Sentencia CIVIL Nº 531/2018, Audiencia Provincial de Alicante, Sección 5, Rec 604/2018 de 13 de Diciembre de 2018

Encabezamiento

SENTENCIA NÚM. 531
Iltmos. Sres.:
Presidente: D. José Luis Úbeda Mulero
Magistrada: Dª. María Teresa Serra Abarca
Magistrada: Dª SUSANA PILAR MARTINEZ GONZALEZ
En la ciudad de Alicante, a trece de diciembre de dos mil dieciocho.
La Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Alicante, integrada por los Iltmos. Sres. expresados
al margen, ha visto los autos de Juicio Verbal n.º 742 / 2017 seguidos en el Juzgado de Primera Instancia
Número Tres de San Vicente del Raspeig, de los que conoce en grado de apelación en virtud del recurso
entablado por la parte demandada D. Maximiliano y Dª Adelaida , representada por el Procurador D. Daniel
J. Dabrowski Pernas y dirigida por el Letrado D. Francisco Miralles Morera. Y como apelada la demandante
BANCO SABADELL S.A., representado por la Procuradora Dª Elena Medina Cuadros y asistido de la Letrada
Dª María Concepción Montalvo Moreno.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia Número Tres de San Vicente del Raspeig, en los referidos autos, tramitados con el número 742 / 2017, se dictó Sentencia N.º 191/2017 con fecha 14 de noviembre de 2017 , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'Que estimo la demanda interpuesta por el procurador de los tribunales Sra. Median Cuadros, en nombre y representación de BANCO SABADELL S.A. contra Maximiliano y Adelaida , y debo declarar y declaro resuelto el contrato de arrendamiento que les unía sobre la vivienda sita en CALLE000 n.º NUM000 de Busot (Alicante), con condena al desahucio de la misma y apercibimiento de lanzamiento el próximo día 29 de enero de 2018 a las 10:00 horas, de devenir firme la sentencia así como condeno a la demandada al pago de la cantidad de 3.036 € más las cantiadades que en concepto de renta vayan devengando hasta la efectiva entrega de la posesión de la misma teniendo como renta de referencia la de 303,60€ más sus intereses legales; con expresa condena en costas a la parte demandada. '.



SEGUNDO.- Contra dicha Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada expresada, habiéndose tramitado el mismo por escrito en el Juzgado de procedencia, en la forma introducida por la Ley 1/2000, elevándose posteriormente los autos a este Tribunal, donde quedó formado el correspondiente Rollo de apelación número 604/2018, señalándose para votación y fallo el pasado día 12 de diciembre de 2018, en que tuvo lugar.



TERCERO.- En la tramitación de esta instancia, en el presente proceso, se han observado las normas y formalidades legales.

VISTO, siendo Ponente la Iltma. Sra. Magistrada Dª SUSANA PILAR MARTINEZ GONZALEZ.

Fundamentos

PRIMERO.- Contra la sentencia que estima la demanda de desahucio por falta de pago y reclamación de rentas adeudadas se alzan D. Maximiliano y Dña. Adelaida , demandados en primera instancia, por entender que la sentencia de instancia incurre en error de hecho y de derecho sobre la cuestión alegada de falta de legitimación activa en la actora, Banco de Sabadell S.A. y sobre la inadecuación de procedimiento por cuestión compleja.



SEGUNDO.- Sobre la legitimación activa de la actora, debemos remitirnos a los acertados razonamientos del juzgador de instancia. En efecto, es cierto que se transmitió la titularidad del inmueble objeto del presente procedimiento a Empire Real Estate Spain S.A. y así se le comunicó a los demandados por Solvia en fecha 6 de octubre de 2016. Pero consta en la escritura acompañada como doc. 5 de la demanda, que con fecha 9 de noviembre de 2016 se produjo la restitución de la titularidad del mismo a Banco de Sabadell S.A., sin que sea obstáculo para atender a dicha titularidad el que no se haya inscrito dicho cambio en el Registro de la Propiedad, dado que la inscripción no tiene efecto constitutivo, sino su eficacia se limita a dar publicidad a la nueva titularidad dominical frente a terceros.

Por ello, se han de rechazar los motivos de apelación referentes a falta de legitimación pasiva o litisconsorcio pasivo necesario.



TERCERO. - Sobre la inadecuación de procedimiento, por entender que concurre cuestión compleja, dado que se suscribió contrato de arrendamiento con opción de compra, la propia parte demandada manifiesta que ya no desea ejercitar la opción de compra, ante la existencia de los vicios ocultos que denuncia y ello sin perjuicio de la indemnización que pueda reclamar como consecuencia de los mismos, cuestión ajena al presente procedimiento y que podrá dirimirse en el que corresponda. A pesar de ello, subsiste el contrato de arrendamiento, ya que el que en un contrato de arrendamiento se pacte una opción de compra no lo desnaturaliza ni influye en el cumplimiento de las obligaciones asumidas por el arrendatario, por lo que al existir impago de la renta pactada, concurre la causa de resolución invocada.

Como explica la SAP de Madrid, de 25 de noviembre de 2016 , sobre el concepto de cuestión compleja en el juicio verbal de desahucio, remitiéndose a anterior sentencia de fecha 30 de octubre de 2012 : ''Para que exista complejidad tal que aborte el juicio de desahucio es preciso, ante todo, que la complejidad sea objetiva, en cuanto nacida del mismo título que invoque la demandante, y, además, que tal complejidad determine, o bien que no pueda calificarse de arrendamiento la relación jurídica existente entre las partes, o bien que, estando anudadas a la relación arrendaticia contraprestaciones que excedan de las que ordinariamente se incluyen en ese tipo de contratos, lo conviertan en un arrendamiento complejo.

El primer aspecto es el que, propiamente, situaría la cuestión en el ámbito de la inadecuación de procedimiento, en cuanto, según el artículo 250.1.1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , el desahucio solo es apto para recuperar la posesión de la finca 'dada en arrendamiento'.

El segundo, atañería a la clásica doctrina de la complejidad, para cuya aplicación se ha requerido que afecte a la relación jurídica deducida en juicio.

En todo caso, la complejidad no se mide por la extensión de las alegaciones de las partes, sino que ha de atender al objeto procesal'.

La sentencia de esta Sala de fecha 16 de mayo de 2014 declara: 'Respecto a la complejidad de las cuestiones litigiosas que pueden plantearse en un juicio de desahucio existe doctrina jurisprudencial reiterada en el sentido que esta clase de procesos, dada su naturaleza sumaria y privilegiada, es manifiestamente inidónea para resolver cualquier cuestión compleja que rebase o exceda de su específico y reducido ámbito de aplicación. Ello implica que solo pueden ser discutidas en el juicio de desahucio las cuestiones que afectan al derecho del arrendador a desalojar al arrendatario del objeto arrendado y al derecho de éste a permanecer usando y disfrutando del objeto arrendado sin ser lanzado del mismo, sin que puedan discutirse cuestiones complejas, como las que se plantean cuando la causa invocada sea ambigua, complicada u oscura o cuando aparece como discutible la verdadera naturaleza jurídica del contrato en el que se basa la demanda.

Es claro que tal doctrina de la complejidad de las relaciones jurídicas requiere la concurrencia real y efectiva de la misma, en el caso concreto de que se trate, sin que sea recomendable su aplicación extensiva a aquellas situaciones en que tal complejidad no pase de ser un mero argumento defensivo de la parte que la alega, a fin de dilatar la resolución de cuestiones que la Ley, por razones de urgencia y simplicidad, encuadra dentro de la tramitación procesal de un procedimiento sumario'.

En el supuesto que aquí nos ocupa la complejidad alegada por el demandado consiste en la imposibilidad de ejercitar el derecho de opción de compra por causa imputable a la sociedad actora, remitiéndonos a lo dicho en el apartado 4 de este fundamento de derecho, pero además la propia sociedad arrendadora en su escrito de oposición al recurso de apelación pone de manifiesto que no se llevó a cabo la opción de compra con el arrendatario por las diferencias existentes sobre el precio.

En relación con la problemática que surge en el procedimiento por desahucio por falta de pago en los casos en los que se alega por el arrendatario cuestiones referentes a la existencia de un derecho de opción de compra de la vivienda, esta Sala en sentencia de fecha 28 de julio de 2011 , (ponente don Fernando Herrero de Egaña y Octavio de Toledo, declara al respecto: La opción de compra en los contratos de arrendamiento, obviamente, determina la posibilidad por parte del arrendatario de acceder a la propiedad del inmueble mediante el ejercicio de tal opción, y por ello, si existe controversia fundada en torno a si el arrendatario ejercitó dicha opción para acceder al derecho de propiedad, no cabrá decretar el desalojo del inmueble que se pretende por el actor, ya que en la hipótesis de que la opción de compra se hubiese ejercitado oportunamente, el demandado estaría amparado en la posesión de la que se le pretende privar, en virtud del título dominical que habrá adquirido por medio del ejercicio de la opción de compra, e igualmente no cabría decretar la extinción del contrato por expiración del término al haberse extinguido por confusión en la condición de propietario y arrendatario, o bien cuando menos, y si la opción de compra debidamente ejercitada no se hubiese llegado a materializar en la adquisición efectiva del derecho de propiedad por haberse opuesto a ello el arrendador, resultaría igualmente contrario a derecho privar de posesión a quien si no es propietario, lo es por consecuencia de la voluntad obstativa de quien con arreglo a la opción de compra debería haber transmitido el derecho de propiedad, ya que ello sería tanto como dejar a la voluntad exclusiva del arrendador ( artículo 1256 del Código civil ) la efectividad de la opción de compra, la cual claramente implica la facultad de acceder a un título, como es el dominical, que claramente habilita ( artículo 348 del Código civil ) para la ocupación del inmueble. No se quiere con ello significar, en modo alguno, que efectivamente el arrendatario haya ejercitado o no con arreglo a derecho la opción de compra, sino simplemente que al existir tal opción de compra ello determina la posibilidad de que el arrendatario pueda acceder al derecho de propiedad, en términos que inciden en la resolución del presente litigio y lo hacen inadecuado por lo indicado a tal efecto para resolver la controversia objeto del mismo, si bien determinar si la opción de compra se ha ejercitado o no en debida forma es cuestión que debe ser sustanciada en el procedimiento correspondiente, y es precisamente por ello por lo que el procedimiento presente es inadecuado.

En definitiva, la existencia de opción de compra en el contrato de arrendamiento, incide en la recta resolución de la pretensión de decretar la extinción del contrato, y en todo caso el desahucio del inquilino.

Cierto es que la simple existencia de la opción de compra en el contrato de arrendamiento no impide por sí sola el ejercicio de la acción de desahucio, debiendo constar cuando menos un principio de prueba que acredite que la opción de compra se ha ejercitado o pretendido ejercitar efectivamente por el inquilino, en términos tales que permitan considerar que existe una controversia fundada a tal respecto, si bien en el presente supuesto, a juicio de esta Sala, existe controversia fundada en torno al ejercicio de la opción de compra, dado que el demandado no sólo ha iniciado el procedimiento correspondiente su acción para hacerla efectiva, habiendo incluso recaído sentencia en primera instancia de dicho procedimiento estimando su pretensión (folios 55 a 62), y si bien se trata de una sentencia que no consta sea firme, el hecho de que en primera instancia se haya apreciado el derecho del arrendatario al ejercicio de la opción de compra, lleva a considerar que existe una controversia fundada en torno a dicha cuestión, dicho sea exclusivamente a los efectos de resolver la cuestión planteada en este proceso.

Con respecto a que en el juicio de desahucio no cabe entrar a resolver cuestiones complejas y que éstas han de resolverse en el declarativo correspondiente, ciertamente es así, si bien y por ello y por lo ya indicado a lo largo de esta resolución, al existir una cuestión compleja que incide en la resolución de la pretensión formulada por el actor es por lo que el presente proceso es inadecuado para resolver la controversia en él planteada '.

Así también se han pronunciado, entre otras, la SAP de Valencia, de 1 de diciembre de 2017 y la SAP de Castellón, de 22 de febrero de 2018 .

Por las razones expuestas, se ha de desestimar el recurso de apelación, confirmando en todos sus extremos la sentencia apelada.



CUARTO. - Conforme a lo dispuesto en el artículo 398 en relación con el 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , procede la condena en las costasde esta alzada a la parte apelante ( art. 398.2 LEC ). Habiéndose desestimado el recurso de apelación, se acuerda la pérdida de la totalidad del depósito efectuado para recurrir - Disposición Adicional Decimoquinta nº 8 LOPJ .

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por D. Maximiliano y DÑA. Adelaida , contra la sentencia de fecha 14 de noviembre de 2017, recaída en el juicio verbal 742/2017, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia número 3 de San Vicente del Raspeig , d ebemos confirmar y CONFIRMAMOS dicha resolución, con condena en las costas de esta alzada a la parte apelante y pérdida del depósito constituido para recurrir.

Notifíquese esta resolución conforme a lo establecido en los artículos 248.4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial y 208.4 y 212.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y, en su momento, devuélvanse las actuaciones al Juzgado de procedencia, interesando acuse de recibo, acompañado de certificación literal de la presente a los oportunos efectos, uniéndose otra al Rollo de apelación. Contra ella cabe interponer recursos de casación y extraordinario por infracción procesal ante la Sala Primera del Tribunal Supremo con arreglo a lo dispuesto respectivamente en los arts. 477.2.3 º y 469 y Disposición Final decimosexta de la Ley de Enjuiciamiento Civil , que podrán formalizarse por escrito ante esta Sección de la Audiencia en el plazo de veinte días a contar desde su notificación.

Así, por esta nuestra sentencia definitiva que, fallando en grado de apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En el mismo día ha sido leída y publicada la anterior resolución por la Ilma. Sra.

Magistrada que la suscribe, hallándose celebrando Audiencia Pública. Doy fe.