Sentencia Civil Nº 534/2014, Audiencia Provincial de Las Palmas, Sección 5, Rec 1108/2012 de 27 de Noviembre de 2014

Encabezamiento

SENTENCIA

Iltmos. Sres.

Presidente:

D. Víctor Caba Villarejo

Magistrados:

Dª. Mónica García de Yzaguirre (Ponente)

D. Víctor Manuel Martín Calvo

En Las Palmas de Gran Canaria, a 27 de noviembre de 2014.

SENTENCIA APELADA DE FECHA: 26 de abril de 2012

APELANTE QUE SOLICITA LA REVOCACIÓN: INMOBILIARIA MASAR CANARIAS, S.L.

VISTO, ante AUDIENCIA PROVINCIAL SECCIÓN QUINTA, el recurso de apelación admitido a la parte demandada, en los reseñados autos de Juicio Ordinario 727/2011, contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 5 de Arrecife, de fecha 26 de abril de 2012 , seguido el recurso a instancia de INMOBILIARIA MASAR CANARIAS, S.L., representada por el Procurador D. Daniel Cabrera Carreras y dirigida por el Letrado D. Augusto Pérez-Cepeda Vila; contra Doña Sandra , y Doña Emma , Don Florencio , Don Marcelino , Doña Nicolasa y Don Sixto , representados todos ellos por la Procuradora Doña Emma Crespo Ferrándiz y asistidos de la Letrada Doña Paula Lago Correa.

Antecedentes

PRIMERO.- El Fallo de la Sentencia apelada dice: 'Que estimando la demanda interpuesta por la representación procesal de DOÑA Sandra , Y DOÑA Emma , DON Florencio , DON Marcelino , DOÑA Nicolasa Y DON Sixto :

1) Debo declarar y declaro resuelto el contrato de compraventa suscrito por las parts en fecha 30 de octubre de 2004 por incumplimiento de INMOBILIARIA MASAR CANARIAS, S.L., de una obligación esencial del vendedor al no hacer entrega de la propiedad en el tiempo pactado.

2). Debo condenar y condeno a INMOBILIARIA MASAR CANARIAS, S.L. a pasar por tales declaraciones y al pago a DOÑA Sandra , Y DOÑA Emma , DON Florencio , DON Marcelino , DOÑA Nicolasa Y DON Sixto de la suma de 56.385,00 euros más los intereses legales devengados desde el 28 de febrero de 2007.

3) Debo condenar y condeno a BANCO ESPAÑOL DE CRÉDITO (BANESTO) al pago de la suma de 28.192,50 euros, garantizada mediante aval bancario de fecha 9 de noviembre de 2004, inscrito en el registro especial de avales con el nº NUM000 , más el interés legal desde el día del primer requerimiento efectuado a la entidad bancaria por los compradores para el pago del aval..

4) Se condene a las demandadas al pago de las respectivas costas procesales.

Esta resolución es susceptible de recurso de apelación.

Artículo 458 LEC . Interposición del recurso.

1. El recurso de apelación se interpondrá ante el tribunal que haya dictado la resolución que se impugne dentro del plazo de veinte días contados desde el día siguiente a la notificación de aquélla.

2. En la interposición del recurso el apelante deberá exponer las alegaciones en que se base la impugnación, además de citar la resolución apelada y los pronunciamientos que impugna.

Así por esta mi Sentencia, definitivamente juzgando, lo pronuncio, mando y firmo.'

SEGUNDO.- La relacionada sentencia, se recurrió en apelación por la indicada parte de conformidad a lo dispuesto en el artículo 457 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Y no habiéndose practicado prueba en esta segunda instancia, se señaló para estudio votación y fallo para el día 26 de noviembre de 2014.

TERCERO.- Se ha tramitado el presente recurso conforme a derecho, y observando las prescripciones legales. Es Ponente de la sentencia la Ilma. Sra. Dña. Mónica García de Yzaguirre, quien expresa el parecer de la Sala.

Fundamentos

PRIMERO.- Se alza la representación de la parte demandada frente a la sentencia dictada en la primera instancia alegando en primer lugar la falta de legitimación activa y la imposibilidad de que se estime la demanda en la forma planteada.

Expone la apelante que existe una incongruencia omisiva al no tratarse el tema en la sentencia, a pesar de estar perfectamente planteado, razón por la cual considera nula la resolución que se recurre y, en consecuencia, debiendo la Sala entrar a conocer el tema que se ha planteado.

Relata la recurrente que en el contrato puede apreciarse que el matrimonio formado por Doña Sandra y su marido, Don Isaac , son los que suscriben el contrato litigioso y entregan las sumas de dinero que en el contrato figura, y, al fallecimiento de este, sus hijos, según se expresa en la propia demanda y se acredita mediante la aportación de la copia de la disposición testamentaria que se adjunta, le suceden a título de herederos universales, teniendo su madre el usufructo universal de toda la herencia.

Por ello estima la parte apelante que no se le puede condenar a que devuelva las sumas de dinero de la forma en que se hace en la propia demanda como si fuese una deuda solidaria que mantiene con todos y cada uno de los herederos en conjunto, por lo que el recurso debe ser estimado.

En segundo lugar se aduce la improcedencia de la resolución contractual al rechazar la sentencia apelada la aplicación del artículo 1105 del Código Civil .

Cita la parte el artículo 3 del Código Civil considerando que las normas deben interpretarse de acuerdo con la realidad social del tiempo en el que se aplican, sin tener en cuenta la sentencia apelada que se vive una de las mayores crisis económicas con especial incidencia en el sector de la construcción.

Aduce la parte que en unas circunstancias normales, cuanto antecede no representaría un problema desproporcionado, peo en las concretas circunstancias en que se produjo lo han sido, y desde luego, fue imprevisible para cualquiera el prever la crisis habida, y más teniendo en cuenta la incidencia especial en este sector.

Manifiesta la representación de la recurrente que en este caso no resta por ejecutar nada, y lo que falta no es más que un trámite de carácter meramente burocrático que no depende de la voluntad de su mandante, pues la duración del procedimiento depende única y exclusivamente de la Administración que debe otorgar la autorización.

Termina suplicando a la Sala que con estimación del recurso se dicte sentencia por la que se anule la sentencia que se impugna y, en su lugar, dicte otra por la que se desestime la demanda, absolviendo a su mandante de todos los pedimentos en ella contenidos.

SEGUNDO.- La alegación de falta de legitimación activa debe desestimarse. Confunde la parte recurrente la pluralidad de deudores, circunstancia en la que puede producirse o no la solidaridad de la deuda, término que utiliza la parte apelante, y la pluralidad de acreedores, que es el supuesto de autos.

Como quiera que se ejercita una acción de resolución contractual, la legitimación activa la tiene la contraparte contractual, en este caso los compradores. La demanda se presenta tanto por la compradora Doña Sandra , como por todos los herederos del otros comprador, Don Isaac , lo que se acredita con la escritura de aceptación de herencia que se aporta como documento 13 de la demanda, escritura en la que consta incorporada la certificación de fallecimiento del causante y el certificado de últimas voluntades del mismo, así como la copia del último testamento.

De acuerdo con el artículo 1257 del Código Civil los contratos producen efecto entre las partes, y sus herederos. En consecuencia, están legitimados activamente para el ejercicio de las acciones derivadas del contrato, en este caso, la de resolución, las partes y los herederos, y tal circunstancia se cumple en el caso presente. Se constituye perfectamente la relación jurídica procesal, puesto que a la recurrente demandada le reclama su contraparte contractual, con independencia de que concurriendo varios en la misma posición jurídica en el contrato las sumas objeto de condena se distribuyan de una u otra forma entre ellos, ya que tal circunstancia es plenamente ajena a la parte demandada y a esta litis, y no es objeto de discusión en la misma.

TERCERO.- La Sala ha examinado la prueba practicada en la primera instancia y alcanza, respecto a la valoración de la prueba, la misma valoración que efectúa la Juez a quo, la cual se ajusta a las normas de la Ley de Enjuiciamiento Civil, la lógica del criterio humano y las reglas de la sana crítica.

Lo cierto es que a pesar de las alegaciones que se hacen en el recurso, a la fecha de presentación de la demanda 25 de mayo de 2011, los adquirentes de la vivienda sobre plano no sólo no habían recibido notificación alguna a fin de otorgar la escritura pública de compraventa objeto del contrato privado, con entrega de la vivienda, pese a que las obras estuvieran acabadas -se aporta fotocopia de certificado final parcial de obra-, y pese a aportarse fotocopia de cédula de habitabilidad 24 de mayo de 2011, sino que ya se habían dirigido a la demandada con anterioridad primero interesando el cumplimiento, y después, la resolución. Ya desde el 22 de diciembre de 2009 la letrada de los demandantes había remitido burofax a la demandada, que recibió el mismo el día 23 de diciembre, a fin de que se otorgara la escritura pública y se entregara la vivienda comprada, y con posteridad el propio comprador, ya fallecido, Don Isaac , requirió a la demandada de resolución y para que devolviera las cantidades entregadas, en junio de 2010, puesto que la vivienda debió entregarse el 30 de agosto de 2006.

La Juez a quo analiza detalladamente la razón por la cual considera que por la parte demandada, hoy apelante, no se acredita la existencia de fuerza mayor que le exonere de responsabilidad, considerando la Sala que la existencia de crisis económica no es argumento válido para ello, pues ello habría supuesto la exoneración automática de responsabilidad en todas las relaciones obligatorias de contenido económico cuyos obligados se hayan visto afectados por la referida crisis, consecuencia del todo irrazonable y sin sustento jurídico.

La recurrente no ataca la afirmación de la sentencia de instancia de haber incumplido su obligación de entregar la vivienda en el plazo pactado en la ESTIPULACIÓN OCTAVA del contrato, donde se establecía que 'el plazo máximo de entrega será el 30 de agosto de 2006' y que 'si llegado a su vencimiento, no se hubiese acabado por razones técnicas o causas de fuerza mayor, habrá un plazo máximo de 6 meses para la entrega de la vivienda'. De acuerdo con la precitada cláusula que la entrega de la vivienda debía realizarse en último extremo el día 28 de febrero de 2007. Desde esta fecha y hasta la remisión del burofax por el causante de los actores a la demandada para tener por resuelto el contrato, en fecha 9 de junio de 2010, reclamando la devolución de las cantidades entregadas y los intereses legales (documento 5 de la demanda), transcurrieron casi cuarenta meses.

En definitiva, la parte demandada no ataca los hechos probados, que acepta, sino que pretende que se considere que la falta de entrega de la finca no le es imputable, y no puede calificarse de incumplimiento ni dar por ello lugar a la resolución del contrato. Sin embargo, dedicándose la demandada recurrente profesionalmente y como actividad mercantil empresarial a la promoción inmobiliaria, la obtención de la licencia de primera ocupación del inmueble, que es una actividad reglada de la administración que certifica que la edificación reúne las condiciones para ser habitable y cumple la normativa urbanística que le es de aplicación, y por tanto, entre ellas, las normas de seguridad establecidas para su destino de viviendas, forma parte de la obligación comprometida en el contrato que se firmó sobre plano, estando el edificio en construcción, y por lo tanto la falta de obtención de la licencia es un verdadero y propio incumplimiento contractual imputable a la vendedora. La obligación de entrega comprende por ello la de dar la vivienda en perfecto estado para un inmediato uso por el adquirente conforme a su destino, es decir, para ocuparla como vivienda para sí y su familia, circunstancia que no puede tener lugar si la edificación levantada a instancia de la promotora vendedora no reúne las especificaciones urbanísticas y administrativas necesarias para obtener la licencia de primera ocupación, y en tanto que esta no se obtenga. Téngase en cuenta que el adquirente no puede contratar los suministros necesarios para la habitabilidad de la finca, electricidad, agua, etc, si la vivienda carece de la licencia de primera ocupación.

En definitiva, la propia apelante reconoce que no cumplió con la obligación de entrega de la finca antes de recibir el requerimiento resolutorio por burofax el 9 de junio de 2010; y, por otro, y como se dice en la demanda, el contrato prevé en su cláusula octava la posibilidad para el comprador de reclamar las cantidades entregadas más el interés legal si se incumple por la promotora el plazo máximo pactado para la entrega de la vivienda, más la prórroga de seis meses también estipulada (todo lo cual vencía el 28 de febrero de 2007), por lo que fueron las propias partes las que consideraron que el incumplimiento de la obligación de entrega dentro del plazo tenía carácter esencial y facultaba a la actora para resolver el contrato y obtener la totalidad de las sumas satisfechas con más los intereses, estipulación que debe respectarse de acuerdo con lo que establecen los artículos 1254 y 1091 del Código Civil .

Procede en consecuencia la desestimación del recurso, y la confirmación de la sentencia de instancia por sus propios fundamentos, acogiendo la resolución del contrato por el incumplimiento de la demandada en su obligación esencial de entrega de la cosa, con la consiguiente condena a la devolución de las cantidades percibidas en virtud del contrato.

CUARTO.- Al desestimarse el recurso de apelación procede hacer expresa imposición a la parte apelante de las costas causadas en esta alzada, conforme establece el artículo 398.1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , decretando la pérdida del depósito constituido de conformidad con lo previsto en la Disposición adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de INMOBILIARIA MASAR CANARIAS, S.L. contra la sentencia de fecha 26 de abril de 2012, dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 5 de Arrecife , en autos de Juicio Ordinario 727/2011, CONFIRMAMOS la expresada resolución, condenando a la parte apelante al pago de las costas causadas en esta alzada, y decretando la pérdida del depósito constituido.

Dedúzcanse testimonios de esta resolución, que se llevarán a Rollo y autos de su razón, devolviendo los autos originales al Juzgado de procedencia para su conocimiento y ejecución una vez sea firme, interesando acuse recibo.

Las sentencias dictadas en segunda instancia por las Audiencias Provinciales serán impugnables a través de los recursos regulados en los Capítulos IV y V, del Título IV, del Libro II, de la Ley 1/2000, cuando concurran los presupuestos allí exigidos, y previa consignación del depósito a que se refiere la Ley Orgánica 1/2009 de 3 de noviembre que introduce la Disposición Adicional Decimoquinta en la LOPJ .

Así por esta nuestra sentencia definitivamente juzgando, la pronunciamos, mandamos y firmamos.