Sentencia Civil Nº 539/2009, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 13, Rec 716/2008 de 06 de Noviembre de 2009

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 13

MADRID

SENTENCIA: 00539/2009

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

Sección 13

1280A

FERRAZ 41

Tfno.: 91-4933835/6/3909/11 Fax: 91-493.39.10

N.I.G. 28000 1 7011381 /2008

Rollo: RECURSO DE APELACION 716 /2008

Proc. Origen: JUICIO VERBAL 892 /2007

Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 26 de MADRID

De: Jenaro

Procurador: LETICIA CALDERON GALAN

Contra: Justiniano , Cristina

Procurador: PILAR MONEVA ARCE, PILAR MONEVA ARCE

Ponente: ILMO. SR. D. JOSÉ GONZÁLEZ OLLEROS

Magistrados:

Ilmo. Sr. D. MODESTO DE BUSTOS GÓMEZ RICO

Ilmo. Sr. D. JOSÉ GONZÁLEZ OLLEROS

Ilmo. Sr. D. JOSÈ LUIS ZARCO OLIVO

SENTENCIA

En Madrid, a seis de noviembre de dos mil nueve. La Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores

Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de Juicio Verbal sobre reclamación de cantidad, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 26 de los de Madrid, seguidos entre partes, de una, como demandante-apelante D. Jenaro , representado por la Procuradora Sra. Calderón Galán y asistido de la Letrada Dª Elisa Belinchón Martínez, y de otra, como demandado-apelado D. Justiniano y DOÑA Cristina , representado por la Procuradora Sra. Moneva Arce.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 26, de los de Madrid, en fecha nueve de enero de dos mil ocho , se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Desestimo la demanda presentada por D. Jenaro contra D. Justiniano con imposición de las costas causadas a la parte actora.

Estimo la demanda reconvencional formulada por D. Jenaro y Dª Cristina y en consecuencia declaro resuelto el contrato que unía las partes de 29 de octubre de 2004, condenando al referido demandado a pagar al demandado reconvincente la cantidad de 3000 euros que ya tiene recibida, más el interés legal desde la fecha de traslado de la demanda reconvencional.

Condeno a la parte actora al pago de las costas causadas con la demanda reconvencional".

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, que fue admitido en ambos efectos, del cual se dio traslado a la parte apelada, elevándose los autos ante esta Sección en fecha catorce de octubre de 2008, para resolver el recurso.

TERCERO.- Recibidos los autos en esta Sección, se formó el oportuno Rollo turnándose su conocimiento, a tenor de la norma preestablecida en esta Sección de reparto de Ponencias, y conforme dispone la Ley de Enjuiciamiento Civil, quedó pendiente para la correspondiente DELIBERACIÓN, VOTACIÓN Y FALLO, la cual tuvo lugar, previo señalamiento, el día cuatro de noviembre de dos mil nueve.

CUARTO.- En la tramitación del presente recurso se han observado todas las disposiciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Por la representación del apelante D. Jenaro , actor en primera instancia, se interpone recurso contra la sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrado Juez Sustituta de 1ª Instancia nº 26 de Madrid con fecha 9 de enero de 2.008, desestimatoria de la demanda de resolución de contrato de compraventa de un solar en la Urbanización DIRECCION000 de Villar de Cañas (Toledo) y reintegro de la cantidad de 3.000 euros entregados en concepto de arras, interpuesta por el referido actor contra los demandados D. Justiniano y Dª Cristina , y estimatoria de la demanda reconvencional de resolución del mismo contrato e indemnización de daños y perjuicios por el importe de la referida cantidad formulada por estos contra aquel, denunciando como motivos de apelación errónea apreciación de las pruebas practicadas.

SEGUNDO.- En las alegaciones de su recurso, afirma el apelante que la Juzgadora de instancia ha errado en la sentencia y en la valoración de la prueba, por cuanto, ni se reclaman arras penitenciales (es decir el duplo de lo entregado) sino solo la resolución del contrato con devolución de la cantidad de 3.000 euros entregados, ni hubo incumplimiento por su parte de lo pactado.

Para la resolución del presente recurso debe partirse del contrato de 29 de octubre de 2.004 en el que el demandado D. Justiniano , dueño de un solar identificado como NUM000 de la Urbanización DIRECCION000 de la localidad de Villar de Cañas (Cuenca), acordó con el demandado D. Jenaro la venta del mismo por el precio de 48.000 euros, entregando el comprador al vendedor en dicho acto 3.000 euros "en concepto de arras o señal", debiendo elevarse la compraventa a escritura publica ".....antes del 24 de noviembre de 2.004.....momento en que se abonará el resto del precio, es decir 45.000 euros", y acordando asimismo que "El presente contrato se entenderá incumplido si ninguna de las partes se compele a otorgar escritura publica en el plazo pactado, salvo novación expresa acordada y aceptada por ambas, o si compelida una parte la otra no comparece a la firma ante Notario. Si el incumplimiento es imputable a la parte compradora, esta perderá la señal abonada hasta ese momento; si por el contrario es imputable al vendedor, este estará obligado a resarcir a la compradora con el doble de la cantidad desembolsada por la misma hasta ese momento en concepto de señal".

Los términos del contrato son claros. No cabe la menor duda, y además resulta indiscutido por las partes, que estamos en presencia de un contrato de compraventa de un solar, por precio determinado y establecido, en el que mediaron arras penitenciales. Así se refleja literalmente en el ultimo párrafo de la cláusula segunda del contrato transcrita según la cual "Si el incumplimiento es imputable a la parte compradora, esta perderá la señal abonada hasta ese momento; si por el contrario es imputable al vendedor, este estará obligado a resarcir a la compradora con el doble de la cantidad desembolsada por la misma hasta ese momento en concepto de señal", de conformidad pues con lo dispuesto en el art.1.454 del C.C . a tenor del cual "Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas", por lo que la única cuestión a resolver, consiste en determinar, si como insiste el apelante, el demandado incumplió sus obligaciones contractuales.

Una vez reexaminada la prueba practicada, esta Sala no puede compartir los razonamientos y conclusiones de la Juzgadora de instancia. Ambas partes están de acuerdo, y así resulta del precitado contrato, que este debería ser elevado a escritura publica antes del día 24 de noviembre de 2.004, pero que, de mutuo acuerdo, se pospuso la firma de la misma hasta el día 29 de noviembre de 2.004. Pero en esta ultima fecha, a pesar de comparecer ambas partes en la Notaria de D. Jose Antonio Escarpín, no se llegó a firmar la escritura porque los vendedores-demandados no aportaron en ese momento el Certificado expedido por el Secretario de la Comunidad de propietarios de estar al corriente del pago de los gastos generales de la comunidad, como impone el párrafo segundo del art.9.e) de la L.P.H . cuando dice que "En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente, deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente. La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión". Esta obligación de carácter propter rem, como expone el apelante, es garantía de la existencia y de la cuantía de las deudas pendientes con la comunidad de propietarios, de forma que, dado el carácter imperativo de la norma, salvo que el comprador exonere al vendedor de la misma la escritura no puede otorgarse. Es cierto que en ese día los vendedores ofrecieron al comprador, como garantía, la retención de una parte del precio para responder de las posibles deudas que tuviera con la comunidad, y es cierto que comparecieron al día siguiente en el Notaria con el Certificado acreditativo de estar al corriente del pago de sus deudas comunitarias y que intentaron mantener el contrato y continuar con la venta, remitiendo al comprador requerimientos con fechas 2 de diciembre de 2.004 y 24 de enero de 2.005 con dicha finalidad; pero no lo es menos, que transcurrido el día 29 de octubre de 2.004 (fecha límite para el otorgamiento de la escritura), ya no tenia obligación el comprador de suscribirla, al no haberse prorrogado nuevamente el acuerdo.

El incumplimiento por tanto, por cualquiera de las partes, de sus obligaciones, facultaba a la otra para pedir la resolución del contrato. Así lo prevé el art. 1.124 del C.C . cuando dice "La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe", y en el presente caso, mientras que el actor apelante cumplió sus obligaciones compareciendo el día 29 de noviembre en la Notaria para el otorgamiento de la escritura publica, por el contrario los vendedores incumplieron las suyas al no aportar en ese día el exigible Certificado. El hecho de que al día siguiente dispusieran del mismo, o el deseo de los vendedores de mantener el contrato vivo fuera de dicho plazo, plasmado en la remisión de los burofaxes antes reseñados, carecían de eficacia para compeler al comprador a otorgar la escritura publica una vez transcurrido el plazo máximo pactado para ello. La remisión por el demandados de los referidos burofaxes no sirven para amparar sus incumplimientos, siendo por ello por lo que no es lícito que estos puedan retener o percibir en concepto de indemnización por daños, la cantidad entregada por el comprador demandante en concepto de arras, cuyo importe simplemente reclama, porque el citado art. 1.124 del C.C ., que autoriza al perjudicado a optar por el cumplimiento o la resolución del contrato, precisa según constante jurisprudencia, además de que se trate de obligaciones reciprocas y de que el incumplimiento sea grave, que el que ejercita la acción haya cumplido su parte de obligaciones (SS.T.S.18 marzo y 22 mayo 91, 9 mayo 94 y 24 octubre 95 entre otras muchas), y en el presente caso, es claro, como decimos que el comprador había cumplido las suyas.

CUARTO.- Por disposición del art. 394 de la L.E.C. las costas de primera instancia tanto por la estimación de la demanda como por la desestimación de la reconvención deberán ser impuestas al demandado, sin que por disposición del art. 398 de la misma L.E.C . proceda hacer especial imposición de las causadas en este recurso a ninguna de las partes.

Vistos los preceptos legales citados y los demás de general aplicación.

Fallo

Que estimando como estimamos el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Dª. Leticia Calderón Galán en nombre y representación de D. Jenaro , contra la sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrado Juez Sustituta de 1ª Instancia núm. 26 de Madrid con fecha 9 de enero de 2.008, de la que el presente Rollo dimana, debemos revocarla y la revocamos y en su lugar estimando como estimamos la demanda interpuesta por la referida Procuradora en el nombre y representación citados, y desestimando como desestimamos la demanda reconvencional formulada por la Procuradora Dª Pilar Moneva en nombre y representación de D. Justiniano y Dª. Cristina , debemos condenar y condenamos a estos últimos al pago a D. Jenaro de la cantidad de 3.000 euros que le adeudan, con imposición de costas a los demandados y demandantes reconvencionales de las causadas en primera instancia, sin que proceda hacer especial imposición de las causadas en este recurso a ninguna de las partes.

Así por nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala nº 716/08 lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico