Sentencia Civil Nº 531/2016, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 9, Rec 776/2016 de 14 de Octubre de 2016

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Novena
C/ Ferraz, 41 , Planta 1 - 28008
Tfno.: 914933935
37007740
251658240
N.I.G.: 28.079.00.2-2014/0042503
Recurso de Apelación 776/2016 -2
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 45 de Madrid
Autos de Procedimiento Ordinario 574/2014
APELANTE:: EARLWOODE RENTAL PROPERTIES S.L.
PROCURADOR D. /Dña. JOSE CARLOS PEÑALVER GARCERAN
APELADO:: BANKIA SA
PROCURADOR D. /Dña. JOAQUIN MARIA JAÑEZ RAMOS
SENTENCIA NÚMERO:
RECURSO DE APELACIÓN Nº 776/2016
Ilmos. Sres. Magistrados:
D. JOSÉ MARÍA PEREDA LAREDO
Dª . MARÍA JOSÉ ROMERO SUÁREZ
D. CÉSAR TEJEDOR FREIJO
En Madrid, a catorce de octubre de dos mil dieciséis
VISTOS en grado de apelación ante esta Sección Novena de la Audiencia Provincial de Madrid, los
Autos de Juicio Ordinario nº 574/2014, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 45 de Madrid, a los
que ha correspondido el Rollo de apelación nº 776/2016, en los que aparecen como partes: de una, como
demandante y hoy apelante EARLWOODE RENTAL PROPERTIES, S.L., representada por el Procurador D.
José Carlos Peñalver Garcerán; y, de otra, como demandada y hoy apelada BANKIA, S.A., representada
por el Procurador D. Joaquín María Jañez Ramos; sobre resolución compraventa vivienda por profesional-
aliud pro alio.
SIENDO MAGISTRADO PONENTE EL ILMO. SR. D. JOSÉ MARÍA PEREDA LAREDO.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida
PRIMERO .- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 45 de Madrid, en fecha quince de febrero de dos mil dieciséis, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: ' Fallo : 'Que debía desestimar la demanda interpuesta por Procurador de los Tribunales Don José Carlos Peñalver Garceran en representación de EARLWOODE RENTAL PROPERTIES, S.L .contra BANKIA S.A. y condena en costas a la actora.'.



SEGUNDO .- Notificada la mencionada sentencia por la representación procesal de la parte demandante Earlwoode Rental Properties, S.L., previos los trámites legales oportunos, se interpuso recurso de apelación, el cual le fue admitido, y, dándose traslado del mismo a la contraparte, que se opuso a él, elevándose posteriormente las actuaciones a esta superioridad, previo emplazamiento de las partes, ante la que han comparecido en tiempo y forma bajo las expresadas representaciones, substanciándose el recurso por sus trámites legales.



TERCERO .- No habiéndose solicitado el recibimiento a prueba en esta alzada, ni estimando la Sala necesaria la celebración de vista pública, quedaron las actuaciones pendientes de señalamiento de votación y fallo, que tuvo lugar el día trece de octubre del año en curso.



CUARTO .- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO .- Se aceptan los Fundamentos de Derecho de la sentencia apelada.



SEGUNDO .- La demandante Earlwoode Rental Properties, SL pretendía en la demanda presentada contra Bankia, SA la resolución de dos contratos de compraventa de sendas viviendas, más indemnización de daños y perjuicios, por incumplimiento de la parte vendedora por inhabilidad del objeto vendido para cumplir la finalidad que le es propia. Ambas viviendas (calle Atalaya, nº 51, 4º izquierda, y calle Salitre, nº 31, 1º izquierda, de Madrid) fueron compradas mediante escritura de 21 de noviembre de 2013. La sentencia de instancia desestimó la demanda, habiendo sido apelada por la demandante.



TERCERO .- El recurso de apelación se limita a la acción de resolución del contrato de compraventa de la vivienda de la calle Salitre, nº 31, 1º izquierda, de Madrid, habiéndose conformado la apelante con la desestimación de la acción de resolución de la compraventa de la vivienda de la calle Atalaya, nº 51, 4º izquierda, de Madrid.

Sostiene que la vivienda carece de las condiciones de habitabilidad necesarias para su uso como tal, pretendiendo la aplicación de la doctrina jurisprudencial sobre la inhabilidad de la cosa vendida o aliud pro alio , que supone un incumplimiento contractual de la vendedora. Esta inhabilidad para el uso como vivienda estaría acreditada con el informe pericial aportado, según el cual es insuficiente la altura de los techos (que no superan los 1,90 metros y en ocasiones 1,75) y de los pasos de puertas (inferiores a 1,80 metros); la falta de ventilación de una de las habitaciones; y 'el resto de los incumplimientos acreditados'.

En la escritura de compraventa por la que adquirió la actora apelante la mencionada finca (junto con otras dos), de fecha 21 de noviembre de 2013 (folio 40 y ss.), se atribuye al piso de la calle Salitre, nº 31, 1º izquierda, una superficie construida de 72 metros cuadrados; el edificio del que forma parte es del año 1920; el precio de la vivienda de la c/Salitre, 31, 1º izquierda, es de 49.250 euros (estipulación segunda). La estipulación tercera establece: « La vendedora ha facilitado a la parte compradora cuantas informaciones y visitas ha interesado para el mejor conocimiento del objeto de la compraventa, por lo cual dicha parte compradora conoce, acepta y asume perfectamente su superficie, situación urbanística, defectos o vicios aparentes, estado físico y legal, así como el estado de conservación y calidades puestas de manifiesto, circunstancias todas ellas que acepta y que se han tenido en cuenta para la determinación de su precio, fijado alzadamente, y renuncia a formular cualquier tipo de reclamación de saneamiento por vicios o defectos aparentes y ocultos, con la excepción de aquellos vicios ocultos que hagan impropio el inmueble para el uso al que se destina o si disminuye de tal modo este uso que de haberlos conocido el comprador no lo hubiera adquirido o hubiera dado menos precio por el mismo ».

A continuación se dispone, bajo la rúbrica 'Situación física', que la finca se transmite « en su actual estado físico (entradas tapiadas), que la parte compradora manifiesta conocer y aceptar, siendo de su exclusiva cuenta y cargo la totalidad de las obras, reparaciones y/o mejoras de cualquier carácter que se haga necesario realizar para adecuar los inmuebles al destino que para el mismo tenga previsto, liberando a la vendedora de cualquier responsabilidad en este sentido ».

En la misma escritura consta que la compradora, entonces denominada South Praga Corporate, SL -Unipersonal-, tenía recogido en sus Estatutos como objeto social 'La actividad, negocio y promoción inmobiliaria' (pág. 9 de la escritura, folio 45 de los autos).



CUARTO .- De lo expuesto se desprende que la apelante conocía cuáles eran las características físicas de la vivienda que compraba, pues así lo declaró expresamente en la escritura de compra, e incluso renunció a las acciones de saneamiento por vicios aparentes u ocultos (excepto los ocultos que hagan la impropia la cosa para su uso o si hubiera dado menos precio por ella, supuesto que no es el de autos por no ser ocultos los defectos en que se ampara la actora apelante).

Y tratándose de una empresa que se dedica profesionalmente al mercado inmobiliario, perfectamente había de saber, no solo el sentido de esa renuncia, sino también que el precio -que habría que considerar reducido para una vivienda de otras situación, antigüedad y configuración- estaba fijado en función de las características de la vivienda, como así se declara expresamente en la estipulación tercera antes transcrita: antigüedad, superficie, situación y descripción, en la que se incluye la propia configuración de alturas y distribución dentro de la propia vivienda.

La apelante aduce que su renuncia a la acción de saneamiento por vicios ocultos (y aparentes, habría que añadir) no supone renunciar a la acción por incumplimiento contractual al amparo del artículo 1.124 del Código civil . Y esta última es la ejercitada, efectivamente, sin que se sostenga que ha sido renunciada.

Declara la STS de 02 de junio de 2015 ( Sentencia: 317/2015 | Recurso: 1296/2013 ): El que se venda una cosa como vivienda que no es habitable es aliud pro alio . Un caso claro de resolución puede ser el incumplimiento objetivo de la obligación de entrega de la cosa vendida en el contrato de compraventa, lo que ocurre efectivamente si se da el caso de aliud pro alio. Como dice la sentencia de 16 noviembre 2000 , 'existe pleno incumplimiento del contrato de compraventa, por inhabilidad del objeto vendido para cumplir la finalidad para la que se vendió y consiguientemente se ha producido la insatisfacción del comprador, lo que en estos casos permite acudir a la protección que dispensan los artículos 1101 y 1124 del Código civil '. Y precisa la de 31 julio 2002 recogiendo numerosa jurisprudencia anterior: 'la evidencia de la frustración del fin del contrato, eliminando las legítimas expectativas de la parte perjudicada desencadena la resolución... en definitiva, la inhabilidad del objeto'. Lo acaba de aclarar la sentencia de 17 febrero 2010 : '... defectuoso cumplimiento al haber sido hecha la entrega de cosa distinta o con vicios que hagan impropio el objeto de la compraventa para el fin a que se destina'. La de 25 febrero 2010 añade: '... la doctrina de aliud pro alio que contempla una doble situación: que se haya entregado cosa distinta a lo pactado o que se haya entregado cosa que, por su inhabilidad, provoque una insatisfacción objetiva, es decir, una completa frustración del fin del contrato'.

En el caso presente no concurren los presupuestos para la estimación de la acción ejercitada, no existiendo incumplimiento contractual ni aliud pro alio . La recurrente no ha probado que la vivienda sea inhábil para su uso como tal. No basta al efecto un informe pericial que enumera discrepancias con la configuración teórica que había de tener según diversa normativa. Lo cierto es que no se ha probado que no pueda utilizarse como vivienda ni que no pueda conseguir la cédula de habitabilidad.

Pero es que, en todo caso, esas características de la vivienda son las aceptadas por la compradora , una profesional de la actividad que no puede desconocer qué uso va a poder dar al inmueble que compra en función de sus características y que, por esa condición de profesional, sabe perfectamente que el precio reducido se debe a deficiencias que disminuyen el valor del inmueble. Al comprarlo declaró expresamente, como se ha visto, que lo conocía perfectamente (' su superficie, situación urbanística, defectos o vicios aparentes, estado físico y legal' ), no siendo acogible que esa configuración que conoció y aceptó la convierta luego en incumplimiento de la parte contraria. Tales razones determinan la desestimación del recurso.



QUINTO .- Procede imponer a la apelante las costas causadas por su recurso ( artículos 398.1 y 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español,

Fallo

Desestimamos el recurso de apelación presentado por Earlwoode Rental Properties, SL contra la sentencia dictada con fecha quince de febrero de dos mil dieciséis por el Juzgado de Primera Instancia nº 45 de Madrid , acordando: 1º. Confirmar dicha sentencia.

2º. Condenar a la apelante al pago de las costas causadas por su recurso, con pérdida del depósito constituido para recurrir de conformidad con el punto 9º de la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Contra esta sentencia cabe recurso de casación conforme al artículo 477.2.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , a interponer ante este Tribunal dentro del plazo de veinte días.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.