Sentencia Civil Nº 538/2011, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 20, Rec 774/2010 de 04 de Noviembre de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 20

MADRID

SENTENCIA: 00538/2011

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCIÓN 20ª

SENTENCIA Nº

Rollo: RECURSO DE APELACION 774 /2010

Ilmos. Sres. Magistrados:

PURIFICACIÓN MARTÍNEZ MONTERO DE ESPINOSA

RAMÓN FERNANDO RODRÍGUEZ JACKSON

JOSÉ VICENTE ZAPATER FERRER

En MADRID, a cuatro de noviembre de dos mil once.

VISTOS en grado de apelación ante esta Sección 20 de la Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 1575/2008 , procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 13 de MADRID, a los que ha correspondido el Rollo 774/2010, en los que aparece como parte apelante AFIRMA GRUPO INMOBILIARIO, S.A., representado por el procurador D. VIRGILIO NAVARRO CERRILLO, y como apelado Estela y Alejandro , representados por el procurador D. PABLO OTERINO MENENDEZ, y CAJA DE AHORROS Y MONTE DE PIEDAD DE MADRID, sobre resolución de contrato de compraventa, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. RAMÓN FERNANDO RODRÍGUEZ JACKSON.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 13 de Madrid, en fecha 11 de diciembre de 2.009, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Estimando íntegramente la demanda interpuesta por Estela Y Alejandro , representada por el Procurador PABLO OTERINO MENÉNDEZ, contra AFIRMA GRUPO INMOBILIARIO S.A. Y CAJA DE AHORROS Y MONTE DE PIEDAD DE MADRID, DECLARO RESUELTO el contrato de compraventa de vivienda suscrito entre Estela Y Alejandro Y AFIRMA GRUPO INMOBILIARIO S.A. con fecha 29 de septiembre de 2006 y CONDENO a AFIRMA GRUPO INMOBILIARIO S.A. a devolver a los demandantes la cantidad de CINCUENTA Y SEIS MIL SETECIENTOS DIEZ EUROS (56.710 euros), más los intereses legales desde la fecha de su respectiva entrega y que se corresponden con las especificaciones en el suplico de la demanda, Y CONDENO A CAJA DE AHORROS Y MONTE DE PIEDAD DE MADRID a abonar solidariamente con el anterior la cantidad de TREINTA Y DOS MIL SEISCIENTOS TREINTA Y CINCO EUROS (32.635 euros) más los intereses legales desde la fecha de su ingreso en una cuenta especial y que se contiene en el suplico de la demanda. Todo ello con imposición de las costas de este juicio.".

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, exponiendo las alegaciones en que basa su impugnación. Admitido el recurso en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la apelada, que presentó escrito oponiéndose al recurso formulado de contrario. Elevados los autos ante esta Sección, fueron turnados de ponencia, y quedando pendientes de resolución, se señaló fecha para la deliberación y votación, que se ha llevado a cabo por los Magistrados de esta Sección.

TERCERO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO : Frente a la sentencia dictada en la primera instancia se ha alzado la representación procesal de "AFIRMA GRUPO INMOBILIARIO, S.A.", que articula su recurso alegando:

1ª.- Incorrecta valoración de las pruebas practicadas en el acto del juicio oral.

2ª.- Error en la valoración del artículo 83 del Real Decreto Legislativo 1/2007 , de la doctrina de los actos propios y el principio de buena fe.

3ª.- Error en la valoración de la prueba en lo referente al retraso en el cumplimiento en el plazo de entrega, en el caso de entender que la cláusula quinta fuese abusiva.

4ª.- Error en la prueba para declarar resuelto el contrato por incumplimiento en la falta de entrega de aval por las cantidades totales entregadas.

5ª.- Error en la valoración de la prueba a la vista de los actos de los demandados.

SEGUNDO : Son hechos relevantes para resolver el presente recurso los siguientes:

Las partes hoy litigantes celebraron, con fecha 29 de septiembre de 2006, contrato privado de compraventa de cosa futura sobre el piso NUM000 letra NUM001 , del portal NUM002 , del edificio en construcción sito en la carretera de Carabanchel a Villaverde, número NUM003 .

Resulta hecho admitido que, conforme a lo pactado en la estipulación quinta del citado contrato, el plazo de entrega de la vivienda concluía el día 31 de marzo de 2008.

A la citada fecha, si bien las obras estaban terminadas, la vivienda no había sido entregada pues no se había obtenido por la promotora la necesaria licencia de primera ocupación de la finca, lo que no tuvo lugar hasta el día 17 de junio de 2008.

Con fecha 26 de mayo de 2008, los demandantes, hoy apelados, resolvieron el contrato con solicitud de devolución de las cantidades entregadas a cuenta.

Con fecha 10 de junio de 2008, ignorando el requerimiento resolutorio, la promotora citó a los demandantes para otorgar escritura pública de compraventa, ofreciéndoles como posibles fechas cualquiera de los días 25,26, 27 y 30 de junio de 2008, a lo que no acudieron los compradores al haber resuelto el contrato con anterioridad.

TERCERO : Debemos señalar, en primer término, que la sentencia dictada en los presentes autos no declara la nulidad de la estipulación quinta del contrato privado de fecha 29 de septiembre de 2006, por lo que las alegaciones del recurso relativas a la validez de la citada estipulación resultan innecesarias.

La principal cuestión que se suscita en el presente recurso no es otra de si los actores, DON Alejandro y DOÑA Estela , estaban facultados para resolver, como efectivamente hicieron, el contrato de compraventa litigioso el día 26 de mayo de 2008 por incumplimiento de la promotora, o, si, por el contrario, como afirma la parte recurrente, se había prorrogado tácitamente el plazo de entrega por tres meses más conforme a la tan reiterada cláusula quinta .

CUARTO : La respuesta a la citada cuestión debe ser contraria a la tesis sostenida por la parte apelante por las siguientes razones:

1ª.- La obligación del promotor no se agota con la finalización de la obra, ni con la ejecución material de la misma, ni siquiera con la entrega física del inmueble. Su obligación se extiende a la obtención de la licencia de primera ocupación cuya finalidad es comprobar que el edificio reúne las condiciones idóneas de seguridad y salubridad y puede habilitarse para el uso a que se le destina. El compromiso asumido por la promotora no es otra que entregar la vivienda en condiciones no sólo físicas, sino también jurídicas de ser utilizada para el uso o destino previsto, y de la prueba obrante en autos se ha probado que el día 31 de marzo de 2008 no se había entregado la vivienda, ni se había obtenido la citada licencia de primera ocupación, lo que no tuvo lugar hasta el día 17 de junio de 2008.

2ª.- La estipulación quinta del contrato, fue redactada y predispuesta por la promotora, y los compradores sólo tuvieron posibilidad de adherirse a la misma, por lo que, aunque no sea abusiva, las lagunas que pudiera contener no pueden ser integradas en perjuicio de los compradores que no participaron en su redacción, como acertadamente razona la sentencia recurrida.

3ª.- Del tenor literal de la citada estipulación quinta del contrato se desprende que la fecha de entrega de la vivienda era un pacto esencial del contrato, y que la falta de cumplimiento de la entrega de la vivienda el día 31 de marzo de 2008, facultaba a la parte compradora para optar, bien por resolver el contrato previa devolución de todas las cantidades percibidas hasta ese momento, más los intereses legales del dinero vigentes hasta el momento en que ésta se haga efectiva, con renuncia expresa a cualquier otra indemnización; bien por exigir el cumplimiento de la obligación, concediendo, en tal caso a la parte vendedora una prórroga, en cuyo caso la viviendas debería serle entregada en el plazo de tres meses a partir de la concesión de dicha prórroga, salvo que mediare justa causa, y siempre que la parte compradora hubiera cumplido las obligaciones que le incumben.

4ª.- No estamos, por tanto, ante la cláusula resolutoria implícita del artículo 1124 del Código Civil , ni resulta aplicable la doctrina jurisprudencial interpretativa del citado artículo cuando se trata de apreciar el incumplimiento en la obligación de entrega de una vivienda como causa resolutoria del contrato de compraventa. Se trata de un pacto convencional, suscrito por las partes de mutuo acuerdo, en virtud del principio de la autonomía de la voluntad, vinculante para ambas, que se rige por lo convenido, y que no puede ser ignorado o desconocido por la promotora vendedora, de tal suerte que resulta irrelevante en este caso si el retraso frustraba o no la finalidad económica del contrato.

5ª.- Al no establecerse plazo para el ejercicio de la opción resolutoria, no puede entenderse, en perjuicio de los compradores, que necesariamente debería ejercitarse en la fecha en que concluía el plazo de entrega pactado, 31 de marzo de 2008, entendiéndose, en otro caso, que los compradores optaban, de forma tácita, por exigir el cumplimiento del contrato concediendo la prórroga de tres meses prevista, pues tal efecto jurídico no resulta en modo alguno de los términos de la estipulación quinta, sin que, como hemos señalado, las lagunas u omisiones que pudiera contener la citada estipulación puedan perjudicar a otra parte que no sea la que la redactó y predispuso. Por otro lado, de los propios términos en que aparece redactada la citada estipulación se deduce que la opción, tanto de resolver el contrato, como para exigir su cumplimiento, debería efectuarse de forma expresa, no constando que los compradores hubieran optado en ningún momento por exigir el cumplimiento de la obligación, sino todo lo contrario, según resulta de los documentos obrantes en autos.

6ª.- De lo anteriormente razonado cabe concluir, que, hasta que los compradores hubieran sido efectivamente requeridos para otorgar la escritura pública(una vez obtenida la licencia de primera ocupación), podían optar por resolver el contrato y reclamar la devolución de las cantidades entregadas, tal y como hicieron.

7ª.- Por último, no puede considerarse como acto propio de aquietamiento al retraso en la entrega, ni de renuncia a la opción resolutoria, la conducta de los compradores apelados, que se han limitado a esperar un mes y 26 días a que el vendedor entregara la vivienda tal y como se había obligado en el contrato, y a los que, según lo expresamente pactado, nada les obligaba a soportar un aplazamiento no deseado.

QUINTO : En cuanto al incumplimiento de la obligación de entregar aval por la totalidad de las cantidades entregadas a cuenta, a juicio de este tribunal, no se trata de una mera infracción administrativa, como afirma la parte recurrente, si no del incumplimiento de una obligación legal impuesta a los promotores para garantizar los derechos de los consumidores; incumplimiento que, en el presente caso, sirve para reforzar, aún más si cabe, la existencia de causa justificada de resolución del contrato litigioso.

SEXTO : Por lo expuesto, procede la desestimación íntegra del recurso de apelación interpuesto por "AFIRMA GRUPO INMOBILIARIO, S.A.", con imposición a la parte recurrente de las costas causadas en esta segunda instancia (artículo 398 en relación con el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

De conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre , procede acordar la pérdida del depósito constituido por la parte recurrente, al que se dará el destino legal.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que desestimando íntegramente el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de "AFIRMA GRUPO INMOBILIARIO, S.A." contra la sentencia de fecha 11 de diciembre de 2009, recaída en juicio ordinario seguido con el nº 1575/2008 ante el Juzgado de Primera Instancia nº 13 de Madrid , confirmamos dicha resolución en todos sus pronunciamientos, e imponemos a la parte recurrente las costas originadas por su recurso, con pérdida del depósito constituido para recurrir, al que se dará el destino legal.

Se hace saber a las partes que frente a la presente resolución cabe interponer Recurso de Casación y/o Extraordinario por Infracción Procesal , en los supuestos previstos en los artículos 477 y 468 respectivamente de la LEC en relación con la Disposición Final 16º de la misma Ley , a interponer en el plazo de VEINTE DÍAS ante este mismo órgano jurisdiccional. Haciéndose saber a las partes que al tiempo de la interposición de los mismos, deberán acreditar haber constituido el depósito que, por importe de 50 euros, previene la Disposición Adicional Decimoquinta de la L.O.P.J., establecida por la Ley Orgánica 1/09, de 3 de noviembre , sin cuyo requisito el recurso de que se trate no será admitido a trámite, excepto en los supuestos de reconocimiento expreso de exención por tener reconocido el derecho de asistencia jurídica gratuita. (Caso de interponerse ambos recursos deberá efectuarse un depósito de 50 euros por cada uno de ellos).

Dicho depósito habrá de constituirse en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones de esta Sección abierta con el nº 2838 en la sucursal 1036 de Banesto sita en la calle Ferraz nº 41 de Madrid.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.