Sentencia Civil Nº 534/2011, Audiencia Provincial de Granada, Sección 3, Rec 588/2011 de 16 de Diciembre de 2011

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE GRANADA

SECCIÓN TERCERA

ROLLO Nº 588/2011 - AUTOS Nº 159/2009

JUZGADO DE LO MERCANTIL Nº 1 DE GRANADA

ASUNTO: JUICIO ORDINARIO

PONENTE SRA. ANGÉLICA AGUADO MAESTRO.

S E N T E N C I A N º 534

ILTMOS. SRES.

PRESIDENTE

D. JOSÉ REQUENA PAREDES

MAGISTRADOS

D. ENRIQUE PINAZO TOBES

Dª ANGÉLICA AGUADO MAESTRO

En la Ciudad de Granada, a 16 de diciembre de 2011.

La Sección Tercera de esta Audiencia Provincial constituida con los Iltmos. Sres. al margen relacionados ha visto en grado de apelación -rollo nº 588/2011- los autos de Juicio Ordinario nº 159/2009 del Juzgado de lo Mercantil nº 1 de Granada, seguidos en virtud de demanda de don Eliseo y doña María Rosa , representados por la procuradora doña Ana Fernández de Liencres Ruiz y defendidos por la letrada doña Eva Fernández Ortega; contra Inversiones Inmobiliarias Pegrasol, S.L., representada por la procuradora doña Olga Ávila Prat y defendida por el letrado don Ignacio Dávila Castañeda.

Antecedentes

PRIMERO: Por el mencionado Juzgado se dictó sentencia en fecha 14 de julio de 2010 , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Estimando totalmente la demanda interpuesta por la representación de D. Eliseo y Dña. María Rosa :

PRIMERO.- Declaro resuelto el contrato de compraventa de 22 de noviembre de 2006 suscrito entre las partes y condeno a la demandada a que pague a los actores la suma de 9.000 euros, más los intereses legales de tal cantidad desde la fecha de la interposición de la demanda.

SEGUNDO.- Condeno igualmente a la demandada a las costas causadas en el presente procedimiento".

SEGUNDO: Contra la anterior sentencia se interpuso recurso de apelación por la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la parte contraria que se opuso; una vez remitidas las actuaciones a la Audiencia Provincial fueron turnadas a esta Sección Tercera el pasado día 5 de octubre de 2011.

TERCERO: Formado el rollo se señaló el día 15 de diciembre de 2011 para la votación y fallo con arreglo al orden establecido para estas apelaciones.

Siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª ANGÉLICA AGUADO MAESTRO.

Fundamentos

PRIMERO: Don Eliseo y doña María Rosa presentaron demanda de juicio ordinario sobre resolución de contrato de compraventa celebrado con Inversiones Inmobiliarias Pegrasol, S.L., el 22 de noviembre de 2006 y que tenía por objeto el piso NUM000 y una plaza de garaje del conjunto residencial denominado DIRECCION000 en Las Gabias (Granada), al considerar que la vendedora incumplió sus obligaciones de entregar la vivienda en el plazo pactado en el contrato y por la falta de avales que garantizaran, en su caso, la devolución de las cantidades entregadas a cuenta.

La sentencia dictada en primera instancia, no obstante considerar que el mero retraso en la entrega de la vivienda carece de eficacia para que prospere la acción de resolución de los contratos con prestaciones recíprocas y que, en el caso de autos, ese retraso de menos de cuatro meses, autónomamente considerado, no puede ser contemplado como causa de resolución, termina estimando la demanda al entender que existe un cumplimiento defectuoso de las obligaciones de la vendedora "generador de la frustración del negocio", pues "los compradores permanecieron largos meses sin explicación alguna, hasta octubre de 2008, 14 meses después"..."situación de vacío y desatención que sólo cabe imputar a la demandada". Este incumplimiento defectuoso de las obligaciones de la demandada le lleva al tribunal de primera instancia a estimar la demanda y, en consecuencia, a declarar resuelto el contrato de compraventa por causa imputable de la parte vendedora, condenándola a devolver los 9.000 euros recibidos en su día como parte del precio, intereses legales y costas.

Frente a dicha resolución, Inversiones Inmobiliarias Pegrasol, S.L., interpone recurso de apelación al considerar que no existe incumplimiento que le sea imputable y si no se otorgó la escritura pública de compraventa a partir de febrero de 2008 fue por la falta de interés de los compradores, solicitando la revocación de la sentencia y se dicte otra que desestime la demanda, condenando a los actores al pago de las costas.

SEGUNDO : En el presente procedimiento son hechos no discutidos la realidad del contrato de compraventa celebrado en la fecha antes mencionada, donde se pactó que las obras estarían terminadas para el 31 de agosto de 2007, con un margen de tolerancia de 60 días para efectuar la entrega a la compradora (fol. 24), lo que implica que la vivienda y la plaza de garaje debían estar a su disposición, como muy tarde, el 1 de noviembre de 2007.

El certificado final de obra es de 7 de diciembre de 2007 (fol. 88) y la licencia de primera ocupación fue concedida por el Ayuntamiento de Las Gabias el 19 de febrero de 2008 (fol. 90). A partir de este momento la entidad vendedora envió a los compradores hasta tres cartas certificadas con acuse de recibo comunicándoles la disposición a otorgar las escrituras públicas, cobrar el resto del precio pendiente de pago y entregar las viviendas, cartas que a pesar de ser recibidas por los actores -salvo la última de 24 de septiembre de 2008 que fue devuelta por no encontrarse nadie en el domicilio y no pasar el destinatario por la oficina de correos para retirarla (fol. 92)-, se desentendieron completamente de su obligación de recibir el inmueble y pagar el precio pactado, para instar la resolución el 8 octubre de 2008, cuando la vivienda llevaba terminada y a su disposición desde hacía más de siete meses.

Ante esta situación, la parte vendedora comunicó a los compradores el 13 de febrero de 2009 que resolvía el contrato ante la negativa a firmar la escritura pública y pagar el precio pendiente, perdiendo tanto los derechos sobre la vivienda como las cantidades entregadas a cuenta del precio, ateniéndonos tanto al contrato como al Código Civil (fols. 46 y 47). Esta comunicación fue respondida por los compradores el 17 de febrero de 2009 (fols. 50 y 51), exigiendo la devolución de los 9.000 euros al entender que la resolución del contrato sólo era imputable a la parte vendedora que ni había entregado la vivienda ni los avales, presentando la demanda un mes más tarde.

TERCERO: Por tanto, a la fecha de la demanda donde los compradores ejercitan la acción de resolución del contrato, estos ya conocían la decisión de la otra parte de darlo por resuelto ante su negativa a otorgar la escritura pública y pagar el precio, de donde se deduce que a 13 de marzo de 2009, ambas partes contratantes estaban de acuerdo en dejar sin efecto el contrato, rescindirlo, quedando reducida la cuestión controvertida a resolver el destino final de los 9.000 euros que fueron entregados en su día como parte del precio.

Para resolver la controversia tenemos que tener en cuenta, en primer lugar, los términos del contrato donde en la estipulación sexta -relativa a la entrega de la vivienda (fol. 32)-, se pactó la posibilidad de que la parte compradora le concediera al vendedor una prórroga para la entrega del inmueble, en la forma y con las condiciones que allí se determinan: "de superarse la fecha prevista para la entrega la parte compradora podrá optar por exigir el cumplimiento de la obligación, concediendo, en tal caso al vendedor una prórroga, o por la resolución del contrato".

Si la parte compradora optaba por la resolución del contrato tendría derecho al reintegro de las cantidades entregadas a cuenta, más los intereses legales. Si optaba por conceder una prórroga a la vendedora para la entrega de la vivienda, el vendedor debería abonar al comprador los intereses legales sobre las cantidades satisfechas hasta ese momento.

En el caso de autos, la parte compradora optó por conceder al vendedor una prórroga para la entrega del inmueble, lo que podemos deducir de dos circunstancias: la primera porque no manifestó su intención de resolver el contrato, hasta transcurridos once meses de la fecha pactada y cuando la vivienda llevaba a su disposición más de siete meses; y, la segunda, porque así lo reconoció expresamente la Sra. María Rosa en el acto del juicio.

La resolución por causa imputable al vendedor nunca fue aceptada por Inversiones Inmobiliarias Pegrasol, S.L., que intentó por cartas certificadas y llamadas telefónicas -tal y como reconocieron los actores en el acto del juicio-, contactar con los compradores para que estos acudieran ante la notaría y otorgaran la escritura pública y pagaran el precio pactado. Ante ese incumplimiento de sus obligaciones por los compradores, la parte demandada optó por la resolución, posibilidad prevista en la exposición quinta del contrato (fol. 26): si la parte compradora se negare a recibir el inmueble en el plazo de quince días que se le concede para ello, o no compareciere a tal efecto en dicho plazo, o se negase, igualmente a cumplir sus obligaciones en cuanto al pago o instrumentación del precio, la parte vendedora podrá exigir el cumplimiento de este contrato o darlo por resuelto y se estará, en caso de resolución, a lo dispuesto en el apartado sexto de las condiciones generales (que, en realidad, sólo es aplicable al comprador). Por el contrario, la estipulación octava del contrato si hace referencia de nuevo al supuesto en que el comprador no pague a su vencimiento la cantidad correspondiente y, en tal caso, la parte vendedora tiene derecho a la resolución del contrato que se producirá de pleno derecho, con la sola declaración en tal sentido de la parte vendedora . Si optase por la resolución, establece el contrato que se estará a lo dispuesto en el art. 1.454 del Código Civil , que regula las arras penitenciales y que permiten a la parte vendedora a rescindir el contrato con la obligación de devolver duplicadas la cantidad recibida como señal.

CUARTO: Del análisis del contrato y las actuaciones de las partes una vez tomada la decisión de resolver el contrato, se aprecia la falta de equilibrio entre las prestaciones, pues si la parte compradora optaba por la resolución, sólo tenía derecho a recuperar lo entregado como parte del precio y a ser indemnizada por los intereses legales de dicha cantidad; mientras que si es la vendedora quien ejercita esa opción, pretende hacer suyas las cantidades recibidas a cuenta del precio, conforme a lo pactado y lo previsto en el Código Civil, cuando ni el contrato ni el Código Civil así lo establecen.

Como las partes están de acuerdo en la resolución del contrato de compraventa y la parte vendedora no ha presentado demanda reconvencional ejercitando la acción de indemnización por los daños y perjuicios que esa resolución le haya podido ocasionar, tal y como prevé el art. 1.124 del Código Civil , y como de los términos del contrato no se deduce que automáticamente la parte vendedora tenga derecho a hacer suyo lo recibido a cuenta del precio, son de aplicación los arts. 1.123 , 1.295 , 1.303 y concordantes del Código Civil que en caso de resolución obligan a las partes a la devolución de las cosas que fueran el objeto del contrato y en el presente procedimiento al no acreditar la parte vendedora la existencia de daños y perjuicios a indemnizar por la resolución, está obligada a restituir lo percibido por cuenta del precio a la parte compradora, como se acuerda en la resolución recurrida.

Un caso similar al de autos se analiza por el Tribunal Supremo en la sentencia de 4 de octubre de 2011 , si bien en este supuesto la parte vendedora, a través de la reconvención, solicitó la correspondiente indemnización, lo que no ocurre en el caso de autos.

QUINTO: A pesar de desestimarse el recurso de apelación, consideramos que no procede hacer condena en costas en ninguna de las dos instancias al resultar acreditado que el contrato se resuelve por acuerdo de las partes y no por incumplimiento relevante imputable a la parte vendedora, lo que justifica la interposición del recurso ( art. 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

Vistos los citados preceptos y demás de general y pertinente aplicación, EN NOMBRE DE S.M. EL REY,

Fallo

Desestimamos el recurso de apelación interpuesto por Inversiones Inmobiliarias Pegrasol, S.L., y confirmamos la sentencia dictada el 14 de julio de 2010 en el juicio ordinario nº 159/2009, seguido ante el Juzgado de lo Mercantil nº 1 de Granada , salvo en las costas que no procede la condena en ninguna de las dos instancias, con la devolución del depósito a la parte recurrente.

Notifíquese esta sentencia a las partes, haciéndoles saber que contra esta resolución cabe recurso de casación, siempre que la resolución del recurso presente interés casacional, a interponer ante este Tribunal en el plazo de VEINTEDÍAS , a contar desde el siguiente a su notificación, siendo resuelto por la Sala 1ª de lo Civil del Tribunal Supremo.

Firme la presente resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de 1ª Instancia de procedencia, con testimonio de la presente resolución, para su conocimiento y efectos.

Así por esta nuestra sentencia definitivamente juzgando, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

Publicación.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Iltmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por la Iltma. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el Secretario certifico.