Sentencia CIVIL Nº 533/2019, Audiencia Provincial de Las Palmas, Sección 5, Rec 510/2018 de 20 de Noviembre de 2019

Encabezamiento

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SECCIÓN QUINTA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL
C/ Málaga nº2 (Torre 3 - Planta 5ª)
Las Palmas de Gran Canaria
Teléfono: 928 42 99 15
Fax.: 928 42 97 75
Email: s05audprov.lpa@justiciaencanarias.org
Rollo: Recurso de apelación
Nº Rollo: 0000510/2018
NIG: 3501642120170004074
Resolución:Sentencia 000533/2019
Proc. origen: Procedimiento ordinario Nº proc. origen: 0000188/2017-00
Juzgado de Primera Instancia Nº 10 de Las Palmas de Gran Canaria
Apelado: SERVICIOS TURISTICOS LOS SALMONES S.L.; Abogado: Jose David Lopez Carmona; Procurador:
Pedro Javier Viera Perez
Apelante: Purificacion ; Abogado: Jose Mateo Faura; Procurador: Maria Del Pilar Garcia Coello
Apelante: Herencia Yacente Y Comunidad Hereditaria De Doña Lorena . .; Abogado: Jose Mateo Faura;
Procurador: Maria Del Pilar Garcia Coello
SENTENCIA
COMPOSICIÓN DE LA SALA
Presidente
Don Víctor Caba Villarejo
Magistrados
Don Carlos Augusto García van Isschot
Don Miguel Palomino Cerro (Ponente)
En Las Palmas de Gran Canaria, a 20 de noviembre de 2019.
Vistos por LA SECCIÓN QUINTA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE LAS PALMAS los autos del ROLLO
identificado con el número 510/2018, dimanante del procedimiento ordinario que con el número 188/2017

se siguió ante el Juzgado de Primera Instancia número 10 de Las Palmas de Gran Canaria, siendo apelantes
DOÑA Purificacion y HERENCIA YACENTE Y COMUNIDAD HEREDITARIA DE DOÑA Lorena , representadas por
la procuradora doña Pilar García Coello y defendidas por el letrado don José Mateo Faura, y apelada SERVICIOS
TURÍSTICOS LOS SALMONES, SL, representada por el procurador don Pedro Viera Pérez y asistida por el letrado
don José David López Carmona, se acuerda la presente resolución con apoyo en los siguientes

Antecedentes

PRIMERO. El fallo de la sentencia de primera instancia dice Que debo de desestimar y desestimo la demanda formulada por la representación procesal de Purificacion absolviendo a SERVICIOS TURÍSTICOS LOS SALMONES SL de las pretensiones deducidas en su contra, todo ello con expresa condena en costas a la actora, por ser así de justicia.



SEGUNDO. La referida sentencia se recurrió en apelación por la indicada parte de conformidad con lo dispuesto en el artículo 457 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil y, no habiéndose practicado prueba en esta segunda instancia, se señaló para deliberación, votación y fallo el día 8 de noviembre de 2019.



TERCERO. Se ha tramitado el presente recurso conforme a derecho y observando las prescripciones legales.

Es Ponente de la sentencia el Ilmo. Sr. don Miguel Palomino Cerro, quien expresa el parecer de la Sala.

Fundamentos

PRIMERO. Términos de la apelación. I. El litigio cuyas consecuencias jurídico-económicas se eleva a conocimiento de la Sala perseguía la condena de la apelante al pago de las rentas debidas desde 2012 hasta octubre de 2017 como consecuencia del contrato de arrendamiento que vinculaba a los padres de la apelante y a la apelada en relación con el apartamento NUM000 del Complejo Turístico DIRECCION000 , sito en el municipio de San Bartolomé de Tirajana. Igualmente reclamaba la satisfacción de los conceptos de pago de gastos de comunidad y suministro de agua asumidos por la explotadora, devengados estos desde noviembre de 2014.

La sentencia de primera instancia considera probada la afirmación que ha sostenido la demandada, apelada en este grado, de que los contratos en cuya virtud formaliza la apelante su reclamación, datados en 1996 y 1998, fueron resueltos por los padres de ésta en 2009, fecha en que se les entregó el apartamento, procediéndose después a formalizar un nuevo pacto, en 2010, en virtud del cual pasaba el apartamento a formar parte de una comunidad de explotación cuyo reparto de beneficios se aprobaba anualmente en junta, hasta que se entregaron las llaves a la apelante.

Se da en el caso la particularidad de que la apelante es dueña de una mitad indivisa del apartamento y comparte la titularidad con sus otras tres hermanas de la otra mitad, habiendo estas manifestado su oposición a lo sostenido por aquella, con la que no mantienen relación.

II. La apelante, que denuncia errónea valoración de la prueba, sostiene que el juzgador de primer grado no ha advertido el alcance de los correos electrónicos aportados por la parte contraria con su contestación a la demanda como documentos números 38 a 43 donde, según su interpretación, se desprende claramente su tesis de continuidad de la vigencia de los arrendamientos convenidos en el pasado siglo. Rechaza, por tanto, la afirmación sostenida en el plenario por la administrativa de la apelada Sra. Valle relativa a que el contrato de 2010 no se documentó y fue verbal, pero que es el que desde ese año vinculaba a las partes.

Con apoyo en el documento número 10 de la demanda sostiene que el 30 de octubre de 2014, por acuerdo de la junta de la mercantil apelada, se resolvieron todos los contratos y la cesión de la licencia de explotación a otra entidad, entendiendo, claro está, que los contratos que se extinguieron unilateralmente, esto es de forma no consentida, fueron los de 1996 y 1998. Considera, por tanto, que este acuerdo en modo alguno sirve para extinguir el contrato pues había de preavisarse con la antelación debida (la pactada en los convenios del siglo XX) y no se hizo.

En relación con el anterior acuerdo, niega su efectividad la apelante pues sostiene que en 2015 la apelada seguía gestionando la explotación del complejo, tal y como infiere la apelante de un informe emitido por el Cabildo Insular el 23 de septiembre de 2015 y que aportó aquélla en la audiencia previa al juicio.

Niega asimismo que se haya probado el pago de rentas, mediante la distribución de dividendos, en la forma que dice la apelada.

III. La apelada sostiene que los contratos suscritos en el siglo XX fueron extinguidos, en relación con el apartamento NUM000 , en 2009, con entrega de dicho inmueble a la propiedad; que esta entregó de nuevo el apartamento en explotación a la apelada en el año 2010; que en abril de 2014 cedió la explotación a Tour Operador FTI, lo que supuso el cese de su explotación y la resolución de todos los contratos de explotación turística; y que en septiembre de ese mismo año las tres hermanas de la apelante, también copropietarias del inmueble, se dirigieron a la apelada para manifestarle su voluntad de firmar un nuevo contrato de explotación, a lo que se opuso la apelante, por lo que la apelada le comunicó la rescisión del contrato de explotación (entendemos que el verbal de 2010).

Por otro lado, habiendo probado la apelada que en octubre de 2014 se entregaron las llaves del apartamento a la apelante, la reclamación de rentas con posterioridad a esta fecha resulta temeraria, según esta parte.

Esgrime como principal motivo de oposición que toda la prueba testifical practicada, que incluye los testimonios de las hermanas y copropietarias de la apelante, fue unívoca al respaldar la tesis de la apelada. Y recuerda que desde 2003 ya se produjo una novación modificativa de los contratos de arrendamiento iniciales en lo que atañe al precio del alquiler, conviniéndose que fuese el que resultase de las cuentas de explotación de todo el complejo, y así lo aceptaron los padres de la apelante (en 2004 ni siquiera se repartieron dividendos por no haber obtenido beneficios). Habiendo incluso los causantes de la apelante acudido a las juntas en que se acordó el reparto de beneficios en 2005, 2009, 2013 y 2014, donde se acordó el reparto por unanimidad en la forma que sostiene la apelada. En este último ejercicio, sin embargo, no se abonó suma alguna a los propietarios puesto que cesó la explotación y se acometieron obras de reforma integral del complejo.

Finalmente, destaca que la explotadora retenía un porcentaje para declararlo a efectos del IRPF, sin que haya constancia de que la contraria haya presentado declaración complementaria alguna por las referidas retenciones.



SEGUNDO. Limitación temporal y objetiva de la reclamación. De lo expuesto se desprende que la reclamación se encuadraría temporalmente entre 2012 y octubre de 2017 en lo que atañe al alquiler y a partir del otoño de 2014 en lo que concierne a los gastos de comunidad y de consumo de agua.

Y en primer término la Sala entiende que el límite temporal de la generación de los conceptos reclamados habría de acabar el 31 de octubre de 2014, fecha en la que se ha probado que el apartamento salió del ámbito de la explotación de la apelada. La propia apelante y sus hermanas reconocieron que, sabiendo que se pretendía ceder la explotación a un tercero, no aceptó la apelante que el apartamento litigioso pasará a ser explotado por la mercantil que se haría cargo de su explotación previa remodelación del complejo. La realidad de la entrega se desprende de los testimonios de la Sra. Valle , antigua contable de la apelada, como de quien fue director del complejo, don David . Y la propia apelante admitió en el plenario que sabía que el apartamento estaba cerrado desde dicho año. Entendemos, por tanto, que, acreditados el cese de actividad de la apelada, la voluntad de la apelante de no ceder su apartamento a otra explotadora y la entrega de llaves del inmueble, o la puesta a disposición de las propietarias, no puede atenderse a las pretensiones contenidas en el suplico de la demanda en los apartados E, F y G.



TERCERO. La controversia queda centrada, por tanto, en torno a la interesada declaración de resolución unilateral de los contratos de 1996 y 1998 por parte de la mercantil explotadora y a la procedencia o no del pago de rentas devengadas entre 2012 y octubre de 2014.

En lo que al primer aspecto atañe, y una vez examinado el contenido de los correos electrónicos adjuntos a la contestación a la demanda como documentos números 38 a 43, la Sala no puede dotar a sus textos del alcance interpretativo que hace la apelante. Cierto es que se reconoce la existencia de un pacto después de la indubitada entrega del apartamento arrendado a la propiedad en 2009 y su restitución al ámbito de la explotación en 2010, pero en modo alguno del contenido de tales correos se puede inferir que en 2010 el negocio jurídico que surgió del nuevo acuerdo de voluntades presente el mismo contenido que los contratos de 1996 y 1998. En cualquier caso, que el contenido del nuevo pacto fue verbal y no el íntegro de los contratos escritos de la década anterior se desprende del resto de pruebas, eminentemente testificales, que se practicaron en el plenario. Tales testimonios han de servirnos para desmontar tanto la tesis de que se produjo, en relación con el apartamento NUM000 , una resolución unilateral de los contratos de los años noventa del siglo pasado en octubre de 2014, puesto que ya se habían resuelto de mutuo acuerdo en 2009, como la relativa al impago de rentas, como examinaremos en el siguiente fundamento jurídico.

Y si trasladásemos la resolución unilateral al ámbito del contrato de nuevo cuño acordado en 2010, entendemos que, por un lado, no se ha probado que se sometiese a un plazo específico su duración y, por otro, que se ha acreditado la oferta a la apelante, ante la imposibilidad de que la empresa formada por los propietarios pudiese continuar con la explotación, de la opción de integrarse en un nuevo proyecto de explotación con un tercero, lo que aquella, como reconoció en el plenario, desechó. Por tanto, de estos datos no podemos obtener que se produjese una resolución unilateral.

De cualquier modo, hemos de recordar que lo que se sostiene en la demanda y en el recurso es que se resolvieron unilateralmente los contratos del siglo XX y no el nuevo de 2010, por lo que la pretensión no podría trasladarse a este último cuya vigencia entendemos. Pero es que, además, las consecuencias que se pretenden en relación con los primeros pactos derivan de un incumplimiento de la forma del preaviso contenida en sus textos, preaviso este cuyo convenio en 2010 no se ha acreditado.



CUARTO. I. En lo que atañe a las rentas, hemos de recordar que durante la mayor parte del periodo de tiempo a que se contrae la reclamación todavía se encontraba viva la madre de la apelante, siendo por tanto ella la que debía recibir el precio de los alquileres. Igualmente ha resultado acreditado que mientras estuvo viva fue ella quien en su cuenta corriente recibió las rentas. Y decimos esto no solo porque se ha obtenido de la prueba testifical dicha conclusión sino porque la propia actora en el hecho sexto de su demanda, primer párrafo, afirma que hasta el 8 de febrero de 2014, data del deceso, su madre venía recibiendo en su cuenta corriente los importes que dicho apartamento nº NUM000 generaba en los indicados conceptos pactados. Por tanto, apreciamos cierta contradicción entre lo afirmado en el cuerpo de la demanda (que se venían cobrando las rentas) y lo pretendido en su suplico (que las mismas se deben) al menos en lo que concierne a las devengadas o que debieron devengarse entre 2012 y febrero de 2014 o la fecha en que los herederos de doña Lorena comunicaron a la mercantil apelada que los pagos deberían hacerse en otra cuenta corriente.

II. La Sra. Valle , otrora contable de la mercantil apelada y emisora y receptora de los correos electrónicos antes referidos, manifestó en el plenario con rotundidad no solo que comunicó a la apelante que la reintegración del apartamento en el proceso de explotación en 2010 no se hizo dando nueva vida a los contratos de 1996 y 1998 en lo que atañe a dicho inmueble, sino de conformidad con un acuerdo verbal de sencillo contenido: aplicar al apartamento el mismo régimen de pagos que se venía observando casi desde el inicio de la explotación del complejo por la apelada, esto es mediante un reparto anual de los beneficios que resultaren del correspondiente ejercicio económico, de modo que, si después de sufragar gastos, había excedentes, se repartía entre los distintos propietarios que habían puesto sus apartamentos en explotación.

Extremo refrendado igualmente con quien dijo ser asesor fiscal de la mercantil apelada, Sr. Fulgencio , quien categóricamente afirmó que 'se repartía lo que había'.

De modo que de nada sirve el que la apelante se haya embarcado en la realización de una pericial a fin de determinar cuál debía ser el precio del alquiler, bien atendiendo a los parámetros de los contratos suscrito en el siglo pasado bien a precios medios de apartamentos turísticos de Playa del Inglés según datos publicados por el Patronato de Turismo e ISTAC, puesto que, a nuestro juicio, ha quedado sobradamente acreditado que el importe de las rentas se abonaba conforme al simple sistema expuesto por los testigos Sres. Valle y Fulgencio , esto es que 'se repartía lo que había'.

III. Hemos dicho en el apartado primero de este fundamento jurídico que se ha reconocido que hasta febrero de 2014 que las rentas fueron percibidas en la cuenta corriente de la fallecida madre.

En lo que concierne a las posteriores, las devengadas entre febrero y octubre de dicha anualidad, se ha probado, por así haberlo manifestado la Sra. Valle , que en dicho último ejercicio no se repartieron rentas por haberlo acordado así la junta puesto que el complejo permaneció, por su estado de obsolescencia y dejadez, prácticamente sin explotar.

Por consiguiente, entendemos que las rentas que se repartieron hasta 2014 fueron percibidas por todos los propietarios que tenían sus apartamentos en explotación, incluida la madre de la apelante.

IV. En resolución, la Sala ha llegado a la misma conclusión que la alcanzada por el juez de primera instancia, la de que ninguna renta se debe hasta el momento en que restituyó el apartamento a la apelante a finales de 2014, y, por tanto, consideramos procedente la confirmación de la sentencia recurrida.



QUINTO. Costas. La desestimación del recurso comporta imponer al recurrente el pago de las costas generadas en esta alzada - artículo 398.1 de la LEC-.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación formulado por DOÑA Purificacion y COMUNIDAD HEREDITARIA DE DOÑA Lorena contra la sentencia dictada el 21 de marzo de 2018 por el Juzgado de Primera Instancia número 10 de Las Palmas de Gran Canaria en el juicio ordinario 188/2017, debemos confirmar y confirmamos dicha resolución con imposición a la apelante del pago de las costas devengadas en esta alzada.

Dedúzcanse testimonios de esta resolución, que se llevarán a Rollo y autos de su razón, devolviendo los autos originales al Juzgado de procedencia para su conocimiento y ejecución una vez sea firme, interesando acuse recibo.

Llévese certificación de la presente Sentencia al rollo de esta Sala y a los autos de su razón y notifíquese a las partes haciéndolas saber que contra la misma podrá interponerse recurso de casación exclusivamente por interés casacional ( art. 477.3º LEC), al haberse seguido el procedimiento por razón de la materia y/o por cuantía inferior a 600.000,00 € y, en su caso, conjuntamente, extraordinario por infracción procesal (por los motivos dispuestos en el art. 469 LEC). Deberá interponerse ante este Tribunal en el plazo de veinte días a contar desde la notificación de esta sentencia, y cuyo conocimiento corresponde a la Sala Primera del Tribunal Supremo, debiéndose cumplir los requisitos previstos en el Capítulo IV -en relación con la Disposición Final decimosexta- y en el Capítulo V del Título IV del Libro II de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Al tiempo de interponerse será precisa, bajo perjuicio de no darse trámite, la constitución de un depósito de cincuenta euros, por cada uno de los recursos interpuestos, debiéndose consignar en la oportuna entidad de crédito y en la «Cuenta de Depósitos y Consignaciones» abierta a nombre de este Tribunal, lo que deberá ser acreditado.

Así por esta nuestra sentencia definitivamente juzgando, la pronunciamos, mandamos y firmamos.