Sentencia Civil Nº 536/2015, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 5, Rec 449/2013 de 26 de Octubre de 2015

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MÁLAGA. SECCIÓN QUINTA.

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NÚMERO UNO DE TORREMOLINOS.

JUICIO VERBAL SOBRE RECLAMACIÓN DE CANTIDAD.

ROLLO DE APELACIÓN CIVIL NÚMERO 449/2013.

SENTENCIA NÚM. 536

En Málaga, a 26 de octubre dos mil quince.

Vistos en grado de apelación por Don Hipólito Hernández Barea, Magistrado Presidente de la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial, los autos de juicio verbal procedentes del Juzgado de Primera Instancia número Uno de Torremolinos, sobre reclamación de cuotas en Propiedad Horizontal, seguidos a instancia de la Comunidad de Propietarios ' DIRECCION000 ' contra Don Romulo y otros; pendientes ante esta Audiencia en virtud de recurso de apelación interpuesto por el citado demandado contra la sentencia dictada en el citado juicio.

Antecedentes

PRIMERO.-El Juzgado de Primera Instancia número Uno de Torremolinos dictó sentencia de fecha 31 de julio de 2012 en el juicio verbal del que este Rollo dimana, cuya parte dispositiva dice así:

'Que ESTIMANDO ÍNTEGRAMENTEla demanda interpuesta por la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 , representada por la Procuradora Dña. María Ángeles Arroyo Maldonado y asistida del Letrado D. Francisco Javier Lara Peláez contra, como parte demandada la entidad European Business Big, S.L., que ha permanecido en situación de rebeldía, D. Romulo representado por la Procuradora Dña. María Carmen Saborido Díaz y asistido del Letrado D. Antonio J. Luque Fernández, Dña. Elvira , que ha permanecido en situación de rebeldía, D. Jesús Ángel , que ha permanecido en situación de rebeldía, D. Juan Pedro y Dña. María Rosario que han permanecido en situación de rebeldía, D. Abelardo y Dña. Andrea representados por el Procurador D. Agustín Ansorena Huidobro y asistidos de la Letrada Dña. María Angeles Díaz, D. Artemio y Dña. Brigida representados por el Procurador D. José Antonio López-Espinosa Plaza y asistidos de la Letrada Dña. Francisca Vallejo Godoy:

DEBO CONDENAR Y CONDENO a los demandados a abonar solidariamente a la citada Comunidad la suma de DOS MIL SEISCIENTOS DIEZ EUROS CON NOVENTA Y CINCO CÉNTIMOS (2610,95 euros), incrementado en los intereses que se devenguen conforme a lo dispuesto en el fundamento jurídico cuarto de esta resolución.

DEBO CONDENAR Y CONDENO a los demandados al pago solidario de las costas generadas en este procedimiento.'

En fecha 17 de septiembre de 2012 fue aclarada por auto cuya parte dispositiva establece: 'Se rectifica la sentencia de fecha 31/07/12 , en el sentido de que donde se dice como Procuradora de la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 a Dª María Ángeles Arroyo Maldonado, debe decir Dª María Ángeles De Hoyos Maldonado'.

SEGUNDO.-Contra la expresada sentencia interpuso, en tiempo y forma, recurso de apelación la representación del demandado Sr. Romulo , el cual fue admitido a trámite dándose traslado del escrito en el que constan los motivos y razonamientos del mismo a la otra parte para que en su vista alegase lo que le conviniese. Cumplido el trámite de audiencia se elevaron los autos a esta Audiencia, y tras su registro se turnaron a ponencia quedando pendientes de fallo.

TERCERO.-En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales, siendo Ponente como único Magistrado el Iltmo. Sr. D. Hipólito Hernández Barea, conforme a la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la Ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina judicial, por la que se modifica la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial, y en concreto su artículo 82 que en su número 2 .1º dispone que las Audiencias Provinciales conocerán en el orden civil de los recursos contra resoluciones de los Juzgados de Primera Instancia que se sigan por los trámites del juicio verbal por razón de la cuantía constituyéndose con un solo Magistrado, mediante un turno de reparto.

Fundamentos

Aceptando los fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida.

PRIMERO.-Considerando que por la representación procesal de la parte apelante se solicitó la revocación de la sentencia recurrida y el dictado de otra en esta alzada que estimase íntegramente el recurso de apelación interpuesto y dejase sin efecto el pronunciamiento referido al pago solidario de la totalidad de la deuda, absolviendo del pago a los particulares codemandados y, concretamente, al Sr. Romulo al haber satisfecho su cuota correspondiente, eximiéndole del pago de las costas causadas en la primera instancia. Se impugna la sentencia por estimar la demanda en base al argumento de que se entiende acreditado que la finca objeto del litigio, que acumula una deuda por gastos de comunidad, pertenece a los codemandados como una auténtica cotitularidad plena del dominio, aunque referida en cada uno de ellos a una semana y no se ha desvirtuado dicha presunción porque nada se ha probado sobre el régimen a que estaban sometidos en el disfrute de dicha semana y porque nada se desprende de los recibos de pago aportados en la vista, más que efectivamente existía una vinculación directa entre los titulares y la Comunidad de propietarios en tanto constan pagos realizados directamente a la misma. Igualmente se impugna el pronunciamiento en base al cual, procediendo la estimación íntegra de la demanda, se condena a esta parte al pago de las costas causadas. Entiende el apelante que de las pruebas practicadas en el juicio verbal, documentales y testificales, ha quedado acreditado que la vivienda en cuestión a la fecha de julio de 2012 acumula una deuda, por gastos de sostenimiento de la Comunidad, de 2.610'95 euros; y que los propietarios de dicha vivienda, hoy codemandados, tienen pleno dominio en porcentajes diferentes según las semanas adquiridas. Así en el caso del apelante queda acreditado por las notas simples aportadas como documental que Don Romulo y su esposa Dª Elvira con un 1'96% (1/51 parte de la finca); tratándose de una finca y Comunidad que tiene estatutos de multipropiedad y en la que cada uno de ellos es únicamente dueño de una parte indivisa de la finca que se concreta en el uso de forma exclusiva y excluyente de una semana concreta de cada año. Igualmente, de la documental aportada por la demandante el día de la vista, ha quedado acreditado igualmente que los codemandados particulares (entre ellos el apelante y su esposa) han abonado las cantidades correspondientes a su 1'96% de pleno dominio sobre la finca que les corresponde, quedando reducida la cantidad de principal reclamada en demanda de 3.796'97 euros a la cantidad de 2.610'95 euros, tal y como consta en el nuevo certificado de deuda aportado por la demandante, y en la relación de movimientos en la cuenta donde constan los ingresos efectuados por los particulares codemandados. Correspondiendo el abono del resto de la deuda pendiente a la entidad codemandada 'European Business Big S.L.' que es titular del 90'18% del pleno dominio de la finca objeto de litigio. Por tanto, choca con el criterio de esta representación procesal la utilización por el Juzgado de instancia de los conceptos que traen causa de una titularidad dominical compartida de manera exclusiva y excluyente y limitada a un concreto espacio temporal y que, por deriva lógica de su naturaleza jurídica, concluye erróneamente en que se pueda ser al mismo tiempo dueño exclusivo de una parte y responsable solidario por las deudas contraídas por el titular de otra. Entiende el juzgador que nos encontramos ante la constitución de una Comunidad de Aprovechamiento por Turnos, pero obvia lo dispuesto en el punto 3 de la Disposición Transitoria Segunda de la norma reguladora. La finca propiedad de los codemandados en su día se adaptó a la nueva Ley en los plazos establecidos, declarando expresamente que el régimen preexistente será el de tiempo indefinido, tal como recogen sus estatutos. Tratándose de un derecho de dominio que recae sobre cosa propia, de la que se ostenta en régimen de comunidad de bienes pero no en 'proindiviso', sino en 'prodiviso', dado que no existe indivisión sino que el dominio está ya dividido en periodos temporales, en los que los demás titulares no tienen derecho a usar o disfrutar de dicho bien común. Por ello no se puede concluir cómo hace el juzgador aplicando la naturaleza jurídica de una responsabilidad solidaria derivada de relación sinalagmática que traiga causa de una propiedad cuya titularidad no se ostenta, es decir, se está obligando a pagar la deuda de otro. Siendo obligado cada propietario, en el caso que nos ocupa, a abonar únicamente la parte alícuota de su propiedad. Tampoco entiende el apelante por qué el Juez considera que son solidarios al pago de la totalidad de la deuda tanto la entidad demandada como los particulares, cuando en autos sólo consta haberse notificado y requerido a la entidad demandada por la parte actora, como exige la Ley de Propiedad Horizontal, no constando ninguna notificación a los demandados particulares, ni de la aprobación de la liquidación de deuda, ni del acuerdo para exigirlo a través de la acción judicial; por lo que en este caso no cabria admitir la demanda en relación a los demandados particulares, al no cumplir con los requisitos necesarios para la admisión de la misma, conforme a los artículos 21 y 9.e), ambos de la Ley de Propiedad Horizontal . A mayor abundamiento, constando que, con posterioridad a la presentación de la demanda y durante la tramitación del procedimiento, se han abonado las cantidades correspondientes al porcentaje de los distintos titulares particulares en régimen de multipropiedad, y que queda sólo pendiente de pago el porcentaje correspondiente a la entidad codemandada, hoy rebelde en este procedimiento; en este sentido la sentencia dictada en el procedimiento ordinario 21/2007 por el Juzgado de 1ª Instancia nº 5 de Torremolinos (del mismo partido judicial), de fecha 13 de mayo de 201 (sic), que consideró que la deuda reclamada a los diferentes titulares en régimen de multipropiedad no es solidaria. De lo expuesto concluir que ha quedado acreditado que los distintos particulares codemandados han abonado las cantidades correspondientes al porcentaje de pleno dominio del que son titulares; por lo que sólo queda pendiente el pago, respecto del total debido, en el porcentaje que corresponde a la entidad codemandada. Siendo sólo y exclusivamente la entidad codemandada la obligada al pago del resto de la cantidad reclamada, deuda que en ningún caso podrá ser solidaria.

SEGUNDO.-Considerando que por la representación de la Comunidad demandante, como parte apelada, se pidió la confirmación de la sentencia recurrida por sus propios fundamentos de derecho con condena a la parte recurrente al abono de las costas que se produzcan en esta instancia, añadiendo que se mostraba conforme con la sentencia recurrida por entenderla perfectamente fundamentada y ajustada a Derecho. Añadió también que en este caso concreto los codemandados no tienen un derecho de aprovechamiento de un inmueble ajeno, sino que son propietarios en pleno dominio del bien inmueble, y en el caso del Sr. Romulo de 1'96% de pleno dominio, creando una comunidad sobre el bien distinta y aparte de la Comunidad de Propietarios ya existente en el Conjunto inmobiliario al que pertenece la finca, la cual han regulado mediante estatutos de multipropiedad, para realizar la división de la cuotas de propiedad en aprovechamiento por semanas del inmueble, dada la naturaleza indivisible del mismo. Por ello, siendo todos los codemandados titulares dominicales del bien inmueble integrado en la Comunidad actora, con una concreta cuota de participación asignada, le es de aplicación el artículo 9,e) de la LPH . El mismo precepto añade que el bien inmueble responde de las deudas de comunidad, por lo que, para que la finca pueda ser afectada y anotado el embargo en el Registro de la Propiedad, todos los cotitulares de la vivienda tienen que ser parte en el procedimiento a fin de establecer el litisconsorcio pasivo necesario. Lo cierto es que el recurrente es copropietario de la vivienda referida, que pertenece a la Comunidad de Propietarios ' DIRECCION000 ', con una deuda por cuotas de comunidad a la fecha de la vista por importe de 2.610'95 euros; que la Comunidad de Propietarios ha venido aprobando el saldo deudor de la finca sin que las actas de las Juntas en que fueron aprobadas hayan sido impugnadas por los copropietarios de la finca; que la finca sea propiedad de varios titulares y estos formen una Comunidad de copropietarios a su vez, para la regulación de su uso y disfrute, y tenga unos estatutos de multipropiedad donde se recoge la forma de administrar el inmueble, no vincula al resto de vecinos de las demás viviendas que sí abonan sus cuotas correspondientes para el mantenimiento de las zonas comunes, jardines, piscinas, etc. Servicios que también disfruta la vivienda objeto de las cuotas de comunidad adeudadas, de la que son copropietarios; aunque tenga internamente delimitado su uso en semanas concretas, y una referencia interna a los gastos de seguro, los gastos de su propia administración y los gastos de comunidad respecto al Conjunto Inmobiliario, según el coeficiente de la vivienda en el complejo. Son, en definitiva, propietarios de la finca en pleno dominio, y frente a terceros no de un mero derecho de aprovechamiento por turnos de un inmueble de propiedad ajena, lo que vendría a equipararse a un arrendamiento. Y, siendo la demandante un tercero de buena fe, a la cual no le vinculan los acuerdos internos de la citada comunidad creada en la finca por sus copropietarios, ni sus estatutos internos, todos los titulares registrales responden solidariamente de las deudas conforme a lo establecido en el artículo 9º de la LPH , con independencia de las acciones de repetición que tengan entre sí los copropietarios de la finca para reclamarse cantidades abonadas a terceros o la acción para exigir la responsabilidad que les corresponda frente al administrador de la gestión de administración y mantenimiento de la finca según sus propios estatutos de multipropiedad. Se acreditó en la vista con la documentación aportada que la deuda se comunicó, conforme a lo establecido en el artículo 9º h) de la LPH , en el domicilio y a la persona que constaba en los archivos de la Comunidad demandante a efectos de notificación, resultando ser la administración encargada de gestionar la finca, tal y como reconocieron los codemandados al decir que sus comunicaciones y relaciones las tenían a través de la administradora de la comunidad creada por la multipropiedad, por lo que a ésta deberán exigir responsabilidades si no les

informó correctamente de los saldos deudores y demás acuerdos aprobados por las Juntas de Propietarios de la Comunidad actora.

TERCERO.-Considerando que, como bien dice el Juez 'a quo', ejercita la Comunidad demandante una acción de reclamación de las cuotas de comunidad impagadas que corresponden a la vivienda sita en el bloque NUM000 , portal NUM001 , NUM002 del Conjunto ' DIRECCION000 ', alegando que, según consta en la documentación administrativa y contable de la Comunidad, la vivienda es propiedad de la entidad 'European Business Big S.L.'; aunque en el Registro de la Propiedad número 2 de Benalmádena figura que la entidad citada es propietaria en pleno dominio de dicha finca en un 90'18%, y que Don Romulo y su esposa Doña Elvira en un 1'96%, así como Don Jesús Ángel en otro 1'96%, y Don Juan Pedro y su esposa, Doña María Rosario , en otro 1'96%, y Don Abelardo y su esposa, Doña Andrea , en otro 1'96%, así como Don Artemio y su esposa, Doña Brigida , en otro un 1'96% de la finca. Los demandados han venido incumpliendo el pago de las cuotas de comunidad en la forma y proporción que se detalla en el certificado del administrador de la Comunidad emitido en fecha 15 de marzo de 2012, es decir, por importe de 3796'97 euros, correspondientes a las cuotas debidas al 30 de noviembre de 2011. Que la reclamación judicial se basa en el acuerdo de la junta de 27 de julio de 2011 en el que se acordó iniciar acciones legales para el cobro de los saldos pendientes, y que los demandados no han impugnado dicho acuerdo; así como que se ha realizado previo requerimiento. En el acto de la vista, añade el Juez, el letrado de la actora actualizó la deuda a dicha fecha, dada la realización de diversos ingresos, restando un importe total de 2610'95 euros, según certificación del administrador actualizada. Los demandados comparecientes en el juicio se opusieron a la reclamación alegando la falta de legitimación pasiva y la falta de acción por no existir una obligación legal de ellos de abonar las cuotas que se reclaman, dado que su título sobre la finca es de derecho de aprovechamiento por turnos, no refiriendo la Ley de Propiedad Horizontal la obligación de pago de los titulares de multipropiedad, siendo obligado el titular del inmueble, sin perjuicio de la posibilidad de éste de repercutir sobre los titulares del derecho de aprovechamiento, pues no se trata de un 'pro-indiviso' ordinario. También que en ningún certificado del administrador de la Comunidad se acredita la deuda de los hoy codemandados, salvo la de la entidad mercantil, que ha permanecido en el proceso en situación de rebeldía. Tras el estudio de la prueba practicada, el Juez entiende que han quedado acreditados los siguientes hechos: que la entidad 'European Business Big' consta en el registro contable de la administración de la Comunidad de propietarios ' DIRECCION000 ' como propietaria de la vivienda referida, mientras que en el Registro de la Propiedad dicha finca registral aparece inscrita del siguiente modo: la entidad citada es propietaria del pleno dominio de dicha finca en un 90,18%; Don Romulo y su esposa Doña Elvira en un 1'96%; Don Jesús Ángel en otro 1'96%; Don Juan Pedro y su esposa, Doña María Rosario , en otro 1'96%; Don Abelardo y su esposa, Doña Andrea , en otro 1'96%; y Don Artemio y su esposa, Doña Brigida , en otro un 1'96% de la finca. Se hace constar que tiene Estatutos de multipropiedad y que cada uno de los titulares es dueño únicamente de una parte indivisa de la finca, que se concreta en el uso de forma exclusiva y excluyente de una semana de cada año, conforme a la documental unida a la demanda. En julio de 2012, fecha de celebración de la vista oral, dicho inmueble acumulaba una deuda por gastos de sostenimiento de la comunidad de 2.610'95 euros, correspondientes a cuotas impagadas, según desglose tras varios abonos recientes, sin que dicha cantidad haya sido abonada hasta la fecha del dictado de la sentencia de primera instancia. El juez, con cita de la normativa aplicable, en esencia la Ley de Propiedad Horizontal y en concreto de su artículo 9º, razonó que, siendo cierto que la vivienda consta en la documentación de la comunidad a nombre de la entidad codemandada, es igualmente verdad que de la documental unida a la demanda se desprende que en el Registro de la Propiedad número 2 de Benalmádena figura que dicha entidad es propietaria del pleno dominio de dicha finca en un 90'18% y que los otros codemandados lo son en partes iguales del resto, aunque en la nota registral se hace constar que tiene la copropiedad estatutos de 'multipropiedad' y que cada uno de los partícipes es dueño únicamente de una parte indivisa de la finca que se concreta en el uso de forma exclusiva y excluyente de una semana de cada año. Se refiere el Juez también a la denominada 'multipropiedad' o 'tiempo compartido' que ha sido objeto de regulación en la Unión Europea por la Directiva 94/47/CE del Parlamento y del Consejo, de 26 de octubre de 1994, y posteriormente España la transpuso a nuestro ordenamiento jurídico por la Ley 42/1998, de 15 de diciembre de 1998, que regula los derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico y sus normas tributarias. Hoy sustituida por la Ley 4/2012, de 6 de julio, de contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, de adquisición de productos vacacionales de larga duración, de reventa y de intercambio y normas tributarias. Añade el Juez que en el caso presente la constitución de la comunidad de aprovechamiento por turnos del citado inmueble se realizó con división de aprovechamientos por semanas, vinculados a cuotas de propiedad, pero que - a los efectos que aquí interesan - los hoy demandados son todos ellos titulares dominicales del bien inmueble integrado en la Comunidad actora, al margen del régimen a que se pudieran someter los titulares que usen y disfruten del inmueble por semanas, y esa cotitularidad dominical está inscrita en el Registro de la Propiedad. Entiende por ello que es clara la legitimación pasiva de los demandados y que la actora ha justificado la deuda reclamada aportando certificado del secretario-administrador, uniendo la copia del libro mayor de la Comunidad, así como declarando como testigo el administrador de la Comunidad. Aportándose también con la demanda una copia del acta de Junta general ordinaria, celebrada el 27 de julio de 2011, en la que se acordó la reclamación judicial de la deuda a los titulares de éste y de otros inmuebles. La suma inicialmente reclamada coincide con el asiento contable del libro mayor a julio de 2012, y se reflejan luego diversos pagos a cuenta que determinan la cantidad actualizada en la vista: 2.610'95 euros. Por tanto, entiende justificado el importe reclamado así como las cuotas a las que responde, sin que los demandados hayan acreditado el abono de las mismas. Y no atiende el argumento de los codemandados comparecientes porque 'el derecho que ostentan los codemandados sobre el inmueble se ha configurado jurídicamente como una auténtica cotitularidad plena del dominio aunque referida en cada uno de ellos a una semana (concretándose pues la indivisión en el disfrute de dicha semana). Y por tanto cada cotitular según lo expuesto es el que responde frente a la Comunidad de propietarios. De otro lado porque nada se ha probado sobre el régimen a que estaban sometidos en el disfrute de dicha semana (contrato con la entidad vendedora, por ejemplo). Y porque nada se desprende de los recibos de pago aportados en la vista, más que en última instancia que efectivamente existía una vinculación directa entre estos titulares y la Comunidad de propietarios DIRECCION000 , en tanto constan pagos realizados directamente a la misma'. Concluye el juzgador acogiendo la demanda y condenando a todos los demandados al abono de las cuotas reclamadas dado que no se ha justificado su pago; condena que establece con el carácter de solidaria, 'en la medida en que en casos en que el propietario del inmueble no es un único titular sino varios, se ha establecido de forma unánime en la jurisprudencia el carácter de solidaria de esta obligación, manifestando el Tribunal Supremo en estos casos, para excluir la regla general de la mancomunidad, que se estimaría la existencia de una solidaridad tácita en los casos en que existe entre los obligados una comunidad jurídica de objetivos, manifestándose una interna conexión entre ellos...'. Y en base al contenido de los artículos 1100 , 1101 y 1108 del Código civil , así como en el 576 de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil, impone a la parte demandada el pago solidario del interés legal devengado por la cantidad a cuyo abono condena, desde la fecha de la demanda, en tanto la misma ha sido íntegramente estimada. Y en orden a las costas entiende que, por imperativo del artículo 394.1 de la vigente LEC , procede la condena solidaria de los demandados al pago de las costas generadas en este procedimiento.

CUARTO.-Considerando que ciertamente en las obligaciones pluripersonales la regla general es la mancomunidad (la prestación se divide en tantas partes - obligaciones separadas o independientes - como sujetos), que se presume conforme al artículo 1138 del CC ). Ello supone, en la parte pasiva de la obligación, la necesidad del litisconsorcio impuesta por razones de contradicción y defensa, y por cuanto quien resulta demandado no tiene todo el poder jurídico exigido por la Ley, sin que se le pueda condenar a realizar actos o disposiciones que afecten a los bienes comunes más allá de lo que integra su propia disponibilidad. La excepción es la solidaridad (cada deudor debe cumplir íntegramente la prestación), lo cual puede ocurrir por voluntad de las partes, pero también, conforme a una jurisprudencia que realiza una interpretación correctora para mitigar o matizar el mandato del artículo 1137 del CC , existe la solidaridad en supuestos contemplados en el Código (legal) que, aunque no la establecen directamente, permiten hablar de una denominada 'solidaridad impropia' (artículos 1902, 1591...), incluso cuando el interés jurídico protegido lo reclame o la tutela judicial efectiva lo requiera, o también por la necesidad de salvaguardar el interés social o en garantía de los perjudicados. La cuestión, trasladada al ámbito de las reclamaciones de cuotas comunitarias a varios copropietarios de una misma entidad privativa, se resuelve conforme a dos criterios: un criterio, aún predominante pero cada vez menos, de que se produce una situación de litisconsorcio pasivo necesario basado en que la obligación de los copropietarios es mancomunada; y un criterio que ha adquirido mayoría en las numerosas recientes sentencias de las Audiencias Provinciales que mantienen que, en el cumplimiento de la obligación del pago de gastos cabe apreciar una solidaridad impropia, de modo que será suficiente con demandar a uno sólo de los copropietarios, todo ello sin perjuicio de las acciones que pueda tener el mismo frente al resto en la relación 'ad intra'. Anticipándose a esta última idea, ya la LPH contenía la previsión expresa de nombramiento de representante en caso de cotitularidad, sin que se exija por el artículo 21 de la vigente LPH que la notificación previa del acuerdo aprobatorio de la liquidación tenga que hacerse individualmente a todos y a cada uno de los múltiples copropietarios que tenga la entidad privativa, sino al domicilio designado por la propiedad o a la propia finca. Para sostener el criterio de la solidaridad excluyente del litisconsorcio pasivo necesario (que esta Sala comparte, por lo que desde ahora se desestima este concreto argumento del recurso), conviene partir de que la Comunidad goza de una serie de garantías para el cobro de la deuda por gastos comunitarios, en base a que todos los propietarios han de sufragar los gastos comunes o gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, servicios, cargas y responsabilidades no susceptibles de individualización, en proporción a su cuota de participación, con las especialidades que fijen el título o los estatutos (de la Comunidad, no los que hubiese en el condominio del piso o local), en concordancia con el artículo 9.1.e) de la LPH , y a que dicha cuota de participación esté determinada en el título constitutivo; precisando para su determinación y modificación el acuerdo unánime de los propietarios o, si este no fuera posible, resolución de la autoridad judicial si las leyes o los estatutos no establecen otra cosa. No puede olvidarse en este punto que en el artículo 9º.1.e) de la LPH se reconoce el derecho de cobro preferente en relación con las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y al año natural inmediatamente anterior, a los efectos del artículo 1923 del CC , sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos salariales en el Estatutos de los Trabajadores, y en este sentido son también garantías especiales la afección real sobre el inmueble (piso o local) para el pago de la deuda, la obligación de comunicar (al Secretario o Administrador de la Comunidad), por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, la transmisión del inmueble bajo sanción de responsabilidad solidaria con el adquirente (sin perjuicio del derecho de repetición), y la responsabilidad del vendedor que incumple lo dispuesto en la Ley: responder con el adquirente de las deudas devengadas. Y por último la posibilidad de dirigirse la reclamación frente al titular registral anterior, por no haber tenido acceso al Registro la transmisión. Es evidente que en el presente caso, con independencia de las normas internas de buen gobierno que los titulares de la vivienda en cuestión han acordado, en el Registro de la Propiedad figuran todos los demandados como copropietarios y, partiendo de la base de que la obligación es solidaria, como acaba de exponerse, la Comunidad puede dirigirse indistintamente contra cualquiera de los propietarios exigiéndole la integridad de la deuda, sin perjuicio de que, posteriormente, en el ámbito interno del condominio, pueda repercutir la parte proporcional perteneciente al resto. En este sentido la solidaridad excluye el litisconsorcio pasivo necesario. Siendo ésta la postura que asume esta Sala, en el supuesto de que el objeto pertenezca en común y 'pro indiviso' a más de un propietario, viene, además, avalada por las siguientes razones: la prestación, objeto de la obligación, tiene legalmente el carácter de única, sin ser susceptible de división, en cuanto se fija, conforme al título constitutivo de la Comunidad, con arreglo a la participación del piso o local en la totalidad del inmueble, no pudiendo ser compelido el acreedor, en este caso la Comunidad, a recibir por partes la prestación, efecto que se produciría si se tratase como mancomunada, pues en ese caso se reputaría dividida la deuda en tantas partes como deudores haya; los demandados están unidos por un vínculo con comunidad jurídica de objetivos o identidad de fin de la prestación, o identidad de la causa común obligacional, que es estar destinadas en común a la satisfacción del interés de la 'Comunidad de Propietarios', es decir, la identidad del objeto es la satisfacción del único acreedor, que incluso exige la designación de un representante para asistir y votar en las juntas. Ello impide que se divida, cuando son varios los propietarios, en tantas partes como éstos sean pues no puede convertirse en divisible la obligación que por su naturaleza y origen es indivisible, sin perjuicio del fraccionamiento que imponga luego, en el ámbito interno, la relación de condominio. Y es que existe unanimidad en calificar esta obligación - la de contribuir a los gastos de comunidad en la Propiedad Horizontal - como 'propter rem', o subjetivamente real, de modo que va ligada en cada momento a quien sea el titular del piso o local, y por la tenencia de ese elemento privativo existe una sola deuda a favor de la Comunidad, sin perjuicio de la división interna de la misma entre los diversos titulares de aquel elemento privativo. De ahí puede extraerse, sin dificultad, la caracterización de la deuda como solidaria, con solidaridad implícita (tácita), admitida jurisprudencialmente, pues el efecto que se produce es el propio de esta clase de obligaciones: el acreedor puede reclamar frente a todos o frente a alguno el importe íntegro de la deuda, sin que el acreedor deba sufrir la insolvencia de cualquiera de los deudores. Y es que la especial regulación legal de la PH supone una excepción a las normas del condominio en tanto la Comunidad de Propietarios no puede quedar desamparada por las relaciones internas entre los propietarios de un elemento privativo, y no puede pretenderse la imposición de 'subcuotas' entre los condóminos gravemente entorpecedoras para el funcionamiento de la Comunidad; así las discrepancias o problemas internos que se planteen entre los copropietarios de un mismo inmueble se habrán de resolver a nivel interno y por las vías correspondientes. La lógica consecuencia es que la solidaridad pasiva conlleva la indivisibilidad de la prestación de manera que cada deudor responde de la totalidad de la obligación sin perjuicio de las relaciones internas entre los deudores y la división de la deuda a efectos internos entre ellos, pudiendo la Comunidad acreedora dirigirse frente a todos, algunos o alguno de los deudores, como se ha dicho sin perjuicio de la acción de repetición. Consecuentemente, con desestimación del recurso, procede la íntegra confirmación de la resolución recurrida, incluso en lo que dispone sobre las costas de la primera instancia, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 394.1 de la LEC .

QUINTO.-Considerando que, al no prosperar el recurso y ser de aplicación a esta alzada en materia de costas el artículo 398 de la Ley Procesal , debe condenarse a la parte apelante al abono de las causadas con la apelación.

Vistos los preceptos citados y demás de aplicación.

Fallo

Que, desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de Don Romulo contra la sentencia dictada en fecha treinta y uno de julio de 2012, aclarada por auto fechado el 17 de septiembre siguiente, por el Juzgado de Primera Instancia número Uno de los de Torremolinos en sus autos civiles 586/2012 , debo confirmar y confirmo íntegramente dicha resolución dando por reproducidos cuantos pronunciamientos contiene en su parte dispositiva y condenando expresamente a la parte apelante al abono de las costas causadas en esta alzada.

Notifíquese esta resolución en legal forma haciendo saber a las partes que contra la misma no cabe recurso ordinario alguno.

Devuélvanse los autos originales, con testimonio de ella, al Juzgado de su procedencia a sus efectos.

Así por esta mi sentencia, definitivamente juzgando, lo pronuncio, mando y firmo.

PUBLICACIÓN.-Leída y publicada fue la anterior resolución por el Iltmo. Sr. Magistrado Ponente, celebrándose audiencia pública. Doy fe.