Sentencia Civil Nº 534/2010, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 891/2009 de 26 de Octubre de 2010

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN CUARTA

ROLLO Nº 891/2009

JUICIO VERBAL Nº 438/2008

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 41 DE BARCELONA

S E N T E N C I A Nº 534/2010

Ilmos. Sres.

D. VICENTE CONCA PÉREZ

Dª. MERCEDES HERNÁNDEZ RUIZ OLALDE

Dª. MIREIA RÍOS ENRICH

En la ciudad de Barcelona, a veintiseis de octubre de dos mil diez

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Verbal nº 438/2008, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 41 de Barcelona, a instancia de JOSEL, S.L., contra D. Pedro Antonio ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 14 de Julio de 2009, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que estimando totalmente la demanda instada por JOSEL, S.L. representada por el Procurador de los Tribunales Sr. Ranera, contra Don Pedro Antonio , representado por la Procuradora de los Tribunales Sra. Ribas, debo de declarar y declaro resuelto por extinción de plazo el contrato de arrendamiento suscrito a fecha 15-2-1969 sobre la vivienda sita en c/ DIRECCION000 nº NUM000 , NUM001 de Barcelona que ligaba a los litigantes, acordando haber lugar al desahucio solicitado en demanda, y condenado por ello a la parte demandada (y a quienes de la misma traigan causa) a dejar dicha vivienda libre, vacua y expedita y a disposición de la actora con apercibimiento de lanzamiento si no lo verificara en el legal plazo, e imponiendo a dicha parte demandada el pago de las costas causadas en esta instancia".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 7 de Octubre de 2010.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. VICENTE CONCA PÉREZ.

Fundamentos

PRIMERO.- La actora, Josel SL, ejercita acción frente a D. Pedro Antonio , arrendatario de la vivienda de su propiedad, sita en Barcelona, c/ DIRECCION000 , NUM000 , NUM001 , a fin de que se declare la extinción del contrato por transcurso del plazo pactado. Dice la actora que es propietaria de la expresada vivienda por absorción de la anterior propietaria, Donca SA, que a su vez había adquirido el inmueble a Inmobiliaria Colonial SA. Añade que por parte de esta última sociedad le fue notificada al demandado la actualización de renta al amparo de la nueva ley arrendaticia en fecha 27 de marzo de 1995, acogiéndose éste a la regla 6ª de la DT 2ª , que permitía rechazar la actualización a cambio de que el contrato se extinguiera en ocho años. A partir de marzo de 2003, pues, el contrato entra en tácita reconducción hasta que el 10 de abril de 2007 la propiedad notifica su voluntad de que no se siga reconduciendo el contrato a partir de 27 de marzo de 2008. Finalmente, dice la actora que ante el Juzgado nº 2 de esta ciudad se siguió el juicio ordinario 451/06 en el que se instó la resolución del contrato por denegación de la prórroga, desconociéndose al tiempo de aquel proceso que el arrendatario había hecho la opción del apartado 6 de la DT 2ª citada.

La parte demandada se opone a la acción ejercitada en los términos que veremos al analizar el recurso que la misma interpone al ser estimada la demanda.

SEGUNDO. - El juez de la primera instancia estima la demanda tras rechazar la excepción de cosa juzgada y demás defensas esgrimidas por el demandado. Dice éste que en el anterior juicio seguido entre las partes, la actora denegó la prórroga por entender que la demandada tenía otras viviendas a su disposición, por lo que quedó establecido que el contrato estaba sujeto a prórroga, lo que ahora no puede ser desconocido por la parte actora. Se remite al artículo 222 Lec .

Dice el apelante que la actora, según manifiesta en su demanda, tuvo conocimiento de la existencia de la carta acogiéndose a la regla del apartado 6º citado durante la tramitación del anterior proceso. Si ello fue así, dice el apelante, debió haber renunciado a la acción allí ejercitada y haber entablado el actual proceso, sin esperar a que se dictara sentencia, sin duda con la expectativa de ver si ganaba aquel proceso. Ésta es una posibilidad que tenía el actor, pero también podía hacer lo que hizo: terminar el anterior proceso e incoar el actual. Una vez iniciado el proceso, la actora podía decidir seguir adelante con él, hasta su terminación, sin que ello suponga que renuncia o pierde cualquier otra acción que le pueda corresponder. Por otra parte, no hay que perder de vista que el curso del proceso y de la relación material subyacente puede seguir caminos separados y divergentes, rigiéndose cada relación por sus normas propias.

Lo que sí sería relevante es que el hecho material en que consiste la aparición de la carta por la que el arrendatario se acoge a la regla 6ª pudiera haberse incorporado al proceso en forma relevante. Es claro que en nada podía influir dicha carta en aquel proceso en el que se instaba la resolución en los términos que dijimos, por lo que ningún sentido tenía su incorporación al proceso.

Cuando hablamos de cosa juzgada hemos de entender, en este caso, que hacemos referencia al supuesto del artículo 400 Lec, no al del 222 Lec. Es claro que no concurren las identidades que exige este precepto. Lo que es relevante ahora es valorar si en el anterior proceso hubo posibilidad de ejercitar la acción que ahora se ejercita, porque si la respuesta es afirmativa, entonces sí concurriría la excepción de cosa juzgada.

Pero esto precisamente es lo que el juez valora que no ocurrió, porque entiende que la actora, al tiempo de la anterior demanda, desconocía la existencia de la carta de referencia.

TERCERO. - Dice el juez que cuando Donca SA adquirió este inmueble y otros a Inmobiliaria Colonial SA, se relacionó y unió el contrato de arrendamiento que nos ocupa, pero no aparece la carta de referencia. Por eso, considera el juez que cuando Josel SA adquiere Donca SA no sabe nada de la existencia de dicha carta, de la que sólo tiene conocimiento cuando al dirigirse a Colonial para ver si se había actualizado en su día la renta al demandado, el Sr. Ernesto , que había intervenido en la gestión de esa circunstancia, comunica a Josel SA que existe dicha carta.

En su recurso el demandado dirige todo tipo de defensas contra el documento por el que el referido Señor Ernesto afirma que le fue entregada esa carta por el demandado. Lo cierto es que la manifestación notarial Don. Ernesto no es sino un elemento más del conjunto probatorio que tiene por objeto determinar si el actor podía ejercitar la acción por extinción del plazo al tiempo en que ejercitó la acción resolutoria por denegación de prórroga. La autenticidad de la manifestación Don. Ernesto no ofrece duda al tribunal. Otra cuestión es que se pudiera haber propuesto como prueba testifical, y que realmente tenga esa naturaleza de testifical encubierta. Pero como documental ahí está y ha de producir sus efectos.

Cierto que al no haber contradicción sobre la prueba y serle vedada a la parte demandada la posibilidad de interrogar al emisor de la comunicación, el valor que se ha de dar es más relativo, pero en cuanto a la autenticidad del documento ninguna duda razonable abriga el tribunal.

Lo que ocurre, como ya hemos dicho, es que la realidad de que la carta era desconocida para la actora al tiempo de interponer la anterior demanda y ejercitar la anterior acción es algo que aparece probado a los ojos del tribunal. Así es, sobre todo, por una razón de puro sentido común: si esa carta hubiera estado en poder de la actora, nunca se habría embarcado en el ejercicio de una acción resolutoria de resultado incierto, teniendo a su alcance otra (la actual) con la que tenía altísimas probabilidades de ganar el pleito.

Pero podría darse la circunstancia de que la carta hubiera estado en poder de la actora y que por desidia, descuido, negligencia o error no la hubiera hecho valer oportunamente. En ese caso, habríamos dicho que su error o negligencia no puede perjudicar a la otra parte. Y aquí sí cobra importancia y peso específico la carta, ya que con ella se determina que al tiempo de la anterior demanda no había noticia de esa carta. Las objeciones del apelante a la forma en que se incorpora el contenido probatorio referido al Sr. Ernesto podría plantear dudas acerca del valor a darle a sus manifestaciones. Pero también aquí hay un dato que corrobora y acredita, desde la perspectiva de la sana crítica que debe presidir la valoración de la prueba, que la carta no fue entregada a la actora al tiempo de su adquisición de la vivienda de autos: en la escritura por la que adquiere su causante no se incorpora dicha carta.

CUARTO.- Precisamente esa escritura la interpreta el apelante en sentido contrario. Dice que los tres propietarios que la vivienda ha tenido desde la entrada en vigor de la Lau, están conformes en que la vivienda estaba sujeta a prórroga y que si la carta es auténtica, la voluntad coincidente de los tres fue hacer caso omiso de la misma. A estas alturas ya no puede cuestionarse la realidad de la carta y la autenticidad de la misma. Por eso, pasaremos por alto las insinuaciones o dudas que sobre tal autenticidad. La carta fue firmada por el demandado y no se acompañó por Inmobiliaria Colonial SA al vender el inmueble a Donca SA, precisamente por error. Dice el apelante que hay que probar ese error y que, o bien la carta no existía, o bien no se le dio valor por las partes, dejándola fuera de la venta. Sobre lo primero ya nos hemos pronunciado; sobre lo segundo, la sana crítica repele esa interpretación. Es inimaginable que esa carta se excluyera del contrato voluntariamente; no tiene sentido ni lógica alguna. El plazo de ocho años vencía al año siguiente de la escritura y con la carta el contrato quedaba extinguido. ¿ Cómo se puede explicar que el vendedor no quisiera transmitir ese documento al comprado, cuando lo único que hacía era aumentar claramente el valor del inmueble? La única explicación lógica es la del error y la omisión involuntaria.

Por lo demás, al tiempo de la escritura de compraventa el plazo de ocho años aún no había transcurrido, y no se podía obtener la extinción del contrato todavía. Quizás esto explique el error. Pero lo que consideramos probado es que ni en esa transmisión ni en la siguiente, por la que adquiere la actora, hay noticia alguna de la existencia de dicha carta. Y por ello podemos afirmar que la carta aparece en momento posterior, no habiendo sido tenida en cuenta en ninguna de las actuaciones llevadas a cabo por la actora en relación con el piso que nos ocupa.

QUINTO.- Lo que ahora pretende la defensa del apelante, legítimamente, sin duda, es aprovechar ese descuido para eludir la consecuencia de un acto propio (éste sí) del apelante: que convino con la propiedad la extinción del contrato en el plazo de ocho años, a cambio de la no actualización de la renta. Ésta era una posibilidad recogida en la ley, a ella se acogieron los arrendatarios a los que les interesó, y a ella se acogió el demandado en su día. Que ahora no le interese, es obvio, pero no puede ir contra sus propios actos y contra lo convenido expresamente. Quién redactara esa carta es totalmente irrelevante; lo que está claro es que su contenido es muy claro y que las consecuencias de la misma tampoco ofrecen duda. Porque no olvidemos que la renta no se actualizó. ¿Y por qué? ¿Es lógico que una mercantil inmobiliaria no actualice la renta?

En cuanto a las alegaciones sobre la indisponibilidad de la vivienda y la nulidad de la pretendida renuncia del demandado mediante la carta de referencia, sólo decir que el arrendatario es el demandado y que la circunstancia de que esté casado en nada modifica el régimen legal que nos ocupa. No se puede equiparar la situación a la previsión del artículo 12 Lau . Este precepto contempla el caso en que el arrendatario decide no renovar el contrato o desiste del mismo, pero la DT 2ª, apartado 6º lo que contempla es un pacto en el que se conviene la finalización del contrato a cambio de una contraprestación: la no actualización de la renta. No nos encontramos, pues, ante una renuncia, sino ante un convenio entre las partes de un contrato.

En cuanto al emplazamiento de la esposa del demandado, no cabe sino decir lo mismo: ella no es parte en el contrato y el pacto a que llegó la arrendadora y el arrendador es perfectamente válido; es más, deriva directamente de una expectativa consagrada legalmente.

Por todo lo expuesto, debemos desestimar el recurso y confirmar la sentencia apelada, con el consiguiente pronunciamiento en cuanto a las costas (artículo 398 Lec )

Vistos los preceptos aplicables,

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de D. Pedro Antonio frente a la sentencia dictada en el juicio verbal nº 438/08 seguido ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 41 de Barcelona, debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS dicha sentencia, con imposición al apelante de las costas de este recurso.

Notifíquese, y firme que sea devuélvanse los autos al Juzgado de origen con testimonio de esta sentencia para su ejecución y cumplimiento, y archívese la original.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando en esta instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.