Sentencia Civil Nº 531/2015, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 8, Rec 500/2015 de 22 de Noviembre de 2015

Encabezamiento

N.I.G.:28.079.42.2-2013/0025796

Recurso de Apelación 500/2015

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 88 de Madrid

Autos de Procedimiento Ordinario 214/2013

APELANTE: NABLA, S.L.

PROCURADORA: D. ª VALENTINA LÓPEZ VALERO

APELADOS: D. Cristobal , D. ª Aurora y D. ª Joaquina

PROCURADORA: D. ª BLANCA ICÍAR NALES TUDURI

SENTENCIA Nº 531/2015

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:

D. JUAN JOSÉ GARCÍA PÉREZ

D. FRANCISCO JAVIER PEÑAS GIL

D. JOSÉ IGNACIO ZARZUELO DESCALZO

En Madrid, a veintitrés de noviembre de dos mil quince. La Sección Octava de la Ilma. Audiencia Provincial de Madrid, constituida por los Sres. Magistrados que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos de Juicio Ordinario 214/2013 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 88 de Madrid a instancia de la mercantil NABLA, S.L.,como parte apelante, representada por la Procuradora de los Tribunales Doña Valentina López Valero, contra DON Cristobal , DOÑA Aurora y DOÑA Joaquina , como parte apelada, representados por la Procuradora de los Tribunales D. ª Blanca Iciar Nales Tuduri; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 3/10/2014 .

VISTO, Siendo Magistrado Ponente D. JOSÉ IGNACIO ZARZUELO DESCALZO.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 88 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 3/10/2014 , cuyo fallo es del tenor siguiente: 'Que debo desestimar y desestimo íntegramente la demanda formulada por el procurador D. IGNACIO GÓMEZ GALLEGOS en representación de NABLA SL contra D. Cristobal , DÑA Aurora y DÑA Joaquina representados por la procuradora BLANCA ICIAR NALES TUDURI absolviendo de las pretensiones deducidas en su contra. Así mismo estimando íntegramente la demanda reconvencional formulada por el procurador DÑA BLANCA ICIAR NALES TUDURI en representación deD. Cristobal , DÑA Aurora y DÑA Joaquina contra NUBLA SL representado por el procurador D IGNACIO GÓMEZ GALLEGOS debo declarar y declaro resuelto el contrato privado de compraventa, suscrito entre D. Cristobal , Dª Aurora y Dª Joaquina y NABLA, S.L., el 23 de mayo de 2011, a causa del incumplimiento de las obligaciones contractuales de la parte compradora, en consecuencia, declaro ajustada a derecho la resolución contractual exceptuada por los vendedores al amparo del artículo 1.504 del Civil, y condeno a NABLA, S.L como consecuencia de su incumplimiento contractual, a perder a favor de los vendedores la cantidad de 170.000 euros (CIENTO SETENTA MIL EUROS) en aplicación de la cláusula penal indemnizatoria prevista en la estipulación 5ª, del contrato privado de compraventa suscrito el 23 de mayo de 2011 entre las partes, así como al pago de las costas procesales, en los términos expresados'.

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la representación procesal de la entidad demandante-reconvenida, que fue admitido en ambos efectos, dándose traslado del mismo a la parte contraria que formuló oposición al recurso, y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales y celebrándose la deliberación y votación del recurso con fecha de 28 de octubre del actual.

TERCERO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan y tienen por reproducidos los fundamentos jurídicos de la resolución recurrida, que hacemos nuestros a los efectos de evitar innecesarias reiteraciones, en tanto no se contradigan por los de la presente resolución.

PRIMERO.- Se recurre el apelación por la representación de la mercantil demandante y reconvenida, NABLA, S.L., la sentencia dictada en primera instancia que, en los términos concretamente expresados en los antecedentes de hecho de la presente resolución, desestimaba la demanda origen del presente procedimiento deducida por la misma frente a Don Cristobal , Doña Aurora y Doña Joaquina en ejercicio de acción de resolución del contrato privado de compraventa suscrito entre los litigantes con fecha de 23 de mayo de 2011, sobre la finca registral nº NUM000 del Registro de la Propiedad nº 14 de Madrid sita en el PASEO000 nº NUM001 , escalera NUM002 , plantas NUM003 y NUM004 , por incumplimiento de los vendedores y por la que solicitaba la condena solidaria de los demandados al pago de la cantidad de 340.000 euros y los intereses desde el 29 de julio de 2011, estimando la reconvención deducida por los vendedores a los efectos de que se declarase resuelto el referido contrato por incumplimiento de la compradora y ajustada a derecho la resolución contractual llevada a cabo por los vendedores al amparo del artículo 1504 del Código Civil con condena a la vendedora a la pérdida de los 170.000 euros entregados.

Se fundaban en esencia las pretensiones deducidas con la demanda en el incumplimiento de los vendedores al ocultar en el momento de concertarse el contrato privado de compraventa las verdaderas características del inmueble y señalando al efecto que al comprobar los documentos remitidos a la notaría en la que se iba a otorgar la escritura se descubre por la compradora que, con fecha de 4 de diciembre de 2003, se elevó a público un documento privado de 'renuncia por precio' que la madre de los vendedores había suscrito con la Comunidad de Propietarios y en virtud del cual renunciaba al uso exclusivo de toda la terraza a favor de la Comunidad, que adquiere el pleno dominio, consintiendo ésta de forma expresa que siguiera gozando del uso exclusivo de la piscina, anejos y demás instalaciones colocadas en la terraza tal y como quedaban delimitadas en plano adjunto y que, por ello, remitió dos comunicaciones el 21 de julio de 2011 confirmando la cancelación del otorgamiento de la escritura para el día señalado, aplazándose para hacer gestiones con la Comunidad y ver la forma de solucionar el problema pero que, ante la respuesta negativa o dilatoria de la misma, con fecha de 29 de julio de 2011 notifica la resolución del contrato de compraventa y requiere el pago de 340.000 euros en base a la estipulación quinta del contrato y que en la misma fecha se había emitido burofax por los vendedores citando a la compradora para escriturar a las 13 horas del día 1 de agosto de 2011, siendo remitido nuevo burofax con fecha 5 de agosto poniendo de relieve la incomparecencia de la compradora y la oposición a las razones del burofax emitido por ésta. Que las gestiones de los vendedores ante la Comunidad para dejar sin efecto la renuncia resultaron infructuosas y que en fecha de 8 de noviembre de 2011 remitieron nuevo burofax convocando para la firma de escritura el 18 de noviembre al que se contestó con otro burofax de 17 de noviembre reiterando que el contrato había sido resuelto y, finalmente, se aludía al requerimiento notarial de los vendedores con fecha de 1 de febrero de 2012 dando por resuelto el contrato por incumplimiento de la compradora al no haber comparecido en la notaría en los días señalados a los efectos del otorgamiento.

Por la parte demandada se opuso básicamente el incumplimiento por parte de la compradora poniendo de manifiesto que en el contrato se establecía la venta de la finca como cuerpo cierto, que la compradora debía tener una diligencia superior a la media al operar en el tráfico jurídico como profesional del sector inmobiliario y que se habían realizado numerosas visitas por la misma al inmueble antes de la firma del contrato. Que el documento privado de 'renuncia por precio' de 1 de noviembre de 2003, elevado a público con fecha de 4 de diciembre de 2003 e inscrito en su integridad en el Registro, por lo que no se puede alegar desconocimiento al momento de la firma del contrato de compraventa, no afecta en nada a la configuración de la vivienda y no existió confusión del Registrador al inscribir el documento, no produciendo alteración sustancial de la finca en relación a lo que figura en el contrato de compraventa. Que se renunció al uso y disfrute exclusivo de una parte de la terraza a cambio de precio para su explotación comercial mediante rótulos publicitarios, aclarándose mediante planos las zonas de uso exclusivo cedidas y que coinciden con las descripciones de las escrituras públicas.

En la sentencia que ahora es objeto de recurso, tras poner de relieve la acción ejercitada, en cuanto basada en el 'aliud pro alio', y el contenido básico del contrato respecto del objeto de la compraventa, así como el contenido de la Certificación Registral, se argumentaba la decisión adoptada indicando que del interrogatorio de parte ha quedado acreditado que el contrato privado de compraventa lo redactó el comprador y reconoce que el contrato de renuncia le fue entregado por Don Cristobal , si bien señala que un día antes de la firma de la escritura pública, lo que resulta controvertido por éste que señala que se entregó antes de la firma del contrato privado, siendo lo cierto que el documento fue redactado por la compradora, con experiencia en el sector inmobiliario y asesorada legalmente, figurando la venta como cuerpo cierto e inscrito en el Registro el documento de renuncia al uso exclusivo de parte de la terraza.

Que por las testificales ha quedado acreditado el alcance de la referida renuncia que se ciñe a la zona para instalación de cartel publicitario y que fue explicado al comprador por escrito de 21 de julio, no considerando que ese contrato de renuncia se entregase al comprador el día antes de la fecha prevista para el otorgamiento de escritura pues, con tanta premura, no se pudo redactar el documento por una persona que ya ni siquiera el propietario de la Comunidad. Concluyendo que resulta evidente que no es que se haya entregado, o se haya pretendido entregar, una cosa distinta a la pactada en tanto que el contrato se redacta por un profesional del sector inmobiliario, se vende como cuerpo cierto y constan en el Registro de la Propiedad los datos y alcance del documento de renuncia, por lo que no cabría conceptuar la situación de 'aliud pro alio' en sentido estricto por más que el comprador señale que se trataba de la compra de una vivienda exclusiva y deja de ser exclusiva desde el momento en que debe permitir el paso por la vivienda a terceros ajenos, ya sea para instalar un cartel publicitario, ya para operaciones de mantenimiento o, incluso, para la colocación de una antena colectiva, descartándose el uso para cualquier otra actividad como tomar el sol por otros propietarios por las aclaraciones de los presidentes de la Comunidad, señalando que el comprador tenía acceso al Registro y a los términos del contrato de renuncia a parte del uso de la terraza a cambio de precio no resultando aplicable la referida doctrina, razonando finalmente que la cancelación de la firma de la escritura a fecha de 21 de julio de 2011 no fue de mutuo acuerdo, comunicándose el día inmediatamente anterior por la noche, y en el contrato de compraventa no se vendió el inmueble con el uso y disfrute exclusivo de la terraza sino 'de la parte de la terraza que cubre el edificio -que podemos llamar planta NUM005 - que es la sección ocupada por la piscina y sus anejos... teniendo que respetar los servicios generales de la casa actuales y futuros que den a dicha terraza o cubierta de la casa...', dándose por los vendedores la oportunidad de acudir a la firma hasta en dos ocasiones más.

Frente al referido pronunciamiento se viene a fundamentar el recurso de apelación de la representación de la apelante invocando la existencia de error en la valoración de la prueba, que pretende entroncar fundamentalmente con que la Juzgadora 'a quo' no habría hecho distinción entre las distintas terrazas con que cuenta la vivienda y ha entendido que la cesión del derecho de uso de parte de la terraza comunitaria situada en la planta NUM005 fue la que determinó que no se formalizara la compraventa cuando, en realidad, fue la cesión del derecho de uso sobre parte de la terraza privativa de la planta NUM004 , que no consta inscrita en el Registro de la Propiedad, la que motivó que no se formalizara la compraventa.

Por la parte apelada se formuló oposición al recurso en los términos que constan en el correspondiente escrito.

SEGUNDO.- Conforme ha señalado reiterada doctrina emanada tanto del Tribunal Constitucional como del Tribunal Supremo, el artículo 120.3 de la Constitución en conexión con el artículo 24.1 del propio texto constitucional, que impone a los Tribunales la obligación de motivar debidamente las resoluciones por ellos dictadas en el ejercicio de su jurisdicción, con el fin de dar a conocer a las partes las razones de las decisiones judiciales y propiciar su crítica través de los recursos, permite que los tribunales, cuando conocen de un recurso, motiven por remisión a la resolución recurrida, cuando la misma haya de ser confirmada, porque en ella se exponen argumentos correctos y bastantes que fundamentan la decisión adoptada, puesto que en tales supuestos, como precisa la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Primera, de 20 de octubre de 1997 , subsiste la motivación de la sentencia de instancia al asumirla explícitamente el Tribunal de segundo grado. Por ello, si la resolución de primera instancia es acertada la que la confirma en apelación no tiene por qué repetir o reproducir argumentos, pues en aras de la economía procesal solo debe de corregir aquellos que resulte necesario ( Sentencias del Tribunal Supremo, Sala Primera, de 16 de octubre y 5 de noviembre de 1992 , 19 de abril de 1993 , 5 de octubre de 1998 , 30 de marzo y 19 de octubre de 1999 ), ya que una fundamentación por remisión no deja de ser motivación ni de satisfacer la exigencia constitucional de tutela judicial efectiva lo que sucede cuando el 'Juzgador ad quem' se limita a asumir en su integridad los argumentos utilizados en la sentencia apelada sin incorporar razones jurídicas nuevas a las utilizadas por aquella ( sentencias del Tribunal Supremo, Sala Primera, de 16 de octubre y 5 de noviembre de 1992 , 30 de marzo de 1999 o 21 de mayo de 2002 ).

Y en el presente caso, una vez revisada por este tribunal la totalidad de lo actuado, nos encontramos ante un claro ejemplo de aplicación de la doctrina anteriormente referida al resolverse con pleno acierto, a juicio de este tribunal, y razonamientos plenamente ajustados a derecho las cuestiones planteadas en el litigio, sin que del nuevo análisis de lo actuado puedan extraerse conclusiones distintas a las ya alcanzadas, que son plenamente compartidas por este tribunal pues, por más que la actora recurrente pretenda derivar el incumplimiento contractual de los vendedores de una ocultación acerca de las características esenciales del inmueble objeto de la compraventa, por afectación del documento de cesión de uso y disfrute signado en el año 2003, y referir el error en la valoración de la prueba a una supuesta equivocación con respecto a la terraza que se vería afectada en su uso y disfrute, no pueden dejar de considerarse acertadas las consideraciones judiciales con respecto a que resulta evidente que no es que se haya entregado, o se haya pretendido entregar, una cosa distinta a la pactada, en tanto que el contrato se redacta por un profesional del sector inmobiliario, que es el comprador, se vende como cuerpo cierto y constaban en el Registro de la Propiedad al momento de concertar la compraventa en documento privado los datos y el alcance del documento de renuncia, por lo que difícilmente se puede basar el pretendido incumplimiento de los vendedores en una situación de 'aliud pro alio' en sentido estricto por más que el comprador señale que se trataba de la compra de una vivienda exclusiva y tal exclusividad se vería afectada por las circunstancias que expone.

La Jurisprudencia del Tribunal Supremo en sentencias como la de 16 noviembre 2000 considera que se puede acudir a la resolución del contrato en base a los art. 1.124 y 1.101 del Código Civil cuando existe pleno incumplimiento del contrato de compraventa, por inhabilidad del objeto vendido para cumplir la finalidad para la que se vendió con la consiguiente insatisfacción del comprador, precisando la de 31 julio 2002 recogiendo numerosa jurisprudencia anterior, que la evidencia de la frustración del fin del contrato, eliminando las legítimas expectativas de la parte perjudicada desencadena la resolución... en definitiva, la inhabilidad del objeto; indicando la sentencia de 25 febrero 2010 que la doctrina de aliud pro alio contempla una doble situación: que se haya entregado cosa distinta a lo pactado o que se haya entregado cosa que, por su inhabilidad, provoque una insatisfacción objetiva, es decir, una completa frustración del fin del contrato. En los mismos términos se pronuncia la más reciente de 2 de Junio de 2.015, que cita otra de 21 diciembre 2012 que rechaza la existencia de aliud pro alio cuando el comprador conoce las posibles contingencias sobre la habilidad de la cosa y dice: 'distinto es el caso, no ya contra la doctrina del aliud pro alio, sino que elimina la consecuencia de ésta en relación con el incumplimiento de una de las partes (el vendedor, en este caso). Es la asunción por una parte de unas posibles consecuencias que hagan inhábil el objeto. El objeto es efectivamente inhábil para el fin por el que se contrató, pero la parte que lo sufre (el comprador) había conocido y aceptado estas posibles contingencias. Lo cual evita que sea el incumplimiento de la otra parte (el vendedor) el que haya provocado el aliud pro alio y por tanto, permita aplicar los artículos 1124 y 1101'.

En el presente caso, en base a las circunstancias constatadas en las actuaciones y perfectamente expuestas en la resolución recurrida, no se puede sostener que se hubiera vendido una cosa distinta a la que podía esperar el comprador de haberse informado convenientemente y de acuerdo con su especial capacidad, por lo que no puede hablarse de frustración de las expectativas negociales. Tampoco nos encontramos ante un supuesto de inutilidad absoluta que haga inservible el objeto de la compraventa hasta tal punto de frustrar la finalidad del contrato y producir la insatisfacción objetiva del comprador. En definitiva, el 'aliud pro alio' tiene su razón de ser cuando por razón del contrato de compraventa se entrega una cosa diversa a la convenida, lo que se pone de manifiesto cuando se aprecia una falta tan grave en las cualidades del bien entregado, sea ontológica o funcionalmente, que permite considerar que se está ante un incumplimiento contractual y en este caso no puede apreciarse en las cualidades del inmueble realmente vendido esa divergencia que pudiera sustentar otra solución distinta.

En todo caso, y para finalizar, debe ponerse de relieve que resulta un auténtico contrasentido el que se pretenda fundamentar el error en la valoración de la prueba, en orden a una supuesta equivocación de la Juzgadora 'a quo' sobre la terraza verdaderamente afectada por la cesión efectuada en su día por la causante de los vendedores demandados, con base en el conocimiento que el propio recurrente dice haber adquirido por medio de la escritura de subsanación de otra de elevación a público de contrato privado otorgada ante el Notario de Madrid, Don Luis Jorquera García, con fecha de 12 de abril de 2013 - páginas 16 y siguientes del recurso-, por cuanto resultaría imposible sostener el incumplimiento de los vendedores que se aduce en la demanda y que pretende fundar la resolución por ello pretendida por la compradora si se tiene en cuenta que la demanda se presenta con fecha de 12 de febrero de 2013 y se sostiene que es mediante esa escritura posterior que los comparecientes protocolizan dos planos de las terrazas correspondientes a las plantas NUM004 y NUM005 , lo que inevitablemente conduce a reputar inexistente la causa de resolución aducida por la compradora, en tanto que de tal documento se desprende que ni al momento de suscribir el contrato privado de compraventa, ni en las distintas intimaciones para elevar a público la misma estaba fijada con certeza la afectación del uso que pretende constituir en causa de la resolución contractual por una inexistente ocultación y dado que lo que figuraba en el Registro era la realidad ajustada a las características del inmueble, de las que necesariamente había de apercibirse la compradora.

Debe, en consecuencia, decaer el recurso con plena ratificación de lo decidido en primera instancia.

TERCERO.- La desestimación del recurso lleva consigo la imposición de las costas procesales de la segunda instancia a la parte apelante, según establece el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Vistos, los artículos citados, concordantes y de general y especial aplicación.

Fallo

Que, DESESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la entidad NABLA, S.L., contra la sentencia de fecha 3 de octubre de 2014 dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 88 de Madrid en el procedimiento de Juicio Ordinario nº 214/2013, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS íntegramente la referida resolución, con imposición de las costas procesales de esta segunda instancia a la parte apelante.

La desestimación del recurso determina la pérdida del depósito constituido por la parte apelante, NABLA, S.L., de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de julio, del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2.009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en Banco de Santander Oficina Nº 6114 sita en la calle Ferraz nº 43, 28008 Madrid, con el número de cuenta 2575-0000-00-0500-15, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así, por esta nuestra Sentencia definitivamente juzgado en esta instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe