Sentencia Civil Nº 533/2012, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 21, Rec 13/2011 de 08 de Noviembre de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 21

MADRID

SENTENCIA: 00533/2012

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

Sección 21

1280A

C/ FERRAZ, 41

Tfno.: 914933872-73-06-07 Fax: 914933874

N.I.G. 28000 1 7000207 /2011

Rollo: RECURSO DE APELACION 13 /2011

Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 36 /2010

Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 92 de MADRID

Ponente: ILMA. SRA. Dª Mª ALMUDENA CANOVAS DEL CASTILLO PASCUAL

MC

De: Claudio

Procurador: CARMEN ARMESTO TINOCO

Contra: INMOBILIARIA MAN, S.A.

Procurador: FUENCISLA MARTINEZ MINGUEZ

SENTENCIA

MAGISTRADOS Ilmos Sres.:

Dª ROSA MARIA CARRASCO LOPEZ

D. RAMON BELO GONZALEZ

Dª Mª ALMUDENA CANOVAS DEL CASTILLO PASCUAL

En Madrid, a ocho de noviembre de dos mil doce. La Sección Vigésimoprimera de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto, en grado de apelación, los autos de juicio ordinario número 36/2010, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 92 de Madrid, seguidos entre partes, de una, como Apelante- Demandante: D. Claudio , y de otra, como Apelado-Demandado: Grupo Inmobiliaria Man S.A.

VISTO, siendo Magistrado Ponente la Ilma. Sra. Dª Mª ALMUDENA CANOVAS DEL CASTILLO PASCUAL.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 92 de Madrid, en fecha siete de octubre de dos mil doce, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO:Que desestimo la demanda interpuesta por D. Claudio y absuelvo a GRUPO INMOBILIARIO MAN S.A.

Las costas causadas en el procedimiento deberán ser satisfechas por la parte demandante."

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, admitido en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la parte apelada, quién se opuso en tiempo y forma. Elevándose los autos junto con oficio ante esta Sección, para resolver el recurso.

TERCERO.- Por providencia de esta Sección, de 25 de junio de 2012, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, señalándose para deliberación, votación y fallo el día 6 de noviembre de 2012.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

No se aceptan los fundamentos jurídicos de la resolución recurrida en tanto que se opongan a los siguientes.

PRIMERO .- D. Claudio formuló demanda de juicio ordinario contra Inmobiliaria Man S.A interesando se declarara la resolución del contrato de compraventa entre las mismas convenido con fecha 22 de Febrero de 2007, ante el incumplimiento por la demandada con su obligación de entrega de la vivienda objeto del mismo en los plazos al efecto pactados, solicitando igualmente se condenara a dicha entidad a que le abonara en concepto de indemnización de daños y perjuicios la suma de 29.370,92 €.

Inmobiliaria Man S.A, admitiendo la certeza del contrato de compraventa por ella convenido con el Sr Claudio , sin embargo se opuso a las pretensiones frente a ella deducidas negando que la fecha de entrega de la vivienda objeto de dicho contrato tuviera un carácter esencial, suponiendo un término fatal que imposibilitara el cumplimiento del contrato, habiendo concurrido una serie de circunstancias a ella no imputables que habían conllevado la demora en el cumplimiento de sus obligaciones en cuanto a la entrega de la vivienda litigiosa.

La Juzgadora de instancia dictó sentencia en la que vino a desestimar las pretensiones deducidas por la parte actora en la litis, ya que, aún partiendo del hecho de que la vivienda objeto del contrato de compraventa pactado entre las partes en litigio no había sido entregada al comprador, actor en la litis, en la fecha al efecto pactada, así como tampoco en la prórroga contemplada en dicho contrato si concurría fuerza mayor, no obstante, consideró que el retraso en la ejecución de las obras no era relevante, no considerando el plazo señalado como de entrega como un elemento esencial del contrato, sin que la parte actora en la litis hubiera acreditado la necesidad que del inmueble tuviera, ni que la falta de entrega del mismo en el plazo pactado hubiera frustrado sus expectativas para que pudiera darse lugar a la resolución del contrato de compraventa litigioso.

Contra la mencionada resolución ha venido a mostrar su desacuerdo la representación del Sr Claudio y ello por entender que la Juzgadora había incurrido en error en cuanto a la valoración de la prueba, no habiendo motivado la misma en forma suficiente la sentencia dictada, vulnerando con su resolución las previsiones contenidas en los arts 1281 y 1289 del Código Civil , así como las contenidas en los arts 1124 y 1255 del mismo Texto, en relación con el art 3 de la Ley 57/1968 y los arts 1088 , 1089 , 1091 , 1255 , 1455 y 1281 del Código Civil , infringiendo aquélla la doctrina jurisprudencial en cuanto a la entrega de un inmueble por el vendedor transcurrido el plazo al efecto pactado, así como entendiendo no aplicable el art 394 del Código Civil dadas las dudas que a su entender podría haberle suscitado el supuesto enjuiciado a la Juzgadora de instancia.

SEGUNDO .- Para dar respuesta a las concretas pretensiones ante esta alzada planteadas debemos partir de la certeza del contrato de compraventa convenido entre las partes en litigio con fecha 7 de Abril de 2006, interviniendo en este contrato Inmobiliaria Man S.A, como entidad vendedora, y el Sr Claudio , como comprador, cuyo objeto no era sino el estudio NUM000 NUM001 del portal NUM002 de la CALLE000 del BARRIO000 , Unidad de Actuación APE 17.03, delimitado por el Plan General de Ordenación Urbana.

Conforme a este contrato, unido al folio 22 de las actuaciones, el precio de venta de la vivienda objeto del mismo era de 121.171,90 €, pactándose en la estipulación cuarta, bajo el epígrafe de "Finalización y Entrega Obras", que el plazo previsto para la finalización de las obras era de unos veintiocho meses, indicándose en el apartado B de esta estipulación cuarta que finalizadas las obras se solicitaría la licencia de primera ocupación, calculándose un plazo aproximado de tres meses para su obtención, procediéndose una vez obtenida la licencia de primera ocupación a la tramitación de las escrituras de compraventa para lo que se calculaba un plazo de un mes, diciéndose en este apartado B) expresamente que "por tanto la entrega y escrituración de los inmuebles objeto del presente contrato tendrá lugar como máximo en un plazo de 32 meses desde la concesión de la licencia de Obras, es decir antes de la fecha máxima del 16 de Octubre de 2009".

En un apartado C) de esta misma estipulación cuarta se preveía la ampliación del plazo de entrega señalado en el apartado B) para el supuesto de fuerza mayor, indicándose que se acordaba una ampliación del plazo de entrega y otorgamiento de la correspondiente escritura pública de cuatro meses en caso de ocurrir causa de demora no imputable a la demandada motivada por fuerza mayor, necesidades técnicas del proyecto justificadas u ordenadas por cualquier administración u organismo público o en la puesta en servicio de las conexiones de las compañías suministradoras o cualquier otra causa no previsible a la fecha de la firma del contrato, como hallazgos de restos arqueológicos, huelga, siniestro, incidencias meteorológicas, etc ....

En la cláusula Undécima de este contrato, al hablar de las cláusulas resolutorias del mismo, se convino en el apartado a) de la misma, que si la obra no finalizara en el plazo convenido ni en sus prórroga, de conformidad con la Ley 57/1968 de 27 de Junio el comprador podría resolver el contrato con devolución de las cantidades entregadas mas intereses o bien conceder una nueva prórroga "que se haría constar como cláusula adicional al presente contrato".

Es un hecho cierto que a fecha de 16 de Octubre de 2009 no se había concluido la construcción de la vivienda objeto del contrato de compraventa a que nos venimos refiriendo, que tampoco se encontraba finalizada cuatro meses después, esto es el 16 de Febrero de 2010, resultando que la licencia de primera ocupación del referido inmueble es de fecha 12 de Mayo de 2010, esto es en un momento posterior a la fecha de presentación de la demanda iniciadora de la litis.

Nunca se ha discutido, por otra parte, que el Sr Claudio cumpliera con las obligaciones por él asumidas y derivadas del contrato de compraventa de 7 de abril de 2006.

TERCERO .- Pues bien, partiendo de los hechos que hemos relatado y a la vista de los motivos de impugnación alegados contra la sentencia dictada en instancia, lo primero que debemos indicar es que la resolución adoptada por la Juzgadora de instancia consideramos que se encuentra, pese a las alegaciones en este punto realizadas por la parte apelante, suficientemente motivada, en tanto que la misma recoge y relata las consideraciones tenidas en cuenta por la misma para adoptar la decisión recogida en la parte dispositiva de aquélla, habiendo permitido precisamente a la parte ahora apelante conocer el razonamiento lógico jurídico que le llevó a desestimar sus pretensiones, sin que desde luego el hecho de que la Juzgadora no hiciera constar en la sentencia el requerimiento por el Sr. Claudio dirigido a la entidad demandada para que cumpliera con sus obligaciones en el plazo al efecto previsto, teniendo en cuenta los razonamientos por la aquélla realizados pueda considerarse como acto omisivo con trascendencia en cuanto a la decisión por la misma adoptada, siendo una cuestión diferente el que el ahora apelante no comparta la interpretación que del contrato por él pactado con la mercantil Inmobiliaria Man S.A realizó la Juzgadora de instancia, o la valoración que del resto de las pruebas practicadas la misma realizó, debiendo en cualquier caso desestimar el primero de los motivos de impugnación alegados contra la sentencia dictada en instancia.

CUARTO .- Conforme se ha venido reiterando por nuestro Tribunal Supremo en numerosas resoluciones, como por ejemplo en sentencia de 28 Junio 2012 (recurso de casación 75/10 ) al hablar de la resolución de un contrato de compraventa por incumplimiento del vendedor de su obligación de entrega en plazo de la vivienda, como acaece en el supuesto de hecho que nos ocupa, "La jurisprudencia más reciente (de la que es ejemplo la STS de 14 de junio de 2011, RC n.º 369/2008 ) viene interpretando la norma general en materia de resolución de obligaciones recíprocas ( artículo 1124 CC ) en el sentido de entender que el incumplimiento que constituye su presupuesto ha de ser grave o sustancial, lo que no exige una tenaz y persistente resistencia renuente al cumplimiento pero sí que su conducta origine la frustración del fin del contrato, esto es, que se malogren las legítimas aspiraciones de la contraparte ( STS de 9 de julio de 2007, RC n.º 2863/2000 , 18 de noviembre de 1983, 31 de mayo de 1985, 13 de noviembre de 1985, 18 de marzo de 1991, 18 de octubre de 1993, 25 de enero de 1996, 7 de mayo de 2003, 11 de diciembre de 2003, 18 de octubre de 2004, 3 de marzo de 2005, 20 de septiembre de 2006, 31 de octubre de 2006 y 22 de diciembre de 2006), lo que ocurre, en los términos de los Principios de Unidroit (art. 7.3.1 [2.b]), cuando se «priva sustancialmente» al contratante, en este caso, al comprador, «de lo que tenía derecho a esperar en virtud del contrato», encontrándose sin duda, entre las lógicas expectativas del comprador el recibir la cosa en el tiempo, lugar y forma que se hubiera estipulado, en el estado que se hallaba al estipularse el contrato ( artículo 1468 CC ) y en condiciones para ser usada conforme a su naturaleza, pues, no en vano, la de entrega constituye la obligación esencial y más característica de la compraventa para el vendedor ( artículo 1461 CC , en relación con el artículo 1445 CC ).

En línea con lo anterior, con respecto al plazo de entrega, constituye igualmente jurisprudencia de esta Sala que el mero retraso (en el pago o en la entrega de la cosa) no siempre produce la frustración del fin práctico perseguido por el contrato, porque el retraso no puede equipararse en todos los casos a incumplimiento. Como declara la STS de 12 de abril de 2011, RC n.º 2100/2007 , la situación de retraso en el cumplimiento puede dar lugar a la constitución en mora, cuando se dan los presupuestos que entre otros señala el artículo 1100 CC , con las consecuencias que indican preceptos como los artículos 1101 CC , 1096 CC y 1182 CC del Código civil , pero no necesariamente a la resolución. Su carácter de remedio excepcional, frente al principio de conservación del negocio, se ha traducido en que la jurisprudencia haya venido exigiendo, además de que quien promueve la resolución, haya cumplido las obligaciones que le correspondieran, que se aprecie en el acreedor que insta la resolución un «interés jurídicamente atendible», expresión mediante la cual se expresa la posibilidad de apreciar el carácter abusivo o contrario de buena fe, o incluso doloso, que puede tener la resolución cuando se basa en un incumplimiento más aparente que real, pues no afecta al interés del acreedor en términos sustanciales, o encubre la posibilidad de conseguir un nuevo negocio que determinaría un nuevo beneficio... Para que el retraso del comprador o del vendedor en el cumplimiento de sus recíprocas obligaciones pueda considerarse como supuesto de incumplimiento resolutorio se requiere que sea de tal entidad, grave y esencial, como para que con él se frustre el fin del contrato o la finalidad económica del mismo, esto es, capaz de producir insatisfacción de las expectativas de la parte perjudicada por el mismo ( SSTS de 25 de junio de 2009, RC n.º 2694/2004 y de 12 de abril de 2011, RC n.º 2100/2007 ), lo que hace necesario examinar el valor del plazo en este tipo de contratos y si su inobservancia debe llevar indefectiblemente al incumplimiento definitivo del contrato ( STS de 17 de diciembre de 2008, RC n.º 2241/2003 )".

No podemos olvidar que cuando en el contrato que vincula a las partes en litigio se dice expresamente que la entrega y escrituración del inmueble objeto del contrato tendrá lugar como máximo en un plazo de 32 meses desde la concesión de la licencia de obras, y se explicita "es decir antes de la fecha máxima del 16 de Octubre de 2009", lo que no cabe duda es que se trata de un pacto que las partes tuvieron por conveniente incluir en este contrato, conforme al principio de la autonomía de la voluntad, principio éste recogido en el art 1255 del Código Civil , resultando que como las obligaciones que nacen de los contratos, tal y como se dice en el art 1091 del Código Civil , deben cumplirse a tenor de los mismos, tal pacto vincula a las partes en litigio, siendo así que en un supuesto similar al que ahora nos ocupa nuestro Tribunal Supremo ha venido manteniendo en sentencia de fecha 21 de Marzo de 2012 (recurso de casación 931/09 ) que "El texto del pacto es explícito y no admite dudas: se fija el plazo de ejecución y se ha fijado por voluntad libre de las partes. No se trata de una cierta obligación cuyo cumplimiento sufre un mero retraso; se trata de un pacto expreso de tiempo de ejecución, cuyo cumplimiento no puede soslayarse: pacta sunt servanda y cuyo incumplimiento da lugar a la resolución, conforme al artículo 1124 del Código civil del que no se ha producido infracción alguna.", considerando igualmente este Tribunal en sentencia de fecha 28 de Junio de 2012 (recurso de casación 1154/09 ) que el retraso en cinco meses en la entrega de una vivienda supone un incumplimiento esencial del plazo fijado en el contrato que conlleva la resolución justificada del mismo.

QUINTO .- Pues bien, teniendo en cuenta los claros términos del contrato pactado entre las partes en litigio, en el que se convino la entrega de la vivienda objeto del contrato de compraventa entre las mismas convenido con fecha 16 de Octubre de 2009, y aún admitiendo la posible existencia de fuerza mayor que impidiera la conclusión de tales obras en dicho plazo, lo cierto es que conforme lo convenido en dicho contrato, concretamente en la estipulación cuarta apartado C), el plazo inicialmente previsto se prorrogaría en este caso por un plazo de cuatro meses si la causa de la demora no fuera imputable a la entidad demandada, resultando que tampoco pasados estos cuatro meses Inmobiliaria Man S.A se encontraba en situación de poner a disposición de la parte compradora el bien objeto de compraventa.

No consta en autos que Inmobiliaria Man S.A se dirigiera al Sr Claudio a fin de comunicarle el posible retraso en la entrega de la vivienda ni que le explicara las posibles causas que justificaran aquélla, pero es que lo que es más esencial en el supuesto que nos ocupa es que desde luego no ha quedado acreditado que el comprador aceptara un plazo de entrega posterior y diferente al pactado en el contrato de compraventa litigioso.

SEXTO.- Teniendo en cuenta las consideraciones expuestas entendemos que desde luego el plazo de entrega de una vivienda como en el supuesto que nos ocupa, al haberse pactado en el contrato él mismo, es un elemento esencial de aquél y debió procederse a la entrega de aquélla en el plazo pactado, lo que no hizo Inmobiliaria Man S.A., y de concurrir las circunstancias excepcionales a que tal Inmobiliaria se refirió en su escrito de contestación a la demanda, debía haber procedido a la entrega de la referida vivienda en un plazo de cuatro meses a partir del plazo inicialmente señalado, lo que tampoco hizo, ratificando lo expuesto los pactos contenidos en la cláusula undécima apartado a) del contrato de 22 de Febrero de 2007 que también trascribimos en el fundamento jurídico segundo de la presente resolución

En base a lo expuesto, teniendo en cuenta lo dispuesto en los arts 1089 , 1091 , 1254 , 1255 , 1281 y 1289 y concordantes del Código Civil , consideramos que Inmobiliaria Man S.A fue quien incumplió con lo pactado en el contrato por ella convenido con el Sr Claudio , teniendo éste derecho a instar la resolución del contrato con indemnización de los daños y perjuicios que el incumplimiento de Inmobiliaria Man S.A le hubiera causados que concreta, y no se ha discutido, en las cantidades a la misma entregadas en concepto de precio y gastos por ella habidos, conforme a lo dispuesto en el art 1124 del Código Civil , siendo por ello por lo que no procede sino que revoquemos la sentencia dictada en instancia, en el sentido de que debió la Juzgadora estimar las pretensiones deducidas por la parte actora en su demanda, condenando a la entidad demandada al pago de las cantidades por ella reclamadas y no discutidas por Inmobiliaria Man S.A.

SEPTIMO .- Las costas procesales devengadas en primera instancia serán de cuenta de la parte demandada, conforme a lo previsto en el art 394 de la LECv, sin que haya lugar a efectuar pronunciamiento alguno en cuanto a las costas procesales causadas en esta alzada ( arts 394 y 398 de la Ley Procesal citada).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que estimando el recurso de apelación formulado por el Procurador de los Tribunales Sra. Armesto Tinoco, en nombre y representación de D. Claudio , contra la sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrado Juez del Juzgado de 1ª Instancia número 92 de los de Madrid, con fecha siete de Octubre de dos mil diez, debemos revocar y revocamos la mencionada resolución en el sentido de estimar como estimamos la demanda formulada por la representación de D. Claudio , contra Inmobiliaria Man S.A, declarando como declaramos resuelto el contrato de compraventa entre las mismas pactado con fecha 7 de Abril de 2006, condenando como condenamos a Inmobiliaria Man S.A a que abone al Sr Claudio , la suma de veintinueve mil trescientos setenta euros con noventa y dos céntimos de euro (29.370,92 €), con expresa imposición a la parte demandada de las costas procesales devengadas en primera instancia, sin que haya lugar a realizar pronunciamiento alguno en cuanto a las costas procesales devengadas en esta alzada.

Contra la presente resolución cabe el Recurso de Casación por interés casacional y/o extraordinario por infracción procesal, en los términos previstos en el art 469 de la LECv, en relación con la Disposición Final Decimosexta de la misma, a interponer en el plazo de veinte días ante este Tribunal y del que conocerá la Sala Primera del Tribunal Supremo.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.