Sentencia Civil Nº 530/2013, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 1, Rec 199/2012 de 19 de Noviembre de 2013

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE BARCELONA

SECCIÓN PRIMERA

ROLLO Nº 199/2012

Procedente del procedimiento Ordinario nº 501/2011

Juzgado de Primera Instancia nº 44 Barcelona

S E N T E N C I A Nº 530

Barcelona, 19 de noviembre de 2013

La Sección Primera de la Audiencia provincial de Barcelona, formada por los Magistrados Dª Mª Dolors PORTELLA LLUCH, D. Antonio RECIO CORDOVA y D. Ramón VIDAL CAROU,actuando la primera de ellos como Presidente del Tribunal, ha visto el recurso de apelación nº 199/2012, interpuesto contra la sentencia dictada el día 23 de noviembre de 2011 en el procedimiento nº 501/2011, tramitado por el Juzgado de Primera Instancia nº 44 Barcelona en el que es recurrente e impugnado CDAD. PROPIETARIOS C/ DIRECCION000 , Nº NUM000 , BARCELONA y apelado e impugnante THE ROCK PATRIMONIO 2005 SLy previa deliberación pronuncia en nombre de S.M. el Rey de España la siguiente resolución.

Antecedentes

PRIMERO.-La sentencia antes señalada, tras los correspondientes Fundamentos de Derecho, establece en su fallo lo siguiente: 'Que estimo parcialmente la demanda presentada por D. Rafael Ros Fernández, Procurador de los Tribunales, actuando en representación de 'The Rock Patrimonio 2005 S.L.', frente a la Comunidad de Propietarios de la C DIRECCION000 nº NUM000 de Barcelona y en su virtud debo condenar y condeno a la demandada a abonar a la actora la cantidad de 16.736,36 € menos la que se determine en ejecución de sentencia que se corresponde a los conceptos de: trabajos de ventanas patio de luces, as ángulos y tubos varios, fijo divisiones oficinas indicados en la factura de 1.03.2010 de 'Vilaluminis Fabricació SL' aportada como documento nº 9 de la demanda.

Cada parte abonará las costas generadas a su instancia y las comunes por mitad.'

SEGUNDO.-Las partes antes identificadas han expresado en sus respectivos escritos de apelación y, en su caso, de contestación, las peticiones a las que se concreta su impugnación y los argumentos en los que las fundamentan, que se encuentran unidos a los autos.

Fundamenta la decisión del Tribunal la Ilma. Sra. Magistrada Ponente Dª Mª Dolors PORTELLA LLUCH.

Fundamentos

PRIMERO.-La mercantil The Rock Patrimonio 2005 SL presentó demanda contra la Comunidad de Propietarios de la calle DIRECCION000 número NUM000 de esta ciudad, en la que puso de manifiesto que en tanto que arrendataria financiera de los locales situados en la planta 7ª, puertas 3ª y 4ª del edificio indicado, había precisado sustituir los cristales de la fachada dado que se encontraban en muy mal estado, estimando que se trataba de una reparación necesaria y urgente por el riesgo que suponía para terceros, y que a tal efecto, había remitido a la Comunidad el informe efectuado por el arquitecto Sr. Casimiro y el acta notarial de fecha 10 de febrero de 2010.

Pese a ello, y según la actora, no fue hasta abril de 2010 en que la Comunidad ahora demandada, ya terminada la intervención en la fachada de autos, decidió incluir en el orden del día de la junta general ordinaria de la Comunidad de Propietarios, celebrada el día 22 de abril, la problemática referida a la fachada.

Dada la condición de elemento común de la cristalera integrante de la fachada, la entidad actora solicitó se dictara sentencia por la que se condenase a la Comunidad a reintegrarle el coste invertido en la sustitución de los cristales y elementos accesorios de los mismos, por la total suma de 16.736,36 euros, en base a las dos facturas que adjuntaba.

La Comunidad se opuso a la pretensión con los argumentos que en síntesis indicamos:

a) no existía riesgo para terceros,

b) la Comunidad encargó un informe al arquitecto Sr. Fulgencio que lo emitió en fecha 15 de marzo de 2010 del que resultaba que la fachada se hallaba en buen estado,

c) la Junta de 22 de abril de 2010 acordó la solicitud de varios informes porque el asunto no era urgente,

d) la actora debió comunicar la obra a la Comunidad antes de ejecutarla.

La sentencia dictada en la instancia estimó en parte la demanda condenando a la Comunidad a abonar la suma reclamada, previa deducción de una cuantía a determinar en ejecución de sentencia, al considerar que la Comunidad no había atendido adecuadamente el problema planteado en la fachada del edificio, considerando que la actuación de la actora estaba justificada.

Frente a la expresada resolución ha planteado recurso la representación de la Comunidad demandada con fundamento en las siguientes consideraciones:

a) no hubo notificación previa de las obras que la actora pretendía ejecutar ni ha quedado acreditada la urgencia de las mismas y menos aún la pasividad de la Comunidad,

b) la parte actora no ha solicitado prueba pericial, y en el presupuesto y la memoria del proyecto del arquitecto técnico Don. Casimiro , ya se hacía constar que ya se procedería a la sustitución de la cristalería existente de 3 mm por otra de mayor grosor, lo que significa que este cambio se ejecutaba dentro de los trabajos de rehabilitación del local pero que no eran urgentes,

c) no hubo negativa expresa de la Comunidad porque cuando se le comunicaron los hechos las obras ya se habían ejecutado.

La representación de la parte actora impugnó la sentencia en la parte de la misma que remitía a ejecución de sentencia la deducción del coste de las partidas incluidas en las facturas reclamadas y distintas de las relacionadas con la sustitución de los cristales de las ventanas.

SEGUNDO.-La fachada del edificio de autos se conforma de un conjunto de cristaleras que cumplen con la función de cierre, por lo que es evidente que la sustitución, alteración o modificación de cualquier tipo efectuada sobre los mencionados cristales y sobre los soportes estructurales en que se asientan, en tanto que elemento común, han de ser efectuados por la Comunidad, a la que de conformidad con lo establecido en el artículo 553-44 del CcCat , le incumbe el deber de conservar los elementos comunes del inmueble.

Así las cosas, y partiendo de que la parte actora llevó a cabo obras de reforma en la fachada del edificio, consistentes en la sustitución de los cristales existentes por otros de mayor grosos, junto con los montantes y la perfilería de aluminio, la cuestión litigiosa objeto de la presente litis consiste en determinar si la referida parte podía ejecutar dichas obras sin el preceptivo permiso de la Comunidad o debió abstenerse de ello por no existir ni la urgencia ni la perentoria necesidad alegadas.

Pues bien, a tal efecto, conviene recordar que de conformidad con lo establecido en el artículo 553-36 del texto legal citado, los propietarios que pretendan ejecutar obras en sus elementos privativos están obligados a comunicarlo al presidente o al administrador de la Comunidad, pero si tales obras pueden afectar a elementos comunes del inmueble, como sucedía en el caso de autos, la procedencia de la obra debe ser aprobada con el sistema de mayorías establecido en el artículo 553-25.

Lo anterior significa que los propietarios no pueden decidir la ejecución de las obras que afecten a elementos comunes, ni siguiera en los casos en que estén dispuestos a asumir su coste, por lo que con mucho mayor motivo cuando pretendan repercutirlo en la Comunidad.

TERCERO.-Ahora bien, es evidente que razones de urgencia y de necesidad debidamente justificadas han de permitir que un comunero pueda actuar sobre un elemento común si la Comunidad, con clara y evidente dejación de su responsabilidad, no actúa como es debido.

Tal posibilidad tiene concreto reflejo en el artículo 7-1 de la LPH que si bien actualmente no es de aplicación al territorio catalán, por ser preferente el Codi civil de Catalunya, es revelador de un criterio comprensible y necesario para evitar males mayores, sin que haya obstáculo para que esta situación quede tutelada igualmente en el ámbito de esta Comunidad autónoma porque si bien no existe un precepto específico que la contemple, puede considerarse lo establecido en el artículo 1888 y siguientes del Código civil que regula la gestión de negocios ajenos sin mandato y la obligación del dueño del negocio (en este caso sería la Comunidad) de responder de las obligaciones asumidas en su interés cuando resulte un provecho para la misma.

Por consiguiente, para que pueda prosperar la acción ejercitada en la demanda, la entidad actora venía obligada a acreditar que comunicó a la Comunidad la necesidad y la urgencia de las obras, y de que por la referida parte no se le dio respuesta alguna en un plazo razonable.

El legal representante de la Comunidad manifestó en el acto del juicio que había comunicado verbalmente esta situación sin obtener respuesta, pero lo cierto es que esta actuación no resulta creíble precisamente porque la propia actora, en coherencia con su argumento referido a la gravedad y urgencia de la situación, debió de asegurarse que había comunicado el hecho a la Comunidad porque de este modo eludía cualquier responsabilidad y la posibilidad de actuar directamente si la referida Comunidad no lo hacía.

Pues bien, la primera comunicación de la que tenemos constancia es de fecha 23 de abril de 2010 (doc. 17f. 105), a la que se adjuntó el informe emitido por el arquitecto de la obra, que lleva fecha de 10 de febrero de 2010 y que fue incorporado al acta notarial de la misma fecha.

Es cierto que en la convocatoria de Junta General ordinaria señalada para el día 22 de abril de 2010, se incluyó en el orden del día un punto dedicado a 'Problemática de las fachadas', a la que asistió el mencionado técnico Don. Casimiro , pero ni la Comunidad tenía constancia del informe que le fue remitido al día siguiente, ni resulta del acta de la junta que por la actora se planteara la urgencia y necesidad que ahora alega, por lo que el acuerdo adoptado se limitó a 'solicitar varios anteproyectos técnicos para la rehabilitación de las fachadas', sin que Don. Casimiro , que intervino en la Junta en calidad de representante de la actora, hiciera constar su oposición al respecto.

CUARTO.-Por tanto, la actora no ha probado la urgencia que alega y por consiguiente, no ha quedado justificada la ejecución de las obras unilateral y voluntariamente efectuadas por la referida parte, en claro incumplimiento de la normativa de las comunidades de propietarios a que nos hemos referido.

Pero además, las pruebas practicadas permiten poner seriamente en duda la alegada urgencia y necesidad. En primer lugar, porque en el proyecto arquitectónico de rehabilitación efectuado a instancia de la actora y fechado en diciembre de 2009 ya se preveía la sustitución de los cristales. En segundo lugar, porque obra en autos el informe técnico confeccionado por el arquitecto técnico Don. Fulgencio , en cumplimento de la ordenanza municipal que así lo exige, y en el que se afirma, a fecha 15 de marzo de 2010 (f. 194), que los elementos exteriores del edificio cumplen las exigencias de conservación y seguridad, recomendando actuaciones consistentes en limpieza, pintura y sustitución de vidrios rotos. En tercer lugar porque cuando la actora remite el burofax de 23 de abril de 2010, las obras que reclama ya se habían ejecutado. Finalmente, porque la parte actora no aporta un dictamen pericial justificativo de las patologías que denuncia, sin que tenga este carácter el informe evacuado por el técnico responsable de la obra.

En consecuencia, procede estimar el recurso interpuesto por la Comunidad de propietarios y con revocación de la sentencia de instancia, acordar la desestimación de la demanda y la absolución de la demandada.

Derivado de las estimación del recurso ha de ser la desestimación de la impugnación sin que sea preciso entrar a estudiar su concreto contenido.

QUINTO.-La estimación del recurso conlleva que no se haga expresa condena en las costas de esta alzada siendo de cargo del impugnante las costas derivadas de su escrito de impugnación ( art. 398 LEC ).

Fallo

Estimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la Comunidad de Propietarios de la calle DIRECCION000 NUM000 de esta ciudad de Barcelona contra la sentencia de 23 de noviembre de 2011 dictada por el Sr. Juez del juzgado de primera instancia número 44 de esta ciudad que revocamos y en su lugar acordamos la desestimación de la demanda y la absolución de la comunidad demanda siendo de cargo de la actora el pago de las costas de la instancia y sin hacer expresa imposición en las de esta alzada.

Desestimamos la impugnación efectuada por la representación de The Rock Patrimonio 2005 SL contra la expresa resolución con imposición a la impugnante de las costas de esta alzada derivadas del indicado escrito de impugnación.

Procédase a la devolución del depósito consignado al apelante.

La presente sentencia es susceptible de recurso de casación si concurren los requisitos legales ( art. 469 - 477 - disposición final 16 LEC ), que se interpondrá ante este Tribunal en un plazo de veinte días a contar desde la notificación de la presente.

Firme esta resolución, devuélvanse los autos al Juzgado de su procedencia, con certificación de la misma.

Pronuncian y firman esta sentencia los indicados Magistrados integrantes de este Tribunal.