Sentencia Civil Nº 537/2014, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 17, Rec 33/2013 de 17 de Noviembre de 2014

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE BARCELONA

SECCIÓN DECIMOSÉPTIMA

ROLLO núm. 33/2013

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 1 GRANOLLERS (ANT.CI-1)

PROCEDIMIENTO ORDINARIO Nº 1226/2010

S E N T E N C I A núm.537/14

Ilmos. Sres.:

Don Paulino Rico Rajo

Doña Maria Pilar Ledesma Ibáñez

Doña Ana María Ninot Martinez

En la ciudad de Barcelona, a diecisiete de noviembre de dos mil catorce

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimoséptima de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento ordinario, número 1226/2010 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 1 Granollers (ant.CI-1), a instancia de Estanislao , Lázaro , María Milagros , Teofilo Y Adriano quien se encontraba debidamente representado/a por Procurador y asistido/a de Letrado, actuaciones que se instaron contra Efrain , Jorge Y ONLY FOUR S.L., quien igualmente compareció en legal forma mediante Procurador que le representaba y la asistencia de Letrado; actuaciones que penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la representación de ONLY FOUR S.L. contra la Sentencia dictada en los mismos de fecha 5 de julio de 2012, por el Sr/a. Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.-El fallo de la Sentencia recaída ante el Juzgado de instancia y que ha sido objeto de apelación, es del tenor literal siguiente:

'FALLO: PRIMERO.- Que debo estimar y estimo parcialmente la demanda presentada por D. Adriano D. Estanislao , D. Lázaro , D. Teofilo Y DÑA. María Milagros , y en consecuencia, declaro resuelto el contrato de compraventa celebrado el 2 de junio de 2006 y que vincula a las partes de la presente litis, y condeno a la codemandada, ONLY FOUR, S.L., al pago de TREINTA Y CINCO MIL SEINCIENTOS SETENTA Y CINCO EUROS (35675 euros), así como al pago de los intereses devengados conforme a lo establecido en el Fundamento de Derecho Cuarto. SEGUNDO.- No procede condena en costas para ninguna de las partes. '

SEGUNDO.-Contra la anterior sentencia se interpuso recurso de apelación por la representación de ONLY FOUR S.L. y admitido se dio traslado del mismo al resto de las partes con el resultado que es de ver en las actuaciones, y tras ello se elevaron los autos a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- De conformidad con lo previsto en la Ley, se señaló fecha para celebración de la votación y fallo que tuvo lugar el pasado doce de noviembre de dos mil catorce.

CUARTO.-En el presente juicio se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª Maria Pilar Ledesma Ibáñez .

Fundamentos

PRIMERO.-Por la representación procesal de D. Adriano , D. Estanislao , D. Lázaro , D. Teofilo y de DÑA. María Milagros se interpuso demanda de juicio ordinario contra D. Efrain , contra D. Jorge , que se allanaron a las pretensiones interesadas en su contra, y contra la mercantil ON LY FOUR,S.L.

En dicha demanda, tras alegar los hechos y fundamentos que estimaron de aplicación, los actores solicitaban que, con fundamento en la existencia de un incumplimiento imputable a la mercantil demandada de los dos contratos de compraventa suscritos entre las partes en fecha 2 de junio de 2006, se dictase sentencia por la que se declarase la resolución de dichos contratos, con condena todos los demandados a estar y pasar por dicha declaración y, asimismo se condenase solo a la mercantil ON LY FOUR,S.L. la devolución, bien de las sumas entregadas por duplicado dado el carácter penitencial de las arras entregas, bien, subsidiariamente, a la devolución de las sumas entregadas hasta la fecha, en ambos casos con más sus intereses; ello por considerar, en síntesis, que se habría producido un retraso en la entrega de las fincas objeto de los contratos, entrega prevista, como máximo, para el día 31 de marzo de 2008.

La mercantil demandada se opuso a la demanda alegando, en esencia, que el plazo de entrega no constituía un elemento esencial del contrato de modo que, en consecuencia, el retraso producido no puede comportar la resolución contractual solicitada de contrario. Además, aduce que, aunque es cierto que las obras se terminaron con un leve retraso pues se dieron por finalizadas en agosto de 2008, también es cierto que, desde entonces y pese a no haberse obtenido la cédula de habitabilidad, los actores podía haber procedido a escriturar las ventas y que sí así no lo hicieron fue porque se trataba de una inversión que con la crisis económica había dejado de ser rentable; de este modo la demandada viene a mantener, en suma, que no nos hallamos en presencia de un incumplimiento por su parte, sino ante un supuesto de desistimiento unilateral de los compradores.

Por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de los de Granollers se dictó sentencia en fecha 5 de julio de 2012 por la que, estimando parcialmente la demanda, declaró resuelto el contrato de compraventa celebrado el 2 de junio de 2006 y condenó a la codemandada, ON LY FOUR, S.L., a la devolución de las sumas percibidas a cuenta del precio (35.675.-euros), con más sus intereses . Todo ello sin efectuar expresa condena en costas para ninguna de las partes.

Los actores se han aquietado a la estimación parcial de su demanda.

Por la representación de la codemandada, ON LY FOUR,S.L. se interpone recurso de apelación contra dicha sentencia alegando que la resolución recurrida, al estimar acreditado el incumplimiento del contrato de compraventa por parte de la demandada con eficacia resolutoria, incurre en error en la valoración de la prueba y en una indebida aplicación del derecho. Insiste en la falta de esencialidad del plazo contractual pactado, señalando que la sentencia de instancia incurre en contradicción en sus razonamientos sobre este particular, y reitera su alegación de que es la parte actora quien ha desistido unilateralmente del contrato y quien, por ello, debe perder las cantidades entregadas a cuenta.

Solicita, en fin, la revocación de la sentencia recurrida y que se dicte otra en esta alzada favorable a sus pretensiones, esto es, por la que se desestime íntegramente la demanda que da origen a las actuaciones y se la absuelva de los pedimentos que en su contra se formulan.

La apelada solicita la confirmación de la sentencia recurrida mostrando, en síntesis, su conformidad con los argumentos expuestos por el juzgador de instancia.

SEGUNDO.-Como resulta de los antecedentes expuestos en el ordinal anterior, la recurrente alega que el juzgador incurre en error en la apreciación y valoración de la prueba practicada y que realiza una indebida interpretación del derecho aplicable, en particular, de lo dispuesto en el art. 1124 del Código Civil (CC ) y doctrina jurisprudencial que lo desarrolla.

Tales motivos de apelación se examinarán conjuntamente ya que a su través se vienen a replantear en esta alzada las principales cuestiones que conformaron la controversia en la instancia acerca del contenido y efectos de las relaciones contractuales habidas entre las litigantes.

Antes de cualquier otra consideración deben ponerse de relieve una serie de hechos que resultan acreditados y respecto de los que no existe controversia. Son los siguientes:

1º) El día 25 de abril de 2006, los actores (junto con los codemandados Sres. Efrain Y Jorge ), suscribieron con la mercantil ON LY FOUR,S.L. un documento de reserva para l adquisición de dos pisos vivienda a construir en Figueres ( Girona) sobre una parcela sita entre las CALLE000 y DIRECCION000 de dicha ciudad, promoción y construcción inmobiliaria que estaba llevando a cabo la mercantil codemandada. En ese momento los futuros adquirentes entregaron en conjunto las sumas de 7.150.-euros, por una de las viviendas, y otros 9.500.-euros por la segunda de las viviendas. Se acompañaron a la demanda sendos documentos de reserva como docs. nº 1 y 2.

2º) En fecha 2 de junio de 2006, los actores ( y los antes aludidos codemandados) suscribieron, como compradores y por partes iguales, con ON LY FOUR,S.L., como vendedora, dos contratos de compraventa ( docs. nº 3 y 4 de la demanda).

El primero de ellos tenía por objeto la vivienda entonces en construcción sita en la CALLE000 , piso NUM000 , puerta NUM000 , cuyo precio quedo fijado en la suma de 135.850.-euros, de los cuales, además de la cantidad entregada como reserva, se entregaron otros 14.300.-euros en concepto de arras. Se pactó que el resto del precio se entregaría a la fecha de la escrituración.

El segundo de los contratos tenía por objeto la vivienda también en construcción sita en la DIRECCION000 , piso NUM001 , puerta NUM000 , cuyo precio quedo fijado en la suma de 180.500.-euros, de los cuales, además de la cantidad entregada como reserva, se entregaron otros 19.000.-euros en concepto de arras. Igualmente se pactó que el resto del precio se entregaría a la fecha de la escrituración.

3º) En los dos contratos señalados se fijó, para el otorgamiento de las escrituras públicas de compraventa, como fecha máxima la del 31 de marzo de 2008 (condiciones 4B, similares en ambos contratos. A estos efectos literalmente se indicaba que 'En quant a la quantitat restant de (...) el compradors l'entregaràn al venedor, per una sola vegada, en el mateix moment de la signatura de 'ESCRIPTURA PÚBLICA DE COMPRAVENDA que es realitzarà davant de NOTARI, i sempre abans del proper dia TRENTA-Ú DE MARÇ DE DSOS MIL VUIT ( 31/3/2008), tal i com així ho acordem ambdues parts'.

4º) Las obras de construcción no estuvieron terminadas en el plazo previsto, pues no se dieron por acabadas sino hasta el día 5 de agosto de 2008, fecha en que se levantó acta notarial de finalización de obras ( vid. doc. nº 5 de la demanda, f. 25 y ss.), esto es, más de cuatro meses después de la fecha de escrituración contractualmente pactada.

5º) En la indicada fecha de terminación de las obras, 5 de agosto de 2008, fecha la promotora-constructora aún no había obtenido la licencia de primera ocupación de la finca y la consiguiente cédula de habitabilidad.

6º) Mediante escritura de 23 de septiembre de 2009 D. Camino adquirió las participaciones de los antiguos socios de la mercantil demandada ( vid, doc. nº 1 de los acompañados al escrito de contestación a la demanda. f. 123 y ss.).

7º) En fecha 2 de febrero de 2010, es decir, casi dos años después de la fecha prevista en los contratos para la escrituración, los adquirentes dirigieron un burofax a la entidad ON LY FOUR, concretamente a su nuevo administrador, Sr. Camino , comunicando su voluntad de resolver los contratos y exigiendo la devolución de las arras duplicadas. A dicho requerimiento se opuso la apelante alegando que habían sido los actores los que en su día habían desistido de los contratos con pérdida de las sumas entregadas pero, como quiera que manifestaba que las viviendas seguían disponibles, convocaba a los adquirentes a proceder a la escrituración el día 9 de marzo de 2010 (vid. doc. nº 8 de los acompañados a la demanda).

8º) El día 9 de marzo de 2010, D. Adriano , en su nombre y en el de los demás adquirentes, acudió a la notaría designada por la promotora poniendo de manifiesto que no podía acceder al otorgamiento puesto que los adquirentes habían resuelto los contratos mediante el aludido burofax de 2 de febrero de 2010.

9º) El día 15 de marzo de 2010, es decir, incluso después de esta convocatoria de escrituración, la Junta de Gobierno local del Ajuntament de Figueres concedió a ON LY FOUR la licencia de primera utilización y ocupación del edificio en el que se ubican, entre otras, las viviendas de autos ( vid. doc. nº 10 de la demanda).

TERCERO.-En atención a los anteriores hechos que consideramos acreditados, conviene traer a colación la doctrina jurisprudencial resumida, con cita de otras anteriores, por la sentencia del Tribunal Supremo ( STS) de 21 de julio de 2014 , que analiza y resuelve un caso de gran paralelismo con el que nos ocupa.

Así, dicha resolución indica que:

'La jurisprudencia sobre la resolución del contrato de compraventa de inmueble en construcción -compraventa de cosa futura- por incumplimiento de entrega en el plazo pactado es abundante, especialmente en relación con la obtención de la licencia de primera ocupación. Esta cuestión dio lugar a un Pleno de Sala que dictó la sentencia de 10 septiembre 2012 :

En relación con el contenido de la obligación de entrega de la cosa vendida cuando se trata de contratos de venta de inmuebles destinados a vivienda, ha declarado también esta Sala (STS de 3 de noviembre de 1999, RC n.º 509/1995 ) que la denominada licencia de primera ocupación o de primera utilización no tiene más finalidad que la de contrastar que se ha respetado en la realidad la licencia de construcción, de tal modo que supone comprobar si se han cumplido o no las condiciones establecidas en esta licencia de construcción y si el edificio reúne las condiciones idóneas de seguridad y salubridad y puede habilitarse para el uso a que se le destina. Se trata por tanto, de un compromiso asumido por el constructor-vendedor con la Administración, del que solo se libera mediante la ejecución fiel y cumplida de la obra, caso en que la Administración, según declara la Sala Tercera de este Tribunal Supremo, está obligada a expedir la licencia de primera ocupación, que no es por lo tanto de concesión discrecional, sino una actividad reglada, que no se suple por el transcurso del tiempo ( SSTS, Sala 3.ª, Sección 5.ª, de 18 julio 1997 , 1 de junio de 1998 , 23 de junio de 1998 , 20 octubre de 1998 y 14 diciembre de 1998 ). Puesto que quien construye para vender no puede desconocer este deber, a él incumbe cumplir el deber administrativo -ajeno en principio a la parte compradora- de gestionar la licencia de primera ocupación y de cumplir así la obligación nacida del contrato de compraventa de entregar la cosa en condiciones de ser utilizada para el uso o destino previsto.

Esta misma sentencia ha matizado:

Con respecto al plazo de entrega, constituye igualmente jurisprudencia de esta Sala que el mero retraso (en el pago o en la entrega de la cosa) no siempre produce la frustración del fin práctico perseguido por el contrato, porque el retraso no puede equipararse en todos los casos a incumplimiento. Como declara la STS de 12 de abril de 2011, RC n.º 2100/2007 , la situación de retraso en el cumplimiento puede dar lugar a la constitución en mora cuando se dan los presupuestos que, entre otros, establece el artículo 1100 CC , con las consecuencias que indican los artículos 3__h6_1104art>1101 CC , 1096 CC y 1182 CC , pero no necesariamente a la resolución. Su carácter de remedio excepcional, frente al principio de conservación del negocio, se ha traducido en que la jurisprudencia ha entendido exigible, además de que quien promueve la resolución haya cumplido las obligaciones que le correspondieran, que se aprecie en el acreedor que insta la resolución un «interés jurídicamente atendible». Mediante esta expresión se hace referencia a la posibilidad de apreciar el carácter abusivo, contrario a la buena fe o incluso doloso que puede tener el ejercicio de la facultad resolutoria del contrato cuando se basa en un incumplimiento aparente que no responde a la realidad de las cosas, cosa que ocurre cuando el incumplimiento alegado no afecta al interés del acreedor en términos sustanciales o encubre el simple deseo de aprovechar la oportunidad de concertar un nuevo negocio para obtener mayores beneficios.

Poco después, la sentencia de 14 noviembre 2013 se refiere a la anterior y reitera la doctrina con cita de numerosas sentencias. Dice así:

La cuestión atinente a los efectos resolutorios de la falta de licencia de primera ocupación en la fecha pactada para la entrega de una vivienda por el promotor-vendedor en el caso de que el contrato no hubiera previsto expresamente la entrega de dicha licencia como requisito esencial, ha sido examinada por el Pleno de esta Sala en su sentencia n.º 577/2012, de 10 de septiembre , que fija una doctrina que ha servido para resolver otros pleitos que presentan con el actual una semejanza sustancial ( SSTS de 6 de marzo de 2013, rec. n.º 873/2009 ; 6 de marzo de 2013, rec. n.º 2041/2009 ; 11 de marzo de 2013, rec. n.º 576/2010 ; 20 de marzo de 2013, rec. n.º 1569/2009 , y SSTS n.º 398/13 , 399/13 , 400/13 y 401/13, todas de fecha 10 de junio de 2013, rec. n.º 627/2010 , rec. n.º 1535/2010 , rec. n.º 1652/2010 y rec. n.º 21/2001 , respectivamente), y a la que necesariamente ha de estarse para resolver el presente. De dicha doctrina se desprende, en síntesis, que cabe atribuir eficacia o valor resolutorio a todo incumplimiento del vendedor que prive sustancialmente al comprador del derecho a disfrutar la cosa, por cuanto que su entrega en tiempo, lugar y forma y en condiciones para ser usada con arreglo a su naturaleza constituye la obligación esencial y más característica del vendedor, y que, incumbiendo a la promotora vendedora gestionar y obtener la licencia de primera ocupación ( artículo 1258 CC ), la falta de cumplimiento de ese deber solo se valorará como esencial de haberse pactado como tal en el contrato, o, en su defecto, «en aquellos casos en que las circunstancias concurrentes conduzcan a estimar que su concesión no va a ser posible en un plazo razonable por ser presumible contravención de la legislación y/o planificación urbanística, ya que en ese caso se estaría haciendo imposible o poniendo en riesgo la efectiva incorporación del inmueble al patrimonio del adquirente», correspondiendo a la vendedora probar el carácter accesorio y no esencial de la falta de dicha licencia mediante la prueba de que la falta de obtención no responde a motivos relacionados con la imposibilidad de dar al inmueble el uso adecuado.

Lo cual reiteran literalmente las sentencias del 17 enero 2014 , 23 enero 2014 y 6 febrero 2014 .

Incluso la de 17 enero 2014 resalta el tema de la cláusula penal en estos términos:

Si éste no cumple total o parcialmente su obligación esencial del pago del precio, el vendedor puede resolver el contrato (muchas veces, aplicando cláusula penal si está prevista) amparándose en la norma específica y especialmente dura del artículo 1504 del Código civil . Y si es el vendedor el que incumple en cuanto a la cosa o el plazo de entrega, el comprador puede asimismo resolver el contrato conforme a lo dispuesto en el artículo 1124 del Código civil .

En definitiva, la licencia de primera ocupación forma parte de la obligación de entrega, aunque en el contrato se hubiera expresado solamente que la obra terminaría en fecha determinada. No se trata sólo de terminar, sino de entregar, obligación esencial del vendedor y para tal entrega útil, es preciso haber obtenido la licencia de primera ocupación. De no obtenerla en el plazo pactado se incumple la obligación de entrega y se da lugar, en principio, a la resolución. Es el caso presente y también el contemplado en la sentencia de 10 septiembre 2012 : en ambos estaba pactado el plazo de terminación final de la obra, en ambos no se obtuvo la licencia de primera ocupación hasta mucho más tarde y en ambos se declara la resolución instalada por parte de la compradora'.

La aplicación al supuesto de autos de la doctrina jurisprudencial expuesta conduce a la desestimación del recurso y a la consiguiente confirmación de la resolución recurrida.

Así, partiendo de los hechos que hemos considerado acreditados, resulta claro el incumplimiento imputado a la mercantil demandada. Primero, porque la misma no cumplió con en el plazo fijado con la obligación elevar a escritura pública los contratos de autos, habiéndose pretendido un cumplimiento extemporáneo de dicha obligación cuando los adquirentes ya habían manifestado en forma su voluntad de resolver el contrato.

En esta línea y en segundo lugar, consideramos que en ningún caso de las actuaciones de las partes puede deducirse que los compradores, incluso aunque estuvieran conformes en consentir un determinado periodo de gracia superior al estipulado, aceptaran un retraso en el cumplimiento de la obligación de entrega de la finca, con todos sus permisos, como el que finalmente se produjo, no pudiéndose olvidar que la licencia de primer ocupación se otorgó incluso después de la convocatoria para el otorgamiento de escritura pretendida por ON LY FOUR,S.L. cuando ya los compradores habían optado por la resolución contractual. En este sentido es conveniente señalar, como ya lo advierte el juez a quo, que aunque el contrato no contuviera una previsión resolutoria específica en relación al incumplimiento de los plazos, ello no elimina la aplicación del régimen previsto en el art. 1.124 del CC para los casos de incumplimiento.

En suma, no podemos suscribir la tesis que subyace al planteamiento de la recurrente pues, al margen de las meras alegaciones de ON LY FOUR, ya expresadas en su contestación a la comunicación de la resolución contractual y que, en cuanto manifestaciones de parte, carecen de relevancia probatoria por sí solas, no consta en modo alguno que, de modo previo a dicha resolución, los adquirentes manifestaran intención alguna de desistir unilateralmente del contrato, y, desde luego, a nuestro juicio no puede exigírseles que aceptasen una prórroga indefinida para el cumplimiento de unas obligación ( la de la entrega en condiciones de aptitud físicas y jurídicas) que, hemos de insistir, competía a la vendedora.

En definitiva, este tribunal considera que estamos ante un incumplimiento flagrante de las obligaciones contractuales que eran exigibles a la entidad vendedora, que justifica la resolución de los contratos de compraventa por los compradores y la devolución a los mismos de las cantidades entregadas a cuenta del precio.

Todo ello lleva, como hemos avanzado, a la íntegra desestimación del recurso de apelación interpuesto por la mercantil codemandada lo que conduce a confirmar en todos sus pronunciamientos la resolución recurrida.

CUARTO.-Desestimado el recurso, las costas devengadas en esta alzada derivadas de la apelación interpuesta deben ser impuestas a la recurrente de conformidad con lo establecido en los artículos 398.1 º y 394.1º de la LEC .

Vistos los preceptos legales invocados y demás de general y pertinente aplicación al caso,

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de ON LY FOUR,S.L. contra la sentencia dictada en fecha 5 de julio de 2012 por el Juzgado de Primera Instancia número 1 de los de Granollers en autos de procedimiento ordinario número 1226/2010 de los que el presente rollo dimana, debemos confirmar y confirmamos la expresada resolución con imposición a la recurrente de las costas causadas en esta alzada.

Visto el resultado de la resolución recaída, y conforme lo recogido en el punto 9 de la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial en la nueva redacción introducida por la L.O. 1/2009 de 3 de noviembre, BOE de 4 noviembre, con pérdida del depósito ingresado en su día para recurrir, y en sus méritos procédase a dar a éste el destino previsto en la Ley.

La presente resolución es susceptible de recurso de casación por interés casacional y extraordinario por infracción procesal siempre que se cumplan los requisitos legal y jurisprudencialmente exigidos, a interponer ante este mismo tribunal en el plazo de veinte días contados desde el día siguiente a su notificación. Y firme que sea devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la resolución para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el mismo día de su fecha, por el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.