Sentencia Civil Nº 531/2014, Audiencia Provincial de Las Palmas, Sección 5, Rec 1116/2012 de 26 de Noviembre de 2014

Encabezamiento

SENTENCIA

SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA: 4 de septiembre de 2012

COMPOSICIÓN DE LA SALA

Presidente:

Don Víctor Caba Villarejo

Magistrados:

Don Carlos Augusto García Van Ischott

Don Miguel Palomino Cerro (Ponente)

En Las Palmas de Gran Canaria, a 26 de noviembre de 2014.

Vistos por LA SECCIÓN QUINTA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE LAS PALMAS los autos del ROLLO identificado con el número 1116/2012, dimanante del Procedimiento Ordinario que con el número 425/2012 se siguió ante el Juzgado de Primera Instancia número 3 de los de Arrecife, siendo apelante DON Nemesio , representado por la procuradora doña Juana Agustina García Santana y defendido por el letrado don Jorge de la Cueva Terrer, y apelado DON Jose Pedro , representado por el procurador don Francisco Javier Pérez Almeida y asistido por la letrada doña Miriam Rosa Villa Gómez Michel, se acuerda la presente resolución con apoyo en los siguientes

Antecedentes

PRIMERO. El fallo de la sentencia de primera instancia dice"Estimando parcialmente la demanda interpuesta por el Procurador Joaquín González Díaz en nombre y representación de Jose Pedro contra Nemesio , representado por la Procuradora Milagros Cabrera Pérez, condeno al demandado a abonar al demandante la cantidad de 9.585,52 euros, más los intereses legales devengados desde la interpelación judicial del demandado, todo ello sin hacer expresa imposición de costas a ninguna de las partes".

SEGUNDO. La referida sentencia se recurrió en apelación por la indicada parte de conformidad con lo dispuesto en el artículo 457 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil y, no habiéndose practicado prueba en esta segunda instancia, se señaló para deliberación, votación y fallo el día 17 de noviembre de 2014.

TERCERO. Se ha tramitado el presente recurso conforme a derecho y observando las prescripciones legales. Es Ponente de la sentencia el Ilmo. Sr. Don Miguel Palomino Cerro, quien expresa el parecer de la Sala.

Fundamentos

PRIMERO. Términos de la apelación. Aunque en el recurso de apelación se solicita que se revoque íntegramente la sentencia dictada en primera instancia, en el cuerpo de su escrito no se contienen alegaciones o motivaciones relativas a algunos de los conceptos que han sido tratados en la resolución impugnada con consecuencia pecuniaria desfavorable para el recurrente. Así, ninguna referencia se hace a la condena al pago del precio de los suministros de agua y luz declarados debidos. Ni tampoco a la indemnización por desistimiento. Tres son los pronunciamientos específicamente impugnados, a saber:

Rentas insatisfechas. En la demanda se reclamaban las de septiembre de 2008 (sólo 150 euros) y junio de 2009, devengadas en el desarrollo del primero de los pactos de la relación arrendaticia, y las de noviembre de 2009 y noviembre y diciembre de 2011, correspondientes al segundo convenio. En la contestación a la demanda se indicó (I) que los 150 euros del alquiler de septiembre de 2008 se entregaron en efectivo, (II) que el arrendatario compró dos termos eléctricos, por importes respectivos de 265,48 y 239,22 euros, que debían compensar las rentas de febrero de 2010 y abril de 2011 (que no se reclaman de contrario) y (III) que debía aplicarse el importe pagado de fianza en el segundo contrato al pago de una mensualidad debida. En la sentencia, una vez descontado el importe de la fianza, que parece aplicarse a diciembre de 2011, se acuerda un adeudo de 2.130 euros, que corresponde a las mensualidades, sin actualizar, de septiembre de 2008 (parte), junio y noviembre de 2009 y noviembre de 2011. En el recurso, computando los pagos que aparecen reflejados en los extractos de la cuenta del arrendador aportada al expediente, se admite que, en todo caso, se deberían 44 días de renta, afirmando que se abonaron tres mensualidades en efectivo y que ha de descontarse el importe de los termos eléctricos de la suma reclamada. La oposición al recurso reitera la falta de acreditación del pago en metálico apreciada por el juez a quo, que dedujo las fianzas y que se pronunció sobre la no imputación del precio de los termos a esta deuda.

Daños observados en la vivienda tras la entrega y su cuantificación. El juez de primer grado considera que exceden del uso habitual de una vivienda arrendada y condena a pagar el importe de las reparaciones acometidas por el Sr. Conrado : 4.725 euros, a los que suma 249,50 euros derivados de la mitad del precio de la compra de un nuevo sofá y 99 euros del de un colchón. El recurso parte de la afirmación de que los daños responden al razonable deterioro producido por la habitación de dos adultos y tres menores durante cuatro años. Tiempo razonable de duración de la vida de un colchón, que debería sustituirse. En cuanto al sofá, no entiende por qué sólo ha de abonar su mitad, advirtiendo que bastaría con cambiar sus fundas. Finalmente, considera que hay conceptos que no pueden en ningún caso sujetarse a indemnización: madera debajo del horno, reparación de roces de bañera, pintado del apartamento, rodapié nuevo -antes no había- y reparación de baños, cuyos desperfectos son perfectamente subsanables con un remozado previo a poner de nuevo en el mercado la vivienda. El apelado reitera que se trata de desperfectos que van más allá del mero uso y que han sido provocados intencionadamente y que el juez sólo ha condenado al pago de la mitad del precio del sofá porque así lo solicitó el arrendador.

Lucro cesante por de no poder alquilar la vivienda durante un mes. Deriva esta partida de los veinte o veintidós días que necesitó Don. Conrado en realizar las reparaciones. Sostiene el recurrente que fue sólo una semana, que en todo caso habría de 'lavar la cara' al inmueble antes de su nuevo alquiler y que no se ha acreditado que se fuera a arrendar tan rápidamente. En el escrito de oposición al recurso se reitera que fueron veinte los días en que tardó la reparación, como en el plenario dijo el Sr. Conrado .

SEGUNDO. De las rentas debidas. Entiende en primer lugar la Sala que nos hallamos ante un único contrato de arrendamiento, inicialmente suscrito en septiembre de 2008 y novado el primero de julio de 2009. De modo que siendo el pacto uno es admisible la reclamación de rentas derivadas de impagos observables durante todo el periodo contractual.

En la demanda (documento número 8, folio 45 del expediente) se reclamaban las rentas correspondientes a septiembre de 2008 y junio de 2009 (150 y 700 euros respectivamente), según alquiler pactado inicialmente, y noviembre de 2009 (640 euros) y noviembre y diciembre de 2011 (678,90 euros cada una de estas mensualidades). Conforme a lo acordado y no recurrido en la sentencia, esta última cuantificación de la renta responde a una actualización indebida, por lo que las dos últimas mensualidades que se dicen insatisfechas han de cifrarse en la renta pactada en la novación contractual: 640 euros. El juez a quo ha tenido por probado el débito, si bien ha detraído el importe de la segunda fianza, coincidente con el de una mensualidad, determinando como suma efectivamente debida por este concepto la de 2.130 euros.

Claro es que corresponde al arrendatario probar que dichas rentas han sido abonadas. Y habiéndose acreditado que las que aparecen como satisfechas lo han sido mediante transferencia bancaria, la probanza y explicación del porqué se varió el modo de pago de estos alquileres requiere una cumplida acreditación por su parte.

Sin embargo, no han sido probados los pagos en metálico que manifiesta haber abonado y que ya se desecharon con acierto en la sentencia impugnada. Tampoco se pueden entender compensadas las rentas de febrero de 2010 y abril de 2011 con el pago del precio de dos termos eléctricos de cuantía inferior a cada una de las rentas, y sin perjuicio de lo que más adelante se dirá al respecto, porque estas dos mensualidades no se denuncian en la demanda como impagadas.

No obstante, al folio 108 de las actuaciones se detecta el pago de 640 euros llevado a cabo el 14 de noviembre de 2011, indicándose en el extracto como concepto de pago 'ingreso en efectivo.de Jose Pedro en concepto de pago alquiler Nemesio ', lo que parece acreditar el pago de esta mensualidad que, sin embargo, se reclama de contrario y a cuyo abono el juez de primer grado ha accedido. Y es por ello por lo que de la cantidad declarada en sentencia como debida se detraerá la suma de estos 640 euros, quedando la deuda por este concepto cifrada en 1490 euros.

TERCERO. De los daños. No se comparten en su totalidad los argumentos vertidos en la resolución impugnada. Entiende la Sala que tras un periodo de cuatro años de arrendamiento de una vivienda los gastos necesarios para su acondicionamiento encaminado a un nuevo alquiler, más exigente que una reparación ordinaria, no han de ser asumidos por el arrendatario. Es tanto recomendable como habitual que a la finalización de un contrato locaticio por la propiedad se haga un 'lavado de cara' del inmueble destinado al tráfico arrendaticio con los consiguientes pintado de paramentos y renovación de muebles y enseres que se deterioren por el mero uso. Y, para el caso de que se pretenda repercutir el daño en el inquilino, ha de tenerse en cuenta que si se ha de renovar alguno de ellos ha de aplicarse al precio nuevo la ratio de la depreciación del sustituido, de modo que no pueda comportar un enriquecimiento el sustituir un mueble o electrodoméstico usado por uno nuevo.

Centrándonos en el conflicto presente, partimos de que no puede incluirse como reclamación la colocación de un rodapié cuya existencia anterior no nos consta.

Ahora bien, entendemos que parte de los daños observados en la vivienda del apelado no se deben al cotidiano u ordinario uso de unos moradores si no cuidadosos sí civilizados. Por ejemplo, es habitual advertir zonas oscuras en los cercos de los interruptores de luz, pero no los graffiti ni desconchones, especialmente en las habitaciones destinadas a los menores, que pueden apreciarse en sus paramentos. Excesivos aparecen asimismo los daños derivados de perforación de carpintería metálica, desconchados en la encimera, desperfectos en puertas de armarios y parqué.

Igualmente consideramos que el precio de los dos termos, cuya adquisición por el demandado la Sala entiende probada, ha de detraerse del importe de la reclamación correspondiente a este concepto.

Atendiendo a las anteriores variables, entendemos que la cuantificación de la suma que ha de abonar el arrendatario por este concepto, y atendiendo tanto a la factura del Sr. Conrado , cuya falta de desglose por conceptos no puede perjudicar a la parte contraria, como a la valoración del perito Sr. Santos , ha de determinarse con arreglo a los siguientes parámetros:

Se detraerá el importe de colocación de un rodapié de un dormitorio, cobrado por el Sr. Conrado pero no advertido en la pericial. Como quiera que no se cuantifica en la factura del primero el importe específico de esta partida, entendemos que 250 euros en un precio razonable para ello.

Igualmente se detraerá el precio de los dos termos que, como dijimos, fueron sustituidos por el arrendatario, por importes respectivos de 265,48 y 239,22 euros.

Entendemos que en el concepto de pintado del inmueble, y habida cuenta del observado deterioro más acusado o intencionado en las paredes de determinadas estancias, el arrendatario ha de colaborar en un 25% ya que, de cualquier modo, el arrendador se vería obligado a remozar el piso pintándolo de nuevo antes de ponerlo en el mercado. Tampoco desglosa el Sr. Conrado este concepto, por lo que hemos de acudir a la pericia Don. Santos (folios 89 y siguientes). En ella se valora el pintado del inmueble en 1.409,29 euros. De los que el arrendador ha de abonar un 75% y ,por tant,o se detrae de la suma de condena que pronuncia la sentencia de primer grado la cantidad de 1.056,97 euros.

Se reputa probado que el Sr. Conrado percibió por sus labores de remozado y restauración del piso la suma de 4.725 euros, como consta en su factura y el mismo ratificó en la vista oral. De dicha cantidad hemos de detraer las anteriormente consideradas de 250, 265,48, 239,22 y 1.409,29 euros. Y obtenemos un resultado de 2.561,01 euros. La Sala entiende que esta cantidad ha de ser abonada por mitad entre las partes habida cuenta de que, como se ha dicho, y siendo obligación o necesidad del propietario acondicionar el inmueble para ponerlo nuevamente en el mercado, los desperfectos o deficiencias observadas han excedido de una normal habitación y uso, sin olvidar tampoco la incidencia de la depreciación de los muebles por su uso;

El mismo razonamiento anterior se aplicará a la nueva adquisición de un colchón y un sofá.

Del resultado de los anteriores razonamientos obtenemos que por este concepto el arrendatario ha de abonar el 25% de la pintura (352,32 euros) más el 50% de las reparaciones restantes, una vez deducidos los importes de termos eléctricos y rodapiés (1.280,51 euros -letra d-, y 299 euros -letra e-). El total a abonar asciende a 1.931,83 euros, con sus intereses ex artículos 1100 , 1101 y 1108 del Código Civil .

CUARTO. Tampoco compartimos el que haya de indemnizarse como lucro cesante el equivalente a una mensualidad de alquiler habida cuenta de que las reparaciones llevaron veinte o veintidós días de trabajo al Sr. Conrado (el exacto número de días que se expone es el extraído de sus propias declaraciones plenarias, distintas tanto del mes reclamado como de la semana opuesta de contrario). El motivo fundamental del rechazo a esta pretensión se apoya fundamentalmente en que el arrendador debía destinar un tiempo a remozar y lustrar el inmueble antes de ser nuevamente expuesto al público para su alquiler. En segundo término hemos de tener en cuenta que los veinte o veintidós días que necesitó el operario para hacer pequeñas reparaciones y pintar el piso se destinaron tanto a las obras derivadas de un comportamiento negligente, desproporcionado o abusivo de los hasta entonces moradores, que encuentra su penalización en la suma determinada en el fundamento anterior, como a las necesarias para poner el inmueble nuevamente en el mercado locaticio. Y, finalmente, entendemos que la procedencia del pago de una suma como lucro cesante requeriría, como exige constante y unívoca jurisprudencia, prueba de que habría alguien dispuesto, desde el día siguiente a la desocupación, a arrendar el inmueble. Y este extremo no se ha probado. Por las antedichas razones estimamos el recurso en lo que atañe a este específico motivo, descontando de la suma de condena el importe de una mensualidad de 640 euros.

QUINTO. La estimación parcial del recurso comporta no imponer costas en alzada tal y como norma el apartado segundo del artículo 398 de la LEC .

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que ESTIMANDO PARCIALMENTE el recurso de apelación formulado por DON Nemesio , REVOCAMOS PARCIALMENTE la sentencia dictada el 4 de septiembre de 2012 por el Juzgado de Primera Instancia número 3 de los de Arrecife , dándole a su fallo la siguiente redacción 'Que estimando parcialmente la demanda formulada por DON Jose Pedro , debo condenar y condeno a DON Nemesio al pago al actor de la suma de CINCO MIL CIENTO SESENTA Y TRES EUROS CON OCHENTA Y CINCO CÉNTIMOS (5.163,85), más los intereses legales devengados por dicha suma desde la interpelación judicial, sin hacer imposición de costas'.

Cada parte asumirá las costas generadas a su instancia en esta alzada.

Dedúzcanse testimonios de esta resolución, que se llevarán a Rollo y autos de su razón, devolviendo los autos originales al Juzgado de procedencia para su conocimiento y ejecución una vez sea firme, interesando acuse recibo.

Las sentencias dictadas en segunda instancia por las Audiencias Provinciales serán impugnables a través de los recursos regulados en los Capítulos IV y V, del Título IV, del Libro II, de la Ley 1/2000, cuando concurran los presupuestos allí exigidos, y previa consignación del depósito a que se refiere la Ley Orgánica 1/2009 de 3 de noviembre que introduce la Disposición Adicional Decimoquinta en la LOPJ .

Así por esta nuestra sentencia definitivamente juzgando, la pronunciamos, mandamos y firmamos.