Sentencia CIVIL Nº 531/2020, Audiencia Provincial de Cantabria, Sección 2, Rec 1108/2019 de 07 de Octubre de 2020

Encabezamiento

S E N T E N C I A nº 000531/2020
Ilmos. Sres. Magistrados:
Don Miguel Fernández Díez.
Don Bruno Arias Berrioategortúa.
Doña Milagros Martínez Rionda.
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En la Ciudad de Santander a siete de octubre de dos mil veinte.
Vistos en trámite de apelación ante esta Sección Segunda de la Ilma. Audiencia Provincial de Cantabria los
presentes Autos de juicio Ordinario número 355 de 2018, Rollo de Sala número 1108 de 2019, procedentes
del Juzgado de Primera Instancia número 7 de Santander, seguidos a instancia de Margarita contra Felipe
y Florentino .
En esta segunda instancia han sido parte apelante D. Felipe y D. Florentino , representados por la Procuradora
Sra. González-Pinto Coterillo y dirigidos por el Letrado Sr. Gutiérrez Rodríguez; y parte apelada-impugnante Dª.
Margarita , representada por la Procuradora Sra. Gómez Baldonedo y dirigida por la Letrada Sra. Ara Olavarría.
Es ponente de esta resolución el Ilmo. Sr. Magistrado Don Miguel Fernández Diez.

Antecedentes

PRIMERO: Por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia número 7 de Santander, y en los autos ya referenciados, se dictó Sentencia con fecha 16 de septiembre de 2.019, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'FALLO: Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por la representación legal de D. Margarita , contra D. Felipe y D. Florentino y la reconvención presentada por éstos frente a aquella; debo declarar y declaro resuelto el contrato de compraventa suscrito por las partes en fecha 30 de octubre de 2015, condenando a D. Felipe y D. Florentino a que abonen a la actora D. Margarita la cantidad de 10.000 €, con los intereses legales devengados desde la fecha del emplazamiento para contestar a la demanda, y absolviendo ambas partes de las demás pretensiones ejercidas frente a ellas en el presente procedimiento. Todo ello, sin hacer especial pronunciamiento sobre las costas procesales causadas en esta instancia.' .



SEGUNDO: Contra dicha Sentencia la representación de la parte demandada interpuso en tiempo y forma recurso de apelación, que fue admitido a trámite por el Juzgado; y tramitado el mismo se remitieron los autos a la Iltma. Audiencia Provincial, previo emplazamiento de las partes, habiendo correspondido por turno de reparto a esta Sección Segunda, donde se señaló para deliberación y fallo del recurso el día cinco, quedando pendiente de dictarse la resolución correspondiente.



TERCERO: En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales, excepto el plazo para dictar Sentencia por el volumen de asuntos que pesan sobre el órgano judicial.

Fundamentos

Se admiten los de la Sentencia de instancia, en tanto no sean contradictorios con los que a continuación se establecen; y
PRIMERO: Frente a la Sentencia de instancia en que se estima parcialmente la acción ejercitada en la demanda, resolución de contrato de compraventa de vivienda a instancia del comprador y se desestima la reconvención, resolución del mismo contrato a instancia de los vendedores con pérdida de la cantidad del precio entregada a cuenta, se alza el recurso interpuesto por los demandados y la impugnación efectuada por la actora reiterando cada uno sus respectivas pretensiones; es decir por parte de los demandados la pérdida para la compradora de la cantidad entregada a cuenta y por parte de la actora la condena a los demandados a entregar el doble de dicha cantidad en concepto de arras penitenciales.



SEGUNDO: La sentencia de instancia concluye su pronunciamiento parcialmente favorable a la actora no por estimación de las acciones ejercitadas en la demanda (desistimiento del vendedor, anulabilidad por error en el consentimiento o resolutoria por incumplimiento) sino por entender aplicable la acción rescisoria del Art 1483 del CC es decir por la existencia en el inmueble objeto del contrato de una carga o gravamen oculto identificando como tal la limitación al principio de fe pública registral que respecto del tercero hipotecario establece el Art 28 de la LH.

Frente a tal argumentación, los vendedores, admitiendo que no niegan la aplicabilidad del citado precepto al supuesto de hecho que nos ocupa señalan que el plazo previsto en el citado artículo ha prescrito.

Esta Sala debe comenzar señalando que el plazo de un año para el ejercicio de la acción rescisoria o de la indemnizatoria que contempla el Art 1483 del CC no es un plazo de prescripción como se sostiene en el recurso, sino un plazo de caducidad y así lo ha manifestado el TS en SS. de 1 de mayo de 1966, 23 de abril de 1992, 2 de junio de 2001 o 26 de febrero de 2002.

En cualquier caso, ya se trate de un plazo de caducidad o de uno de prescripción, ha de decirse que el contrato litigioso es de 30 de octubre de 2015 y que en fecha 15 de enero de 2016 la actora ya era conocedora de que la entidad Caixabank SA le denegada el préstamo hipotecario para la adquisición del inmueble objeto de aquel contrato, por lo que ha de concluirse que presentada la actual demanda en abril de 2018, es decir más de dos años después, resulta evidente que ha transcurrido con exceso el plazo para el ejercicio de la acción que contempla el Art 1483 del CC en cualquiera de sus variantes.



TERCERO: Sentado lo anterior ha de decirse que a juicio de esta Sala el contenido del Art 28 de la LH no supone una carga o gravamen sobre la finca. El citado precepto establece que las inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado, no surtirán efecto en cuanto a tercero hasta transcurridos dos años desde la fecha de la muerte del causante. Exceptúanse las inscripciones por título de herencia testada o intestada, mejora o legado a favor de herederos forzosos. La limitación que establece es semejante a la contemplada en el Art 207 de la LH y respeto de la misma ha de recogerse lo señalado por el TS en S. de 22 de enero de 2010:' La cuestión esencial que se ha planteado en la instancia y que se reproduce en casación es el alcance o, con mayor precisión, la limitación de efectos que establece el artículo 207 de la Ley Hipotecaria respecto a la inmatriculación que se ha hecho conforme el artículo 205 que es el caso presente y que reza así: 'Las inscripciones de inmatriculación practicadas con arreglo a lo establecido en los dos artículos anteriores no surtirán efectos respecto de tercero hasta transcurridos dos años desde su fecha.' Lo cual significa que el principio de fe pública registral en beneficio del tercero hipotecario deja de actuar durante el plazo de dos años a contar de la inscripción de inmatriculación. Lo que no es más que una medida que suspende la fe pública registral respecto a una inmatriculación que se ha obtenido por un medio que al legislador le merece una sospecha de irrregularidad y que si realmente ha producido una inexactitud del Registro de la Propiedad no pueda quedar consagrada por aquel principio, que, por ello, queda suspendida su eficacia. Por tanto, el alcance del artículo 207 de la Ley Hipotecaria es la limitación o paralización de la protección que brinda el artículo 34 de la misma Ley . Este es el efecto que produce la norma y constituye su calificación: es una limitación del efecto esencial del Registro de la Propiedad; no más; ni menos, ciertamente.

Lo que significa que no es una carga o gravamen.

Y así lo ha dicho esta Sala en la sentencia de 18 de abril de 2000 cuya doctrina ahora se reitera. Dice literalmente: 'se pactó que la vendedora se obligaba a entregar la finca vendida libre de cargas y gravámenes y es evidente que la limitación establecida por el artículo 207 de la Ley Hipotecaria a las inmatriculaciones hechas en la forma realizada ( artículo 205 de la misma Ley ), como con acierto dice la sentencia recurrida, no entraña ninguna carga o gravamen, en el sentido jurídico propio de dichos términos, aparte de que la referida limitación no podía entrañar prácticamente perjuicio alguno para el comprador, ya que aparece plenamente probado en este proceso que la vendedora (inmatriculante) Sra. Teresa . es la verdadera y única dueña de la finca vendida e inmatriculada a su nombre'.

En todo caso ha de señalarse que en el propio contrato de compraventa de 30 de octubre de 2015 se hace constar que los vendedores son dueños de la finca y que les pertenece en pleno domino con carácter privativo por herencia, por el fallecimiento de Doña Marí Luz , pendiente de escribirse dicho título en el registro de la propiedad por lo que ha de concluirse que la falta de inscripción y la relación de parentesco entre los vendedores y su tía causante, lejos de mantenerse oculta, se plasmó directamente en el contrato. Malamente puede decirse que existe carga o servidumbre no aparente y tampoco que la misma no se mencione en el contrato.

Por todo ello, a juicio de esta Sala, el Art 1483 del CC resulta inaplicable, procediendo en consecuencia la estimación del recurso interpuesto por Don Felipe y Don Florentino .



CUARTO: La actora impugna la Sentencia por entender que no contiene motivación sobre que los demandados desistieron del contrato y que el mismo es nulo por error esencial en el objeto que vicia el consentimiento.

En cuanto a la nulidad del contrato de compraventa por error en el consentimiento ha de señalarse que el contrato de 30 de octubre de 2015 recoge que la vivienda les pertenece a los vendedores en pleno dominio con carácter privativo por herencia por el fallecimiento de Doña Marí Luz , lo que acreditan las notas registrales de octubre de 2015 y enero de 2016 que se acompañan con la demanda, y el propio contrato recoge que la titularidad de los vendedores está pendiente de inscripción en el registro de la propiedad, lo que se efectuó por los vendedores el 7 de diciembre de 2015, es decir antes de la fecha recogida en el contrato para el otorgamiento de la escritura de compraventa que lo era el 30 de diciembre de 2015. Malamente puede hablarse error en el objeto, ni de desistimiento o incumplimiento del vendedor.

En realidad, la frustración del contrato de compraventa se ha producido por la falta de obtención de la necesaria financiación de la compradora, pero debe señalarse que en nuestro ordenamiento, la imposibilidad sobrevenida de la prestación liberatoria del deudor no es aplicable a las deudas de pago de dinero y no cabe la exoneración del deudor con invocación de la doctrina de la cláusula rebus en los casos de dificultades de financiación.

Tal y como señala el TS en S. 13 de julio de 2017 como regla general, la dificultad o imposibilidad de obtener financiación para cumplir un contrato es un riesgo del deudor, que no puede exonerarse alegando que no cumple sus obligaciones contractuales porque se han frustrado sus expectativas de financiarse. Como excepción, el deudor podrá excusarse cuando sea la otra parte quien haya asumido el riesgo de la financiación, por ejemplo, asumiendo el compromiso de la financiación por un tercero o vinculando la eficacia del contrato principal a esta financiación, pero ha de señalarse que en el contrato litigioso ningún tipo de vinculación existe entre la consumación del contrato y las posibilidades de financiación de la compradora.



QUINTO: Ha de concluirse que fue la compradora y actora quien incumplió sus obligaciones contractuales lo que determina la correcta resolución del contrato por parte de los vendedores con pérdida de la cantidad entregada por la compradora.

Procede en consecuencia desestimar la demanda y la estimación de la reconvención.

Se imponen a la actora las costas de la instancia incluidas las de la reconvención y las debidas a su impugnación de la Sentencia, sin especial imposición de las costas debidas al recurso de apelación interpuesto por los demandados.

Así, en ejercicio de la potestad jurisdiccional que nos ha conferido la Constitución Española, y en nombre de Su Majestad El Rey.,

Fallo

Que estimando el recurso de apelación interpuesto por Don Felipe y Don Florentino y la desestimación de la impugnación efectuada por Doña Margarita contra la Sentencia de referencia debemos revocar y revocamos la misma y con desestimación de la demanda y estimación de la reconvención debemos declarar y declaramos resuelto el contrato de compraventa de 30 de octubre de 2015 que vinculaba a las partes por incumplimiento de la compradora con perdida para ella de la cantidad entregada en concepto de arras todo ello con imposición a la actora de las costas de la instancia incluidas las de la reconvención y sin especial imposición de las de esta alzada, excepto las debidas a la impugnación de la Sentencia que serán de cuenta de su promotor.

Contra esta Sentencia cabe interponer recurso de casación por interés casacional y extraordinario por infracción procesal, ante este mismo Tribunal en el plazo de 20 días a contar desde su notificación.

Así por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION: La precedente Sentencia ha sido leída y publicada por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente en el día de su fecha, de lo que doy fe.-