Sentencia CIVIL Nº 531/2020, Audiencia Provincial de Lleida, Sección 2, Rec 617/2018 de 23 de Julio de 2020

Encabezamiento

Sección nº 02 de la Audiencia Provincial de Lleida. Civil

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N.I.G.: 2504042120178145424

Recurso de apelación 617/2018 -A

Materia: Procedimiento Ordinario

Órgano de origen:Sección Civil. Juzgado de Primera Instáncia e Instrucción nº 3 de Balaguer (UPSD)

Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 424/2017

Parte recurrente/Solicitante: Estibaliz

Procurador/a: MERCE ARNO MARIN

Abogado/a: Bernat Forn Argimon

Parte recurrida: Felisa

Procurador/a: MARIA TERESA FELIP ASEGUINOLAZA

Abogado/a: Francesc Liñan Planes

SENTENCIA Nº 531/2020

Presidente:

Ilmo. Sr. Albert Guilanyà i Foix

Magistradas:

Ilma. Sra. Ana Cristina Sainz Pereda

Ilma. Sra. Beatriz Terrer Baquero

Lleida, 23 de julio de 2020

Ponente: Ana Cristina Sainz Pereda

Antecedentes

PRIMERO. En fecha 17 de septiembre de 2018 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario 424/2017 remitidos por la Sección Civil del Juzgado de Primera Instáncia e Instrucción nº 3 de Balaguer (UPSD) a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora MERCE ARNO MARIN, en nombre y representación de Estibaliz contra Sentencia de fecha 05/06/2018, y en el que consta como parte apelada la Procuradora MARIA TERESA FELIP ASEGUINOLAZA, en nombre y representación de Felisa.

SEGUNDO. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente:

'FALLO:

ESTIMAR PARCIALMENTEla demanda formulada por la Procuradora Sra. Arnó Marín, en nombre y representación de Dª. Estibaliz y por ello: CONDENAR A Dª. Felisa a pagar a Dª. Estibaliz la cantidad de CUATRO MIL DOS CIENTOS CUARENTA Y CINCO EUROS CON NOVENTA Y DOS CÉNTIMOS -4.245,92 euros- que se incrementarán en la cantidad que resulte de aplicar sobre la anterior el correspondiente cálculo del IVA, licencia municipal, honorarios de los técnicos y su IVA conforme los criterios fijados en el dictamen pericial de la demandada, lo cual será calculado en ejecución de sentencia.

Cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.'

TERCERO.El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 23/07/2020.

CUARTO.En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada Ana Cristina Sainz Pereda .

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia de primera instancia estima parcialmente la demanda al apreciar que la vivienda adquirida por la actora a la demandada presentaba un vicio oculto en el suelo de la cocina a causa del mal estado del forjado, ascendiendo el coste de su reparación a la suma de 4.245,92 euros más IVA, condenando a la demandada al abono de dicha cantidad, más la correspondiente a la licencia municipal, honorarios de los técnicos e IVA. Por el contrario considera que la falta de desagüe en el sótano no constituye vicio oculto al no hacer la cosa inservible para el uso a que se destina.

La demandante interpone recurso de apelación denunciando error en la interpretación de la normativa aplicable y en la valoración de la prueba, mostrando su disconformidad con la cantidad reconocida para la reparación del vicio y con la decisión adoptada respecto al desagüe de la lavadora. Comenzando por esta última cuestión, aduce la recurrente infracción del art. 1.484 CC toda vez que en el sótano hay una instalación para la lavadora que no está conectada a la red de saneamiento público sino que desagua directamente a la vía pública, lo que constituye vicio oculto, que no puede rechazarse por el hecho de que la lavadora pueda instalarse en la cocina habida cuenta su reducido espacio (cocina-comedor de 12 m2) y de las molestias y ruido que genera, habiendo adquirido la vivienda por el precio pactado teniendo en cuenta que había una instalación para la lavadora en la planta sótano, porque asi se le dijo antes de la compra, de modo que no puede descartarse la existencia de vicio oculto por el hecho de que la falta de desagüe no haga inhabitable la vivienda, contemplando también el art. 1.484 CC el supuesto en que el defecto disminuya de tal forma el uso de la cosa que, de haberlo conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella, siendo en este caso ese menor uso el que justifica la rebaja proporcional del precio. También aduce que en la sentencia no se entra a valorar si el vicio era apreciable o no a simple vista, habiendo acreditado esta parte que no era apreciable que el desagüe no era correcto, y tampoco podría comprobarse su funcionamiento puesto que no había lavadora. Por todo ello sostiene que procede reconocer la cantidad reclamada por este concepto que asciende a 625 euros correspondiente al importe de ejecución de un desagüe para la lavadora conectado a la red municipal.

El segundo motivo de recurso se centra en la valoración de la reparación del suelo de la cocina, alegando la recurrente error en la valoración de la prueba al no haber analizado todas las pruebas practicadas, omitiendo la declaración del Sr. Laureano y acogiendo el dictamen el Sr. Leon, que incurre en contradicción y en varios errores que desvirtúan las premisas de su informe y, por ende, su resultado. Añade que acudió a la empresa del Sr. Laureano por recomendación del Sr. Manuel, profesional que le dio como referencia la actora, y que presupuesto aportado no está hecho en abstracto como el del Sr. Leon sino que es precisamente el importe que tendrá que pagar la actora para reparar efectivamente el defecto oculto, por lo que conforme a los arts. 1484 y 1486 CC esta es la rebaja que procedería aplicar al precio pactado. También aduce que la valoración del Sr. Leon es totalmente insuficiente, no habiendo tenido en cuenta las razones ofrecidas por el Sr. Laureano sobre la necesidad de abril un agujero en la pared, ni la contradicción en que incurre el Sr. Leon al afirmar por un lado que el precio de construcción de obra nueva es de 900 euros/m2 mientras que con su valoración el coste de la obra por m2 es de 473 euros, no habiendo tenido en cuenta el coste de derribo y retirada de escombros ni el suplemento por obra de escasa entidad, todo lo cual desvirtúa objetivamente el resultado de su informe, siendo además erróneas sus apreciaciones, habiendo sido acogido en la sentencia de instancia de forma acrítica, apreciando la prueba pericial sin ajustarse a las reglas de la lógica, concluyendo la apelante que debe admitirse la suma reclamada de 14.240,72 euros y, subsidiariamente, de mantenerse la valoración del Sr. Leon el importe base de las obras ha de fijarse en 4.325,92 euros en lugar de los 4.245,92 euros que establece la sentencia, porque también hay que incluir el coste de los 80 euros por la instalación de la lavadora en la cocina, que sí están incluidos en el dictamen del Sr. Leon.

SEGUNDO.- Para centrar el debate es preciso recordar que la actora indica en su demanda que ejercita con carácter principal la acción de saneamiento por vicios ocultos y con carácter subsidiario, para el caso de no ser estimada, la acción de indemnización de daños y perjuicios prevista en los arts. 1.124 y 1.101 CC , por incumplimiento del contrato de compraventa, solicitando como indemnización de daños y perjuicios el precio de la reparación de los vicios que presenta la vivienda.

En relación con la acción principal aduce en su demanda que de las dos opciones previstas en el art. 1.486 CC opta por la rebaja proporcional del precio, en el importe proporcional del precio que el perito considera procedente descontar, indicando también que el valor de la reparación asciende a 15.450,17 euros (corregido en la audiencia previa a 14.240,70 euros), y que las patologías reducen, como mínimo, el precio de tasación del inmueble en un valor que en ningún caso sería inferior al precio de la reparación, afirmando que si se hubiera de valorar el precio con las patologías la tasación obligaría a reducir el precio de mercado en el valor de la reparación o reconstrucción en 14.240,70 euros, y que de haber conocido el mal estado de la vivienda no la habría adquirido o lo hubiera hecho con una rebaja proporcional de lo que costaría reparar la cocina y el desagüe de la lavadora.

No se cuestiona en esta alzada la existencia del principal vicio oculto en el que la actora funda su pretensión, que es el relativo al suelo de la cocina, resultando de lo expuesto en la demanda, recogido en el párrafo anterior, que se ejercita con carácter principal la acción de saneamiento por vicios ocultos y, en concreto, la denominada acción 'quanti minoris', esto es, la de rebaja proporcional del precio abonado en virtud del contrato de compraventa de una vivienda concertado entre las partes.

Ahora bien, aunque el planteamiento inicial de la recurrente resulta acertado y una vez constatada la existencia del vicio podria tener derecho a obtener una rebaja proporcional del precio, lo cierto es que las pruebas practicadas y las alegaciones vertidas en el recurso evidencian que lo que se está pretendiendo no es el restablecimiento y la equivalencia contractual, es decir, el justo precio que debió haber pagado el comprador -que es la finalidad de esta acción 'quanti minoris'- sino que la pretensión se plantea como si se tratara de una acción indemnizatoria pues no se está reclamando propiamente la disminución proporcional del valor del inmueble a juicio de peritos (como exige el art. 1.486 CC ) sino el total importe de ejecución de las obras que sería preciso realizar para subsanar los defectos ocultos.

En definitiva, aunque se dice optar por la rebaja proporcional del precio lo que se reclama no es la rebaja o disminución del precio pagado por la compra de la vivienda sino lo que se califica como reducción del precio de mercado, equivalente al coste económico para ejecutar las obras de reparación, como si estuviéramos ante una acción con finalidad indemnizatoria, desconociendo así que lo que se persigue con la acción 'quanti minoris' es el reajuste en la equivalencia de las pretensiones del contrato. Así lo corrobora el hecho de que apoya su pretensión en el dictamen pericial del Sr. Narciso y en el presupuesto de la empresa Reformes y Manteniments Les Cases SL cuyo objeto es determinar la existencia de las patologías y valorar el importe de las obras a realizar, sin que se haya planteado cual habría de ser la rebaja proporcional en el precio, a juicio de peritos, conforme se deriva del art. 1.486 CC ., en relación con el art. 1.484, y de la doctrina jurisprudencial que interpreta y desarrolla estos preceptos, o lo que es lo mismo, el menor valor en el mercado de la cosa objeto de la compraventa como consecuencia de los vicios, en la proporción que en el tráfico inmobiliario sea menor el precio de unos bienes con esas anomalías.

En este sentido, por lo que se refiere a la naturaleza de las denominadas acciones edilicias resulta sumamente ilustrativa la sentencia de la Audiencia provincial de Madrid, sec. 12ª, de 18 de julio de 2013 que analiza la configuración en nuestro ordenamiento jurídico de las acciones por vicios ocultos de la cosa comprada, indicando que '... como expone la Sentencia del Tribunal Supremo de 8 de julio de 2.010 , 'sistematizando la doctrina de los preceptos del Código Civil y la jurisprudencia relativos al saneamiento por vicios ocultos de la cosa vendida se pueden establecer estos principios: a) que el vicio consiste en una anomalía por la cual se distingue la cosa que lo padece de las de su misma especie y calidad; b) que es preciso que el vicio sea anterior a la venta aunque su desarrollo sea posterior; c) que es preciso que el vicio no fuera conocido por el adquirente, ni cognoscible por la simple contemplación de la cosa teniendo en cuenta la preparación técnica del sujeto al efecto; d) que ha de ser de tal naturaleza que haga la cosa impropia para el uso a la que la destina o disminuya de tal modo ese uso, que de haberlo conocido el comprador no lo hubiera adquirido o habría dado menos precio, es decir, que no se trata de que sea inútil para todo uso, sino para aquél que motivo la adquisición, si nada se hubiere pactado sobre el destino, debiendo entenderse que la cosa fue comprada para aplicarla al uso más conforme con su naturaleza y más en armonía con la actividad a que se dedicaba el adquirente ( Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de enero de 1970 ).'

La responsabilidad por vicios ocultos no depende de su conocimiento por el vendedor, pues éste responde 'aunque los ignorase' artículo 1.485 del Código Civil .

Dándose los requisitos expuestos, el comprador puede optar bien por desistir del contrato con abono de los gastos que pagó (la denominada acción redhibitoria), o por obtener una rebaja del precio, a juicio de peritos (la denominada acción quanti minoris).

Ejercitándose alguna de estas acciones, no puede lograr el comprador ningún otro efecto, salvo que optase por la devolución de la cosa y probase que el vendedor conoció el vicio y no lo comunicó, en cuyo caso, puede obtener también la indemnización de perjuicios (artículo 1.486 párrafo segundo).

Si se opta por la acción de rebaja del precio, no hay nada más, pues como declaró la Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de septiembre de 2.003 , 'no se puede olvidar que la acción 'quanti minoris' no tiene una finalidad indemnizatoria, sino de restablecimiento de la equidad contractual'.

Ello no es óbice a que la jurisprudencia haya señalado la posible compatibilidad de las acciones edilicias (la redhibitoria y la quanti minoris) con otras derivadas del contrato (así, por ejemplo, se afirma en Sentencias del Tribunal Supremo de 3 de febrero de 1.986 y 17 de julio de 1.987 ) pero lo hace en el sentido de que la previsiones específicas del saneamiento por vicios ocultos, no impiden el ejercicio de acciones derivadas del incumplimiento ni las de nulidad por dolo o error, porque 'ningún precepto de nuestro Código excluye la concurrencia de la acción de impugnación por error con las que se derivan de otros artículos, cuya elección corresponde a aquel a quien asisten'.

Con ello, lo que se está reconociendo es que, en los casos en que el supuesto de hecho alegado por el demandante pueda integrar tanto el concepto de vicio oculto como el de incumplimiento o el de nulidad por vicio del consentimiento, hay un concurso de acciones, y no de normas, de modo que al perjudicado corresponde optar por la pretensión que más le convenga, pero no puede ejercítalas todas conjuntamente, pues cada una tiene su ámbito y sus efectos característicos.

Y, en fin, siendo el significado de la acción quanti minoris el de obtener la rebaja del precio, debe el demandante acreditar cuál sea la procedente, pues ello forma también parte de los hechos constitutivos de la pretensión, de modo que la falta de prueba de este extremo, conlleva la desestimación (en tal sentido, Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de abril de 2.004 ).

CUARTO.- Pues bien, una vez revisada la prueba practicada, incluido el visionado de la grabación del acto del juicio, detecta esta Sala, en la propia demanda, un defecto de planteamiento.

En efecto, lo que en ella se sostiene parte de una incoherencia intrínseca, pues por un lado se afirma y explicita ejercitar la acción quanti minoris, y por otro, se fija la rebaja justamente en el valor estimado de la reparación de los vicios o defectos que según los demandantes tenía la vivienda adquirida. Con ello se confunde la acción de incumplimiento contractual, que debería acreditar que los demandados vendedores se comprometieron a reparar esos defectoscon la quanti minoris que no atiende al coste de la reparación sino a la incidencia que en el precio tuvieran los defectos detectados.

Como veremos, esa falta inicial de alegación y acreditación en la demanda, tiene su trasunto en la decisión adoptada por la Juez de Primera Instancia, pues, a falta de prueba de cuál fuera la rebaja procedente, opta por una decisión discrecional...'

A continuación analiza esta sentencia las concretas circunstancias del caso en lo que se refiere a los vicios ocultos denunciados, y acaba concluyendo que: '... tiene razón los apelantes. Si los demandantes, al ejercitar la acción quanti minoris, no acreditan cuál haya de ser la rebaja del precio, sino que acreditan lo que entienden que es el importe de la reparación de los defectos que ellos afirman existentes, no puede acogerse aquella acción, pues falta un elemento básico para su estimación. Por eso, no comprendemos la razón de que se rebaje un 15%, cuando no se aporta más justificación que el considerarlo 'más acorde con las circunstancias del caso'.

Para fijar la rebaja ha de acudirse a juicio de peritos ( artículo 1.486 del Código Civil ) y a ninguno de los que han actuado en este proceso se les ha preguntado sobre cuál sería el precio justo según el real estado que tenía al perfeccionarse la venta. No confiere el Código Civil facultad para decidir en equidad.

Ello, por sí solo, y como expone la Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de abril de 2.004 , conllevaría la desestimación de la actio quanti minoris'.

TERCERO -Estos criterios resultan de plena aplicación al caso que nos ocupa y han de conducir a la desestimación del recurso, manteniendo lo acordado en primera instancia, por aplicación de la prohibición de la denominada 'reformatio in peius' o reforma peyorativa a la que se refiere el art. 465-4 de la LEC al establecer que la sentencia de apelación no podrá perjudicar al apelante, salvo que el perjuicio provenga de estimar la impugnación de la resolución de que se trate, formulada por el inicialmente apelado, situación ésta último que no concurre en el caso.

No puede obviarse que estamos ante una compraventa de una vivienda de considerable antigüedad, lo que sin duda influye en la determinación del precio y en el estado de conservación y mantenimiento general del inmueble, sin que el nivel de exigencia en cuanto al perfecto estado de todos sus elementos e instalaciones pueda ser el mismo que cuando se adquiere una vivienda nueva.

Por otro lado hay que tener en cuenta que la acción de daños y perjuicios por incumplimiento contractual se ejercitó de forma subsidiaria, sin que se aluda a ella en el recurso, por lo que debemos centrarnos en la acción 'quanti minoris', adelantando ya que con arreglo a los criterios jurisprudenciales expuestos y al resultado que ofrecen las pruebas practicadas no cabe acoger las alegaciones de la recurrente.

Al referirse a la descripción de la vivienda adquirida por la actora el dictamen pericial del Sr. Leon señala que se trata de un edificio que data de tiempos inmemoriales, dentro del casco antiguo de la villa de Alcanar.Además de analizar el perito las patologías que refiere la actora en su demanda, las obras de reparación y su valoración, indica también en si informe que si al precio abonado de 44.000 euros se le deduce el valor del solar (49 m2x180€/m2=8.820 €) el valor de lo edificado queda en 35-180 €, manifestando, tras efectuar los cálculos oportunos sobre el presupuesto de ejecución material, que con el precio pagado solamente se habría podido construir por valor de 275 €/m2, cuando el precio unitario de construir una vivienda nueva entre medianeras se halla sobre los 900€/m2, o lo que es lo mismo, que la misma vivienda nueva se valoraría a precio de mercado en 124.156 €, concluyendo por ello que el precio abonado de 44.000 euros lleva implícito el estado deficiente de toda la estructura y parte de las instalaciones , con un ahorro sobre el valor a nuevo que permitiría su reparación completa sin perder cuota de mercado, considerando el perito que el adquirente conocía el valor de lo que compraba y de sus circunstancias físicas (así se indica en la escritura pública de compraventa).

Al precio de mercado se refirieron ambos peritos en el acto de juicio, manifestando el Sr. Leon que el precio de 44.000 euros corresponde al demérito normal porque se trata de una vivienda antigua, de más de 100 años, y ha de tener un mantenimiento/rehabilitación muy superior a otra, señalando que este vivienda nueva o semi-nueva podría tener un precio de unos 120.000 o 130.000 euros, por lo que el demérito en el precio es normal, añadiendo que esta vivienda en el estado actual, sin el defecto en el suelo de la cocina, podría tener en el mercado un valor de unos 80.000 euros, rechazando que con esta patología el precio de mercado pudiera situarse en 29.000 euros, esto es, el resultante una vez deducidos los 15.000 euros que reclama la actora por el importe de las obras de reparación.

El perito Sr. Narciso no alude en su informe al precio de mercado de la vivienda pero también fue preguntado al respecto en el acto de juicio manifestando que se trata de una vivienda de más de 100 años, que es curiosa por su configuración y que está en la plaza del pueblo, que es bonita y salvo esa patología está en muy buenas condiciones, añadiendo que el precio de la vivienda es variable en el mercado, y que si no tuviera esta patología podría tener un precio de unos 50.000 o 60.000 euros.

Valorando lo indicado por ambos peritos, así como lo expuesto por la demandada y su esposo en cuanto al precio inicial por el que pusieron a la venta la vivienda y las sucesivas rebajas que aplicaron por indicación de la agencia inmobiliaria habida cuenta que era preciso realizar obras, la conclusión que se obtiene es que no procede acoger la pretensión de la actora cuando reclama el precio de la realización de las obras conforme a lo indicado en su demanda, y tampoco procedería realizar la rebaja proporcional del precio a que se refiere el art. 1.486 CC pues, precisamente, atendiendo al juicio de peritos (como indica el mismo precepto) el estado que presentaba la vivienda ya se tuvo en consideración al fijar el precio de venta.

CUARTO.-Lo anterior es igualmente predicable en relación con el pretendido vicio oculto consistente en la falta de desagüe en la instalación existente en el sótano pues al margen de su efectiva existencia (los peritos mantuvieron versiones contrapuestas sobre si era visible o no que desaguaba a la calle) no puede obviarse que no se trataría de un defecto de suficiente entidad, habiendo quedado acreditado que la lavadora puede instalarse en la cocina, e incluso en el baño, según dijo en el juicio el Sr. Narciso, por lo que, en el mejor de los casos y teniendo en cuenta la antigüedad de la vivienda, se trataría de una deficiencia que nada tiene que ver con el régimen de los vicios ocultos -que han ser graves-, pensado para otro tipo de situaciones.

Si a ello se añade lo antes expuesto al rechazar que la rebaja proporcional en el precio pueda corresponderse con el coste de las obras de reparación del defecto, y lo indicando por los peritos en cuanto al precio de mercado de la vivienda, la consecuencia no puede ser otra que la desestimación del recurso, confirmando la resolución recurrida, aunque por razones no estrictamente coincidentes con las que en ella se expresan.

QUINTO.-La desestimación del recurso comporta la imposición de las costas de esta alzada a la parte recurrente ( Art. 394-1 en relación con el Art. 398-1 LEC).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

DESESTIMAMOSel recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de DÑA. Estibalizcontra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia Nº 3 de los de Balaguer en los autos de Juicio Ordinario nº 427/2017 y CONFIRMAMOSla citada resolución, imponiendo las costas de esta alzada a la parte apelante.

Dese el destino que proceda al depósito que ha constituido la parte recurrente para recurrir en apelación, conforme a lo dispuesto en la DA 15ª de la LOPJ.

Devuélvanse las actuaciones al Juzgado de procedencia, con certificación de esta sentencia, a los oportunos efectos.

Modo de impugnación:recurso de CASACIÓNen los supuestos del art. 477.2 LEC y recurso extraordinario POR INFRACCIÓN PROCESAL( regla 1.3 de la DF 16ª LEC) ante el Tribunal Supremo ( art.466 LEC) siempre que se cumplan los requisitos legales y jurisprudencialmente establecidos.

También puede interponerse recurso de casación en relación con el Derecho Civil Catalán en los supuestos del art. 3 de la Llei 4/2012, del 5 de març, del recurs de cassació en matèria de dret civil a Catalunya.

El/los recurso/s se interpone/n mediante un escrito que se debe presentar en este Órgano judicial dentro del plazo de VEINTEdías, contados desde el siguiente al de la notificación. Además, se debe constituir, en la cuenta de Depósitos y Consignaciones de este Órgano judicial, el depósito a que se refiere la DA 15ª de la LOPJ reformada por la LO 1/2009, de 3 de noviembre.

Lo acordamos y firmamos.

Los Magistrados :

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