Sentencia Civil Nº 532/2012, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 20, Rec 522/2011 de 16 de Noviembre de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 20

MADRID

SENTENCIA: 00532/2012

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCIÓN 20ª

SENTENCIA Nº

Rollo:RECURSO DE APELACION 522 /2011

Ilmos. Sres. Magistrados:

PURIFICACIÓN MARTÍNEZ MONTERO DE ESPINOSA

JUAN VICENTE GUTIÉRREZ SÁNCHEZ

RAFAEL DE LOS REYES SAINZ DE LA MAZA

En MADRID, a dieciséis de noviembre de dos mil doce.

VISTOS en grado de apelación ante esta Sección 20 de la Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 58/2010, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 86 de MADRID, a los que ha correspondido el Rollo 522/2011, en los que aparece como parte apelante Bienvenido y Frida , representado por el procurador D. JULIO ANTONIO TINAQUERO HERRERO, y como apelado COGEIN S.L., representado por la procuradora Dª MARIA SUSANA SANCHEZ GARCIA, sobre cumplimiento de contrato, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. RAFAEL DE LOS REYES SAINZ DE LA MAZA.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado de Primera Instancia nº 86 de Madrid, en fecha 10 de marzo de 2.011, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'FALLO: Que estimando la demanda promovida por el Procurador Doña Susana Sánchez García, en nombre y representación de Cogein, S.L., contra Bienvenido , y Frida , y desestimando la reconvención por estos últimos formulada, debo condenar y condeno a los demandados a que satisfagan a la actora la cantidad de 30.800 euros, como importe del último efecto librado para el pago parcial y no abonado, y a que otorguen la escritura pública de compraventa, en los términos y condiciones que recogen las cláusulas 8, 9, 10, 11 y 12 del contrato de 12/12/2006, y en consecuencia al pago de la minuta del Notario autorizante, del IBO por vivienda y plaza de garaje desde el año 2010, y al pago de los gastos de comunidad de la vivienda y plaza de garaje que asciende a la cantidad de 115,92 euros y 12,12 euros al mes respectivamente, desde Noviembre de 2009 hasta el momento de tal otorgamiento, momento en que se efectuará la entrega de llaves, y los compradores demandados-reconvinientes abonarán a la vendedora el resto del precio que alcanza 440.000 euros, con pago así mismo de los intereses de las cantidades que la actora-vendedora tuviera que hacer frente, respecto del IBI y gastos antes indicados, hasta la firma de la escritura, y al pago de las costas causadas.'.

SEGUNDO.-Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, exponiendo las alegaciones en que basa su impugnación. Admitido el recurso en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la apelada, que presentó escrito oponiéndose al recurso formulado de contrario. Elevados los autos ante esta Sección, fueron turnados de ponencia, y quedando pendientes de resolución, se señaló fecha para la deliberación y votación, que se ha llevado a cabo por los Magistrados de esta Sección.

TERCERO.-En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.Por la representación procesal de los demandados D. Bienvenido y de Dña. Frida se interpone recurso de apelación contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 86 de Madrid en el Juicio Ordinario nº 58/10, que estimó la demanda formulada por COGEIN, S.L. y por la que - entre otros pronunciamientos, - se les condenó a abonarle la cantidad de 30.800 € y a que otorgasen escritura pública de compraventa del inmueble objeto del contrato suscrito por las partes en fecha 12-12-06, desestimándose la reconvención que a su vez aquéllos habían formulado y por la que habían interesado la resolución del contrato de compromiso de venta que les vinculaba.

Si por un lado la actora ejercitó una acción dirigida a exigir el cumplimiento del contrato de compromiso de venta que las partes habían suscrito sobre la vivienda nº NUM000 de la planta NUM000 , portal NUM001 , con trastero y plaza de garaje, sita en la parcela resultante NUM002 de PPO-II.3 'Las Tablas', frente a las CALLE000 nº NUM002 y Viloria de la Rioja, Fuencarral (Madrid), ante el incumplimiento de los demandados de la obligación de satisfacer el precio acordado, y de elevar el contrato a escritura pública; éstos interesaron la resolución del contrato al considerar que la actora lo había incumplido al pretender hacer entrega de una vivienda con una superficie inferior a la estipulada.

Los demandados a la hora de contestar la demanda y formular reconvención, se basaron en los siguientes hechos: que la vivienda que habían adquirido y que era objeto del contrato, habría de tener una superficie construida de 112,31 m2; que dicha vivienda se vendió como cuerpo cierto; que el precio de la misma fue de 531.683 €, IVA incluido; que una vez visitada la vivienda, y sospechando que no tenía los m2 construidos que se contrataron, solicitaron los servicios de un perito para que les dictaminara sobre las medidas reales de la misma; que el perito concluyó que la superficie útil de la vivienda era de 78,46 m2, y que la construida era de 94,15 m2, pues ésta resultaba de incrementar aquélla en un 20%; que por tanto, la actora pretendía hacer entrega de una vivienda con 18,15 m2 menos; que el dormitorio principal se reducía a la mínima expresión, que en los otros dos sólo podrían poner una cama de 90 cm, pero no muebles accesorios, y que la cocina y el tendedero también eran muy pequeños, a diferencia de lo que resultaba del plano entregado, y lo que consideraba publicidad engañosa; y que ese plano fue un señuelo de la magnífica distribución que la vivienda iba a tener, y que resultó no ser así.

Pues bien, sólo sobre lo anterior ha de versar el presente recurso, de manera que de conformidad con lo expuesto en el art. 456 de la LEC , cualquier otro hecho o imputación de incumplimiento contractual que extemporáneamente se hubiese imputado a la actora en el extenso y difuso escrito de recurso presentado, y al objeto de reforzar la acción resolutoria del contrato suscrito ejercitada, habrá de fracasar.

Los recurrentes adujeron error en la aplicación del Derecho e incongruencia en la valoración de la prueba. Alegaron que la información de la superficie útil de una vivienda era de gran importancia porque proporcionaba una idea al comprador del espacio que dispondrá para vivir; que se necesitaría la ayuda de un arquitecto o medir muy bien la casa, para no llevarse sorpresas; que adquirieron sobre plano una vivienda de 112 m2 construidos, pero al momento de la entrega pudieron comprobar que los metros cuadrados útiles de la misma diferenciaban de los que ellos habían adquirido; que como se demuestra con la pericial aportada con el escrito reconvención, la vivienda tenía un 20% menos de m2 construidos, es decir, 94,15 m2, lo que resulta suficiente para resolver el contrato de compraventa; que la documental y la testifical practicada a instancias de la actora resulta insuficiente para estimar la acción que planteaba; que no ha aportado una medición exacta de la vivienda; que la pericial aportada no especifica los metros útiles de la vivienda, sino que se limita a un informe de unos arquitectos que, sin haberla visitado y sólo sobre los planos, dictaminan que tiene unos 75,42 m2 útiles; que ello no sólo ratifica el informe pericial que aportaron, sino que el plano que se adjuntó a ese dictamen pericial, demuestra la inhabitabilidad de la distribución de los elementos de la vivienda objeto de la venta; que fue tal la frustración, que tomaron la determinación de rescindir el contrato; que ha de entenderse como superficie construida, según norma y costumbre, la que incluye todos los metros cuadrados que están dentro del perímetro de una vivienda, y no como se pretende, la superficie privativa más la parte proporcional de los elementos comunes del inmueble en que se integre, y aunque sea así, aún falta un 20% de la superficie inicialmente pactada en el contrato; que no tuvieron la información de cuál sería la superficie útil de la vivienda, sólo que contaba con 112 m² construidos, tres dormitorios, salón, cocina y terraza; que la actora se encontró en todo momento en posición de superioridad y clara desigualdad, dado que no dio información completa y veraz del objeto de la venta; que la buena fe de la actora brilla por su ausencia; que se obvia que se trata de un contrato de opción de compra sobre una vivienda familiar contratada sobre plano, sometido a la legislación de consumidores y usuarios; que la información suministrada por la actora no cumplía con dicha legislación ni con el RD 515/1.989, fundamentalmente por no especificarse los metros cuadrados útiles de la vivienda; que según el Juzgador, es perfectamente normal pactar una compraventa de vivienda en la que se exprese una superficie aproximada como objeto y cuerpo cierto de la misma; que lo determinante de la publicidad engañosa es que el contenido del anuncio induzca o pueda inducir a error a las personas a las que se dirige la oferta, y tal engaño se produjo en este caso al entender que el anexo de la vivienda formaba parte integrante del contrato de la compraventa.

SEGUNDO:El recurso de apelación debe ser desestimado en base a las propias argumentaciones contenidas en la resolución recurrida, que se dan por reproducidas.

Y es que por más que insistan los demandados, en ningún momento han acreditado incumplimiento del contrato de compraventa que vinculaba a las partes y que fuere imputable a la actora, por pretender entregarles una vivienda que no respondía a las características de la que se describió como objeto del mismo.

Si se observa el documento denominado por las partes como compromiso de venta y suscrito el 12 de diciembre de 2.006, se estipuló que la vivienda objeto de la misma tenía una superficie total aproximada de 112,31 m2, y eso fue lo que la actora les pretendió entregar a los demandados como contraprestación a su obligación de abonar el precio estipulado. Así se ha acreditado mediante el informe pericial emitido por los arquitectos redactores del proyecto y que fue ratificado en el acto de Juicio. Ningún error en la valoración de la prueba cometió el Juzgador de instancia por tomarlo en consideración frente al aportado por los demandados. No se entiende cómo se puede afirmar que no se había ofrecido una medición exacta de la vivienda; o que la pericial de la actora no especificaba los metros útiles de la vivienda, tratándose de un informe emitido por unos arquitectos que no la visitaron. Basta una mera lectura del mismo para disipar todas las dudas de los demandados, ante la claridad de lo expuesto. Tampoco está de más apuntarles que los arquitectos que emitieron el informe fueron los autores del proyecto básico y de ejecución, así como los directores de las obras. El Sr. Primitivo afirmó que estuvo visitando y, obviamente, dirigiendo las obras durante dos años y medio.

En dicho informe se expone con claridad qué debe entenderse por superficie útil, superficie privativa y superficie construida; y cuáles eran las magnitudes que por tales conceptos tenía la vivienda objeto del contrato, resultando que la superficie construida coincidía exactamente con la fijada en el mismo. Es más que obvio que al hablarse de superficie construida se hacía referencia a la privativa de la vivienda más la parte proporcional de los elementos comunes del inmueble en el que se integra.

Lo que no queda muy claro, a pesar de la extensión del escrito de recurso, es si lo que los recurrentes esperaban recibir era una vivienda de 112,31 m2 útiles o de esa superficie construida, pero que resultó no tener, según pretendían acreditar con el informe pericial que aportaban.

Y es que se aduce que habría de entenderse como superficie construida, según norma y costumbre, la que incluye todos los metros cuadrados que están dentro del perímetro de una vivienda, y no - como se dice pretende la actora, - la superficie privativa más la parte proporcional de los elementos comunes del inmueble en que se integre. También se apuntaba que aunque fuese así, aún faltaba un 20% de la superficie inicialmente pactada en el contrato. En dicho informe pericial de los demandados, se concluía que la vivienda tendría una superficie construida de 94,15 m2, siendo la útil de 78,46 m2, medida ésta mediante cinta métrica, según aclaró el perito.

Pues bien, lo primero no resulta sostenible. Por lo expuesto en el escrito de recurso, y a pesar de la alegación anterior, parece que los recurrentes tienen claro cuál es el concepto de superficie útil de una vivienda, frente al de superficie privativa o construida. En la página 6 del escrito de recurso definen la superficie útil de una vivienda como 'toda aquella que puedas pisar dentro de la casa'. Añaden que 'en este concepto entra todo el interior de una vivienda (incluso dos armarios), pero quedarán excluidas todas las partes que aun estando dentro de la casa, no son útiles, como el espacio de los tabiques, pilares y falseados', que es lo que integraría la superficie privativa. Es obvio que tampoco incluyen en el concepto de superficie útil de una vivienda la parte correspondiente a los elementos comunes del edificio o urbanización en la que se integra, que entraría en el de superficie construida. Pero lo que desde luego no pueden pretender, como parece, es equiparar la superficie privativa con la construida. De ser así, resultaría que por el precio de la vivienda adquirirían además, toda la parte de zonas comunes que le pudiere corresponder a aquélla y de la que también serían copropietarios de conformidad con lo dispuesto en la LPH. No se aduce ni se acredita una oferta por parte de la promotora que incluyera un 'dos por uno'; y desde luego no se puede presumir la gratuidad de esa pretendida transmisión, que en definitiva sería lo que vendrían a sostener.

Pero es que tampoco es atendible lo segundo. Ningún valor puede darse a los efectos pretendidos al informe aportado por los demandados, ante su falta de rigor. No parece muy técnico o preciso establecer la superficie construida de una vivienda mediante el incremento de su superficie útil en un % estimado o elegido aleatoriamente - a voleo, - y sin justificar o indicar las referencias tomadas en consideración.

Se podrá aducir que adquirieron sobre plano una vivienda de 112 m2 construidos, y que sin embargo al momento de la entrega pudieron comprobar que los metros cuadrados útiles de la misma no eran los que ellos habían adquirido. Pero baste indicar que en el contrato no se hablaba de metros útiles, sino de metros cuadrados construidos, que no es lo mismo; y por lo expuesto, desde luego los demandados no pueden aducir ignorancia o confusión que pudiere ser provocada por la actora, al ser meridianamente claro y evidente que se trata de conceptos, medidas o referencias completamente diferentes. Es obvio que no podían pretender o que creyeran que la vivienda objeto del contrato habría de tener 112,31 m2 útiles o que adquirían gratis la parte correspondiente de los elementos comunes del edificio en el que se integraba.

Las alegaciones de los recurrentes referentes a que no fueron informados de cuál sería la superficie útil de la vivienda, o que la información suministrada por la actora no cumplía con la legislación de consumidores y usuarios ni con el RD 515/1.989, fundamentalmente por no especificarse en el contrato los metros cuadrados útiles de la vivienda, no pueden ser tomadas en consideración. No fueron hechos aducidos en el momento procesal oportuno, que habría sido en el escrito de contestación a la demanda y reconvención. Lo que en éste se imputó a la actora por los demandados fue sólo un incumplimiento contractual al no tener la vivienda que se pretendía entregar la superficie o los m2 construidos estipulados en el contrato.

En cualquier caso, ninguna disposición legal exige que haya de especificarse en un contrato de compraventa de vivienda cuál sea su superficie útil; y por otro lado, ese dato se desprende fácilmente del plano que se adjuntó al contrato y que los demandados reconocieron haber recibido (folios 42 y 43). En él se incluye una escala gráfica con la que poder realizar las oportunas mediciones y comprobaciones, sin que para ello se precise tener conocimientos técnicos o auxiliarse de expertos en la materia, como se llega a aducir. Bastan unas mínimas nociones de aritmética; y medir y llevar esa medición o referencia a la escala gráfica dada. Por tanto, con los datos que les proporcionaron, pudieron hacerse una idea muy aproximada del espacio del que dispondrían para vivir, una vez finalizada y entregada la vivienda. Otra cosa es que no llegaran a visualizarlo o que no se formaran una idea exacta del mismo, lo que sólo a ellos les sería imputable por comprar sobre plano.

Por ello, tampoco son atendibles las alegaciones referentes a que adquirieron una vivienda de unos 112 m2 construidos, de tres dormitorios; y que 'en el plano aportado la distribución efectivamente aparentaba espacios suficientes como para considerar que los metros pisables de la vivienda eran suficientes para su habitabilidad', no resultando ser así tras visitarla.

Nada se falseó o se exageró en el plano, ya que puede comprobarse que las camas y demás muebles se dibujaron a escala. Ninguna sorpresa puede ser aducida. Respecto a la cocina, se observa claramente en el plano que tendría una anchura de metro y medio, aproximadamente; que en los dormitorios pequeños prácticamente no cabrían dos camas de 90 cm, puesto que por su fondo mide unos dos metros de ancho, y así se reflejó en el plano (se punteó una posible segunda cama gemela para hacer ver que irían muy justas y que no permitirían colocar una mesita de noche); la cama dibujada en el dormitorio principal se observa que es de 1,35 cm, que es una medida estándar y habitual.

En definitiva, no puede hablarse de publicidad engañosa ni de frustración del fin del contrato.

Como se ha apuntado, a ningún error pudieron ser inducidos los demandados. Con respecto a lo que fue objeto del contrato, es obvio que junto a la vivienda se adquiere la parte de los elementos comunes del inmueble en el que se integra, lo que tiene su precio y ha de pagarse. Y si pensaron que las habitaciones de la vivienda que compraron eran más amplias de lo que realmente resultaron ser, tal error sólo a ellos les era imputable.

Ahora, a los demandados, y una vez que se le reclama el precio y el cumplimiento del contrato de compraventa suscrito, la vivienda adquirida les resulta pequeña; no tendrá enormes habitaciones, pero desde luego no es ni se acredita que sea inhabitable; y desde luego no pueden aducir que se hubiese frustrado el fin del contrato que perseguían, puesto que tenían información suficiente como para saber y ser conscientes de lo que compraban.

TERCERO:De conformidad con lo establecido en el art. 398 de la LEC , las costas deberán ser satisfechas por los recurrentes.

CUARTO: De conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial aprobada por la Ley Orgánica 1/09 de 3 de noviembre, procede acordar la pérdida del depósito constituido por el recurrente, al que el Juzgado de Primera Instancia dará el destino legal correspondiente.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que debemos desestimar y desestimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Bienvenido y de Dña. Frida contra la Sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 86 de Madrid en el Juicio Ordinario nº 58/10, condenando expresamente a los recurrentes al pago de las costas causadas en esta segunda instancia, con pérdida del depósito constituido.

Se hace saber a las partes que frente a la presente resolución cabe interponer Recurso de Casación y/o Extraordinario por Infracción Procesal, en los supuestos previstos en los artículos 477 y 468 respectivamente de la LEC en relación con la Disposición Final 16º de la misma Ley , a interponer en el plazo de VEINTE DÍAS ante este mismo órgano jurisdiccional. Haciéndose saber a las partes que al tiempo de la interposición de los mismos, deberán acreditar haber constituido el depósito que, por importe de 50 euros, previene la Disposición Adicional Decimoquinta de la L.O.P.J ., establecida por la Ley Orgánica 1/09, de 3 de noviembre, sin cuyo requisito el recurso de que se trate no será admitido a trámite, excepto en los supuestos de reconocimiento expreso de exención por tener reconocido el derecho de asistencia jurídica gratuita. (Caso de interponerse ambos recursos deberá efectuarse un depósito de 50 euros por cada uno de ellos).

Dicho depósito habrá de constituirse en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones de esta Sección abierta con el nº 2838 en la sucursal 1036 de Banesto sita en la calle Ferraz nº 41 de Madrid.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.