Sentencia CIVIL Nº 534/2018, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 654/2017 de 20 de Septiembre de 2018

Encabezamiento

Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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Recurso de apelación 654/2017 -4
Materia: Juicio verbal desahucio
Órgano de origen:Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 1 de Arenys de
Mar
Procedimiento de origen:Juicio verbal (Desahucio por falta de pago art. 250.1.1) 698/2015
Parte recurrente/Solicitante: GRAN BOGAR, S.L.
Procurador/a: Amanda Pons Bialowas
Abogado/a: MARIA TERESA BAÑERES LACARTE
Parte recurrida: Eulogio , María Dolores
Procurador/a: Laura Esparrich Rovira
Abogado/a: Joan Pascual Esquius
SENTENCIA Nº 534/2018
Magistrados:
D. Juan Bautista Cremades Morant
Dª. Isabel Carriedo Mompin
Dª. M dels Angels Gomis Masque
D. Fernando Utrillas Carbonell
Barcelona, 20 de septiembre de 2018

Antecedentes

PRIMERO.- . Se han recibido los autos de Juicio verbal (Desahucio por falta de pago art. 250.1.1) 698/2015 remitidos por Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 1 de Arenys de Mar a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante GRAN BOGAR, S.L. contra Sentencia de fecha 20/02/2017 y en el que consta como parte apelada los demandados Eulogio , María Dolores .



SEGUNDO.- . El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: 'Desestimo la demanda interpuesta por el/la Procurador/a Sr/a. Amanda Pons, en nombre y representación de GRAN BOGAR, S.L, contra Eulogio Y María Dolores con expresa imposición de las costas procesales causadas en esta instancia a la parte actora.'

TERCERO.- El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo, que ha tenido lugar el día 19/09/2018.



CUARTO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente al Magistrado Ilmo. Sr. D. Fernando Utrillas Carbonell .

Fundamentos

PRIMERO.- Frente a la sentencia de primera instancia que desestimó la demanda formulada por la demandante arrendadora Gran Bogar, S.L. , en ejercicio acumulado de la acción resolutoria, por falta de pago de la renta, del contrato de arrendamiento, de 2 de enero de 2013, de la vivienda en C/ DIRECCION000 nº NUM000 , NUM001 . NUM000 , de Calella, concertado con los demandados Sra. María Dolores y Sr.

Eulogio ; y de reclamación de las rentas adeudadas, y de las que se devenguen hasta el desalojo, por estimar la sentencia de primera instancia la excepción de procedimiento inadecuado, apela la parte demandante alegando la adecuación del juicio verbal para decidir la demanda en ejercicio acumulado de la acción de desahucio por falta de pago de las rentas, y de reclamación del importe de las rentas adeudadas, y las que se devenguen hasta el desalojo.

Centrada así la cuestión procesal previa referida a la adecuación del procedimiento, es lo cierto que el motivo de la apelación de la demandante debe ser acogido, por cuanto los trámites seguidos del juicio declarativo verbal del Título III del Libro II de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil son, según su artículo 250.1.1 º, el procedimiento adecuado para decidir, cualquiera que sea su cuantía, las demandas que versen sobre reclamación de cantidades por impago de rentas y cantidades debidas y las que, igualmente, con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, o en la expiración del plazo fijado contractual o legalmente, pretendan que el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca rústica o urbana dada en arrendamiento, ordinario o financiero o en aparcería, recuperen la posesión de dicha finca. Y, según el artículo 437.4, del mismo texto legal , se admite en los juicios verbales la acumulación objetiva de acciones en reclamación de rentas o cantidades análogas vencidas y no pagadas, cuando se trate de juicios de desahucios de finca por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, con independencia de la cantidad que se reclame.

Cuestión distinta, y que no puede ser objeto de los presentes autos de juicio verbal de desahucio, es la cuestión referida a la propiedad, habiendo opuesto la parte demandada la pretendida adquisición de la propiedad de la vivienda litigiosa por la demandada Sra. María Dolores , en base al contrato de compraventa, opción de compra, o pacto de arras penitenciales, contenido en el documento suscrito con la demandante, con fecha 21 de diciembre de 2012 (doc 3 de la contestación), en el que se convino la compraventa de la vivienda litigiosa por el precio de 186.000 €, pactándose la entrega de la cantidad de 50.000 €, en concepto de arras penitenciales, y fijándose el plazo máximo para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa hasta el día 30 de mayo de 2013, no habiendo constancia en los presentes autos del otorgamiento de la escritura pública de compraventa en el plazo máximo pactado, o en cualquier otro momento posterior.

En este sentido, es doctrina comúnmente admitida ( Sentencias del Tribunal Supremo de 20 de octubre de 1990 , y 14 de febrero de 2002 ; RJA 8029/1990 ,y 1441/2002 ), que el Código Civil, en cuanto a la adquisición del dominio, se basa, en los artículos 609 y 1095 , en la teoría del título y el modo, por lo que la propiedad se transmite por la perfección del contrato y por la tradición, no entendiéndose producida la tradición, según el artículo 1462 del Código Civil hasta el momento del otorgamiento de la escritura pública.

En este caso, no consta el otorgamiento de escritura pública de compraventa, por lo que no consta la adquisición de la propiedad de la vivienda litigiosa por la demandada, la cual se mantiene en la ocupación de la vivienda en base al único título que legitima su ocupación, que es el contrato de arrendamiento.

Por el contrario, resulta de lo actuado en el curso de la segunda instancia que por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Arenys, en los autos de juicio ordinario nº 631/16, se ha dictado Sentencia de 6 de abril de 2018 , en la que se declara la resolución del contrato de compraventa, de 21 de diciembre de 2012, por el incumplimiento de la demandada compradora Sra. María Dolores , a la que, asimismo, se condena a la pérdida de las arras penitenciales por importe de 50.000 €.

A mayor abundamiento, aun admitiendo, que no se admite, que fuera inadecuado el juicio verbal para decidir sobre la acción de desahucio, el juicio verbal seguiría siendo el adecuado para decidir sobre la acción de reclamación de rentas cualquiera que sea su cuantía, de acuerdo con el artículo 250.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , siendo así que es doctrina constante y reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 9 de noviembre y 18 de abril de 1990 , de 19 de julio y de 9 de septiembre de 1991 ;RJA 8537 y 2724/1990 , y 5401 y 6050/1991 ) que, en su caso, la acumulación incorrecta de acciones no impide entrar en el examen de la principal, o la formulada en procedimiento adecuado, debiendo rechazarse exclusivamente el pronunciamiento sobre las demás acciones acumuladas indebidamente, sin que ello permita la no acogida global de la demanda, por cuanto el principio de congruencia del antiguo artículo 359 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881 , y del actual artículo 218 de la Ley 1/2000 ,de 7 de enero, indudablemente impone el decidir sobre las pretensiones deducidas oportunamente en el pleito, que enmarquen dentro del ámbito de su naturaleza. Por lo que, de entenderse que el procedimiento del juicio verbal era inadecuado para la acción de desahucio, en todo caso el juicio verbal debió continuar para resolver sobre la acción de reclamación de rentas.

En consecuencia, procede la estimación del motivo de la apelación referido a la cuestión procesal previa de la inadecuación del procedimiento del juicio verbal, acordando, de acuerdo con lo previsto en el artículo 465.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , la revocación de la sentencia apelada, y la resolución de las cuestiones que son objeto del proceso.



SEGUNDO.- Apela, en cuanto al fondo, la demandante arrendadora Gran Bogar, S.L. la sentencia de primera instancia desestimatoria de la pretensión resolutoria, por falta de pago de la renta, del contrato de arrendamiento, de 2 de enero de 2013 (doc 2 de la demanda; doc 2 de la contestación), de la vivienda en C/ DIRECCION000 nº NUM000 , NUM001 . NUM000 , de Calella , concertado con los demandados Dña.

María Dolores y D. Eulogio , con fundamento en el artículo 27.2.a) de la Ley 29/1994,de 24 de Noviembre , de Arrendamientos Urbanos, siendo así que, pudiendo fundarse la resolución del contrato únicamente en el incumplimiento total o propio de la contraparte, sin que baste el incumplimiento de prestaciones accesorias, que no impidan al acreedor obtener el fin económico del contrato ( Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de septiembre de 1990 ), y sin que, en principio, sea suficiente el simple retraso o cumplimiento tardío ( Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de noviembre de 1992 ), ha venido siendo doctrina comúnmente admitida ( Sentencias del Tribunal Supremo de 20 de junio de 1990 , 16 de abril de 1991 ,y 25 de noviembre de 1992 ), que la viabilidad de la facultad resolutoria, ejercitable en vía judicial o extrajudicial, si bien en este último caso precisada de la sanción judicial, de ser impugnada por la contraparte ( Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de abril de 1990 ), hace precisa la concurrencia, no sólo de la existencia de un vínculo contractual vigente, y de la reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo, sino además que la otra parte haya incumplido de forma grave las obligaciones que le incumbían; que semejante resultado se haya producido como consecuencia de una conducta de éste que de un modo indubitado, absoluto, definitorio e irreparable lo origine; y que quien ejercita la facultad resolutoria no haya incumplido las obligaciones que le concernían, salvo si ello ocurriera del incumplimiento anterior del otro, pues la conducta de éste es lo que motiva el derecho de resolución del contrario y lo libera de su compromiso.

Aunque la doctrina expuesta se ha ido matizando posteriormente, de modo que, en la actualidad, es doctrina comúnmente admitida ( Sentencias del Tribunal Supremo de 7 de mayo y 15 de julio de 2003 , 18 de octubre de 2004 , 3 de marzo de 2005 , 20 de septiembre de 2006 , y de 5 de febrero y 31 de mayo de 2007 ; RJA 3886 y 4636/2003 , 6571/2004 , 4731/2005 , 8401/2006 , y 730 y 4336/2007 ), que no se exige para la apreciación de una situación de incumplimiento resolutorio una patente voluntad rebelde, y tampoco una voluntad de incumplir, sino sólo el hecho objetivo del incumplimiento, injustificado o producido por causa no imputable al que pide la resolución, habiendo abandonado la jurisprudencia, hace tiempo, las posiciones que, de una u otra forma, exigían una reiterada y demostrada voluntad rebelde en el incumplimiento de las obligaciones contractuales, o, en otros casos, una voluntad obstativa al cumplimiento, para afirmar en la actualidad que basta atender al dato objetivo de la injustificada falta de cumplimiento, siempre que tenga la entidad suficiente para motivar la frustración del fin del contrato.

Por lo tanto, para que proceda la resolución del contrato, es necesario que, además de que quien promueve la resolución haya cumplido las obligaciones que le correspondieran, por una parte, que se aprecie en el acreedor que insta la resolución un 'interés jurídicamente atendible', lo cual expresa, en sentido negativo, la posibilidad de apreciar el carácter abusivo o contrario a la buena fe, o incluso doloso, que puede tener la resolución cuando se basa en un incumplimiento más aparente que real, pues no afecta al interés del acreedor en términos sustanciales, o encubre la posibilidad de conseguir un nuevo negocio que determinaría un nuevo beneficio.

Y, por otra parte, es necesario que el incumplimiento del deudor se trate de un incumplimiento de cierta entidad, que se ha caracterizado como 'verdadero y propio' ( Sentencias del Tribunal Supremo de 15 de noviembre de 1994 , 7 de marzo y 19 de junio de 1995;RJA 8836/1994 , 2149 y 5342/1995 ), ' grave' (Sentencias del Tribunal Supremo de 23 de enero , y 19 de diciembre de 1996 , 30 de abril y 18 de noviembre de 1994 ), ' esencial' (Sentencias del Tribunal Supremo de 26 de septiembre de 1994 , y 11 de abril de 2003 ; RJA 7024/1994 y 3017/2003 ), que tenga importancia y trascendencia para la economía de los interesados ( Sentencias del Tribunal Supremo de 25 de noviembre de 1983 y 19 de abril de 1989;RJA 3241/1989 ), o entidad suficiente para impedir la satisfacción económica de las partes ( Sentencias del Tribunal Supremo de 22 de marzo de 1985 ,y 24 de septiembre de 1986;RJA 4787/1986 ) o bien que genere la frustración del fin del contrato ( Sentencias del Tribunal Supremo de 23 de febrero de 1995 , y 15 de octubre de 2002 ; RJA 1106/1995 y 10127/2002 ),o la frustración de las legítimas expectativas o aspiraciones, o la quiebra de la finalidad económica, o la frustración del fin práctico del contrato ( Sentencias del Tribunal Supremo de 19 de noviembre de 1990 , 21 de febrero de 1991 , 15 de junio y 2 de octubre de 1995 ; RJA 8984/1990 , 1518/1991 , 4859/1995 , y 6978/1995 ).

En concreto, en relación con el impago de las rentas como causa de resolución del contrato de arrendamiento, de acuerdo con la doctrina fijada por las Sentencias del Tribunal Supremo de 24 de julio y 19 de diciembre de 2008 , y 15 de enero y 26 de marzo de 2009 , no se excluye la resolución arrendaticia incluso aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, cuando la demanda se presenta después del transcurso del plazo máximo de retraso en el pago previsto en el propio contrato.

En este caso, resulta de las alegaciones parcialmente conformes de las partes, la prueba documental, y la ausencia de prueba en contrario, que, al tiempo de la presentación de la demanda, con fecha 3 de septiembre de 2015, momento a partir del cual se producen los efectos de la litispendencia, según el artículo 410 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil , la parte demandada adeudaba la cantidad de 2.799#90 €, en concepto de rentas, devengadas entre las mensualidades de abril y agosto de 2015, en cuya inefectividad se sustenta la demanda, que no ha probado la parte demandada que haya pagado, y que eran a cargo de los arrendatarios demandados, según lo pactado en el contrato de arrendamiento, por lo que, al tiempo de la presentación de la demanda, concurría la causa resolutoria del arrendamiento por la falta de pago de la renta, y cantidades asimiladas del artículo 27.2.a) de la Ley 29/1994,de 24 de Noviembre , de Arrendamientos Urbanos.

En consecuencia, la sentencia no puede ser sino estimatoria de la demanda en ejercicio de la acción resolutoria por falta de pago de las rentas y cantidades asimiladas, procediendo, en definitiva, la estimación del motivo de la apelación de la parte demandante.



TERCERO.- Acumulada a la anterior, en virtud de lo previsto en el artículo 438.3.3ª de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil , se ejercita por la parte demandante acción de reclamación de las rentas adeudadas y las que se devenguen hasta el desalojo, resultando de las alegaciones parcialmente conformes de las partes, la prueba documental, y la ausencia de prueba en contrario, que, al tiempo de la presentación de la demanda, con fecha 3 de septiembre de 2015, la parte demandada adeudaba la cantidad de 2.799#90 €, en concepto de rentas, devengadas entre las mensualidades de abril y agosto de 2015, en cuya inefectividad se sustenta la demanda, que no ha probado la parte demandada que haya pagado.

En este sentido, es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 3 de julio de 1990 , y 17 de marzo de 1992 ), que el pago de la renta es una contraprestación a la tenencia de la cosa, de modo que atendida la bilateralidad consustancial al contrato de arrendamiento, hasta el momento de la extinción de la prestación del arrendador, consistente en la cesión del uso de la finca, no queda extinguida también la prestación periódica a cargo del arrendatario, consistente en el pago de las rentas, con independencia, en su caso, de la fecha de la declaración judicial resolviendo el contrato, como lo demuestran los artículos 449 y concordantes de la Ley de Enjuiciamiento Civil , referidos a la obligación de pago de la renta tras la resolución del contrato, por ser el pago la simple consecuencia de la posesión.

Por otro lado, es lo cierto que, imponiendo el artículo 1561 del Código Civil al arrendatario la obligación de devolver la finca al concluir el arriendo, significa que las obligaciones propias del contrato subsisten en tanto el arrendatario no desista de la ocupación, mediante un acto devolutivo de la posesión al arrendador, sin que baste con la mera manifestación de voluntad de resolver el contrato, o con el mero desalojo, devolución que únicamente se entiende producida cuando la finca es puesta de nuevo en poder y posesión del arrendador, normalmente mediante la devolución de las llaves u otro acto de tradición ficticia, en aplicación de la doctrina de los artículos 1462 y 1463 del Código Civil , entrega que lo mismo puede hacerse al arrendador o a persona por él autorizada, en aplicación de las normas sobre el cumplimiento de las obligaciones de los artículos 1162 y 1163, párrafo segundo, del Código Civil .

En este caso, correspondía a la demandada, de acuerdo con la norma general de distribución de la carga de la prueba del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , la prueba del hecho positivo y extintivo, a su cargo, de la devolución de la posesión de la vivienda arrendada antes del devengo de las rentas en cuya inefectividad se sustenta la demanda, lo cual no puede estimarse que haya probado la demandada.

Por lo tanto, igualmente, son a cargo de la parte demandada el pago de las rentas que se devenguen desde septiembre de 2015, y hasta el momento del desalojo, por cuanto, según lo expuesto, hasta el momento de la extinción de la prestación del arrendador, consistente en la cesión del uso de la finca, no queda extinguida también la prestación periódica a cargo del arrendatario, consistente en el pago de las rentas, quedando la determinación de su importe para ejecución.

En consecuencia, procede la estimación del motivo, y por consiguiente, del recurso de apelación de la demandante.



CUARTO.- La cantidad reclamada correspondiente a las rentas devengadas hasta agosto de 2015, por importe conjunto de 2.799#90 €, devengará el interés legal desde la interpelación judicial producida con la presentación de la demanda, con 3 de septiembre de 2015; y las demás mensualidades de renta posteriores devengarán intereses legales desde la fecha de los respectivos vencimientos de las mensualidades de renta, en ambos casos hasta el completo pago, a determinar en ejecución de sentencia, de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 1100 , 1101 , y 1108 del Código Civil .



QUINTO.- De acuerdo con el artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , siendo la resolución estimatoria de la demanda, procede la imposición de las costas de la primera instancia a la parte demandada.



SEXTO.- De acuerdo con el artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , siendo la resolución estimatoria de la apelación, no procede hacer expresa imposición de las costas de la segunda instancia.

SÉPTIMO.- De acuerdo con la Disposición Adicional Quince.8 de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial , añadida por el artículo 1.19 de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre , siendo la resolución estimatoria del recurso de apelación, procede la devolución del depósito para recurrir a la parte apelante.

Fallo

Que, ESTIMANDO el recurso de apelación de la demandante Gran Bogar,S.L., se REVOCA la Sentencia de 20 de febrero de 2017 dictada en los autos nº 698/15 del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Arenys de Mar , acordando en su lugar la ESTIMACIÓN de la demanda, y por consiguiente la resolución, por falta de pago de la renta, del contrato de arrendamiento, de 2 de enero de 2013, de la vivienda en C/ DIRECCION000 nº NUM000 , NUM001 . NUM000 , de Calella, condenando a los demandados Dña.

María Dolores y D. Eulogio a que desalojen la referida vivienda, dejándola libre, vacua, y expedita, y a disposición de la actora, con apercibimiento de lanzamiento, y a que paguen a la actora la cantidad de DOS MIL SETECIENTOS NOVENTA Y NUEVE EUROS CON NOVENTA CÉNTIMOS (2.799#90 €) €), más las rentas que se devenguen a partir de la mensualidad de septiembre de 2015, y hasta el desalojo, a razón de 550 €/mes, más intereses legales, con imposición de las costas de la primera instancia a la parte demandada, sin expresa imposición de las costas de la apelación, acordando la devolución del depósito para recurrir a la parte apelante.

Contra esta sentencia cabe recurso de casación, por interés casacional, y recurso extraordinario por infracción procesal, en el plazo de veinte días desde su notificación.

Una vez firme esta sentencia, devuélvanse las actuaciones al órgano judicial de instancia y archívese el presente procedimiento.

Lo acordamos y firmamos.

Los Magistrados :