Sentencia CIVIL Nº 537/2019, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 6, Rec 658/2019 de 15 de Noviembre de 2019

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL VALENCIA SECCIÓN SEXTA
ROLLO DE APELACIÓN 2019-0658
SENTENCIA N.º 537
Ilmos. Sres.: Presidente
D. JOSE ANTONIO LAHOZ RODRIGO Magistradas
DOÑA MARÍA MESTRE RAMOS
DOÑA M. EUGENIA FERRAGUT PÉREZ
En la ciudad de Valencia a quince de noviembre del año dos mil diecinueve.
La Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, integrada por los Iltmos. Sres. Magistrados anotados
al margen, han visto el presente recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia de fecha 9 de mayo
de 2019 dictada en AUTOS DE JUICIO ORDINARIO 514-2017 tramitados por el Juzgado de Primera Instancia
Uno de los de Picassent, entre partes en el recurso, como APELANTE-DEMANDADA LA ENTIDAD MERCANTIL
BENIRAHAL SL, representada por el Procurador de los Tribunales D. Rafael Francisco Alario Mont, asistido del
Letrado D. Juan Cuenca Tolosa y, como APELADA-DEMANDANTE, DON Jose Manuel , representada por el
Procurador de los Tribunales D. Manuel Vidal Sánchez, asistida del Letrado D. Eduardo Nicolau Miñana.
Es Ponente la Ilma. Sra. Magistrada DOÑA MARIA MESTRE RAMOS.

Antecedentes

PRIMERO.- La Sentencia de fecha 9 de mayo de 2019 contiene el siguiente Fallo: 'Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por D. Jose Manuel , representado por el Procurador de los Tribunales D. Manuel Vidal Sánchez, contra BENIRAHAL, S.L., representado por el Procurador de los Tribunales D. Rafael Francisco Alario Mont; debo declarar y declaro resuelto el contrato de opción de compra suscrito entre las partes en fecha 2 de febrero de 2016, y debo condenar y condeno a BENIRAHAL, S.L. a abonar a D. Jose Manuel la suma de 2.517, 34 euros, más intereses legales desde la interposición de la demanda.

Sin condena en costas.

Que estimando la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales D. Rafael Francisco Alario Mont en nombre y representación de BENIRAHAL, S.L., contra D. Jose Manuel y BENIRAHAL, S.L. debo condenar y condeno a D. Jose Manuel a abonar a BENIRAHAL, S.L. la suma de 4.000 euros, más intereses legales desde la interposición de la demanda, imponiendo las costas de esta demanda a D. Jose Manuel '.



SEGUNDO.- Notificada la Sentencia, la ENTIDAD MERCANTIL BENIRAHAL SL interpuso recurso de apelación alegando, en síntesis, en primer lugar, su oposición en cuanto que se limite la condena por dicho concepto al importe de los recibos de agua girados y devueltos por la apelante y que se limita a 2.159,18 euros, pues debía ser el demandante quien acreditara que el recibo pagado a la Comunidad de Regantes se correspondía con el periodo de posesión de las fincas por la apelante.

En segundo lugar, error en la apreciación de la prueba respecto a la opción de compra.

1) La juzgadora no era la mas idónea para juzgar un asunto que conoció en 2016 y en el que se dictó sentencia de desahucio el 30-11-2016.

No es correcta la interpretación para considerar la vinculación entre contratos la forma de pago de la renta, pues se pactó expresamente que las rentas se considerarían a cuenta del precio de los 80.000 euros, que permaneció inalterado.

2) La voluntad de las partes fue la de no vincular los contratos, y eso se desprende de que el ejercicio de la opción de compra se estableció en seis meses más desde la finalización del arrendamiento.

3) La autorización a realizar mejoras, alteraciones y modificaciones que estimara pertinentes.

4) La renta del primer año, 6000 euros, triplicaba la renta media para una finca de esas características.

Periciales y testigo Sr. Leandro .

De ello ha quedado claro que la voluntad de las partes era más vender la finca que alquilarla, si bien se optó por dicha forma por no disponer la parte compradora de dinero.

STS 27-2-1950, 5-6-1951, 26-1-1994, 25-9-1995

TERCERO.- El Juzgado dio traslado a la parte contraria, que presentó escrito de oposición.



CUARTO .- Las pruebas que se han practicado en primera instancia y que son objeto de nueva valoración por el Tribunal han sido: 1.-Documental 2.-Interrogatorio 3.-Testifical 4.-Pericial.



QUINTO.- Recibidos los autos por este Tribunal, se señaló el día 13 de noviembre de 2019 para deliberación y votación, que se verificó, quedando, seguidamente, para dictar resolución.



SEXTO.- Se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos de derecho de la resolución apelada en lo que no se oponga a los contenidos en esta.


PRIMERO.- La cuestión planteada por la parte apelante, ENTIDAD MERCANTIL BENIRAHAL SL en virtud del recurso de apelación interpuesto, es resolver si procede condenar exclusivamente a la demandada a abonar 2.159, 18 euros y estime la reconvención, declarando la vigencia del contrato de opción de compra suscrito con fecha 2-febrero-2016.



SEGUNDO.- El juzgador de instancia consideró: '
PRIMERO.- Se ejercita por la parte actora una acción de resolución contractual del contrato de opción de compra sobre las fincas rústicas detalladas en la demanda y suscrito entre las partes en fecha 2 de febrero de 2016, y una acción de reclamación de daños y perjuicios por importe de 30.279, 10 euros correspondientes al valor de determinados trabajos a realizar en las citadas fincas como consecuencia de no haber sido ejecutados por la mercantil demandada durante el tiempo en que estuvo en posesión de la finca, así como por los perjuicios derivados de haber arrancado determinados árboles y por haber cambiado la variedad de los naranjos plantados. Se reclaman asimismo 2.517, 34 euros correspondientes al agua utilizada y consumida por la demandada durante el tiempo que estuvo en posesión de la finca y la suma de 2.000 euros correspondiente a la renta de diciembre de 2016.

Frente a la pretensión actora la parte demandada alega, en síntesis, que la voluntad de las partes al tiempo de suscribir el contrato de arrendamiento de finca rústica era el de formalizar una compraventa y por este motivo se suscribieron dos contratos diferentes y desvinculados(el de arrendamiento y el de opción), y en consecuencia sostiene que pese a haberse resuelto el contrato de arrendamiento subsiste su derecho al ejercicio de la opción de compra sobre la finca, cuya declaración judicial pretende por vía de reconvención.

Ycon respecto a las sumas reclamadas en concepto de indemnización niega adeudarlas por considerar que BENIRAHAL, S.L. recibió la finca en muy mal estado y que hubo de incurrir en cuantiosos trabajos para proceder a su explotación, y con respecto a los injertos de la variedad Tango manifiesta que los mismos constituyen una mejora para la finca, que la arrendataria se encontraba facultada para realizar según el contrato suscrito entre las partes. Niega adeudar suma alguna por agua así como tampoco los 2.000 euros que se le reclaman en concepto de renta del mes de diciembre de 2016, cuando el contrato ya había sido judicialmente resuelto.



SEGUNDO.- No discuten las partes, y debe servir como punto de partida, que en fecha 2 de febrero de 2016 suscribieron un contrato de arrendamiento de finca rústica, siendo el actor D. Jose Manuel el arrendador y la mercantil demandada, BENIRAHAL, S.L., la arrendataria. Este contrato de arrendamiento fue resuelto por sentencia dictada por este Juzgado en la que, con estimación de la demandase accedió a la declaración de resolución contractual interesada por el actor, por falta de pago, y además se condenó a BENIRAHAL, S.L. al desalojo del inmueble y al pago de 2.000 euros.

Sentado lo anterior, y habiendo quedado resuelto el contrato de arrendamiento, discuten las partes si el derecho a ejercitar la opción de compra concedida por el arrendador a la arrendataria quedaría o no subsistente. Mientras el actor defiende que dicho derecho se habría resuelto con la resolución del contrato de arrendamiento, habida cuenta de la vinculación entre el arrendamiento y la opción, BENIRAHAL, S.L. defiende la desvinculación entre ambos contratos y la subsistencia de su derecho a optar por la adquisición de la finca.

Para resolver sobre la cuestión controvertida debemos estar al análisis de la prueba practicada y a las normas que distribuyen la carga de dicha de prueba que se consagran en el artículo 217 de la LEC. Así, de la prueba documental resulta que las partes, en fecha 2 de febrero de 2016 suscribieron dos documentos. El primero denominado 'contrato de alquiler de finca rústica' y aportado como documento n.º 6 de la demanda, y un segundo documento que denominaron 'contrato de opción de compra' y que fue aportado por la actora como documento n.º 18. Si bien esta circunstancia, que como hemos visto no resultadiscutida por las partes, permitiríapensar en una desvinculación absoluta entre ambos negocios jurídicos, la controversia que nos ocupa nos exige verificar este extremo y examinar el contenido de dichos documentos, así como las circunstancias en las que los mismos fueron suscritos, según el resultado de la prueba.

En este sentido, del primero de los documentos, y a pesar de la denominación del contrato sin mención alguna a la opción de compra ('contrato de alquiler de finca rústica'), consideramos que resulta con claridad la voluntad de las partes de suscribir un contrato de arrendamiento que incorporaba una opción de compra.

Así, en el segundo de los expositivos del contrato las partes manifestaban que 'Que la mercantil BENIRAHAL, S.L., en adelante la ARRENDATARIA, está interesada en proceder al arrendamiento de la finca reseñada en el expositivo anterior así como adquirir un derecho de opción de compra sobre la misma.'También en las estipulaciones existen constantes referencias y regulación del ejercicio de la opción de compra, de modo que en la estipulación segunda y a propósito del plazo contractual se regulaba que el contrato de arrendamiento tenía una duración de cuatro años, 'además de hasta medio año extra poder tener tiempo de escriturar la opción de compra.'En la estipulación tercera en la que se regulaba el precio, el primer inciso establecía que 'La arrendataria abonará en concepto de pago por la opción de compra la cantidad de 4.000 euros (...)', que era el primer pago yun pago único. A continuación regulaba la renta arrendaticia que debía ser abonadas con arreglo a un cuadro que incorporaba el calendario de pagos.

Por su parte, en el documento denominado 'contrato de opción de compra' y que las partes suscribieron en la citada fecha de 2 de febrero de 2016, se recogían, según su literalidad, las condiciones del ejercicio del derecho de opción de compra por la parte arrendataria. Sin embargo, y a pesar de que la consignación por separado de estas condiciones, permitiría, a priori, defender una posible desvinculación entre el arrendamiento y el ejercicio de la opción, tal y como pretende BENIRAHAL, S.L., lo cierto es que en el propio documento n.º 18 la vinculación entre ambos negocios jurídicos es evidente. En primer lugar porque en dicho documento no existe ni identificación de las partes, ni de la condición en la que intervienen. Tampoco existen expositivos donde se contextualice la formalización del contrato, yen el primero de los párrafos del documento, de forma literal las partes hacían constar que la parte arrendadora concedía a los arrendatarios un derecho de opción de compra 'sobre el bien inmueble descrito anteriormente y que es objeto del presente contrato.'Necesariamente la descripción del inmueble debía ser la contenida en el contrato de arrendamiento, puesto que ninguna otra descripción del inmueble se efectúa en el documento que regulaba la opción, y cuando se hacía referencia al 'presente contrato', dicho contrato no podía ser otro que el de arrendamiento con opción de compra. En definitiva, la consignación de las condiciones del ejercicio de la opción en un documento independiente del contrato de arrendamiento con opción de compra, no puede significar por sí mismauna desvinculación de ambos negocios jurídicos, tal y como la pretende la demandada reconviniente, cuando formalmente dicho documento se configura más como una parte sucesiva o un anexo del contrato de arrendamiento.

Pero es que además, según el cuadro de pagos que incorporaba el primero de los dos documentos en su clásula tercera, junto al primero de los pagos de 4.000 euros, que era el relativo al precio de la opción, los sucesivos por importe total de 36.000 euros hasta la finalización del arrendamiento, constituían la mitad del precio convenido de compraventa de la finca, 80.000 euros, debiéndose detraer los 40.000 euros ya abonados del citado precio total y quedando pendiente únicamente el pago de 40.000 euros a abonar en el momento del otorgamiento de la escritura pública. Esta circunstancia también se desprende de la literalidad de la cláusula tercera del documento llamado 'contrato de opción de compra entre las partes.' Entendemos, por consiguiente, que el cumplimiento de las obligaciones dimanantes del contrato de arrendamiento (y en concreto para la arrendataria el pago de la renta) constituían obligaciones esenciales para la subsistencia del derecho de opción. De otra forma, y ante la posibilidad de que se produjera el impago de la renta, tal y como ha acontencido en el supuesto que nos ocupa, y la consiguiente resolución contractual, la suma pendiente de pago al tiempo de otorgar la escritura no sería la mitad del precio total de la venta, es decir 40.000 euros, sino prácticamente la totalidad del precio, y tal circunstancia, de haber sido contemplada como posibilidad por las partes hubiera exigido una previsión expresa. De otro modo se habría estado imponiendo al arrendador el riesgo (que se ha materializado en este caso) de la posibilidad de no cobrar renta alguna durante cuatro años y medio y aplazar el pago de la totalidad del precio de la ventaa un momento posterior, transcurridos4 años y medio y de la formalización del contrato.

No obstante lo anterior, y asumiendo unafalta de claridad en la literalidad del contrato sobre la vinculación de los dos documentos que analizamos y los negocios jurídicos que incorporan, dicha falta de claridaddebe analizarse a la luz de las disposiciones relativas a interpretación de contratos. Así, el artículo 1.281 del Código Civil, relativo a interpretación contractual, establece que 'Si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes, se estará al sentido literal de sus cláusulas. Si las palabras parecieren contrarias a la intención evidente de los contratantes, prevalecerá ésta sobre aquéllas.' Por su parte, el artículo 1.282 del citado texto legal dispone que 'Para juzgar de la intención de los contratantes, deberá atenderse principalmente a los actos de éstos, coetáneos y posteriores al contrato.' Pues bien, para valorar sobre cuál fue al intención de los contratantes al tiempo de formalizar el contrato en fecha 2 de febrero de 2016, debemos estar al resultado de la prueba practicada. Y en este sentido el testigo D. Gregorio , que intervino en la intermediación entre el actor y la mercantil demandada manfestó que D.

Jose Manuel requirió sus servicios porque tenía interés en vender la finca y que él lo puso en contacto con D. Jenaro , representante de BENIRAHAL, S.L. que estaba interesado en comprar. Que los presentó y que cree que hablaron de comprar, que desconoce por qué firmaron un contrato de arrendamiento con opción de compra y que desconoce el contenido del contrato suscrito y las obligaciones asumidas, así como su grado de cumplimiento. Por su parte, el trabajador de la finca D. Leandro manifestó que sabía que se hizo un pacto entre las partes pero que desconocía los detalles y el contenido. En definitiva, ninguno de los testigos manifestó hallarse al corriente de los detalles de la negociación seguida por las partes y del alcance de los pactos contraídos.

Sin embargo, D. Jose Manuel , al ser interrogado sí manifestó al respectode forma rotunda que 'él siempre ha creído que era un sólo documento, que estaban los dos seguidos, que entendía que se firmaba una operación de arrendamiento con opción de compra, que se estableció un cuadro de pagos y el mismo fue incumplido desde el primer momento por la arrendataria.'También dijo que 'el arrendamiento era un todo, que él siempre había entendido que si se incumplían las obligaciones del arrendamiento se perdía el derecho a optar, que no hubiera firmado la opción de compra independiente, y que el contrato lo redactó el arrendatario.' Y esta manifestación no fue desvirtuada de contrario por ninguna de las pruebas propuestas por la demandada reconviniente, a quien, además y de conformidad con el artículo 1.288 del Código Civil, no puede favorecer la interpretación del clausulado oscuro que ella misma redactó.

La Audiencia Provincial de Mallorca, Sección 3ª, en su SAP de 28 de noviembre de 2014 analizó la cuestión que nos ocupa y resolvió al respecto 'Lo que plantea la parte actora hoy apelante es que, pese a que el contrato de arrendamiento ha sido resuelto por falta de pago de la renta, perdura la posibilidad de optar a la compra de la vivienda objeto de dicho contrato de arrendamiento pues, según dicha parte, así se infiere de la cláusula séptima del contrato de arrendamiento suscrito por ambas litigantes.

El motivo no puede ser atendido por cuanto, y tal como claramente se afirma en la sentencia apelada, no puede ser calificado el contrato de autos como de opción de compra sin más dado su tenor literal, ni fue esa la intención de las contratantes, sino que nos hallamos ante un contrato complejo en el que concurren dos formas contractuales: el arrendamiento y la opción de compra, ambas unidas y vinculadas en una unidad de contrato, formando un conjunto obligacional conectado y en el que, el incumplimiento de una obligación por alguno de los contratantes ha de repercutir necesariamente en el ejercicio y exigibilidad del cumplimiento del resto de derechos y obligaciones contenidas en dicho contrato. Así se ha venido contemplando por la jurisprudencia, entre otras la Sentencia del Alto Tribunal de 19 de mayo de 2003 en la que se dice, ' En cuanto al motivo sexto, orientado a maximizar la importancia de la opción de compra en detrimento del componente arrendaticio del contrato litigioso, tampoco puede prosperar, pues el examen de la totalidad de las cláusulas de dicho contrato pone de manifiesto su carácter unitario aunque complejo, que no permite aislar el arrendamiento de la opción de compra ..':.

El contrato de autos, suscrito el 1 de junio de 2009, es un verdadero contrato de arrendamiento, así, se pactó una renta mensual por un importe coincidente a la cuota hipotecaria que gravaba la vivienda; la duración del contrato se pactó en siete años, finalizando el 31 de mayo de 2016; los gastos generales para el adecuado sostenimiento de la vivienda serán a cargo de la arrendataria, así como de los suministros, y, por último, en la cláusula OCTAVA se pacta que la falta de pago del precio del arrendamiento o el incumplimiento de cualquiera de las obligaciones asumidas por el arrendatario, dará derecho a la arrendadora a dar por rescindido el contrato y a ejercitar contra la arrendataria la acción de desahucio. Es en la cláusula SEPTIMA del meritado contrato que se establece que, ' La propiedad concede a la arrendataria la opción pertinente para adquirir la vivienda por una previo de TRES CIENTOS MIL EUROS (300.000?), hasta el último día de este contrato privado de arrendamiento, es decir el 31 de mayo de 2016 .' Cláusula que permite afirmar que junto al contrato de arrendamiento se articuló y vinculó una opción de compra, de manera que nos hallamos ante un contrato complejo, con conexión y dependencia del de opción respecto del de arrendamiento de vivienda y no es posible, por tanto, un tratamiento por separado de la opción de compra del arrendamiento; consecuencia de ello es que, la extinción del arrendamiento implica la extinción de la opción de compra pues no puede subsistir está sin aquel so pena de provocar un grave desequilibrio en contra de la arrendadora-concedente.' También la Audiencia Provincial de Granada en su SAP de fecha 31 de mayo de 2006 manifestó respecto de una cuestión análoga a la que nos ocupa que: 'Si el demandado dejo de pagar la renta (como consta el certificado de Caja Rural obrante al folio 12), es evidente que dejó de cumplir el deber esencial del arrendatario de estar al corriente en el pago de la renta, no obstante lo cual -tras otro proceso de desahucio en el que logró enervar la acción- pretende ahora ejercitar la opción de compra haciendo uso de un derecho contenido en el contrato de 1-1-01, pero sin ni tan siquiera pagar al tiempo que ejercita la opción todas las rentas atrasadas que debe, y este incumplimiento es motivo resolutorio del contrato de arrendamiento al que las partes libremente ligaron el de opción y sus efectos no pueden desvincularse de la opción de compra que los arrendadores concedieron a los arrendatarios, pues se dijo, aun tratándose de relaciones jurídicas distintas, las partes las vincularon de tal forma que hay que entender que el derecho de opción se concedió como un elemento complementario de los derechos del arrendamiento y si el arrendatario incumple sus obligaciones arrendaticias, no puede pretender el ejercicio de un derecho que está insito en el contenido obligacional del contrato de arrendamiento por cuanto incida en causa de resolución.' En consonancia con los criterios jurisprudenciales expuestos y entendiendo que en el supuesto que nos ocupa la desvinculación entre el contrato de arrendamiento y la opción de compra no resulta ni de la literalidad de los documentos suscritos por las partes ni tampoco de la intención acreditada de los intervinientes, es por lo que consideramos que una vez resuelto el contrato de arrendamiento por sentencia dictada por este juzgado enel Juicio verbal 620/16 y dictada en fecha 30 de noviembre de 2016, la opción de compra sobre la finca quedó extinguida, y como consecuencia de ello procede estimar la demanda principal en cuanto a este punto.

Dado que la demandada reconviniente interesó como petición subsidiaria y para el caso de que se desestimara su petición de que se declarara la vigencia del derecho de opción de compra, que se condenara al actor reconvenido a la devolución de 4.000 euros correspondiente para el ejercicio de dicha opción, estimamos que procede acceder a esta petición subsidiaria. Resuelto el contrato de arrendamiento por resolución judicial y en ejercicio de la facultad resolutoria que la ley confiere en las obligaciones sinalagmáticas al contratante cumplidor, la consecuencia de dicha resolución contractual es la de la restitución de las prestaciones. La arrendataria restituyó la posesión de la finca, y el arrendador debía, al haber quedado resuelto el contrato de arrendamiento con opción de compra, haber restituido el precio de la opción que ya no iba a poder ejercitarse.

En consecuencia procede estimar la demanda reconvencional en cuanto a este extremo y condenar a D. Jose Manuel a abonar la suma de 4.000 euros satisfecha en concepto de precio de la opción.



TERCERO.- Pasando al análisis de las pretensiones indemnizatorias de la actora y que se refieren al valor de trabajos de poda yde eliminación de plantas invasoras, que considera necesarios tras el abandono de la finca por la arrendataria según su informe pericial, el valor de los naranjos arrancados por la demandada y de la pérdida de la cosecha correspondiente a dichos naranjos, así como la de los restantes de la plantación cuya variedad ha sido modificada por el arrendatario, procede hacer las siguientes consideraciones.

Por cuanto se refiere a la indemnización solicitada por el actor y relativa al valor de poda y eliminación de plantas invasoras, en atención al resultado de la prueba practicada, sin perjuicio de estimamos que tras la devolución de la posesión de la finca al arrendador la finca requería de dichos trabajos (puesto que así resulta de la pericial aportada por la actora), no es menos cierto que cuando dicha fincase entregó a la arrendataria también presentaba necesidades de poda y por colonización de planta invasora (miraguano) puesto que sobre estos extremos depusieron con claridad y contundencia todos los testigos que, como trabajadores de la finca durante la vigencia del arrendamiento, colaboraron en la ejecución de trabajos de limpieza de la misma. En consecuencia ninguna responsabilidad por este concepto cabe exigir a la arrendataria, máxime si se tiene por acreditado que durante la vigencia del arrendamiento se realizaron de forma regular trabajos de mantenimiento de la finca y su plantación que permitieron, incluso, obtener una nueva cosecha.

Para abordar las restantes peticiones indemnizatorias debemos estar al tenor literal del contrato, y en concreto de la cláusula 7ª del mismo, de la que resulta que la arrendadora concedía expresamente a la arrendataria la autorización para efectuar obras y/o transformación en la misma finca rústica a fin de adecuarla a la actividad que pretendía desarrollar en el mismo.

Con arreglo a lo anterior, y existiendo esta previsión contractual expresa sobre las obras y transformación de la finca, debemos concluir que la parte actora ninguna cantidad puede exigir a la arrendataria por los trabajos ejecutados en la finca arrendada durante el tiempo que el contrato estuvo vigente si dichos trabajos se destinaban a la adecuación de la finca a la actividad que se pretendía desarrollar en ella. Y dado D. Leandro , trabajador de la finca explicó que los árboles se arrancaron para facilitar la quema de poda de rastrojos, y también D. Gregorio manifestó que sabía que se habían arrancado árboles buenos y que muy posiblemente se arrancaron para facilitar el acceso, entendemos que lostrabajos consistentes en arrancar 47 naranjos con la finalidad de facilitar el acceso y la extracción de la cosecha, así como la quema de la poda y rastrojos, acertado o no, deben considerarse trabajos ejecutados para adecuar la finca a la actividad desarrollada y por consiguiente legítimos conforme al contrato.

Tampoco cabrá, por consiguiente y por los mismos razonamientos, reconocer al actor derecho a ser indemnizado por el valor de la cosecha correspondiente a dichos 47 árboles que se reclama.

Del mismo modo, y por cuanto se refiere a la indemnización pretendida por la modificación en la variedad de los naranjos ortanique que se hallaban plantados en la finca por la variedad tango que injertó la arrendataria, en atención a la misma previsión contractual que examinamos, y sin perjuicio de las obligaciones que pudieran resultar hacia terceros (titulares de la patente) tampoco cabe reconocer cantidad alguna al actor. Entendemos que los trabajos de injerto de una nueva variedad deben considerarse trabajos de 'transformación' de la finca, expresamente previstos en el contrato y autorizados expresamente por la arrendadora a la arrendataria, a quien, en su caso, habrá de reclamar el propietario de la finca en el supuesto que de la realización de los injertos sin autorización del titular de la patente, derivara en el futuro algún tipo de reclamación que se dirija contra él. Pero la mera ejecución de los injertos y la variación de la variedad vegetal de la finca no pueden generar por sí mismos ningún derecho indemnizatorio ala actora, pues ésta consintió expresamente en el contrato la transformación de la finca.



CUARTO.- En cuanto a la petición actora de que la demandada le abone la suma de 2.517, 34 euros correspondiente al agua utilizada o consumida por la demandada durante todo el tiempo que duró el arrendamiento, y que fue abonada por el actor, de la documental, y concretamente del documento n.º 19 de los aportados con la demanda resulta que a la fecha del lanzamiento de la finca, 29 de marzo de 2017, la arrendataria adeudaba a la comunidad de regantes DIRECCION000 la suma reclamada, resultando asimismo que, conforme a la cláusula cuarta del contrato, serían de cuenta del arrendatario todos los gastos de suministros y agua.

Frente a la alegación de la arrendataria de que esta cantidad incluiría agua consumida en un momento anterior a que le fuera entregada la posesión de la finca, dicha circunstancia no ha sido acreditada y no puede entenderse probada, resultando además que, conforme al contrato suscrito por las partes, BENIRAHAL, S.L.

declaraba recibir la finca libre de cargas y gravámenes.

Por consiguiente BENIRAHAL, S.L. debe ser condenada al abono a la actora de la suma reclamada por este concepto al haber sido satisfecha por el actor a cuenta de BENIRAHAL, S.L. a la referida comunidad, y al amparo del artículo 1.158 y concordantes del Código Civil.



QUINTO.- Finalmente y por lo que respecta a la pretensión actora de que la demandada fuera condenada a pagar al actor la cantidad de 2.000 euros correspondientes al alquiler que tenía que haber pagado en los quince primeros días del mes de diciembre de 2016, habida cuenta de que el contrato de arrendamiento fue resuelto judicialmente en fecha 30 de noviembre de 2016 y en dicha sentencia ya se condenó a la demandada a abonar la suma de 2.000 euros en concepto de renta, debemos estar a la parte dispositiva de dicha resolución, sin que quepa en este momento solicitar condena de sumas que no fueron pedidas en el primer procedimiento, o que siendo pedidas no fueron concedidas, y ello porque lo impiden los artículos 222, 400 y 214 y concordantes de la LEC, que regulan, respectivamente, los efectos de la cosa juzgada, la preclusión de la alegación de hechos y fundamentos jurídicos, y la invariabilidad de las resoluciones judiciales.



SEXTO.- En cuanto a los intereses reclamados y de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1108 del Código Civil en relación con el artículo 1100 del mismo cuerpo legal, serán los legales, que se devengarán desde la fecha de interposición de la demanda.

SÉPTIMO.- Que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y en cuanto a la demanda principal, no procede hacer imposición de costas al haberse estimado parcialmente la demanda.

En cuanto a la demanda reconvencional, al haberse estimado la pretensión subsidiaria, procede imponer las costas a la actora reconvenida, de conformidad con el precepto indicado anteriormente'.



TERCERO. - El primer motivo del recurso postula que se limite la condena por dicho concepto al importe de los recibos de agua girados y devueltos por la apelante y que se limita a 2.159, 18 euros, pues debía ser el demandante quien acreditara que el recibo pagado a la Comunidad de Regantes se correspondía con el periodo de posesión de las fincas por la apelante.

El artículo 1089 del Código Civil nos dice: ' las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes, y deben cumplirse a tenor de los mismos', y de él nace la trascendencia del contrato como fuente de las vinculaciones obligatorias que deriva directamente de su acogimiento como tal en las previsiones del ordenamiento y, en concreto, en las contenidas en el precepto aludido y reiteradas en los artículos 1254, 1258 y 1278. Así, la vinculación obligatoria que el contrato supone para los contratantes sólo puede tener entre ellos una 'fuerza de ley' si se atemperan al concluirlo a los límites que la verdadera ley impone a la autonomía de su voluntad, resultando sobre todo de la regla del artículo 1255 pero también, sin sobrepasar el ámbito disciplinar del mismo CC, de los artículos 6- 3, 1.102, 1.116, 1256, 1271, 1272, 1275 y 1276.

Ahora bien, hay que tener en cuenta que si los contratos deben cumplirse a tenor de los mismos, ello debe ir unido a las normas sobre interpretación de los contratos que implican que si los términos del contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes pero no si las palabras parecieren contrarias a la intención evidente de aquellos, en cuyo caso el contrato no habrá de cumplirse según su tenor sino que prevalecerá la intención de los contratantes sobre sus palabras ( Sentencia Tribunal Supremo 26-enero-1981); y hay que tener en cuenta la admisión, muy cautelosa, de la jurisprudencia de la modificación de la regulación contractual, ya sea por atender al hecho de la variación imprevisible de las circunstancias objetivas que alteran sustancialmente la base del negocio existente en el momento de contratar ( STS23-noviembre-1962 y 2- febrero-1966), ya por considerar que debe entenderse implícitamente puesta, al margen del tenor del contrato o de la expresión de la voluntad contractual, una cláusula rebus sic stantibus que autorizaría la modificación ( STS 23-marzo- 1963, 28-enero-1970, 31-marzo-1960, entre otras), o bien teniendo en cuenta ambos criterios.

Y el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil regulador del principio general de la carga de la prueba nos dice: ' 2.Corresponde al actor y al demandado reconviniente la carga de probar la certeza de los hechos de los que ordinariamente se desprenda, según las normas jurídicas a ellos aplicables, el efecto jurídico correspondiente a las pretensiones de la demanda y de la reconvención; 3.Incumbe al demandado y al actor reconvenido la carga de probar los hechos que, conforme a las normas que les sean aplicables, impidan, extingan o enerven la eficacia jurídica de los hechos a que se refiere el apartado anterior', lo que implica que en los procesos como el que nos ocupa que están estructurados en base al principio de alegación de parte, son éstas quienes realizan la actividad probatoria necesaria para conseguir la certeza de los hechos por ella alegados; implica, pues, que los hechos constitutivos son de cargo del actor y los demás lo son del demandado y ello nace del propio derecho material que se compone de una serie de normas y contranormas que recíprocamente constituyen la base de las alegaciones de las partes, nace de la misma existencia de las normas y contranormas que conlleva que el actor tiene la carga de probar todos los elementos que componen el supuesto de hecho de la norma en que basa su pretensión, por lo que debe acreditar no sólo el nacimiento del derecho, sino la persistencia del mismo o de la relación jurídica en el tiempo .

La parte demandante-apelada reclamó a la entidad mercantil demandada-apelante la cantidad de 2.517,34 euros en concepto de pago de deuda devengada a la Comunidad de Regantes DIRECCION000 (Folio 161 y 162).

Debemos decir que, ciertamente, consta en el certificado de la Comunidad '..las mencionadas parcelas tiene una devengada pendiente a fecha de 29 de marzo de 2017 ...'.

Ante dicho documento se alegó en la contestación a la demanda 'la falta de desglose o detalle de periodos y conceptos produciendo indefensión'.

Aun cuando resulte que la certificación de la Comunidad refiera la deuda a fecha de 29 de marzo de 2017, no podemos obviar que la asunción de obligación de pago del gasto de agua deviene de febrero de 2016 y que, desde luego, a dicho momento nada se impugnó de impagos ante la Comunidad de Regantes, y, por otra parte, siendo la obligación de la entidad demandada, disponía de la facilidad probatoria para acreditar el total pago.

Es de observar que los recibos aportados por la parte demandada -folios 245 y siguientes- refieren al periodo de 2016, no constando acreditado por el apelante pagos a la Comunidad de regantes del periodo de agosto de 2016 hasta marzo de 2017.

Coincidiendo con fecha de lanzamiento.



CUARTO.- El segundo motivo del recurso postula que se estime la demanda reconvencional en cuanto que: '1º Se declare la vigencia del contrato de opción de compra de fecha 2 de febrero de 2016 suscrito entre las partes referido a las fincas indicadas en el hecho primero de la demanda principal donde consta unido como documento 16, o subsidiariamente para el caso de no estimarlo así condene al demandado a la devolución de los 4,000€ correspondientes al primer pago realizado para el ejercicio de dicho derecho de opción de compra más los intereses legales hasta su completa devolución.

2º se condene al demandado al cumplimiento del referido contrato y por ello a otorgar ante el Notario que se designe para suscribir contrato de compraventa sobre las fincas registrales indicadas en el hecho primero de la demanda en las condiciones pactadas en el referido contrato de opción de compra y en caso de incumplimiento del condenado en el plazo de 15 días desde la firmeza de la sentencia se otorgue judicialmente y a su costa, condenándolo a estar y pasar por las anteriores declaraciones.

c) se condene al demandado al pago de las costas de esta reconvención'.

Como establece, entre otras, la sentencia de la AP Madrid, sec. 24ª, de fecha 5-10-2011, nº 995/2011, rec.

459/2011. Pte: Hernández Hernández, Rosario en cuanto a la apreciación de la prueba: '

SEXTO.- Procede la anunciada desestimación del recurso, con íntegra confirmación de la sentencia apelada, al no haberse desvirtuado en la alzada los argumentos de la Juez de instancia, basados en la valoración en su conjunto, y conforme a las reglas de la sana crítica, del material probatorio obrante en autos, sin más que recordar, que en esta materia de valoración de la prueba , reiteradamente se ha venido señalando por esta Sala, en concordancia con la doctrina del Tribunal Supremo, que la amplitud del recurso de apelación permite al órgano 'ad quem' examinar el objeto de 'litis' con igual extensión y potestad con la que lo hizo el Juzgador 'a quo' y que por tanto no está obligado a respetar los hechos probados por éste, en cuanto no alcanzan la inviolabilidad de otros recursos como es el de casación. Ahora bien, tampoco puede olvidarse que la práctica de la prueba se realiza ante el Juzgado de Instancia, y éste tiene ocasión de percibir con inmediación las pruebas practicadas, es decir, de estar en contacto directo con las mismas y con las personas intervinientes. En suma, el principio de inmediación, que aparece en la anterior Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881 y con mayor énfasis en la nueva L.E.C. , que conforme el proceso civil debe concluir 'ad initio' por el respeto a la valoración de la prueba practicada realizada por el Juzgador de instancia, salvo, excepción, que aparezca claramente que, en primer lugar, exista una inexactitud o manifiesto error en la apreciación de la prueba o, en segundo lugar, que el propio relato fáctico sea oscuro, impreciso o dubitativo, ininteligible, incompleto, incongruente o contradictorio.

Prescindir de lo anterior es sencillamente modificar el criterio del Juzgador por el interesado y subjetivo de la parte recurrente. Pero aún más, en modo alguno puede examinarse la valoración de la prueba por el Juzgador ' a quo' mediante el análisis de la prueba (cualquier medio de prueba ) de forma individualizada sin hacer mención de una apreciación conjunta que es la que ofrece el Juzgador. En definitiva, aunque el Tribunal Superior u órgano 'ad quem' tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el Juzgador de instancia, tanto en lo que afecta a los hechos (quaestio facti) como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas con las partes (quaestio iuris) para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y sustantivas de aplicación al caso ( SSTS. 21/abr/93, 5/may/97, 31/mar/98 y TC.S. 3/96 de 15 de enero), no es menos cierto que no puede ignorarse que, respecto de aquellas pruebas que han sido practicadas a la inmediación judicial, el Juez 'a quo' tiene elementos más fundados para su más precisa apreciación y por tanto su mejor valoración en relación a los supuestos de hecho que constituyen el 'factum' debatido.

Por estas razones, en materia de apreciación de la prueba , conforme a una reiterada Jurisprudencia, se afirma que es facultad de los Tribunales, sustraída a los litigantes, que sí pueden aportar las pruebas que la normativa legal autoriza -principio dispositivo y de rogación-, pero en forma alguna tratar de imponerlas a los Juzgadores ( STS de 23 de septiembre de 1996), pues no puede sustituirse la valoración que el Juzgado de instancia hizo de toda la prueba practicada por la que realiza la parte recurrente, función que corresponde, única y exclusivamente, al juzgador 'a quo' y no a las partes ( STS de 7 de octubre de 1997). De esta suerte, el error en la valoración de la prueba sólo podrá acogerse cuando las deducciones o inferencias de la sentencia impugnada resulten ilógicas, irracionales o absurdas atendida la resultancia probatoria , lo cual no ha acontecido en el caso enjuiciado, dado que la apreciación de la prueba realizada en su conjunto por la juzgadora de instancia, basada en las reglas de la sana crítica, no ha resultado arbitraria ni irracional, por lo que resulta improcedente realizar una nueva valoración sobre este extremo, concluyéndose que la misma ha de ser ratificada por este Tribunal (Cfr. STS de 16 de octubre de 2000).'

QUINTO.- Valorando las pruebas testificales practicadas, según los criterios de valoración fijados en la Sentencia dictada en el rollo de apelación 05-0599 en fecha de 15 de noviembre de 2005 en la que dijimos sobre la credibilidad de los testigos: '

CUARTO.- Conforme dispone la LEC en su Artículo 376 "Los tribunales valorarán la fuerza probatoria de las declaraciones de los testigos conforme a las reglas de la sana crítica, tomando en consideración la razón de ciencia que hubieren dado, las circunstancias que en ellos concurran y, en su caso, las tachas formuladas y los resultados de la prueba que sobre éstas se hubiere practicado". Por ello, al apreciar la credibilidad de los testigos, debe tenerse en cuenta: Su independencia, que se acredita no sólo por no hallarse afectados por las generales de la ley, sino también por no tener escrúpulo alguno en ignorar o negar preguntas que, aún siendo favorables a la parte que le hubiera propuesto, no respondieran a la verdad o fueran desconocidas por el testigo.

Su razón de ciencia. Aunque no ha de confundirse la razón de ciencia -que es el porqué se conoce lo que se afirma (haber presenciado el hecho, haber oído contarlo, haber visto documentos relativos a él, etcétera)- con la ubicación desde la que el testigo presencial adquiere el conocimiento de ese hecho.

La coherencia, claridad y rotundidad de sus respuestas.

Que el mero hecho de que se trate de familiares, amigos, compañeros o conocidos de las partes no elimina, sin más, su capacidad probatoria; cierto que deben extremarse las cautelas al valorar este tipo de testigos, pero cuando son los únicos de que dispone la parte, cuando no son tachados por la contraria, cuando ésta trata de matizar su declaración mediante su interrogatorio, y cuando la prueba se practica con el más escrupuloso respeto al principio de contradicción, no resulta razonable negar por principio credibilidad a esas declaraciones testificales, porque ello sería tanto como condenar de antemano a la parte, en cuanto que se le privaría de la única prueba posible para adverar su versión de los hechos.

El resultado del resto de las pruebas.

Las reglas de la sana crítica, que deben ser entendidas como las más elementales directrices de la lógica humana.

No está sujeta a reglas legales de valoración.

El testimonio de un solo testigo o el testimonio de un testigo susceptible de ser tachado pueden inducir válidamente a formar el convencimiento del Juez sobre la veracidad de sus datos, objeto de prueba.'

SEXTO.- Sobre la interpretación de los contratos la jurisprudencia del Tribunal Supremo tiene declarado con reiteración, en orden a la aplicación de los artículos 1281, 1282, 1283 Y 1288 del Código Civil, que la literalidad resulta preferencial cuando el clausulado se presenta claro y preciso, por lo que no han de aplicarse las demás normas interpretativas que tienen carácter de subsidiarios, al existir una efectiva relación jerarquizada entre las mismas ( Sentencias de 23-3 [RJ 1993 2544] Y 6-9-1993 [RJ 19936637], 9-7-1994 [RJ 19945603], 29-1 [RJ 1996739] Y 19-2-1996 [RJ 19961412], entre otras muy numerosas). En ese mismo sentido, la Sentencia Tribunal Supremo de 19 noviembre 2002 recuerda que 'la interpretación literal claramente constatada excluye averiguar la supuestamente encubierta, por lo que el artículo 1282 sólo puede entrar en juego como norma supletoria en relación con el artículo 1281, párrafo segundo, para juzgar de la intención de los contratantes, no cuando ésta es evidente, como ocurre en este caso, por su literal expresión ( sentencia de 27 de marzo de 1984 [RJ 19841439], y otras), y si el texto o documento resulta claro, el intérprete o el Juez deben abstenerse de más indagaciones, pues lo que está claro no necesita interpretación ( sentencias del Tribunal Supremo de 22 de junio de 1984 [RJ 19843257], 3 de mayo de 1985 [RJ 19852256] Y 26 de noviembre de 1987 [RJ 19878693])'; con ello mantenían la línea sostenida de antiguo por las Sentencias del Alto Tribunal de 19 enero 1925, 18 abril 1931 (RJ 193031, RJ 19302017) Y 30 marzo 1953 (RJ 1953916), seguidas después por otras muchas, que tienen declarado como indiscutible la preferencia del sentido literal en caso de términos claros.

El Tribunal comparte la valoración que de la prueba ha realizado la juzgadora de instancia, atendiendo, en un primer orden de consideraciones, que tanto el contrato de alquiler de finca rustica -Folios 42 y siguientes- como el contrato de opción de compra -Folios 159 y siguientes- son de la misma fecha.

En un segundo orden de consideraciones, se produce una fijación de las obligaciones de pago del demandado- arrendatario en el contrato de alquiler de finca rústica vinculadas con el contrato de opción de compra, dado que el precio de renta se imputaría al precio de compra.

En un tercer orden de consideraciones, que la divergencia en el momento temporal aludido concretado en una ampliación del plazo en seis meses -Estipulación Segunda-, queda perfectamente justificado y no es más que 'poder tener tiempo de escritura de opción de compra'.

Dichas consideraciones, por sí, motivan la vinculación entre ambos contratos sin que pueda quedar revocada dicha vinculación por la alegación del importe de la primera renta pactada, y cuando de la prueba testifical nada ha desvirtuado sobre las apreciaciones de la juzgadora de instancia, dado que no acreditan desvinculación entre ambos contratos; así como tampoco puede justificar o fundar la desvinculación la aludida autorización a realizar mejoras, alteraciones y modificaciones, sino, más bien, acredita la vinculación de que el arriendo era precontractual para la opción de compra.

SÉPTIMO.- En materia de costas procesales, y en virtud del art. 394 en relación con el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, procede su imposición a la parte apelante.

OCTAVO.- La Disposición Adicional Decimoquinta de la LOPJ establece que la interposición de los recursos ordinarios y extraordinarios, la revisión y la rescisión de sentencia firme a instancia del rebelde, en los órdenes jurisdiccionales civil, social y contencioso-administrativo, precisarán de la constitución de un depósito.

Si se estimare total o parcialmente, o la revisión o rescisión de la sentencia, en la misma resolución se dispondrá la devolución de la totalidad del depósito.

Cuando el órgano jurisdiccional inadmita el recurso o la demanda, o confirme la resolución recurrida, el recurrente o demandante perderá el depósito, al que se dará el destino previsto en esta disposición.

Vistos los preceptos legales aludidos y demás de general y concordante aplicación al caso de autos,

Fallo

En atención a lo expuesto, la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Valencia en nombre de S.M. EL Rey y por la autoridad conferida por la Constitución aprobada por el pueblo español, DECIDE 1º) Desestimar el recurso de apelación interpuesto por la ENTIDAD MERCANTIL BENIRAHAL SL.

2º) Confirmar la Sentencia de fecha 9 de mayo de 2019.

3º) Imponer a la parte apelante las costas procesales.

4º) Con pérdida del depósito.

Esta sentencia no es firme y contra ella podrán interponer recurso de CASACIÓN ante la Sala de lo Civil del TRIBUNAL SUPREMO, si se acredita interés casacional. El recurso se interpondrá por medio de escrito presentado en este Tribunal en el plazo de VEINTE DÍAS hábiles contados desde el día siguiente de la notificación ( artículos 477 y 479 de la LECn).

También podrán interponer recurso extraordinario por INFRACCIÓN PROCESAL ante la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo por alguno de los motivos previstos en la LECn. El recurso habrá de interponerse mediante escrito presentado ante este Tribunal dentro de los VEINTE DÍAS hábiles contados desde el día siguiente de la notificación ( artículo 470.1 y Disposición Final decimosexta de la LECn) recurso extraordinario por infracción procesal o recurso de casación por interés casacional.

Así, por ésta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.