anticipo de la legislación protectora del consumidor.

No obstante lo anterior, no se aprecia la nulidad de las citadas cláusulas, conforme a la doctrina de esta Audiencia Provincial a que se refiere la sentencia de ésta Sección de 14 de marzo de 2011, que señala que 'en relación con la nulidad pretendida existe un criterio consolidado de ésta Audiencia Provincial que niega el carácter de abusivo a la citada cláusula, así las sentencias de la Sección 4ª de 18 de febrero de 2010, y esta Sección 1ª 26 de abril de 2010 - nº 230-10-, 8 de octubre de 2010, y 17 de noviembre de 2010, de forma que conforme se expresa en la segunda ' no se aprecia indefinición en lo pactado entre las partes en orden a la fijación del plazo de entrega, pues si bien es cierto que el inicio del cómputo del lapso temporal fijado se hace depender de la concesión de la licencia de obras, ello no cabe considerarlo sino como el sometimiento del plazo para cumplir con la prestación a que se obliga el promotor, a un suceso que no dependen de su voluntad y que, sin embargo, es necesario que se produzca para poder iniciar la obra, y ese supuesto no es otro que la concesión de la preceptiva autorización administrativa, lo cual ha de enmarcarse en lo establecido en el artículo 1.115 'in fine' del c.c ..., sin que dicha cláusula pueda estimarse como nula en cuanto que no cabe apreciar que la misma sea indefinida en orden a fijar la obligación de entregar la vivienda, o suponga desequilibrio alguno o dependa su cumplimiento de la voluntad del promotor...'.

En consecuencia en tal pronunciamiento se ha de estimar el recurso de apelación interpuesto, sin que, finalmente, se aprecie la existencia de error en la apreciación de la prueba en cuanto se refiere a la no entrega de avales, pues del interrogatorio del representante legal de la mercantil apelante se desprende que no se entregaron y que la Caja que había otorgado la línea de avales ante los problemas que estaban teniendo con la licencia en la realidad, no quiso darlos.

QUINTO .- Procede estimar parcialmente la demanda y el recurso de apelación interpuesto, sin verificar especial pronunciamiento con respecto a las costas de la primera instancia y de esta alzada ( artículos 394 y 398, respectivamente L.E.Civil ).

VISTOSlos preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación, en nombre de SU MAJESTAD EL REY DON JUAN CARLOS PRIMERO DE ESPAÑA,

Fallo

Que estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por Urbanizadora Costa Palatinum S.L. - antes Proyectos Antele S.L. representada por la Procuradora Dña Mª Teresa Cruz Fernández contra la sentencia dictada el día veinte de junio de dos mil once por el Juzgado de Primera Instancia nº 13 de Murcia en autos de juicio ordinario nº 1264/10, debemos revocar y revocamos la misma en sus pronunciamientos que declaran la nulidad de las cláusulas cuarta (4.1) y quinta (5.1) del contrato de compraventa suscrito como documento nº 3 y condenan al pago de las costas, que se dejan sin efecto, acordando estimar parcialmente la demanda, sin que haya lugar a declarar la nulidad de las citadas cláusulas contractuales y sin verificar especial pronunciamiento con respecto a las costas de la primera instancia y de esta alzada.

Notifíquese la presente resolución y llévese certificación de la misma al Rollo de esta Sala y a los autos del Juzgado, al que se devolverán para su ejecución y cumplimiento.

Así, por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.