Sentencia CIVIL Nº 537/2017, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 1054/2016 de 16 de Octubre de 2017

Encabezamiento

Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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N.I.G.: 0811442120148242494
Recurso de apelación 1054/2016 -4ª
Materia: Juicio verbal
Órgano de origen:Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 3 de Martorell
Procedimiento de origen:Juicio verbal (250.2) (VRB) 760/2014
Parte recurrente/Solicitante: Gumersindo
Procurador/a: Teresa Marti Amigo
Abogado/a: JUAN PUIG FONTANALS
Parte recurrida: Penélope , Raúl
Procurador/a: Maria Luisa Lopez Calza
Abogado/a:
SENTENCIA Nº 537/2017
Magistrados:
Ilmos./as. Sres./as.:
D. Juan Bautista Cremades Morant
Dª. Isabel Carriedo Mompin
Dª. M dels Angels Gomis Masque
D. Fernando Utrillas Carbonell
Dª. Maria del Pilar Ledesma Ibañez
En Barcelona a 16 de octubre de dos mil diecisiete.

Antecedentes

PRIMERO . Turnados a este Tribunal los autos de Juicio verbal nº 760/2014 seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 3 de Martorell seguidos a instancias de Gumersindo contra Penélope y Raúl , a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia de fecha 29/07/2015 .



SEGUNDO . El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente:'Que debo desestimar y desestimo íntegramente la demanda promovida por Gumersindo ; contra d./dña. Raúl y d./dña. Penélope y, en consecuencia: Absuelvo a la parte demandada de todos los pedimientos contenidos en la demanda, con imposición de costas a la parte actora.'

TERCERO. El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos, y se designó ponente a la Magistrada Ilma. Sra. Dª. Maria del Pilar Ledesma Ibañez.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo, que ha tenido lugar el día 04/10/2017.



CUARTO. En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Fundamentos

PRIMERO.- Las presentes actuaciones se iniciaron por demanda de juicio verbal presentada por la representación procesal de D. Gumersindo mediante la que ejercita, en calidad de propietario y arrendador de la vivienda sita en la CALLE000 nº NUM000 , piso NUM001 - NUM001 de Olesa de Montserrat acción en liquidación del contrato de arrendamiento suscrito por las partes en fecha 23 de abril de 2014.

Dicho contrato fue resuelto con efectos desde el día 31 de julio de 2014, es decir sin que hubiera transcurrido un año, y al efecto ambas partes suscribieron, en fecha 18 de julio de 2014, un documento resolutorio que se acompaña a la demanda como doc. nº 2., en donde se señalaba que el arrendatario se haría cargo de los desperfectos y deudas por suministro.

El actor reclama, en concreto, la suma de 4.155,26.-euros que se corresponde, según alega, con las cantidades debidas por suministros pendientes de pago así como por reparación de daños causados contra quien fuera arrendatario de dicha vivienda, D. Raúl . La demanda se dirige también contra Dª Penélope en su calidad avalista solidaria.

La mencionada suma vendría integrada por los siguientes conceptos: a) 125,57 € correspondientes a los consumos no abonados por el arrendatario, y b) 4.429,70 € en que, según el informe pericial acompañado a la demanda, se valoran los daños causados en la finca que se imputan al demandado. Cantidades de los que el actor resta la suma percibida en concepto de fianza arrendaticia ( 400. €) , fijándose de este modo un saldo favorable al actor por la cantidad reclamada.

Los demandados se personaron y se opusieron a la demanda alegando, en síntesis, en primer lugar, la falta de legitimación pasiva de D. Penélope , pues si bien no niegan su condición de avalista solidaria, ponen de relieve que la efectividad del aval se condicionaba contractualmente a la práctica de un previo requerimiento de pago en determinadas condiciones, que aquí no se han cumplido.

En segundo lugar, por lo que respecta a las cantidades que se reclaman frente a D. Raúl , se alega que: (i) las cantidades que se reclaman en concepto de suministros, que no se niegan, están cubiertas con creces mediante la fianza, y (ii) las cantidades que se reclaman en concepto de reparación de daños no le son exigibles pues los daños que se exponen y se valoran en el informe pericial acompañado a la demanda bien eran preexistentes a la concertación del arriendo y no le son imputables, bien se trata de meros desgastes propios del uso.

Seguido el juicio por sus trámites, por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de los de Martorell se dictó sentencia en fecha 29 de julio de 2015 por la que se desestimaba íntegramente la demanda interpuesta, absolviendo a los demandados de cuantos pedimentos se realizaban en su contra y con expresa imposición de costas al actor.

Así, con respecto a Dª Penélope se apreciaba su falta de legitimación pasiva por falta de efectividad del aval por ella prestado ante la falta del previo requerimiento de pago acordado en las condiciones pactadas.

Y, con respecto de las sumas reclamadas al arrendatario por daños y suministros, la sentencia estimaba que no se acredita, de un lado, que la sentencia fuera entregada en buen estado; así estima que se concedió un periodo de carencia para que la actora hiciera unas obras de habitabilidad que no acredita haber efectuado.

Y, de otro lado, pese a lo que se indica en la pericial practicada, considera que no puede darse por probado que los daños se causaran por los animales (perros) de los inquilinos.

Por la representación del actor, D. Gumersindo , se interpone recurso de apelación contra dicha sentencia mostrando, en resumen, su disconformidad con la valoración probatoria que efectúa la juez a quo e insiste en que la vivienda se entregó en buen estado, señala que el periodo de carencia que se establece en el contrato, de apenas siete días, no tenía el objeto que le atribuye la jueza ad quo, y considera que ha acreditado convenientemente el origen de los daños que reclama.

Por todo ello pide la estimación integra de la demanda en los términos solicitados en su escrito inicial.

Los demandados se oponen al citado recurso y , suscribiendo los razonamientos vertidos por la juzgadora de instancia, solicitan la confirmación de la sentencia recurrida.



SEGUNDO.- A la vista de las alegaciones anteriormente expuestas, resulta necesario efectuar algunas precisiones de carácter procesal en relación con el pronunciamiento relativo a D. Penélope .

Ello por cuanto, pese a que en el recurso de apelación no se contiene alegación alguna cuestionando los argumentos que llevan a absolver a esta codemandada de los pedimentos que contra ella se dirigen, lo cierto es que el recurrente finaliza interesando que en esta alzada se estime íntegramente la demanda, con lo que su petición abarcaría también la condena de la avalista.

Pues bien, desde este planteamiento, podemos adelantar que suscribimos enteramente las razones que llevan a la juzgadora de primer grado a absolver a D. Penélope por cuanto prestó un aval condicionado, para su exigibilidad, al cumplimiento de varios requisitos, los cuales no se han verificado.

Para sustentar esta conclusión basta con atender al encabezamiento del contrato, en donde se identifica a los intervinientes, en concreto a sus párrafos tercero y cuarto dedicados a la avalista, y comprobar que para la efectividad de la aval prestado por Dª Penélope , era necesario notificar a la misma, mediante carta certificada, el incumplimiento del contrato de arrendamiento y, en especial, de las obligaciones de pago de la parte arrendataria.

Conforme a los anteriores razonamientos, el recurso no puede progresar en cuanto a esta codemandada debiendo confirmarse el pronunciamiento absolutorio de la misma.



TERCERO.- A partir del anterior planteamiento, y ya solo con relación al arrendatario D. Raúl , debemos revisar en esta alzada los diferentes conceptos que integran la reclamación del actor.

En primer lugar, por lo que se refiere a la reclamación en concepto de suministros, en realidad, revisadas las actuaciones, se comprueba que no se niega esta deuda pues el codemandado, ahora apelado, se limitó a indicar que las sumas debidas por estos conceptos estaban sobradamente cubiertas con la fianza entregada, fianza que ya aparece descontada en la reclamación del actor.

Por lo tanto, para determinar si la fianza es bastante para cubrir todas las responsabilidades a las que se debe aplicar, es necesario analizar las sumas que se reclaman en concepto de reparación de daños.

Pues bien, en cuanto a los daños de la vivienda que se imputan al arrendatario conviene comenzar por exponer el régimen jurídico aplicable.

El artículo 1.562 del Código Civil establece la presunción de que el arrendatario recibe la finca en buen estado, salvo prueba en contrario, y el artículo 1.563 del Código Civil hace responsable al arrendatario del deterioro o pérdida que tuviera la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, imponiendo en este sentido el artículo 1.555.2º del Código Civil al arrendatario la obligación de usar la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado, y en defecto de pacto, al que se infiera de la naturaleza de la cosa arrendada según la costumbre de la tierra.

Por lo tanto, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.563 del Código Civil , existe una presunción de responsabilidad contra el arrendatario, debiendo probar, si quiere quedar exonerado, que los deterioros que presenta la cosa se han producido, sin culpa suya o por la acción del tiempo, por el uso normal o por causa inevitable. En consecuencia, el arrendatario no responde de aquellos menoscabos que deriven del transcurso del tiempo y del normal uso de la finca según el destino u objeto pactado de causa inevitable u ocasionados sin culpa.

Ahora bien, la presunción, que determina la inversión de la carga probatoria, solo afecta a la culpa, pero la realidad de los daños o desperfectos de la cosa arrendada y que los mismos se han ocasionado durante la vigencia del arriendo, esto es, la relación de causalidad, son circunstancias cuya acreditación corresponde al arrendador.

Así lo hemos expresado en resoluciones anteriores de esta misma Sección, por ejemplo, en Sentencia de 11 de noviembre de 2015 , o también sentencias de 15 y 29 de julio de 2013 .

Venimos indicando que la obligación del arrendador de entregar la vivienda o local en estado de servir para el uso a que ha sido destinada ( arts. 1543 , 1545 , 1554.1 º y 1555.2º CC ), encuentra su correlación en la obligación esencial del arrendatario de restituir al arrendador dicha vivienda o local arrendados al concluir el arriendo, 'tal como la recibió', salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable ( arts. 1561, completado con los arts. 1562 , 1563 y 1564 CC ).

Y precisamos que la expresión 'tal como lo recibió' - en defecto de pacto sobre la devolución - debe entenderse en el sentido de 'tal y como debe entregarla'( SSTS. 2.3.1963 , 30.9.1975 , ...), atendidas las variaciones y deterioros producidos por el tiempo o por causa inevitable ( art. 1105 CC , STS. 24.9.1983 , entre otros).

Señalamos también que debe devolverse cuanto (identidad) se recibió, con inclusión de accesorios entregados para el disfrute del arrendamiento ( art. 1097 CC ) incluidos los muebles que aparezcan en el inventario, de existir éste ( STS. 11.10.1929 ).



CUARTO.- De acuerdo con lo expuesto, revisada en esta alzada la prueba practicada, y en particular, el contrato de arrendamiento y el informe pericial acompañados por el propio demandante, entendemos, discrepando de la valoración probatoria que efectúa la juzgadora de instancia, que queda acreditado, tanto que la vivienda se entregó en buen estado, como que son atribuibles al arrendatario, todos los daños o desperfectos cuya reclamación se interesa.

En sustento de esta conclusión que avanzamos, resultan relevantes las siguientes previsiones contractuales: 1.-Estipulación 2º que, en lo que interesa, indica que ' es objeto del presente contrato el arrendamiento de la vivienda descrita en las manifestaciones anteriores, de que la parte arrendataria toma posesión en este acto a su plena satisfacción, quedando obligada a su devolución al final de la vigencia del mismo en análogas condiciones del buen uso. Serán cargo de la fianza los gastos que pudieran derivarse de limpieza y pintura o reposición de objetos que estuvieran dañados.

El arrendatario expresamente declara que conoce y acepta las características y condiciones físicas de la vivienda y su estado de conservación, obligándose a conservarla en perfecto estado'.

2.-Estipulación 5ª en la que, tras acordarse una renta de 400€ a pagar en los cinco primeros días de cada mes y señalarse la cuenta de domiciliación del pago, se concede una plazo de carencia en los siguientes términos: 'la parte arrendadora concede a la parte arrendataria la carencia en el pago de la renta del 23/4/ 2014 al 30/4/ 2014 para que pueda adaptar la vivienda su plena habitabilidad, siendo la primera renta liquidar la correspondiente al 1 de mayo de 2014 liquidándose en el periodo establecido.' 3.-Estipulación 18ª según la cual ' la parte arrendataria podrá tener en el interior del bien inmueble varios animales domésticos (perros) estando bajo su responsabilidad los daños que se produjeron en la vivienda y a terceros. También deberán entregar la vivienda limpia, a la finalización de este contrato, por el uso de los animales ' 4.- Estipulación 20ª que indica que ' la vivienda se entrega libre de mobiliario, enseres y electrodomésticos ' 5.-Estipulación 21ª en donde se recoge que: ' Se adjuntaran fotografías del estado actual de la vivienda en el momento de la entrega de la misma y se hayan realizado todas las reparaciones que precise por parte de la arrendadora '.

Por otra parte debemos tener en cuenta que al resolverse el contrato, a escasos tres meses de su firma, las partes suscribieron un acurdo resolutorio cuyo pacto tercero es del siguientes tenor: 'DON Raúl se harán cargo de todos los desperfectos y deudas de suministros, mensualidades e impuestos que la vivienda tuviera en el momento de entregar las llaves al propietario de la misma a DON Gumersindo ' Pues bien, partiendo de estos pactos, apartándonos de la valoración probatoria que realiza la juzgadora de instancia, consideramos que debe tenerse por acreditado que, al inicio del arriendo, la vivienda se entregó en buen estado. Así se afirma tajantemente en el contrato, y así se deduce de la asunción de daños que el arrendatario suscribe al resolver (en sus términos rescindir), sin que conste que manifestara o condicionara dicha asunción de responsabilidad a reserva alguna como hubiera sido la preexistencia de daños o la falta de realización de 'reparaciones' por parte de la propiedad, Así, si bien es cierto que la cláusula 21ª condiciona la entrega de las fotografías sobre el estado de la vivienda a la realización a la realización de ciertas reparaciones por el arrendador, también es cierto que no se precisa cuáles serían las reparaciones a acometer ni su envergadura, y tampoco consta que se haya reclamado su realización por los arrendatarios, de modo que las inferencias que la juzgadora realiza de esta previsión nos parece que se extienden a hechos que no pueden deducirse de esa escueta mención, y que no constan acreditados por otros medios probatorios.

Por lo que respecta al periodo de carencia concedido en la cláusula quinta, se debe significar que el mismo es de escasa duración, de solo siete días, con lo que tampoco sería compatible con la realización de obras de gran consideración, y aunque no se precisan las actuaciones que se debían amparar en dicho periodo, la mención de que se concede para que ( el arrendatario) 'pueda adaptar la vivienda a su plena habitabilidad', resulta cuando menos también compatible con la explicación ofrecida por el actor de que, habida cuenta que la vivienda se entregaba sin electrodomésticos (como expresamente se hace constar en el contrato), se daba ese plazo para esperar a que estos, que facilitaban la plena habitabilidad de la vivienda, fueran instalados.

Pero es que, insistimos, no consta que el arrendatario requiriese para la realización de las obras a las que se alude en la resolución recurrida.

Acerca del origen de los daños, la sentencia conjetura acerca de la posibilidad de que algunos de ellos pudieran haber sido causados por los animales de inquilinos anteriores para concluir que no se prueba que se deban a los perros que tenían los inquilinos.

Tampoco podemos aceptar dicha conclusión por cuanto, una vez hemos considerado por las razones expuestas que la vivienda se entregó en buen estado, y resultando del contrato que se autorizó expresamente al inquilino a tener perros ( en plural) en la vivienda arrendada siempre y cuando asumiera los daños y la limpieza que se derivaran de su presencia en el inmueble, la presunción que debe hacerse es la de que fueron los animales del demandado quienes causaron los daños que se reflejan en el informe pericial acompañado a la demanda, emitido por Dª Benita ( vid. ff. 19 y ss., y 76 y ss.), y no su contraria, como hace la juez a quo, máxime cuando al resolverse el contrato nuevamente el demandado, D. Raúl , se comprometió a hacerse cargo del importe de todos los desperfectos sin hacer salvedad alguna.

Pero es más: en el contrato suscrito por las partes se contienen previsiones expresas que vienen a reforzar - en comparación con el régimen general expuesto- las obligaciones del arrendatario en cuanto al estado en que debe encontrarse la vivienda objeto del arriendo al tiempo de la resolución o extinción del contrato. Así, como resulta de lo dispuesto en tanto en la estipulación 2ª in fine, como en la estipulación 18ª, antes transcritas, el arrendatario asume el deber de entregar la finca en prefectas condiciones de limpieza siendo de su cargo, en otro caso, los gastos que se deriven de efectuar dichas actuaciones, especialmente, de las derivadas de la tenencia de perros.

De lo expuesto se sigue que, como adelantábamos, que si bien procede mantener la absolución de D.

Penélope , por la razones expresadas, la demanda sí debe ser estimada frente a D. Raúl , que debe ser condenado al pago de la suma reclamada, integrada por las cantidades debidas, y nunca negadas, a la que ascienden los suministros pendientes de pago, y también al importe de reparación de los daños en la suma establecida en la pericial acompañada a la demanda que no resulta contradicha por otros medios probatorios; todo ello una vez deducida la fianza arrendaticia.

Todo ello conduce a una estimación parcial del recurso interpuesto y a una estimación, también parcial, de la demanda inicial de las actuaciones.



QUINTO.- Todo ello supone que estimemos parcialmente el recurso de apelación formulado para acordar una estimación parcial de la demanda inicial de las actuaciones lo que determinará, además, que no haya de hacerse especial condena en costas en ninguna de las dos instancias ( ex. arts. 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ) Vistos los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D.

Gumersindo contra la sentencia dictada en fecha 29 de julio de 2015 por el Juzgado de Primera Instancia número 3 de los de Martorell en autos de Juicio Verbal número 760/2014 de los que el presente rollo dimana, REVOCAMOS la expresada resolución y, en su lugar, acordamos ESTIMAR PARCIALMENTE la demanda inicial de las actuaciones interpuesta por la representación procesal de D. Gumersindo contra D. Raúl y contra Dª Penélope y 1º) ABSOLVEMOS a Dª Penélope de cuantas peticiones se realizaban en su contra, confirmando el pronunciamiento adoptado en primera instancia con respecto a esta litigante, y 2º) CONDENAMOS a D. Raúl a que abone al actor la suma de 4.155,26.-euros con más sus intereses legales a contar desde la interposición de la demanda.

Todo ello sin efectuar expresa imposición de las costas causadas en ninguna de las dos instancias.

La presente sentencia no es firme y contra ella caben recurso de casación y extraordinario por infracción procesal ante el Tribunal Supremo o el Tribunal Superior de Justicia de Catalunya , a interponer por escrito presentado ante este tribunal en el término de veinte días contados desde el día siguiente a su notificación.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así, por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN .- En el día de la fecha, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.